[賃貸マンションあれこれ] カテゴリの記事

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  検討段階での質疑応答

  物件を内覧した際にも、見ながらいろいろと質問を受けそれに答える場面は多いです。しかし、お客様は家に帰ってから見てきた物件をじっくりと検討し始めます。なので、内覧後質問が出ることももちろん多いです。いつも思うのですが、内覧のときはなかなか細部の説明というのは出来ません。もちろん、ある程度必ず伝えなければならない点は間違いなく伝えますが、全てを伝えることは出来ません。なので、後日質問がきたら出来るだけ迅速に、かつ詳細に回答します。さらに、「お客様がここは気になるだろう」という点をこちらから先に情報を出すようにします。今日のお客様は、結構細かい点まで質問が及んでいました。調べたり資料をそろえるのに時間がかかり、返信する時間が遅くなってしまいましたが、できるだけの回答が出来ました。こういった質疑応答は、必ず他のお客様も望んでいることであって、今後の案内に反映できます。積み重ねることで、自分の知識レベルのアップと、お客様へのスムーズな案内のたくわえと出来ます。もちろんそれだけでなく、質問をしたお客様自身に大きな満足を得ていただくことでの成約率のアップにもつながります。付け焼刃的に成約を獲得する手段もあるかもしれません。しかし、賃貸物件の場合今後の長いお付き合いの入り口でもあります。入り口できちんとしておかないと、後のクレームの原因になったり、早期の退去につながっていくことでしょう。両者が満足できるWin×Winの関係を築くことが出来る対応を常に心がけます。自分の信じたやり方を貫きましょう　１クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年11月21日

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  足場のシート張り

  塗装工事が開始されるのはまだ先でした。ちょっと勘違いしていました。今日明日で外壁にかけた足場の外側にメッシュシートを張る作業がありました。これがまた早い。何度か見ていると、見る見るうちにシートで覆われていきます。シートが取れるのは来月。それまでは綺麗な青空は見ていただくことがでいません。　また、すでに塗り終わった屋内階段はものすごく綺麗になっています。何が違うって「明るくなった」んです。塗る前は蛍光灯がついていてもちょっと暗いかなという感じだったのが、すごく明るく清潔な感じに生まれ変わりました。塗装だけでこんなに効果があるというのは驚きです。　さらに同時工事として、火災時にポンプ車から各階の消火栓に水を送る「連結送水管」の張替え工事が始まりました。こちらも万が一への対応のためには必ず必要なことです。塗装工事と同時ではやりにくい部分もあるかもしれませんが、よろしくお願いしたいです。今日、担当部署と塗装工事工程について、詳細な打ち合わせを行いました。ようやく住人の皆様に情報を提供することが出来ます。かなり、ご迷惑をおかけするこの工事期間。先が見えなければ、余計に不安や不満が出てきてしまうでしょう。こちらで出せる物は全て提供し、少しでもご理解いただけるようにしたいと思います。何とか乗り切って、良い環境を提供いたします　1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年11月15日

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  足場が完成。塗装工事が本格開始します

  10月31日から始まった、サンハイツ大和第1・第2大規模修繕。足場の架設での不便や、塗装のにおいなどで大変ご迷惑をおかけしており申し訳ありません。本日、ようやく足場の架設が完成しました。結局2週間以上の期間が必要でした。明日から、本格的な塗装工事が始まります。予定としては11月いっぱいでサンハイツ大和第1が終わる予定です。とりあえず北・南・西面を行い、その後ベランダのある東面の塗装を行います。ベランダ側の塗装を行う際は、「養生・下塗り・仕上げ」で計3日間ベランダが使用不能になります。具体的な塗装についての注意点をまとめ、全住民の方に再度ご挨拶をしつつ、対応の了解をいただいていきたいと思います。その後は第1の足場解体→第2の足場架設をしている間に敷地内駐車場の塗装工事→第2の塗装工事→足場解体。となる予定です。まだ、解決品ければならない問題はいくつかありますが、何とか解決し、なるべく生活に支障が無いよう配慮させていただきたいと思います。塗装工事が終わるまではゆっくりと眠れません　1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年11月14日

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  管理者に休みはないのであろうか？

  どうも最近は休みが少ないです。相変わらず案件は次から次へと出てきて、こなすのが精一杯という状況。それに加え、今は大規模修繕の一環でサンハイツ大和が塗装工事中。通行・音・におい。さまざまな面で住人様にはご迷惑をおかけしておりますが、それに対しての対応も加わってきます。職人さんは日曜日だけ休み。ということは土曜・祝日は工事があるわけで、自然と何らかの対応が必要なことが発生します。住人様は３６５日２４時間そこにいらっしゃるので、当然常に案件が発生する可能性がありますが、基本的にはマンション管理人さんで対応していただきます。しかしながら、塗装工事関連のことになると、そうもいかないことも多く、また、イレギュラーなトラブルも多くなるので、よく呼び出されることになります。また、先日発生した月極駐車場への無断駐車。この車の所有者が今日ようやく現れました。レッカー移動を行おうとしたものの、位置的な問題と車高の低い車両であったため、傷つける恐れが大きかったので、レッカーはあきらめました。しかし、勝手に持っていかれても困るので、ホイールにチェーンを巻きました。罰金を含めた駐車料金をお預かりし、チェーンの鍵を引き渡しました。都合１１日間の無断駐車。考えられません。反省をして、他の場所でも２度とこのようなことをしないようにしていただきたいものです。　今日は１５本くらい電話がかかってきて、危うく携帯電話の電池が切れそうでした。明日は日曜日。工事も無いのでゆっくできそうです　1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年11月11日

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  大型クレーン導入　その他トラブル

  サンハイツ大和第1の塗装工事における足場架設に際し、大型クレーンがついに入ってきました。大きいとは聞いていましたが、本当にすごい大きさでびっくりです。はっきり言って相当に邪魔ですが、作業には必要な物なので仕方がありません。動作音が意外に静かなのでここは良かった点ですが、足場完成まで住民の皆様にご迷惑を掛けてしまいます。本当の意味で「申し訳無い」です。どうしても必要なのでご理解いただくしかありません。屋内階段部分の塗装工事がいよいよ始まりましたが、においがものすごいです。くらくら来ます。管理人室も例外ではなく、他テナントさんでも業務に支障が出てしまうとのご指摘も受けました。扇風機等でなんとかにおいを外に出しつつ、匂いの侵入を防ぐ手立てを考えなければなりません。また、足場工事でふさいでしまっている階段部分。テナントさんのお客様が入りやすいように、エレベータへの誘導案内を取り付けました。A3を9枚組み合わせての掲示を通り沿いの外壁に6枚取り付けて見ました。足場のため、普段より物ものしい雰囲気でありますが、営業中であることをしっかりとアピールできたかなと思います。今日はさらに、火災報知器の誤作動によりいろいろと駆けずり回り遅くまでがんばりましたが、最終的に解決はせず。明日改めてやらなければならない宿題となってしまいました。いよいよ大変なことになって来ました　1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年11月08日

