リアル大家さん　─等身大の不動産投資─

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  完成

  夕方ＴＶを見ていたら、網走の特集をやっていました。あ～、流氷明けの毛蟹、美味しそうだなー。ＧＷ中にはしっかり食べてきたけど……。前にも書きましたが、家族の分も剥くと、手がボロボロになります。（苦笑）さて本日、完成した「Ｆｏｘ（仮称）」の確認をしてきました。引き渡しも、というつもりだったのですが、もう少しやることがあるようです。画像は玄関だけでご容赦を。賃貸物件として上手にまとめていただきました。ありがたいです。法人としては２棟目（３件目）の所有物件となり、今期の決済を終えれば、また動き方が変わってくるのだと思います。まずは、入居者さん、カモ～ン！

  2015.05.09

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• ５月

  ＧＷも終わります。今回は帰省がてら十勝で一泊しました。桜を追いかけてドライブ山女魚釣り（ただし釣り堀で）＋その場で調理初めての乗馬体験花見をしながらのジンギスカンＪｒはそれなりに楽しんだようです。私はそれぞれの実家でお手伝いをしました。父の代理（まだ未決着）義母の家の浴室混合栓交換（大家みたい／笑）などもっと自由に使える時間があればいいのに、と思っています。それでも明日からは普通に仕事が始まります。合間を縫って不動産でもこなすべきことが沢山。週末は「Ｆｏｘ（仮称）」の点検・引き渡しの予定です。楽しみにしています。合わせて、新しいプランに向けて金融機関に顔を出す必要がありそうです。「健さん（仮称）」も、いよいよ受け入れ態勢を整えて、プッシュしなければなりません。心をフラットにして、自分の生活を送りたいものです。

  2015.05.06

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• ひと工夫でのりきれるか

  時間外に（皆さんに）自宅まで来ていただき、無事に金消契約を終えることができました。あとは来週の決済を待つのみです。ひとつ「けり」がつきそうなので、次の展開へ。自分なりに納得できる土地を押さえてもらっています。新築に関しては、これまで灯油暖房＋プロパン給湯でやってきましたが、今回都市ガスを検討中。と言っても、ファミリー物件ではないこともあり、エコジョーズは利用しにくいですね。プラン上でなかなか希望する利回りには届かず、どうしようか（いつものパターンにしようか）悩んでいます。都市ガス物件のニーズが高いことは検証済みですが、家賃の差と比較してどうか、ということですね。あとはこちらの工夫で対応できるかどうか。建築費はこれ以上のディスカウントは難しいと思うので、施工面積のバランスをいじるとか、用途の置き換えで対応できないかな……。悩ましいです。でも何とかモノにしたい。

  2015.04.22

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  今週の予定

  先週は長かった……と言うか辛かったです。もちろん仕事の方で。今週は少し日常に戻るはずですから、無理せずにやっていきます。さて、今週は新築の金消契約があります。振り返れば１年半。企画会社さんの粘りと金融機関さんの忍耐のおかげで、ここまでこぎ着けることができました。以前にも書いたかもしれませんが、改めて感謝しています。決済は翌週。でも、決済後も少し工事が残るようです。この辺は信頼関係しかないですね。Ｊｒの誕生日も今週です。仕事の都合で早く帰れそうにないので、前倒しで、今日、誕生日ランチをしました。Ｊｒの希望は「回らないお寿司！」(^^;)証拠写真を撮ったのですが、見事に失敗しました。（Ｊｒが映ったのはちゃんと撮れていましたが）こんな感じ↓それから、週末の金曜日から日曜日まで、月美（仮名）が留守にします。不動産のお仕事……ということになっているはずです。Ｊｒと食いつなぐ方法を考えなきゃ。料理は一応大丈夫ですけど、何を食べよっかなー、って。（笑）土曜日の午後は、カッコイイ車でも見にいきますか。

  2015.04.19

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• 知らぬが仏？

  金曜日の夜、久々に「ＨＢ（仮称）」のテナントさんに顔を出しました。ススキノはにぎわっていました。若者が多かったのは、新入生歓迎の時期だからでしょう。店主さんによると、隣のテナントが店じまいするそうです。２月に２度目の小火（ぼや）騒ぎがあったんですって。初めて知りました。それから、排水口から排水があふれてきて、テナント単独ではどうにもならなかったので、管理組合に連絡したら、協議の結果「本官清掃」をしてくれたそうです。しばらく（１０年単位で）やっていなかったみたいですね。これも初耳です。こういうのって、普通オーナーに連絡が来ませんか？そういえば理事会のお知らせも来ませんね。店主さんも、てっきり管理組合から当方に連絡があるものと思っていたようです。まあ、いちいち連絡が来なくても、テナントさんがしっかり対応してくれるので、今のところ問題ありませんが、ちょっと疑問（不思議）です。店主さんは「今度から、何かあったら連絡するようにしますね！」と笑顔で言ってくれましたが、望ましいような、望ましくないような……。(^^;)さて、仕事が忙しくて最近はなかなか自由な時間が取れません。昨日はやっと「健さん（仮称）」に行って、キッチンの蛍光灯を交換しました。やりかけで気になっていたので、ちょっとホッとしました。繁忙期は過ぎてしまいましたが、内装→募集→申込→入居と、うまく進みますように。

  2015.04.12

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• そろそろ手がかけられなくなってくる

  最近当ブログで話題の「健さん（仮称）」。２０☆号室も退去でした。(T_T)４月中旬になりそうだと聞いていたのですが、先日、管理担当さんと別の部屋に新しく入る方の件でやりとりした際に、「別件ですが、２０☆号室の退去立ち会いが終わりました。」との報告がありました。昨日、たまたま時間が取れたので様子を見に行くと、先に退去した２▲２号室ほどではありませんが、やはり全面的に改装が必要です。８年半の入居でした。退去は残念ですが、これでテナントさん以外は全て平成２６年度以降に入居された方ばかり。一通りの入れ替えが進むことになります。さて、２▲２では、頑張ってギトギトの浴室と、浴室ドアを清掃しました。ビフォー・アフターをご覧いただきたいところですが、あまり気分がよろしくない画像ゆえ、止めておきます。新しい年度も始まって、しばらくはあまり時間をかけることができず、こちら（２０☆）は管理会社さんに丸投げするつもりです。限られた時間は、新しいプロジェクトが動き出しそうなので、そちらに割きたいと思います。忙しいけど、色々と回り始めています。

  2015.04.01

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• 月並みですが

  「健さん（仮称）」の２▲２号室で退去がありました。月並みな言葉ではありますが、「いたちごっこ」のようです。１１年間入居していた中年男性。どうやら煙草をお吸いになっていたようで、壁紙・天井は総貼り替えですな。床もタイルカーペットからＣＦにしちゃえ。ま、想定範囲内です。(^^;)１点だけ、管理会社さんから送られてきた写真から、浴室の状態が気になります。落とせる汚れなら良いのですが、塗装自体が傷んでいるようだと、かなりイタイです。週末に現地入りして、作戦を立てることにします。さて、新築ＭＳの方は、なんとか予定通りに進んでいるらしいです。４月中旬からバタバタと動き出し、ＧＷ前に引き渡しを受ける、みたいな。ゆっくり温めた案件なので、とても嬉しいのですが、先日、仲間の大家さんからスペックを訪ねられたときに、正確に答えることができませんでした。すっかり忘れてしまっているのは、年齢のせい？　ということにしておきます。

  2015.03.19

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  結構時間がかかった

  昨日は久々にまとまった時間が取れたので、「健さん（仮称）」に行って、入居者を迎える準備をしました。申込みがあった◆０５号室は、水漏れ修理の確認と、トイレ天井の穴塞ぎと、浴室の清掃。現状で決まったとはいえ、少しでも気持ちよく生活を初めて欲しいですからね。そして、まだどんな人が住人になるかわからない（つまり募集中（笑））３０◎号室は、ヒビの入った便座と、ついでに蓋の交換。ここまではスムーズにいったのですが、浴室混合栓の交換に、予想外に手間取りました。いざ取り付け、という段になって、偏心管（壁に取り付ける部分）が洗面ボウルに当たって回らないことに気づいたのです。しかたがないので、洗面ボウルの取り外しです。結構重たくて、大変なんですよね。外した直後は、こんな感じ↓きれいに掃除して、新しいサーモ付きの混合栓を設置して、またボウルを戻して、完了した状態は、こちら↓これで３０◎号室は完成です。夕方近くまでかかりましたが、土曜日だったのに、作業中の内見者はいませんでした……。(^^;)でも、きっともうすぐ住人が決まるはず。

  2015.03.15

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• 大丈夫かな？

  先週から義理の母が風邪をひいているようです。心配していたところへ、先日、同じ市外局番の知らない番号から自宅に電話。月美（仮称）がとったところ、消防署からでした。えー、何があったんだろう……。用件は、売却した「女神（仮）」について。「火災報知器が鳴り続いているのですが、何とかなりませんか。」「……おととし売却しましたので……。」(^^;)確か、ビルとして結構本格的な火災報知器がついていたはずです。火災ではなく誤作動らしいですが、入居者さんは驚いたでしょうね。遠隔地にお住まいの新しい大家さんは、無事に処理できたでしょうか。気になります。

  2015.03.12

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• 感謝、のその後で

  「健さん（仮称）」の管理担当さんと、ガス会社へ提出する書類（契約引継）についてメールで連絡を取っていました。当方は売主さんから書類を引き継いでいて、２・３点確認した後に、直接ガス会社に提出。一方、ガス会社からは新しい管理会社さん経由で書類が送られてきました。いわゆる「行き違い」です。その旨、管理担当さんにお伝えしたつもりだったのですが、言葉足らずだったようですね。レターパック代を無駄にさせてしまいました。まあ、そのうち送る書類も出てくるでしょう。そんなやりとりの中で、どうやら◆０５号室に申込が入ったようです。決めてくれたのは、同じ会社の賃貸担当Ｗさん。感謝です。(^^)……でも、◆０５号室は「フリースタイル」さんにリフォームの発注をしています。！(-□-;)もちろん、より快適な暮らしをしていただくという意味では、現状で決まったとしても、グレードアップのリフォームをすることに関してやぶさかではありません。ただ、申込をした方が２０日には入居したいと言っているので、それまでにリフォームが終了しないのであれば、契約が難しくなります。急ぎ相談したところ、材料の発注を止められそうなので、とても申し訳ないことではありますが、一旦、工事をキャンセルさせていただくことになりました。その分、と言っては何ですが、もうすぐ退去する２０◎号室のリフォームをお願いする予定です。こちらは１０年入居していた部屋なので、やるべきことは多そうです。Ｓさん（Ｋさん？）、お忙しい中お手数をおかけしました。この調子で順調に決まってくれると嬉しいです。

  2015.03.11

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• 週末までにあげたいけど

  築古木造ＡＰ「健さん（仮称）」の売主さんからメールがありました。窓のペアガラス交換が無事に終了したそうです。アフターの写真も添付されていました。良かった良かった。この勢いで週末までに万全の体制をとりたいところですが、そう都合良くはいきませんね。ほぼそのまま貸せる状態の◆０１号室も、便座にヒビが入っているのを見つけてしまいました。交換自体は全く簡単な作業です。せっかくだからあれこれ、と考えると、手元に材料がなかったり、買い物に行く時間が取れなかったり……。あ！　水漏れの修理がどうなったか聞くのを忘れてた。いずれにしても、数日中に現地入りして、プロにお願いしたこと以外の部分を処理しなきゃ。一方、新しいプランについては、待ちの状態です。当然ながら競合したみたいです。せっかく決意したので、うまく進むことを祈っています。

  2015.03.10

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• 情報収集

  日曜日は休日出勤で、昨日代休を取りました。決済した築古木造（仮称募集中）が晴れて所有物になったので、改めて作戦を立て、実際に作業に取りかかるために、現地入りです。現地では頼れる助っ人さんから情報収集しつつ、今後のことを相談しました。何とか行けるのではないかという声もかけていただき、ちょっと安心です。今後の取り組みについては、いずれ報告させていただきます。以前から知り合いの方はだいたい見当がついていることかと……。水栓を明けてみると若干水漏れがあったり、と、微妙なイベントもありましたが（笑）、午後からは、照明交換、壁の清掃、トイレの清掃、壁紙（一部）補修、なんてやっているうちに、あっという間に時間が過ぎてしまいました。そして帰路。次の目的地へ向かう途中で大変なことに気づきました。「元栓閉め忘れた！」北海道といえども、さすがにこの時期になれば凍結の心配は少ないのですが、ほら、水漏れが。なるべく時間のロスを少なくするために、とりあえずそのまま目的地――新しく進められたプランのエリアにある仲介さんに到着し、近隣の賃貸情報を収集しました。こちらも収穫が大きかったです。で、急いで築古に戻り閉栓。なんかバタバタしちゃいました。本当はテナントさんにご挨拶と思って手みやげを用意していたのですが、残念ながら会えずじまい。ああ、賞味期限が……。

  2015.03.03

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• 決済と提案

  昨日、無事に築古木造ＡＰの決済が終わりました。今回は「月美（仮称）社長」が活躍です。先日のフリーレントの件は、４月半月分フリーで、仲介さんに半月分の広告料を泣いてもらうことで収まりました。つまり広告料は1.5ヶ月分です。しかし、新たに３月中旬の退去があるそうです。(T_T)１０年間入居していた男性だとか。フリーレントの件、切らなくて良かったです。埋めるのが３室と４室じゃ全然違いますからね。引き渡しや管理の引き継ぎも終わったのですが、来週木曜日に窓の修繕を売主さんの負担でやってくれることになっています。今回は、そういうあたりをきっちりしてくれるという信用もあって、購入に踏み切りました。あとはこちらでやる内装と、募集です。強力な助っ人に協力を依頼する予定です。うまく進みますように。それから、一つ新しいプランをご提案いただきました。希望のエリア内です。間取り・駐車場など、最新ニーズの調査が必要です。利回りはもうちょっとだけ欲しいところですが、現状を考えると妥協ラインなのかとも思います。たぶん早く返答しないと流れちゃいますね。うーん、悩ましい……。