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  一生懸命なお客様

  今日は良いことが二つ。お昼に入居があったのですが、家族皆さんでいらっしゃいました。やはり、入居のときというのはこれから新しい生活が始まるときなので、お客様もわくわくしています。こちらもそんなお客様の姿を見るのはとてもうれしいことなのですが、こっちが浮かれていても仕方ありません。しっかりと、必要事項を伝達や確認をし、生活に困ることが無いようにしなければなりません。入居のときは意外にいろいろとお伝えすることが多いです。ゴミの出し方や、番号錠の設定・ポストの空け方・石油ストーブなどの禁止事項・周辺施設・電気ガス水道の名義変更・他の入居者のいる部屋・駐車場・等々落ちがないようにリストを作って説明しますが、なかなか全部は一気に覚えられないでしょうから、わからないときはそのつどご連絡いただきたいと思います。それから、仮押さえが一つ入りました。このお客様は、他の物件も多数見ていただいたようですがサンハイツ大和も空き室を全て見ていただいたとのことです。最終的にサンハイツ大和の１室を気に入っていただいて、「ここしかない！」ということでご希望をいただきました。法人契約となる関係で、まだ正式な予約ではありませんが、「ここしかない」といっていただけたのは非常にうれしいですね。一生懸命には一生懸命で　1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年11月03日

• 大和屋クリスマスツリー　いよいよ本格始動

  先日からいろいろと見積もりを取ったり、やり方を検討したりしておりましたが、いよいよ具体的に固まってまいりました。事あるごとに「クリスマスツリー案内ページ」を更新しており、昨日はもみの木設置のためアスファルト舗装をはがす工事が入りました。11月2日にはもみの木がその場所に植えられます。今日、不動産部の会議において、イルミネーションの規模や範囲、イメージなどが決まり、「発注」という段階に来ました。施工をお願いする「有限会社メビウス」さんも、やり取りをする中で、イルミネーションをお任せしたいと思える業者さんでした。メインツリーだけでなく、オークプラザ周囲も飾り付けを行い、総合的にデザインをしていくつもりです。12月1日の点灯式予定日まであと1ヶ月！これからが本当に面白くなってきます。

  2006年10月31日

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  大規模改修工事の苦悩

  昨晩はブログを書けなかったが、それは帰りが非常に遅くなってしまったため。昨日の昼に塗装屋さんと足場屋さんと打ち合わせをしたところ、初めて聞くことがごろごろ。ただでさえ狭いサンハイツの敷地内に足場を組むというのは非常に大変なことです。しかも、組みあがってしまえばまだマシ。最も厳しいのが「組むとき」と「崩すとき」大型クレーンが資材を上げるため、敷地内に鎮座します。そこへ資材を持って来るトラックが入ってきます。さらにその資材が山と置かれます。結局、駐輪場２箇所が使用不可能となり、ごみ収集所も資材置き場と化すことが判明しました。先日あいさつ回りをしたときにはこのような感じになるなんて一言も聞いていなかっただけに、ちょっと戸惑いつつも、早急にそのことを住民に知らせ、月曜日には自転車が移動され、月曜収集の燃えるゴミを違う場所へ出してもらい、熊谷市にもその変更場所へ収集車を回してもらわなければなりません。しかも間の悪いことに日曜日は大和屋バーベキューフェスタ。準備のための買出し作業も行わなければなりません。そんなこんなでかなりあせった状況になりましたが、全戸分のビラ、自転車置き場に置き場移動の張り紙、臨時駐輪場の張り紙、ゴミ置き場変更の張り紙、臨時ゴミ置き場の張り紙を作成しラミネート。すでに２２時を過ぎていましたが、住宅部I氏も手伝ってくれ、サンハイツに張り終えることができました。臨時のスペースにはしっかりわかるようにカラーテープで範囲を指定しておきます。どこまで対策を施しても、住民の皆さんは不便を感じるでしょう。でも、精一杯をしておけば、クレームが出たたときでも迅速な解決ができると思います。帰宅は２３時でした。昨日はこれが精一杯。予想外に苦労しそうです　1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年10月28日

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  マンションの外壁塗装工事　工事日決定

  11月の頭にやると聞いていたマンションの外壁塗装工事。いちおう、事前に住民の方にお知らせをポスティングしたものの、具体的な日取りは決まっていないままでした。時はすでに10月の下旬。さすがに、どうなっているか不安になってきましたが、ようやく工事開始日が決定しました。ちょっと早めて10月30日から工事開始。この日は大安で日も良かったので。実際には、この日は荷物搬入くらいで作業らしい作業は行わないようですが、一応作業開始としてもらうことにしました。なんで、ここまで工事日がぎりぎりまで決まらなかったのかというと、片方の棟の屋上にある看板の撤去工事を併せて行うのですが、この工事が厄介。特殊な鳶の人が必要らしく、その手配に難航していたようです。この看板、かなり大型な物で解体も大変、そのばらした物を下ろすのも大変という物。そういう仕事をする人はなかなかいないそうです。明日は、住民の皆様に日程の連絡と共にご挨拶周りをいたします。1日では全員にお会いすることはできないでしょうが、早めにやっていかなければなりません。10年に1度の大イベントです　1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年10月24日

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  2006年消防訓練　当日

  10時からということで案内を出しておりました消防訓練。念のため、9:30から管理人さんに戸別訪問をしていただいて声かけを行いました。感触としては良かったようで、多く集まりそうでした。住人の皆様がより参加しやすいように土曜日に設定しましたが、心配なのが参加人数です。そして10時になり、避難の合図の非常ベルを鳴らしました。・・・・・・・・・・・・・来ません・・・。数分経っても誰も来ません。消防署の方も来ている中、もう泣きそうな気分です。しばらくすると何組か来てくださって、消火器や消火栓の使用説明などを行ってもらいました。しかし、人数は非常に少なく、今後の大きな課題となってしまいました。高層マンションで災害が起きたとリアルに想像すると、本当に恐ろしいです。そういうときに何ができるか、何ができるようにしておかなければならないのかを本気で考えてもらわなくてはいけません。消防署の方も言ってくださいました。「今年がサンハイツの消防元年」来年は一歩前進したいです。どうしたらみんな参加してくれるでしょう？　1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年10月21日