  2015.02.28

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• そこまで借り手市場か

  えー、前々回に喜んでいた申し込みの件です。現在の管理会社（兼所有者）さんから連絡がありました。仲介してくれた業者さんから「４月のフリーレントをお願いできないか」と相談があったそうです。もともと３月になってからの入居なので、３月分はフリーね♪ということで申し込みを受けたと聞いていたので、ちょっと変わってきますね。家賃も2000円下げているし、申し込み時には敷金０の交渉も入り、こちらは断ったのだとか。正直言って、まずは埋めたいところなので、むげに断るのは得策ではないかもしれません。社長さん曰く、「うちなら断りますが、太陽さんに引き渡すことを考えると、どうしたものかと……。」ちょっと考えて、「とりあえず、半額分は妥協しましょう。　それ以上要求されたら……社長さんの判断にお任せします！」ということにしました。（苦笑）「感触」がわからないので微妙です。もし、押し返されて、相手も着地点を計っているようなら、２分の３まではＯＫかな。設備グレードアップで対応することも伝えてもらおうかと思いましたが、代理人同士の話みたいで、ややこしくなりそうなので止めました。

  2015.02.23

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• 売れちゃいました

  と言っても株の話です。適当に売値を指定しておいたら、いつの間にか売れちゃった。（笑）家族で２回ぐらい食事に行ったらチャラになるぐらいの収益です。私は過去に２度ほど痛い目にあっているので、もう深入りしません。さて、「フェイバリット（仮称）」の管理をお願いしている会社から、中古物件情報が届きました。一応、未公開らしいです。エリアは希望通りで、ファミリーのＲＣ価格はお高め（私にとっては）利回りは９％後半そして築２０年＋α「欲」としては所有したい物件なのですが、非力な私には運営する自信がありません。計算してみると、２千万ほど指値が通れば何とかなるかも。そのようなことをつらつらと書きつづり、諦めます、というつもりの返信を送ったところ、担当さんから再度メールがきました。「そろそろ大規模修繕が必要にはなりますが（それは計算済み）、　立地や設備を考えると、入居に関する心配はないと思います。　１千万程度は交渉の余地があるかもしれません。　ぜひご検討を。」……微妙に悩むなぁ。冷静に考えたら、たぶん手を引きます。なかなか出てこない、とかいう尺度ではなく、他とも比較しつつ、現在の経営としてどうなのか考えなくちゃね。んー

  2015.02.22

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• 契約しました

  築古木造ＡＰ本日売買契約が終了しました。月末に決済の予定です。購入のきっかけは……普段あまりウォッチしないサイトで発見。最近の相場では割と良い条件かな。そう言えば、以前別のサイトでも、ちらっと見たかも。　　でも、外観がちょっと違う。あ、知ってる不動産屋さんの取扱いだ！問い合せたら色々な情報がもらえるかもしれない。と言うことで問い合わせてみたら、不思議とスムーズに流れていきました。縁とはこういうものでしょうか。この物件で注目したこと１．立地　私が今探しているエリアではありませんが、　昔、近くに住んでいた場所です。　すでに１棟所有している地域でもあります。　地下鉄駅から徒歩５分以内。　近隣に商業施設多数有り。　若者が暮らすには良い街だと思います。　前面道路も８ｍ以上あり、南向きです。２．規模・価格　新築の計画を進行している私が無理なく購入できる価格です。　将来の売却に関しても出口が想定しやすいと考えています。　効率が良いとは言えませんが、　数年運営すれば安全圏に突入できるはずです。３．それなりに繁盛しているテナントが入っている　一般にはテナントが入っていると金融機関の融資にはマイナスだと言われます。　しかし、優良テナントであれば安定して入り続けてくれます。　今回ももちろん下見に行きました。　なんと若い頃から知っているお店でした。　（１０年ほど前に移転していたようです。驚きました。）　もし、このテナントさんがやめるようなことがあれば、　その時が立て替えの時期かもしれません。　ちなみに、お客さん商売なので建物回りはきれいに管理してくれています。　外回りの清掃は、ほぼ必要ないかも。４．売主さん　実はこの物件、問い合わせた不動産屋さんが売主でした。　（正確には、問い合わせの時にはまだ別の所有者でした。）　管理していた物件を買い取り、　２００万円ほどかけて外壁と屋根を修繕して売り出したのです。　ですから、しばらくは外回りの修繕費が必要なさそうです。　そして仲介手数料がかかりません。　昨年、別の物件を購入したときにスムーズな取引ができたこともあり、　色々と便宜を図ってくれたので、あせらず融資の手続きができました。　（ただし、指値はしずらかったです。）こんな要素があって、さほど利回りが高いわけではないのですが、私にとっては良さげな物件になっているのです。もちろん、築古木造ワンルームですから、楽に運営できるとは思っていません。一応、少しは戦いやすい条件として、１．暖房・給湯が都市ガス２．比較的広め（9.3～11.3畳）３．バス（マス風呂ではない）・トイレ別４．10年前にキッチンを入れ替えているということをチェックした上での購入でした。本日、契約の席上で、１室申込みが入ったという嬉しいお知らせがありました。あと２室です。この時期を逃すと厳しいので、迅速に対応します。

  2015.02.18

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• 一歩

  築古中古ＡＰの融資が成立しそうです。ほぼ打診通りの金額・年数・金利で本部からＯＫが出たと連絡がありました。感触としては大丈夫だと思っていましたが、やはりホッとしました。特に深追いするつもりはなかったけれど、仲介業者さんがこちらを大事にしてくださったので、それには誠実に応えたいと考えました。来週半ばに契約。合わせて、金融機関さんに法人口座を開設し、金消契約と決済に向けて準備が必要です。自由になる時間の幅がないのが歯がゆいですね。購入が決まったら、管理をどうするか、部屋づくりや募集をどうするか、決めなければなりません。ちょっと楽しい時間であると同時に、ここでもやはり時間との戦いになります。ここで築古木造に自己資金を使うのはどうよ？という考えもありますが、おそらく数年後に我々を手助けしてくれる物件になるはずです。……ちょっとだけね。（笑）

  2015.02.14

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• これから、ですか？

  昨日、築古木造ＡＰの融資を打診している金融機関から携帯に着信がありました。「ああ、本部審査の結果が出たのかな。」なんて思いながら、折り返し電話してみると……「太陽さん、お世話になります。　先日の融資の件ですが、書類が揃いましたので本部に送りたいと思います。」だって。(^^;)まあ、初めてのお付き合いなので、当法人（私たち？）がどんな感じか、良くわからないわけです。そのうえで本部を納得させるような稟議書を書くのは手間のかかる仕事なのでしょう。いつもお世話になっているところとは違いますよね。（そこは早いです。今回も金額さえ伸びれば……）それでも、明日か明後日には口頭で本部の返答がいただけるとのことです。物件の仲介さんにはそろそろ融資の結果が出るはずだと伝えてあるので、急いで電話して状況を説明しました。どうやら２番手の方の融資が決まったようです。先方には今週頭には当方の結果が出そうだと言ってあったそうで、ごめんなさい。なんとか結果が出るまでキープしてくれることになりました。こちらは、一度お付き合いがあるので信頼していただいている、かな？結果を受けた後、いずれにしてもバタバタしそうです。