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  消防訓練のための訓練

  大和屋でも世間と同じく、毎年避難訓練を行っています。昨日それを行ったのですが、内容は「オリロー」の体験。わっかに体を通して釣り下がってゆっくり降りる避難器具ですが、初めてやりました。こういうのは結構好きなので、おっかなびっくりですが体を投げ出すと、確かにゆっくりと（そんなにゆっくりではないもしますが）降りて無事軟着陸。明日はサンハイツ大和の消防訓練があるのですが、この避難器具はサンハイツにもあります。なので、住民の方にも是非体験していただこうと思って、体験訓練を予定しています。しかし、いきなりぶっつけ本番というわけにも行かないので、今日リハーサルを行ってきました。サンハイツは「オリロー」ではなく「スローダン」。はっきり言ってほとんど同じものです。何が違うのでしょうか？まぁ、使い方も会社にあるものと同じなので、難なく組み立て、降りてみました。サンハイツの場合、設置されているのは３階のベランダ。会社の設置場所は２階なので、今日は高さ１５０％です。とはいえ昨日やっているのでそこそこなれています。通りに面しているので、結構目立ちます。住人の方にも見られて、つれていたお子さんがはしゃいでいました。是非、明日体験してほしいです。とりあえず器具が無事に使えてよかったです。体を張って証明しました。スローダンとオリローの違いは？　1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年10月20日

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  賃貸マンション「サンハイツ大和」のなりたち

  サンハイツ大和シリーズ。最初の建物「サンハイツ大和第１」が完成したのが昭和６０年。すでに２０年以上経過している物件ですが、今日の社員研修会でその成り立ちが話されました。最初、前身の会社がそこにはあり会社の移転と共に空き地となったわけですが、そこに有人の時間貸し駐車場が作られました。当時は機械式ではなく、清算はレジ打ち。よって営業時間も８～２０時だったそうです。近所にスーパーもあり連日営業開始と共に車が入り、かなりの盛況だったようです。その後、マンション建設のため駐車場を閉鎖。当時は熊谷はまだまだこれからの土地で、銀行からの借り入れに大分苦労した話などもありました。それでも、何とか借り入れをしいざ建築というところで日照権による反対運動もあったそうです。また、周囲に賃貸マンションが無いために、家賃設定もむずかしいです。東京から新幹線での時間が同じ場所との比較で設定されました。なにぶん他に例の無い物件でしたので、周囲からは冷ややかな声がささやかれたようですが、この第１は建築直後からきちんと埋まり、そんな周囲の声を吹き飛ばしたようです。なかでも、大企業が社宅使用のため、2/3ほど借りたのが大きかったようです。続いて第２～第５も建てられましたが、それはまた後日。こうして、今時分の管理している物件の成り立ちを知るのは非常に大事なことだと思いました。実際に何か役に立つということではないかも知れませんが、愛着を持ち、思い入れを共有することは行動の質を変えます。２０年戦士でもまだまだ　1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年10月19日

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  鳩よけネット　業者決定

  今度のサンハイツ大和の外壁塗装。その際に一緒に鳩よけネットの施工を行うことは書きました。いくつか業者に声をかけ、見積もりをもらい検討をして、今日ようやく業者が決定しました。結局、最安値の業者さんとなったわけですが、施工されるネット自体も自分は一番気に入りました。耐久性と美観を損ねないのが条件。この２つは相反しているところもあるので、少しずつ妥協は必要でした。しかし、自分はどちらかというと耐久性を重んじたいです。ネットは１フロアずつ張る予定なのですが、そうすると本格的な修繕やネットの取替えは足場が無いと不可能になってしまうからです。ネットの施工金額は３００万円以上正直、鳩のせいでこれほどの金がかかるというのはちょっと納得がいきませんが、住人様の快適さを守るためであるので仕方ありません。足場が組まれるのが１１月頭。工事中の様子は改めてブログでリポートしたいと思います。まだ工事開始日が決まりません。　1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年10月18日

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  「ふぉれんと」の打ち合わせ

  不動産情報誌の大手　リクルートフォレントそのインターネット版のサイトに、現在、大和屋の物件を載せています。載せて約一ヶ月が経ちました。今日は、その反響データをもとに、営業と打ち合わせです。データを見ると、まず、検索に引っかかっていることが少ないことが見て取れました。インターネットサイトの場合、細かい条件付けで物件を的確に絞ることができます。逆に言うと、条件に当てはまらない物件は決して人の目に触れることがないということです。大和屋の賃貸マンションの場合、熊谷地域で言うと、家賃は高いレベルにあります。家賃帯で絞られると露出度は低くなってしまいます。また、「築年月」が年は入れてあったのですが月を入力していなかったため、検索条件としては無効となり、築年月で絞られると、無条件ではねられてしまうということを教わりました。また、内観写真もお決まりの写真だけではなく、同じ棟の違う部屋であれば、違う部屋の写真を入れてみたりの工夫もありでしょう。おそらく、付属施設などは他とどっこいどっこいというところで、上記の３点ほどが改善点。早速明日、修正を加えていきます。不動産情報サイトでもSEO対策は重要なようです。意外な場所でSEO対策です。　1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年10月17日

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  物件の写真の撮り方

  これでも、前職は（CATV）カメラマンだったわけですので、映像や写真の撮り方くらいは多少心得ているつもりです。でも、物件の写真はいまいちうまく撮れません。http://www.smile-art.jp/main/chintai/index.html外観は、まぁそこそこ撮れているかなという感じですが（第１・第２のみ撮り直し済み）、内観写真は結構難しいです。一番問題なのが「光」外観は天気が良い日で問題ないのですが、内観は外の天気が良すぎると、部屋内の陰の場所との明暗の差が出すぎて見づらい写真になります。やはり一般的に言うように、室内写真は曇り程度が最適です。あとは、「部屋をいかに広く見せるか」というののもテクニックのひとつですが、自分は少し下目から撮るようにしています。上方への広がりも出せて、なかなかいいのではと思っています。また、できれば広角のレンズを使って撮るべきです。部屋内は人間の目には広く見えても、カメラのレンズを通すと思いのほか画角が狭くなってしまいます。ベランダのほうまで出る位下がって撮るのもひとつですが、広角レンズがあると非常に楽に広く取れますね。最近ではコンパクトカメラにも２８ｍｍの広角レンズがついているものも増えてきたので、これからこういう目的でカメラを買おうとしている人には絶対お勧めです。若干値段はありますが、それ以上の価値はあるでしょう。自分は、もろもろの事情で買えませんでしたが・・・。機会を見つけては何度も撮り直しをして、最高の写真を撮ってみたいと思いますが、まだ十分納得いけるものはできませんね。がんばります。試行錯誤でよい結果が生まれます。　1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年10月15日