  2015.02.11

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• 静かに進行中

  先日書いた中古ＡＰの件は、密かに進んでいます。公庫にも相談に行ったのですが、どうも聞いていた感じと違いました。たぶん私に対応してくださった方の考え方もあるのでしょう。何より、年数が延びそうにないのが残念です。金額も厳しそう。当方が用意した資料も見ず「他に担保にできそうなものがあれば書いてください」と言われました。ちょっと頭を使って、金融機関と公庫のハイブリッドなら（無担保で）行けそうだとも考えましたが、たまたま懇意にしている不動産屋さんと連絡をとる機会があり、状況を話したところ、ある信金さんを紹介していただきました。即、営業課長さんから電話が来ました。（笑）現在、本部に粗々の打診をしていただいている最中です。４００万円以上上積みできるようなら、ＧＯです。そんなこんなしているうちに、もう一つ面白そうな物件情報が入ってきました。比較的好みのエリアです。先の物件よりも担保価値は高いと踏んで、おそらく「ごめんなさい」するだろう金融機関さんに、代わりの物件としてお願いしてみようかと思いました。(^^)早速資料を取り寄せ、現地にも足を運びましたが、どうも難しい感じです。家賃設定、床面積、外観、出口など。当初は内見させていただこうと意気込んでいたのですが……。まあ、あまり焦らずにゆくことにします。

  2015.02.04

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• モチベーション

  久々にセミナーに参加し、有意義な時間を過ごすことができました。講師の赤井さんはもちろんのこと、企画・運営してくださった「エボおやじと愉快な仲間たち」の皆さんに、感謝しております。また、懇親会でお話しできた、３０才大家さん、満室プロジェクトさん、数年ぶりにお逢いできたガンダムさん、そして、いつもお世話になっている北メロンさん、ありがとうございます。頑張ります！

  2015.01.31

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• 相続―これからのこと

  前回は、父が巻き込まれた相続の「いきさつ」をまとめてみました。誠意を持って状況を説明すれば、何とか皆理解してくれるだろう、と考えていた父。それまでの話を聞いていた私も、そのことを強く願っていました。しかし、伯母２の子供たちの間の心情的なトラブルもあって、あと一歩のところで、どうにも進めなくなってしまい、（一応）不動産に携わっている私に相談があったのです。私のつたない経験と知識で伝えたことを、以下にまとめてみます。１．遺産分割協議書父が苦労して作成しようとしていたのが、これです。相続人全員の署名・捺印・印鑑証明書が必要です。相続人のうち、１人でも協議内容に不満があり、上記のものが欠けるときは、効力を発揮しません。２．相続分譲渡書父以外で、１．の遺産分割協議書に賛成している人は、相続分譲証明書に署名捺印して、その人の相続分を父に渡すことができます。そうすれば、父の名義（11/12の持ち分）と拒否した人の名義（1/12の持ち分）とで、相続登記をすることとなります。この登記は父だけでできます。ただし今回の場合には、また大変な手間をかけて証明書の署名捺印を集めて歩くのか、という問題があります。しかし、登記後は、自分で利用することや賃貸に出すことも考えられます。また、持ち分を処分（売却等）することも可能です。普通は通常より安い価格でなければ売却できません。土地の形状によっては、持ち分で分筆して、きれいな形（？）で売却することもできそうです。手数料はかかりますね。３．その他の方法ア）登記をしないでそのままにしておく。イ）署名捺印しない人に、代償を払って全て父の名義にする。　当然、父はこのことも視野に入れています。　でも従姉妹にはまともな理屈が通じず、ごねているみたいです。　ウ）家庭裁判所に調停の申し立てをする。分割の相談がまとまらない場合には、ウ）の調停に持ち込むしかないようです。４．遺産分割調停相続人の申し立てにより手続きが始まり、相続人全員の照会書の回答をもとに資料が作成され、調停が始まります。相続人から個別に話を聞き、客観的で妥当な結論に導きます。相続人本人が出席するのが原則です。合意できた場合には調停調書に記載することで成立です。これは確定判決と同様で、非常に重要な書類となります。不動産名義変更も可能です。５．遺産分割審判調停手続きを進めても話し合いがまとまらない場合には、調停不成立となり、自動的に審判手続きに移行します。審判は裁判であって非公開で行われます。裁判官は証拠尋問・証拠調べ、相続財産の確定を行い、それぞれの相続分に応じた分割方法の決定を下し、審判書を出します。これには強制力があり、従わなければなりません。ほとんどのケースでは法定相続分で審判が終わるようです。不服がある場合には２週間以内に即時抗告を行うことができます。６．その他被相続人に対する生前の寄与・貢献によって、寄与分の相続が定められる場合があります。結局、手間ばかりかけても落ちつくところは見えているので、従姉妹（１・２度しか会ったことがない）には、冷静に考えて、常識的な判断と対応をして欲しいと願うばかりです。

  2015.01.26

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• 相　続

  身内の恥を書きます。昨年、伯母が亡くなりました。幼い頃、毎月絵本を送ってもらうなど、可愛がってもらった記憶があります。伯母は保健婦でした。そして、ずっと独身でした。退職後は私の実家が隣接する市に家を買い、一人暮らしをしていたのですが、だんだんと認知症の症状が出てきて、最終的には施設に入所しました。晩年の色々な世話は、主に私の父母がしていたようです。施設に入ってからも、けっこう元気で長生きしました。公務員だったので、年金はある程度もらっており、それなりの施設に入っても何とか生活できてはいたのですが、退職金等々は、ほとんど残っていなかったそうです。ひとつは、伯父の失敗の尻ぬぐい。それから、高額の布団など購入してしまったり。色々……。遺産は、田舎の二つの住宅（築50年超・40年超）と土地だけ。子供が（もちろん親も）いないので、兄弟が相続します。父は７人兄弟姉妹の下から２番目。伯母以外に３人他界しています。残っているのは父も含めて３人。一番下の叔父は近くに住んでいて、穏やかな常識人で、父の相談相手にはなるようです。ただ、最近体調が悪いみたい。一番上の伯父は東京にいますが、どうやら認知症のようです。昔風に言えば「家（墓）を守る」べき人なのですが、色々あって故郷を離れています。父は施主として葬儀をおこないました。家族葬で、参加したのは我が家の家族（父母、私と弟の家族、母の兄弟）と、一番下の叔父夫婦、それに施設の職員の方々だけ。葬儀の後も、父は法事やお墓のことなど一通り行い、さて、残った家と土地をどうする、ということになりました。何せ田舎のことなので、家を解体すれば土地代と相殺、ぐらいの評価です。残る３人の兄弟と、すでに亡くなっている伯母１の子供が１人（道内在住）伯母２の子供は２人（東北在住）伯父の子供は３人（あちこちに在住）（伯父は色々あって離婚しました）相続人は９人です。（苦笑）いずれにしても、きちんと整理してあげたいと思った父は、一度父がまとめて相続することで、その道筋をつけようと考えました。本当は余計なものを背負い込みたくないはずですが、他の誰もできないので、嫌でも何とかしなければならないのです。ちなみに、固定資産税は父が払っています。お墓やお寺なども父が面倒を見るしかない状況です。父は、息子の私から見ても誠実な人だと思います。残り８人のひとりひとりに電話や手紙で連絡して状況を話し、「遺産分割協議書」にサインしてくれるようお願いしていました。相続を父にまとめることができれば、いきさつもあって、片方の土地は伯父の子供たちに。もう一つは、相談のうえ、売却するか修繕して誰かに貸すか。そんなことが可能になります。持っていたって維持費がかかるだけなので、「もし、欲しい人がいればそのまま譲るよ。」とも言いながら、９ヶ月かかって、何とかほとんどの了解を取り付けました。ヤケにならず、腹を立てず、ねばり強く取り組んできたのです。ほとんどの？そう、１人だけ、伯母２の娘だけが「私にも権利がある！」といって、協議書にサインをしないのだそうです。……ここまで書いて疲れました。こんな話でもかまわなければ、後日続きを書いてみます。でも、暗いからやめようかな。