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  不動産業者さん周り

  近頃いろいろと立て込んでいて、なかなか不動産屋さんを回ることもできなかったのですが、何とか時間を作っていってきました。積極的に、内覧に来ていただける業者さんもあり、来てもらってばっかりでは申し訳ない。それに昨日書いたチラシの感想も聞きたかったので。そろそろ、秋の移動シーズンも終わりというこ頃。その辺の状況も聞いて回ります。動きがあるところもあるようですが、全体的にはすでに渋くなっているようです。季節的な変動が多いため、なかなかこの時期に入居を勝ち取ることは厳しいところもありますが、こちらがサボっていては、入ってくるお客様も入ってきてはくれません。入居申し込みをいただくことを最優先課題にし、最大限効果が上がるようなことを行い続けなければなりません。やはり、直接顔をあわせて、いろいろ話をするのは重要です。何のこと無い世間話だけでも、意味のあることだと考えています。やはり、気心の知れない相手とは、いい仕事はできませんよね。れっつ不動産屋　1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年10月14日

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  新しいチラシが完成！

  物件を紹介いただくのに必ず必要となるのが「物件チラシ」不動産屋さんは、これを使ってお客様に物権を紹介するわけですが、今回、サンハイツ大和の物件チラシを大きく作り変えました。手元にデータが無いので、今載せられないのですが、イラストレーターで作ってもらったのでかなり綺麗な仕上がり。ちょっと意匠を凝らしたデザインを施してもらって、いい感じです。このチラシの出来というのも重要。お客様が見たときに「ここに内見しにいきたい」と思わせるものでなければいけません。以前は、自分がワードでせっせと作ったもの。かなり時間を掛けて一所懸命作ったものですが、正直冴えた出来ではありません。まぁ、平々凡々といったところでしょうか？自分はデザインセンスはゼロというかマイナスなくらいなので、こういうことはセンスある人に任せたいです。勝負は自分の土俵でするものです。今日、早速市内の不動産屋さんを回り、このニューチラシをお渡ししてきました。なかなかいい評価をいただいた印象でとてもうれしかったです。作ってくれたＯ谷女史にも感謝です。自分としては、これならば入居をがっぽりゲットだぜ（死語）という勢いですが、現実はいかがなものでしょうか？結果が非常に気になるところです。皆さんの物件チラシはどんなんでしょう？　1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年10月13日

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  近所のマンションの外壁塗装

  自宅から見えるマンションが、今日通りがけに見たら外壁が塗装されていました。このマンション、自分が物心ついたころから建っているマンションで、少なくとも２５年は経っていると思います。外壁塗装が１０年に１回と考えると、３０年目の建物かもしれません。それだけに、かなり外装が古くなっている印象だったのですが、今日見たらとても綺麗になっていました。「外壁塗装というのは、これほど建物の印象を変えるものか」と、感じました。自社の所有する賃貸マンション「サンハイツ大和」より時間の経過したマンションがどういうものかを見ておかなくてはいけないと思いましたので、今度、ちょっと内部を見に行こうかと思います。定礎も見れば築年数がわかります。ますます、サンハイツ大和の外壁塗装が楽しみになってきました。あれほど大きく印象が変わるのであれば、入居率にもかなり影響しそうです。外壁の塗装後が楽しみです。1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年10月08日

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  外壁塗装の色決め打ち合わせ。

  １１月に入ったくらいから、サンハイツ大和第１・第２を全面的に塗り替えを行う予定です。全体的に足場を組んで、全面塗装ですから、かなり大規模なものですね。昨日は、大和屋のお歴々がそろいサンハイツで色決め打ち合わせを行いました。たまたま自分も同席しました。業者が作ったいくつかの色見本を並べながら、あーでもないこーでもない。といろいろありましたが、外壁は現在の色と同系統で少し明るめ。階段部分は屋内のため暗くなるので、外壁んび塗る色よりさらに明るいものに決まりました。前回の塗装は約１０年前ですが、さすがに色があせて、凹凸部に汚れが付着し黒ずんでしまっています。今度塗る塗料は、汚れが付着しにくい性質があるということ。塗料も進化しています。同時期に行う「鳩よけ対策」も３社と打ち合わせが完了し、平面図と立面図を提出済み。コストと工事内容の見積もりが出てくる予定です。それにしても、今回の外壁塗装で使われる塗料の重量はどのくらいなんでしょうか？ちょっと気になります。外壁の塗装後が楽しみです。1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年10月07日

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  マンションの緊急呼び出し

  昨夜に続いて、連続の呼び出しがありました。今夜は、マンションのお客様でした。なんでも、３日の朝からガスが止まってしまって使えないとのこと。当直勤務だったため、ガス会社に問い合わせをしたのが今夜になってしまったそうだ。マンションのガスメーターは、玄関ドア脇の鉄扉の中にあります。そこは、ロックがかかっていて、通常お客様は開けられません。メーターボックスについている、一般的な共通鍵なので、ガス会社は開けられますので、その旨をお話しました。しかし、再度着信。ガス会社は、「管理会社に開けてもらうように」との対応だったと言うことなのです。それはガス会社の仕事なのではないかと思いつつ、お客様にこれ以上手間を掛けさせるわけにも行かないので、即出動。現場には１５分ほどで到着しました。管理人室から鍵を持って行くと、玄関脇の給湯器が働いている。おかしいなと思いつつ声を掛けると、お客様が出てらっしゃました。「メータボックスは１０円玉で開けられると、ガス会社から連絡が来たので、それで開けて復旧できました。」ということだそうです。まぁ、復旧したので、良かったのですが、ガス会社も最初からそれを言ってもらえばもっと良かったのにと思いつつ、笑顔で帰還しました。メーターボックスは１０円玉で開錠。1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年10月04日

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  鳩よけの対策

  まだ、私が大和屋にいない頃、サンハイツ大和ははとの被害がひどかったそうです。その時に、鳩よけのアミを張りました。素人工事ですが、範囲は、マンションベランダのの全体に及び、非常に大変だった感じが見て取れるほどです。しかし、実際には上下にスキマが多く、鳩に対して本当に有効だったかどうかは疑問があるところです。私が入った頃の半年前には、すでに鳩被害はそうひどい物ではなくなっていましたが、その鳩よけネットは、すでに老朽化し、ぼろぼろの状態になっていました。そのネットを、お客様の希望をいただけば、お邪魔して取り外し、テグスをベランダに張ったりしてきました。今回、外壁の塗装工事をやるために、全体に足場を掛けるので、その際にこのぼろぼろのネットの撤去と、鳩よけの対策をしっかりとしたものを業者に依頼することとなりました。それで、先日より、業者を探していまして、今日、第一番目の業者と打ち合わせをしてきました。その方は、鳩よけの対策を専門でやっているとのことで、結構生態には詳しい感じでした。そのかた曰く、「鳩よけの対策としてのテグスはあまり意味ない」とのこと。以前にＮＨＫでやって（私も見ましたが）それでおお流行した「鳩よけテグス」。ワイヤーを張ることで、そこに停まらせなくすることはできるようですが、たるんでしまうテグスを使うことや、他の進入口がある場合、効果を出し切れないそうです。確かに、このマンションでもやっていますが、ベランダのちょっとした出っ張りに停まり、そこからベランダにすんなり入ってしまいます。鳩よけの方法として、そういったワイヤーを張る方法や、鳩の忌避剤を塗布するもの、目玉などの器具を設置する方法など、いくつか種類がありますが、自分はやはりネットがいいと思っています。そのほかの方法は、不確実で、効果がはっきりとわかりません。しかし、ネットは、それが存在する限り、間違いなく進入を防いでくれ、その期間は長く継続します。せっかくコストを掛けてやるのですから、間違いのない方法を選択したいです。ネットで問題になるのが「見栄え」しかし、最近のネットは「見えずらさ」を売りにした商品が多く、道の向こうから位に離れてみると、ネットがほとんど見えないくらいになるそうです。美観と快適さ。両立できれば最高ですね。鳩の害に悩んだら1日1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年09月29日

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  給湯器の交換が始まりました。

  サンハイツ大和第１の給湯器が、２台続けて不調が出ました。即、交換を行いましたが、設置時期は同じ頃の製品で、そこそこの年数が経過しています。他の４０室の給湯器も似たような時期のものでした。そのため、クレームが発生してから１台ずつやるのではなく、先手を打って給湯器を全て好感することになりました。早速、見積もりを取り始めましたが、給湯器の性能をそろえても、かなり値段にばらつきがでました。総額約４００万円４０台まとめてということでそれなりに値引きをしてもらいましたが、これが高いのか安いのかが良くわかりません。まぁ、相見積もりを取った結果なので、そんなにとんでもない金額ではないと思いますが。しかし、１台１０万円の４０台とは、大変な金額です。これで、１０年くらいは持つはずなので、それを考えれば安いものでしょうか？とりあえず、昨日はリフォーム工事中の空き室のみ施工。住人様がいらっしゃるお部屋については、別途、予定をうかがいながらの施工となります。本当に、何かといろいろ出てくる時期のようです。暖かいお湯は必要です。1日1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年09月28日

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  マンション防犯カメラ修理完了

  以前より問題になっていた、サンハイツ大和での防犯カメラ映像の異常。映像にノイズが乗ってしまって、はっきりと見られなくなってしまっていました。自分でいろいろ調べてみると、画面分割機（マルチプレクサー）が不調であることが判明。ここまでは前回までのお話。必要機材を四苦八苦しながら選定し、先日発注をかけたものが到着しました。取り付け自体は簡単そうだったので心配してなかったんですが、それよりも、自分で機材を選んで自分で発注しているため、本当に映るのかが本当に心配でした。届いたのはカメラの駆動装置と、記録装置のセットです早速、取り付けを行いましたら、それは杞憂でした。久しぶりに見たサンハイツの綺麗な映像。正直ほっとしました。２５０ＧＢのＨＤＤを搭載した録画装置なので、テープの入れ替えは不要。５台のカメラの映像を並行して高画質で長時間録画が可能です。映像は、ＵＳＢ端子にメモリースティックをさすことでコピーが可能なので、持ち出しも楽です。台湾製の記録装置ですが、日本語表示です。若干操作に癖はあるものの、一回設定してしまえば基本的にいじることはありませんので、自分でいろいろ試しながら設定しました。安全や、事件事故があった場合の調査に必要な防犯カメラ映像。マンションオーナーの責任として、しっかりしたものを用意しておかなければなりません。ちなみに、記録装置１５万円、駆動装置５万円。計２０万円で修理完了です。安全のため1日1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年09月27日

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  社宅誘致営業

  昨日書いたように、熊谷市の大きな工場を持つ企業などに対して、営業をかけてみました。結果としては、いい返事はありませんでした。自前で社宅を有しているところもあったり、社宅を外注している場合でも、すでに付き合いのある不動産屋さんが一括して融通していたりと、なかなか新規開拓は難しいようです。今後も、新規開拓として、何とか担当者さんとお話をできるよう働きかけを行ったり、物件のパンフレットなどを定期的に行い、つながりを作っていきたいです。純粋な営業の電話を久しぶりにしました。前職ではCATVの営業電話を個人宅に対してかなりかけていましたので、法人への電話は楽に感じます。多少迷惑がられても、個人宅ほどは冷たくされませんので。ちょっと今アイデアが浮かびました。「熊谷市」「社宅」で検索エンジン上位表示を狙ってみると、面白い結果が得られるかもしれませんね。ちょっと研究してみますクリックも営業でしょうか　1日1クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年09月26日

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  営業の手法

  マンション経営を営むにあたっては、常に「満室」という状態であることが望ましいのはいうまでもありませんが、そうも行かないのが現実です。なので、積極的な営業活動というのが必ず必要になりますが、その手法というのはいつも手探りです。いつもは、不動産屋さんへの情報提供や、インターネットでの集客に努力していますが、今後は、「法人」も。サンハイツ大和のお客様は、法人契約の社宅契約が少なくありません。熊谷駅周辺の企業の契約が多いですが、そういった法人とのつながりを多く、太くしていきたいです。そのためにどうしたらいいか？いつも考えていながら、行動がのびのびになってしまいましたが、考えてばかりでも仕方ないので、いい加減腰を上げなければなりません。とりあえず、企業の社宅担当の方を捕まえて、お話だけでもさせてもらおうと思います。おそらく、先方にも付き合いのある不動産屋さんはいらっしゃるでしょう。しかし、直接、物件のオーナー企業と契約できるメリットは小さくないと思います。・仲介手数料なし・更新事務手数料なし・クレーム対応など、オーナーが直接行うので早い・確実・手続き等も直接なのでスムーズ何が、メリットとしてとららえてくれるかはわかりませんが、まぁ、最初からうまくいくとも思えませんが、そこが営業の面白いところでもあります。とりあえずでもいいから、なにかアクションを起こさねばなりません。「行動」の１日１クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年09月25日