  2015.01.25

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• 悩む～

  数日間、大阪に出没しておりました。もちろん不動産経営の為です。たとえ泊まったホテルがユニバーサルシティにあったとしても……。本日、ＩＫＥＡ鶴浜から荷物が届きました。照明・その他。ほらね、仕事してるでしょ。（笑）さて、その大阪に向かう前に、とある物件に久々の問い合わせをしていました。その後メールでやりとりをして、今日は現地を案内していただくことになっていましたが、あろうことか、留守の間に仕事部屋の時計が２０分遅れていたのです。腕時計をはめた瞬間、焦りました。携帯の番号もお聞きしていなかったので、慌てて先方の会社に電話して、そちらから社長さんに１５分ほど遅れる旨を伝えていただきました。今考えると、携帯番号をお聞きして直接連絡するべきでしたね。(^^;)でも、それくらい焦ったわけです。で、現地を見た結論としては、前向きに検討しようと思います。問題は、築古木造なので融資金額が伸びないことです。お付き合いのある金融機関に軽く打診したところ、融資期間は何とかなるけれど、建物部分については評価外だということです。自己資金がかなり必要です。出せないことはないのですが、他の対象と比較してどうか、という点ですよね。例えば新築物件の頭金にもなるぐらいの金額なので。政策金融公庫の先達にも電話してみました。話を聞いた感触では、こちらの方が可能性が高いかもしれません。公庫デビューかな。時間との戦いだな。

  2015.01.15

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• 雪、降ってます。

  この分だと灯油代（自宅のロードヒーティング）がかさみそうです。昨冬は家にいることが多かったのもあって人力除雪で対応しましたが、このところ忙しいので、少し楽することにしました。ただ、そんな調子だと、帰省で増えた体重がなかなか落ちなくて困ります。(^^;)３キロ減らさなくっちゃ……。交通機関も止まったりしているようですね。（全然関係ないけど）２日前札幌に戻ってくる時、高速道路にアルミスコップが落ちていました。怖かったぁ。そう言えば、年末に発注してもらった「フェイバリット（仮称）」の除雪はもう終わったでしょうか？明日か明後日に入ってくれる……って、そんな都合良くはいかないですね。新築の現場も作業が進まないことでしょう。前面道路も狭いしね。冬のコンクリート打ちは温度管理の手間がかかるようです。というか、しっかり割増料金を請求されます。いつにも増してぐだぐだな日記。こんな感じですが、本年もよろしくお願いいたします。

  2015.01.07

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• 今年最後の

  年末の激務を何とか乗り切り、ようやく年越しの準備を始めています。先日「フェイバリット（仮称）」の除雪を依頼して、「年内の不動産の動きは、これで終わりかな。」なんて思っていたら、本日管理担当さんから着信あり。「家賃交渉（2000円）」と「入居申込み」です。某大学の新入生さんで２月１日からの入居予定。これで満室予定で新年を迎えることができそうです。(^^)v諸氏に倣って2014年の入居率など出してみると……（駐車場は計算していません）「フェイバリット」が93.3％５件の退去があり、平均１ヶ月半で新規の入居があったことになります。「ウィンディ（仮）」は98.9％３件の退去があり、どの部屋も１ヶ月以内（平均0.67ヶ月）で次の方が入居してくれました。トータルで96.7％は、まずまずですかね。「フェイバリット」は、ちょっと動きが多かったので大変でしたが、管理会社さんも頑張ってくれました。「ウィンディ」は、できすぎなぐらいですね。おかげで助かりました。あ、テナントの「ＨＢ（仮）」は100％です。（笑）管理会社さんの協力もあって、運営はまずまずながら、事業の展開という点では不本意な１年でした。しばらくぶりに１戸も購入できず。前年・前々年と売却があったために、規模は縮小したままです。新築が進んでいたり、買付までは入れたりと、全く動きがなかったわけではありませんが、思い描く結果を出せなかったのが残念です。正月には作戦タイムを取って、気分を新たに2015年を乗り切りたいと思います。

  2014.12.28

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• 金利変更

  本日、金利変更の手続きを済ませました。と言っても、アパートではなく自宅の住宅ローンです。おかげさまで、賃貸物件のローンはどれも２％以下でお借りしています。大手銀行さんと取引のあるメガ大家さんからすれば、「まだまだ甘いね。」という感じでしょうが、私どもがお世話になっている信金さんとしては、結構頑張っていただいております。で、「よりによって住宅ローンの金利が一番高いって、どういうこと？」……という感じで（笑）、決して声高にではなく、たまたま固定期間が終わる頃に、某金融機関から勧められた住宅ローン（借り換えも可）のパンフレットを、そっと机上に差し出したのでありました。担当さんが少し申し訳なさそうな顔になり、「そうですよね……すみません、　ちょっとこちらのパンフレットをコピーさせていただいても宜しいですか？」と、奥に引っ込んでいったのが２ヶ月ほど前。今回めでたく金利引き下げ（５年固定）と相成ったわけです。残債もそれほどないし、あと１０年で完済なので、月々の返済は数千円しか変わりませんが、返済総額額としてはそれなりに……。担当さんのご尽力に感謝して、定期預金を１本預けました。