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  鍵忘れ

  入居の手続きの大事な項目に、「鍵引渡し」があります。本日、入居のお客様がいらっしゃいましたので、金曜日のうちに部屋を清掃して、準備をしておりました。（もちろんルームクリーニングはしておりましたが、ほこりをさっと払いました。）準備万端整えていたつもりでしたが、大事なものを忘れていました。そう、「鍵」です。前の日の夜に気がついて、朝にはくまがや館からも確認の連絡が入りました。今日の午前中の入居だったので、朝一番で会社に出向き、鍵や、オーク北口駐車場の定期券などを用意。急いでくまがや館へ持っていきました。何とか、間に合ったので面目を保てましたが、とんでもないうっかりでした。これでもし自分が動けなかったら、ちょっとした厄介ごとです。まぁ、こういうことを積み重ねると、何を気をつけるべきかがわかってくるので、いい勉強になりました。事故は困りますが、多少の「ヒヤリ・ハット」は成長のためには必要ですね。教訓は教訓として活かして、二度と繰り返さないのが大事です。クリックは繰り返しでもいいです。１日１クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年09月24日

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  大規模改修計画

  昭和生まれのサンハイツ大和第一・第二。そろそろいろいろな部分の修復が必要になってくる頃です。そういった中でもっとも大掛かりなものとしては「外壁の塗り替え」でしょう。９階建ての建物なので、足場だけだって設置するのは大変なことです。その外壁の塗り替え工事を現在検討しております。やるかやらないかは、すでに「やらなければならない」事なので決定しているのですが、まだ時期は未定です。コストだって相当にかかりますので、しっかり計画を立てて行っていきたいです。また、色は今の色と同色とする予定です。他の色の検討もしてみましたが、正直今の色を見慣れてしまっているので、イメージがわきません。写真を撮って、フォトショップで塗り替えのシュミレーションでもしてみましょうか。敷地内の駐車場や、駐輪場も、それと同時に一斉に行います。また、階段のPタイルなどもすでに張替えが必要なので、それも。かなり大規模な修繕になりますが、これが実行されれば、本当に見栄えが美しくなるはずです。見栄えだけが全てではありませんが、正直やれている部分もありますので、そういった部分が改善されるのは、非常に楽しみです。ランキング参加中　１日１クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年09月23日

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  不動産屋さんの新たな輪

  自分の仕事として、賃貸マンションの稼働率アップはかなり重要な位置づけになっていますが、そこで最もウェイトが高いのが、「紹介」不動産仲介業者さんからお客様を紹介していただく「客付け」が多いです。稼働率のアップを考えるとき、いろいろな方法はあるでしょうが、現状では、「いかに不動産屋さんに紹介してもらえるか」というところが最大のテーマかもしれません。そんな中、昨日、市内の不動産屋さんを紹介してもらいました。グループ企業の「（株）大和」の方の友人だそうで、サンハイツを紹介できますか？とお問い合わせをいただいたようです。熊谷市の「クローバーハウス」さんもちろん大歓迎ですので、早速資料をお送りして、外に出たときに寄ってご挨拶してきました。お若い社長さんで、とても感じも良く、今後良いお付き合いができそうです。不動産屋さんと直接いろいろお話をする機会はなかなかもて無いので、貴重な時間です。いかに「輪」を広げていくかが、大事なだけに、大きな一歩を踏み出せた感じがします。自分ワードで作った物件チラシも、イラストレーターで新しく作り直していますが、少しづついろいろなことを良くしていきたいと思っていますが、思うようにスムーズには進みませんね。友達の輪として１日１クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年09月21日

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  ケーブルテレビいろいろ

  最近のマンションの設備のひとつに「ケーブルテレビ」があります。「もっといろんな代表設備があるだろ！」という指摘は甘んじて受けますが、とりあえず、自分が語れるのがこれです。もともとは電波障害世帯への対策として生まれた映像の有線放送。現在は、「都市型」ケーブルテレビが発達し、映像の進歩のみならず、映像配信だけでないそのほかのサービスも付加されるようになりました。地上波デジタル放送の開始に伴い、ケーブルテレビのデジタル化も急速にすすみました。通常放送の高画質化・ハイビジョン放送の配信が可能となりました。そのほかには、通信業が発達してきました。すでに、ケーブルテレビのインターネットサービスは当たり前になってきています。それに加え、IP電話サービス・ビデオオンデマンドサービスまででてきました。映像コンテンツから通信コンテンツへの融合が図られていっているわけですが、これは逆の立場でも一緒です。つまり、通新コンテンツから映像コンテンツの融合。インターネットプロバイダが行っていた従来の接続サービスだけでなく、映像配信・電話サービスもはじまり、全く違った２つの業態がほとんど同じものになってきました。と、そんな感じのケーブルテレビですが、サンハイツ大和も使用が可能です。また、新築住宅でもアンテナを立てなくて良いので、はじめか導入すると、配線工事も綺麗に仕上がるのでお勧めです。元ケーブルテレビマンからでしたお気に召しましたら１日１クリックお願いします。　　　　　↓

  2006年09月15日

• サンハイツ大和第３　リニューアル工事ほぼ完了！

  サンハイツ大和は多数の部屋を長いこと、大幅なリフォーム工事を行っていましたが、少しずつ部屋が仕上がってまいりました。今日はサンハイツ大和第３の工事が完了ということで、完了検査におもむきました。いつもどおり、綺麗に仕上げていただいてかんしゃです。すでにご予約をいただいている部屋もありますが、お客様を気持ちよくお迎えできそうです。今後の予定は、月中にサンハイツ第５が仕上がり、１０月２０日までにサンハイツ大和第１が仕上がる予定です。これで、現在の発注しているリニューアル工事は終わりです。全体のリニューアル工事進捗も７割がた完了。工事は全て大和屋住宅部へ発注していますが、毎回いろいろなトラブルもあるようで、ご苦労をかけているようです。仕上がった部屋を受け取ったからには、なるべく早い段階で満室にしてあげたいです。

  2006年09月14日

• 防犯カメラの重要性

  防犯における用品のなかで、防犯カメラは間違いなくメジャー級。サンハイツ大和にもやはり防犯カメラを複数台設置しています。管理人室から映像が見えるようにモニターを配置し、映像が記録されていることをアピールします。ところが、この映像が最近調子が悪い。定期的にノイズが入ってしまうようになり、映像的にも問題がありますが、見せるようにしているだけに見栄えも悪いです。カメラ・チューナー・ビデオデッキが接続されている機器類なので、そのどれか、またはケーブルに不具合があるはずです。カメラが無事であれば、チューナーとビデオデッキを取り外し、一体型の記録装置を投入予定です。最近はハードディスクが記録媒体のものが主流で、これなら高画質を保ちつつ、かなりの記録時間で、数台のカメラ映像を並行して記録が可能です。しかも当然テープの交換は不要。現在のシステムと比べると、ものすごい進化です。当時では考えられなかったでしょう。駐車場にも防犯カメラはついていますが、システムは無事なものの、時代遅れの機器類。順次交換を考えていかなければなりません。ちなみに記録装置は20～30万円くらい。民生用のハードディスクビデオに比べると効果ですが、いわゆる専用機なので致し方ないところでしょうか。

  2006年09月12日

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  マンション空室管理の重要性

  役立つ不動産投資系のブログリンクはこちらから　　　　　↓入居者様へのサービスを行うために、入居者様情報を管理したり、指摘を受けたことに対して対応を取ることは当たり前ですが、最近重要性に気づいたのが「空室管理」空室の管理ができていないと、募集がかけられません。今、サンハイツ大和はリニューアル工事がまだまだ続いているので、その工事完了日の管理も重要です。当然、入居可能日は工事完了日以降となりますので。また、空き部屋がしっかりとわかっていないと入居申し込みが入ったときにも対応ができません。入居中か否かについては、部屋を見れば一目瞭然なのですが、問題なのは予約をうけてから入居するまで。見た目は空き室なので、案内するときなど注意が必要です。お客様にご迷惑をかけることが無いよう、しっかり管理を行うことがCSを高めることにもつながりますので、確実な仕事が求められます。不動産の仕事は、衣食住のなかの「住」の仕事です。人の生活に直接かかわる仕事なのだと改めて認識しました。だからこそ気の抜けた対応は、大げさに言えば人様の人生に影響してしまうのですね。

  2006年09月08日

• 賃貸マンション管理の極意とは？

  一口に賃貸マンション管理と言っても、住人様からのクレーム対応から建物の大規模修繕まで、大小さまざまなものがあります。そんななかで、日常的に行うものですが、最も大事なのは「清掃」ではないかと考えています。物件は必ず古くなります。常に新しい物件だけを所有し続けられるのであれば問題はありませんが、購入してしまえばそれは無理というものです。清掃がきちんとなされているというのは、「管理の質の良さ」を客観的に理解させすいです。そして、それは賃貸物件であれば入居率に影響し、ひいては物件の価値そのものを引き上げます。しかし、その「清掃」とは中途半半端であってはいけません。共用部分は徹底的である必要があります。駐車場・駐輪場・エントランス、エレベーター・階段・廊下・壁面、その床面・壁面などなど人間が手を出せる部分全てに手が入っていることが大事です。書くのは簡単ですが、実行し維持するのは大変なことでしょう。ただ、いま、所有している不動産の価値を最大限にし、きちんと住人様にサービスを提供することがあって、初めて高い入居率を維持することができるのでしょう。

  2006年09月06日

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  物件管理に最適なお勧めアルバムソフト

  役立つ不動産投資系のブログリンクはこちらから　　　　　↓写真は不動産物件を扱うのに必要不可欠だと考えています。写真にはさまざまな情報がぎっしり詰まっているので、物件管理をしていく中で非常に有用なツールです。過去の記録があると、現在との比較もすぐにできますし、何を・いつどんな風に行ったのかが、文字で残しておくよりわかりやすいです。しかし、問題点としては、その整理方法。大量の写真がたまってくると、デジカメの標準でつけられるファイル名では何がなんだかわからなくなりますし、ファイル名を日付にしても、それしかわかりません。物件別にフォルダわけをしても、それぞれのフォルダごとには分別できますが、フォルダを越えて一覧表示はできなくなります。そこでお勧めなのが「Adobe® Photoshop Album（アドビ　フォトショップ　アルバム）」デジカメをつなげば自動的にPC内に取り込み、取り込んだ写真は、カテゴリ分けや名札を好きにつけることができます。全ての写真を一元管理しつつ、必要な写真だけを簡単に選び出して閲覧が可能です。たとえば写真の中から「マンション」カテゴリだけを選び、さらにその中の「2905退去立会い」名札だけを抜き出せます。また、複数の名札も同時に選択できるので、「工事前」名札と「工事後」名札を同時に表示もできます。また、カレンダーを選択することで、その日に取った写真だけを表示させることも可能です。このフォトショップアルバムは有料の市販ソフトですが、若干の機能制限はあるものの、体験版である「Photoshop Album Mini（フォトショップアルバム　ミニ）」が無料でダウンロードできます。自分はフォトショップエレメンツについている同様の機能を使って写真を整理していますが、本当に便利で手放せません。このソフトなら、画像編集も同時にこなせますのでさらに便利です。

  2006年09月05日

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  マンション入居者向け月刊誌「ふれんど」9月号発行

  役立つ不動産投資系のブログリンクはこちらから　　　　　↓月刊誌「ふれんど」月刊誌は当たり前ですが月に一回発行です。この1ヶ月というのが、意外なほど短い。気がつくとすぐに作り始めなければならない時期に来てしまいます。毎月、結構厳しいスケジュールの中作成していますが、9月号も無事作ることができました。今月は特に、いろいろなことが重なって、さらにスケジュールはタイトでした。マンションの住人様への適切な情報の提供を旨とする月刊誌「ふれんど」毎月ネタにも苦労します。それでも、つまらない内容にもしたくは無いので、いろいろ考えますが、記事のための情報収集も何かと手間がかかります。いっそ、住人様サイドから記事を提供してもらえないかとも考えますが、定期的にとなるとなかなか難しいでしょう。毎日の業務の中で、常に記事を念頭に置いておけば気づくことは結構あります。記事だけでなく、自分の身にもなることなので大切に作っていきたいです。