  2014.12.09

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• 動きはあるんだな

  昨日、新築ＭＳの仕様について打ち合わせをしました。メインはアクセントの外壁タイルです。今回は少し濃いめの色を考えています。でも、カタログだけではなかなかイメージがつかめませんよね。面積によっても全然違うし。少し実物を回っておけば良かったです（最近リサーチ不足です）。外壁なので「勝手に」という話ですけれど。フロアタイルは、共用部は落ちついた色合いで。室内は、業者さんとしては白めのウッドでやりたいようです。最近よく見かけるスタイルかな。外壁の方は、後日何パターンかＣＧで提示していただけることになりました。選ぶ資材によって印象が大きく変わると思いますので、ありがたいです。そして話は昨今の建築や土地の情報に。曰く、小さな土地の情報は結構入ってくるらしいのですが、以前だと採算が合ったボリュームでも、建築費が上がったこともあって企画しにくくなっている、と。大きな物件ならスケールメリットを活かして帳尻を合わせることができても、小さいと割高になってしまうからですね。当方のような弱小大家には、ますます厳しいみたいです。さて、先日「フェイバリット（仮称）」＊０３号室の申込みキャンセルの件を書きましたが、何と、その前に申込みがあった３０＊号室までもキャンセルを食らってしまいました。がーん。幸い３０＊号室の方は再び申込みがあって、今度はしっかり決めていただけそうです。もちろん？家賃交渉つきです！(T_T)それでも、動きがあるだけ明るい……かな？

  2014.11.28

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• ま、そんなこともあるかと思ってた。

  先日書いた家賃交渉の結末は、一度申込みをいただいたものの、結局キャンセルになったそうです。……たまにあることです。(T_T)今日は少しだけ早く仕事を終え、中古物件の調査と、新築予定地の視察を実施しました。中古物件の方は、思っていた以上に前面道路が使いづらいです。間取りなどは好みなので、もったいない感じです。そうでもなければ、すぐに買い手が付くのでしょう。予定地の方は……あら？　結構基礎工事が進んでる！前回は資材がほんのちょっと置いてあっただけだったのに。まあ、そろそろ頑張らないと予定通り完成しないですよね。(^^;)明日は外装の仕様などを打ち合わせます。気になっている土地情報なども持参する予定です。

  2014.11.26

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• 家賃交渉付きの問い合わせ

  このところ話題（？）の「フェイバリット（仮称）」。昨日、入居希望者から（仲介さん→管理会社→太陽計画）の問い合わせがありました。迷っている。あと２・３千円家賃が安くならないだろうか？もし決めていただけるのなら、ということで、２千円ＯＦＦで了解です。場合によっては２ヶ月の家賃スライドを検討してしていたので、すぐに決めていただければ、約１０万円の損失がなくなります。これを回収するためには２千円×５０ヶ月（４年ちょっと）かかるはずでしたから、ペイすると判断しました。細かく言うと、売却時の利回りや、他の部屋の家賃との兼ね合いがあるのですが、今回に関しては特に問題はありません。その後の動きは報告いただけることになっています。さてさて、どうなるか。

  2014.11.24

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• 管理変更？

  「突然、失礼いたします。」とある管理会社さんから電話がありました。札幌で大家をやっている方なら、おそらく聞いたことがあるだろう会社。内容は管理変更のお誘いです。そういえば、先日「紙」でのお便りもいただいておりました。特に必要ないと思い、処分してしまいましたが。「今、当社に管理を任せていただきましたら、１年間管理手数料は無料です。　大変お得かと思いますが……。」まあ、ね。「当社は自前の仲介店舗も持っており、　管理させていただいている物件を、優先的に紹介させていただいております。私はこれまでに８つの管理会社とおつきあいがありました。企画・販売が中心の会社、仲介店舗がある会社、管理がメインの会社と色々です。確かに、エリアによって閑散期（？）などは、仲介店舗を持っている管理会社さんの方が動きはあったような感じがします。「フェイバリット（仮称）」の管理をお願いしている会社には、仲介店舗はありません。でも、割とコンスタントに入居を決めてくれます。大手フランチャイズとのつながりなのか、担当さんのがんばりなのか。手前味噌ながら、物件にもそこそこ力があるかも。担当さんの連絡のタイミングが良く、いい感じでおつきあいさせていただいています。そんなわけで、今は管理変更は考えていません。今回の会社は、おそらく新し目の物件の管理を増やしたいのだと思います。自社管理物件の紹介が中心であるほど、そのバリエーションが豊富でなければ、お客さんに来てもらえませんからね。丁重にお断りしましたが、実は、一番の理由は、何度か購入目的でその会社の管理物件を内見させていただいた時の印象なのです。

  2014.11.23

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• 取材お断り

  数日前、電話で取材の依頼がありました。昼間に弊社代表の月美（仮名）が説明を受け、再度私がいる時に電話して欲しいと伝えたそうです。某雑誌の編集（営業？）担当さん曰く、「北海道の特集です。　不動産関連の法人を経営なさっている　新進気鋭の経営者として取り上げさせていただきたいのですが……。」いや、ですから密やかにしめやかにやってるんですってば。最終的には「現段階では取材協力費をお支払いして宣伝することは考えておりませんので。」と、キーワードを交えてお伝えすると、しゅるしゅるっと引いていかれました。もしかすると、「あ、あれね。」ってご存じの方もいらっしゃるかと思います。決してその手の媒体を否定するものではありません。弊社が大々的に展開しようと考えるのなら、活用もありかと。今の弊社にとっては、何より「実績」でしょう。

  2014.11.22

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• 良い感じ

  昨日様子を見に行った「フェイバリット（仮称）」。管理担当さんにその報告メールを送ったら、すぐに返信が来ました。コーキングはこれから行う予定だとか。部屋に求める状態の認識が同じで安心しました。ゴミについては、また相談しながら進めるしかなさそうですね。そして、３０＊号室に申し込みがあったそうです。嬉しい知らせです。(^_^)v引き続き＊０３号室もお願いしますね。さて、自宅兼事務所には税務署から「年末調整関係書類」が届いておりました。税理士さんと連絡を取らなきゃ、と思っていたら、先方からメール。私は、添付された書類を印刷して、印鑑を押して、送付するだけ。ありがたいです。

  2014.11.17

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• ちょっとだけ大家

  週末、田舎から親が出てきており、１４時頃にＪＲ札幌駅まで送ってきました。見送ったその足で「フェイバリット（仮称）」へ。担当さんから「退去があった部屋の様子を確認して欲しい」との要請があったためです。先に退去した３０＊号室とは違って、割ときれいに使ってもらえたらしく、清掃だけで募集して良いかどうかの判断を仰がれたわけです。まず、原状回復が終わった３０＊号室ですが、大きな問題はなさそう。古いカタログしか手元になくて、最終的には業者さんにお任せしたＣＦの色と柄もまずまずです。よかった。（笑）ただ、部屋の隅に一部コーキングが必要でしょう。今回退室した＊０３号室は、報告通り酷い汚れはありませんでした。これならきちんと清掃すれば問題なさそうです。さっそく清掃の発注をお願いしました。本当は掃除道具や照明など積み込んで一頑張り、といきたいところですが、今日は諦めました。（Ｊｒ同伴だったし）某大家さんを見習わなくては、とは思います。(^^;)相変わらずあまり宜しくないゴミステーションの様子なども確認したり、動けば色々と考えるネタは出てくるので、大家としての行動を忘れないようにします。

  2014.11.16

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• 再構築

  「フェイバリット（仮称）」の３０＊号室。原状回復が終わったそうです。この週末に様子を見て、できれば照明など設置してきます。追いかけるように＊０３号室も退去します。不良入居者様らしいです。（笑）担当さんから、「家賃スライドの要望が来ています。　３０６はこのまま募集を続けようと思いますが、　３０３に関しては、家賃スライドも受け付けたいと思いますが、　いかがでしょうか？」と打診されました。良いバランスだと思います。進めてください。２月からの家賃発生で。新しい展開について、一応作戦は練っています。買い手には厳しい状況をいかに乗りきるか。弱小大家にできるのは、ニッチと仕込みです。しかし、言うは易く行うは難し……。

  2014.11.07

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• 土地もハコも

  相変わらず出会いを求めて彷徨っています。なかなか素敵な物件とお知り合いになれません。（笑）とある場所で建築家さんとお逢いしました。久しぶりに建築関係の突っ込んだ話ができて楽しかったです。某大家さんと知り合いだという情報もあってビックリ。なるほど、と合点がいきました。私のような弱小大家が、新たな物件を購入するのには厳しい時期なので、どうしても、難あり土地とか訳あり物件（事故物件はイヤです）とかに目がいきます。それを料理するためには、より修行が必要です。決して嫌いな世界ではありません。上記のような物件は、完成イメージというか、見通しがないと購入に躊躇します。そうこうしているうちに、あらら……ってね。今日の収穫は、以下の二つが確認できたことでした。１．接道の攻防ライン２．使用目的による部材の善し悪し自分の実感がプロの経験に裏打ちされたので、建築会社さんにも自信を持って提案できそうです。あとは、それを実践する舞台なのですが。

  2014.10.26

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• 品番指定

  返答待ちだった買付の件は、一番手の方が「無事」に融資の承認がおりたということで、ご破算になりました。(>_

  2014.10.19

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• ちょっとしたことなんだけど

  水曜日には返答がある、と聞いていた（買付）一番手の状況。なかなか連絡が来ません。はっきりと期限を指定されたつもりで、当方が融資を打診している金融機関さんにも、そのようにお伝えしてあります。今日の夕方になっても様子がわからないので、仲介さんにショートメールしてみました。すぐに返信があり、まだ一番手の方の結果が出ていないので、明日再度確認して連絡いただけるそうです。先手を打って同じ内容を知らせてくれれば、何も問題ありません。もしかすると、昼間は仕事をしていることを知っていて遠慮したのかも。あるいは先方からは「水曜日ぐらいまでには」と言われていたのかもしれません。だとすると、こちらへの伝え方を間違えていると思いますが。買付を入れた後も、数日間音沙汰なしでしたので、ちょっと気になっています。自分も気をつけなきゃ、ね。

  2014.10.16

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• 退去部屋

  フェイバリット（仮称）の管理担当さんから電話がありました。１０月中旬に退去予定だった３０＊号室の入居者さんが、昨日退去されたそうです。担当さんが立ち会ってくれました。部屋はかなり汚くて、クロスの張替が必要です、と。どうしようかな。忙しいし、疲れてるし、信頼できる管理会社さんに任せておけば大丈夫かな……。「見積等、よろしくお願いします。」と言って電話を切ったものの、大家としては、やはりここで動かなくてはなりませんよね。ちょっと忘れかけてた。結局、現地に行くことにしました。部屋の様子は、報告通りかなり汚いです。トイレなど、よくこれで生活していたなという感じ。若い女性だったんですけどね。清掃と壁紙の張替である程度はカバーできると思いますが、寝室のフローリングは清掃だけでは無理かも。トイレと洗面所のＣＦも張り替えが必要でしょう。しばらくぶりにカタログとにらめっこして型番を指定します。日当たり・間取りなどは、アパートで２番目に良い部屋なので、早く綺麗にして次の方に入っていただきたいものです。

  2014.10.13

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• やっぱり

  何となく嫌な予感がしていたところ、先日買付を入れた中古ＡＰは「二番手」扱いになってしまいました。おそらく私の方が申込みは早かったと思うのですが、他に満額の買付が入ったそうです。そちらの融資承認がおりるかどうかを待って、もし、ダメなら当方と話を進めたいというのが売主さんの意向。……まあ、仕方ないですな。優しい指値が凶と出るか。それとも巻き返して吉となるか。たぶん決まっちゃうとは思いますけどね。

  2014.10.09

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• 進むときはこんな感じなのかな

  中古ＡＰの融資を打診していたＢ信金さんから連絡がありました。とりあえず店内での審査はＯＫだそうです♪当方の依頼があれば、すぐに本部に稟議をあげてくださるそうですが、別に声をかけている信金さんの返答を待ちます。約束ですから。ただ、こちらが提示したラインは全てクリアしており、おそらくＢ信金さんにお世話になるでしょう。あれー、もしかして買っちゃうのかな？（笑）ま、進むときはそんなものですよね。しかし、今日、売買仲介業者さんから連絡が来ることになっていたのに、電話もメールもありません。大丈夫かな。一方、「フェイバリット（仮称）」の退去連絡がありました。今週末に一件控えているのに、さらに追い打ちです。退去するのは学生さんで、以前から、階下の入居者さんから騒音の苦情が来ていたらしく（夜遅くまで友達を呼んで騒いでいる、と）保証人の親御さんに連絡したところ、「退去させます」ということになったようです。責任を感じて、ではなく逆ギレされたのではないでしょうか。(>_

  2014.10.06

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• どこまでやるの？

  数日間札幌を離れて湖を見ていました。もちろん仕事で、疲れましたがそれなりに面白かったです。札幌を旅立つ前に、ふたつの信金さんにお邪魔しました。先の中古ＡＰの融資について相談したところ、検討はしていただけるようです。面白かったのが、転勤等があって、どちらの担当さんにも初めて融資の打診をした形になり、口をそろえて「ところで太陽さんはどのくらいまで事業を拡大することを考えていらっしゃるのですか？」と聞かれたことです。あー、来たなーとか思いながら、あまり気の利いた返答はできませんでした。決して際限なく拡大するつもりはなく（ほんのわずか野心はありますが〈笑〉）、ある程度の規模になったら資産性を重視しながら、安定経営を図るつもりです。みたいな。今、新築をやっている途中なので、なおさらそんな質問も出てくるのですね。木造（築１０年）ゆえ、積算はあまり出ないと思いますので、あとは他の要素を加えてどのような稟議書をあげていただけるかということでしょうか。Ａ信金さんでは保証協会の利用パターンも念頭にあるようです。Ｂ信金さんでは、それは全く考えていないと。なんとなくＢ信金さんにお世話になるような気がします。それにしても、優しい指値をして買付を入れた後、業者さんから何も連絡がありません。通ったのかなぁ……。

  2014.10.04

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• ３年半ぶり？の買付

  入れちゃいました。(^^;)微妙なラインです。最近の状況下では、悪くないのかと思います。中古物件としては３年半ぶりの買付になるんですね。自分でもびっくり。空室が多いので、金融機関の評価が厳しいかもしれません。ダメなら深追いしないつもりですが、なかなか次が出てこないので……。これから、銀行さん回りです。

  2014.09.30

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• やっぱり……

  昨日は土地の決済代金を口座に振り込みました。久々に大きなお金（ん千万円）を持ち歩いたので、緊張しました。周りの人が皆悪人に見えてくる、なんて。（笑）そして本日、諸手続も無事終了。あとは完成を待つしかないです。さて、希望のエリアとは異なるのですが、それ以外の条件をほぼクリアする物件情報に出会いました。それっ！　とばかりに電話するも、担当さんは外出中。前述の手続きが控えていたので、終了後、現地で自主的に物件チェック。レントロールなどで問題がなければ買い付けを入れよう、とやる気満々だったのですが……。担当さんから折り返しいただいた電話では、「すでに買い付けが入っており、おそらく契約まで進むでしょう。」とのことでした。玉砕。問い合わせも１０本以上あるので、２番手・３番手にもなれない、と。やっぱり、ね。予想はしてたけど、残念。

  2014.09.25

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• やっと動き出した

  今週はとても辛い時間を過ごしました。とある人を見送らなければならなかったので。何もできなかった。ちょっとした違いで、彼ではなく自分だったかも知れない。思うことは限りありませんが、私はこれからも生きていかねばならず、極めて都合の良いことを言えば、彼の分まで……。さて、新築案件が「やっと」動き出しました。本日、土地の売買契約と建築請負契約。月曜日には金消契約。自己資金分を口座に入れ、月末には、つなぎ融資分と合わせて、土地代金と着工金を振り込みます。今からだと竣工は来年の５月になりそうですね。仕上げの人工さんが確保できるかどうかが、まだ見通せないようです。急に動き出したので、まだ必要な書類が揃っていません。手分けして準備です。竣工までに、別にもう一つ（できれば二つ）中古物件が欲しいです。

  2014.09.20

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• じたばたしています

  賃貸経営はモグラ叩きのようなもの。先日「完全満室！」と報告した「フェイバリット（仮称）」で、退去予告がありました。(>_

  2014.09.16

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• ホントの満室

  「フェイバリット（仮称）」の管理会社さんから管理報告書が届きました。ん？　先月から駐車場の新規契約がある！フェイバリットは孝行息子（娘のイメージが強いかな？）で、稼働率が良いです。これはもちろん、管理会社さんの労力と能力の賜物でもあります。ただ、地下鉄至近なのと、若者の街なのと、ちょっと奥まったところに物件があるためか、部屋は満室になっても、６つある車庫のどこかが空いている感じでした。一時は私が車庫のひとつを使っていたのですが、申込みが入ったので空けたとたん、別の車庫の契約が終わってしまったり……。ゆえに今回、久々の「完全満室」です。嬉しいわ、うふ♪ちなみに、「ウィンディ（仮称）」も駐車場がひとつだけ空いています。悩ましいのは、２棟ともに冬期間の除雪のことを考えると、若干ゆとりのスペースががあった方が良いかも、ということです。月１万円強で、年間ざっくり１２万円。

  2014.09.08

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• だめよー、だめだめ。

  先日、中古の木造ＡＰを見せていただきました。希望する立地なので何とか進めないかなと思い、あれこれ計算してみましたが、やはりキャッシュフローが薄い。（土地の）資産価値はあることから、さらに自己資金のある人なら購入しても良いのでしょうね。でもそんな人は、もっと規模の大きなものを狙うのかな。以前にも書いたように、立地惚れする傾向がある私です。なまじっか買える価格だし、いっそ「買っちゃおっかなぁー」なんて心が動きつつ、「そんなことしていたら計画が進まないぞ！」という心の声に引き戻されます。……「日本エレキテル連合」活躍していますね。数ヶ月前、札幌駅前で親子連れが普通に件のフレーズを使っているのを聞いて、「ああ、ブレイクし始めているんだな」とは思っていましたが……。さて、塩漬け株も売却し、（大きな損切りです(T_T)）塩漬けになっているプランもようやく動き出しそうです。不動産に限らず、最近、待つしかないことが多く、動くのとは違うエネルギーを消費しますね。見通しがあれば待てます。何も無しでは難しいです。焦れずに、我を忘れずに生きることが必要だと、あの方も言っていらっしゃいました。誰？

  2014.09.04

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• 得意技

  今日はお声をかけていただき、夜明け女さんの新築戸建を見学させていただきました。結論としては、私も欲しいです。（笑）立地・規模等、うまいバランスで成り立っているのは、やはり土地の仕入れ価格をぐっと抑えているからですね。それも細かな情報チェック（変態物件探し？）の賜物かと推察します。あとは、そのボリュームの建築価格を把握して、建築会社さんとのつながりがあるのも、土地を見て動き出せる大切な要素でしょう。もうすっかり夜明け女さんの「得意技」になりましたね。現地で久々にご一緒したミットさんも、「めちゃめちゃ興味あります！」っておっしゃっていました。ミットさんと言えば、ブログでも触れていた売却話（その２）についてお聞きして、私にはちょっとしたショックでした。うーん、自分の足取りは何だったんだろう、って。(^^;)ともあれ、お誘いいただきありがとうございます。私も早く「得意技」を身につけられるよう、精進してまいります。

  2014.08.30

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• 人員配置

  いやー、仕事が忙しいです。特にこの２週間は目が回りそう。平常業務に加えて、特別業務を複数こなさなくてはなりません。当然のように残業・休日出勤です。(^^;)その一つにイベントのシフト管理があり、７０人ほどのスタッフを４日間回さなくてはいけません。色々条件というか注文があるんですよね。仕事の中身としては嫌いではない（みたい）です。ただ、集中しないと変なミスがあり、もしミスがあると玉突き事故が起きてしまいます。「職人」にならざるを得ない。私はその専門家ではありませんし、今の職場はちょっと特殊で、そこでこの仕事を担当するのは初めてです。でも、考えればそれだけ良いものができます。ようやく納得できそうな着地点が見えてきました。不満を０にはできませんが、「じゃあ、もっと良いものをつくって見てください」と言って、反論できないレベルに到達することが大事だと思っています。……不動産は？

  2014.08.22

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  小さな幸運

  帰省から戻りました。母親の体調が良くないようで心配です。近々札幌で検査することを勧めました。昨夜は東京から飲み友達（？）が帰省したので、とあるお店に顔を出しました。友達と言っても、そのお店で会って仲良くなっただけ。しかも人生の大先輩です。なぜか私のことを気に入ってくれて、お誘いをいただきます。昨年病院にかかったときには本当に心配してくれました。不思議な縁です。ところで、今日は朝一で床屋に行きました。いつものように散髪した後、「なんちゃらイベント」でクジを引かせてもらうことに。「あ、何か書いてありますね…。」どうやら一等を引いてしまったらしいです。まだイベントは始まったばかりなのに……(^^;)担当さんが苦笑いしていたように見えたのは私だけ？まだ暑い夏が続きます。ビールも美味しいのですが、久々にスコッチでも飲みますか。

  2014.08.13

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