  2006年09月03日

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  屋上の防水切れ対応

  役立つ不動産投資系のブログリンクはこちらから　　　　　↓昨日発覚したマンション空き室での雨漏り事件。悠長に構えているわけには行かないので、施工業者に何とかお願いをして早速本日対応に来ていただきました。高所作業車で屋上へ。前職では良く乗っていましたが久しぶりです。屋上を見ると、印象としては「綺麗」３年ほど前に全面防水加工を施しているので、当然といえば当然ですが、雨が漏っているのもまた事実。点検の結果、排水溝周りなどが怪しいということで、そこの補修をしていただきました。雨漏りの治療というのはなかなか明確に原因を突き止めることができないことが多いらしく、難しい面もあるようです。とりあえず原因になりそうな部分はつぶしたので、また様子を見ることとなりました。今夜雨が降れば明日・明後日点検をして、水が出ないかチェックする必要があります。逆に雨が降らないと、どうにもなりません。この建物は屋上部分へ簡単にあがれる点検口が無いので、施工部分の確認もしたいのですが、ちょっと難しいかもしれません。あがれれば水を流して漏るかどうかも確認できるだけに辛いところです。埼玉県熊谷市の賃貸マンション、月極駐車場のスマイルアート大和屋

  2006年08月22日

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  屋上の防水切れ発生！

  役立つ不動産投資系のブログリンクはこちらから　　　　　↓リフォーム工事を行っている部屋の業者さんから連絡があり、「雨漏りしている」との事。早速、見に行くと、リビングの隅がずぶぬれ。その直上から、水滴がぽたぽた垂れていました。床がこれ以上ぬれないよう、バケツを設置。とりあえず、これで大丈夫でしょう。ここは何日もずっと業者さんが入っていたので、昨日の夜から今日の朝の出来事です。そういえば、真夜中に雨がすごく降っていた記憶があります。どうやら、屋上の水のたまる部分で防水のコーティングが切れてしまったようです。よくよく確認してみると、この建物２～３年前に屋上の全面防水加工をやってもらっているということなので、防水切れが原因だとすれば修繕は施工会社の保障となります。元受会社に連絡を取るも、「明日はいけない」の一点張り。正直、こちらもそれでは困ってしまうので、明日、何らかの対応を取ることにいたします。とりあえず、たまっている水をどかして、その部分に水が浸入しないようにしなければなりません。埼玉県熊谷市の賃貸マンション、月極駐車場のスマイルアート大和屋

  2006年08月21日

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  内覧希望者ご案内

  役立つ不動産投資系のブログリンクはこちらから　　　　　↓熊谷市の賃貸マンション「サンハイツ大和第３」で内覧後希望をいただいたので、早速現地へ急行しました。到着したとき、お若い男女が同時に到着。聞くと、今度ご結婚のご予定していて、新居として熊谷市内で賃貸マンションを探しているということでした。まだ、サンハイツ第３は、空き室が１階の１つしかありませんが、いくつかリフォーム中のお部屋がございます。今回は、２階３階の部屋をご希望という事でしたので、とりあえず、リフォームが完了している１階の部屋を見ていただいてから、そのほか工事中の部屋を見ていただきました。３階のＣタイプが気に入っていただいたようですが、ほかで見たもう一つの物件もリフォーム中のためほとんど見られていないところがあったらしく、そちらと迷われているようでした。ほかの方からご希望いただいても、優先的にご案内する事をお約束してクロージング。リフォームが完了したあたりでまたお声がけはしていきたいですが、何とかお決めいただけるとうれしいです。お二人の最初の住まいが弊社の賃貸マンションになるかも知れないと思うと、とても責任が重いことなのだと感じました。年の近いご夫婦も多く住んでらっしゃるので、そういう面でもとてもお勧めです。埼玉県熊谷市の賃貸マンション、月極駐車場のスマイルアート大和屋

  2006年08月20日

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  賃貸マンションの「利回り」

  役立つ不動産系のブログリンクはこちらから　　　　　↓収益物件を購入する際に、最も注目すべき点が「利回り」であることはいうまでもありません。大和屋は不動産系の業務をしておりますので、「売り物件」の情報はそれなりに入ってきます。この間来たＦＡＸでは、「１億５千万円ＲＣマンション、満室時利回り１０％」というのがありました。この辺の価格帯としては、悪くない利回りの数字だとは思いますが、よくよく見てみるととても買える代物ではありません。築年数が経ちすぎていて、今後は大規模修繕の必要が出てくる頃でした。細かい部分も見てみると、今後どうしようも無くお金がかかり、たとえ満室であっても、どれくらい利益とできるのかわかったものではありません。もちろん絶対的な金額として、自分個人では買える物件ではありませんでしたが、お金があっても魅力を感じる物件ではありませんでした。逆に買う人がいたら、理由を聞いてみたいです。実際に不動産投資をする際には、もっと細かい部分まで突き詰めて見ていく必要があるのでしょうが、こういう物件も出回るということは、ある程度売れる可能性があるということ。金持ちの素人をだまそうとしている物件にしか見えませんでした。本日も、休日出勤の上、データ入力作業。賃貸マンションのほうは確認も終わり、とりあえず完了。家賃売り上げや、経費などの合計額なんかもすぐに見られるので、いろいろな角度で利回りを計算して見たいと思います。残るは駐車場関連の入力です。果たして期日までに完了できるのか？埼玉県熊谷市の賃貸マンション、月極駐車場のスマイルアート大和屋

  2006年08月19日

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  賃貸マンションと分譲マンション

  役立つ不動産系のブログリンクはこちらから　　　　　↓大和屋では、マンション関連で言うと賃貸事業のみ行っています。戸建住宅では、分譲地、分譲住宅販売や、注文住宅の販売をおこなっています。住まいを見つける際に重要な要素として、「集合住宅」か「戸建住宅」かまた、「買う」のか「賃貸」かという点があります。熊谷市では、最近のトレンドとして、分譲マンションの建設が非常に盛んです。かなり売れ行きも良いようで、しっかり完売しているようです。人口が増えることが期待できますので、こういった動きは非常に歓迎です。商売をするにあたって、マーケットのキャパシティが大きくなることは何よりも重要で、かつ、自分自身ではなかなかどうしようも無いことが多いです。人口増加は、全てに良い動きとなります。さて、それでも賃貸を選ぶ人も多いわけですが、なぜ賃貸物件なのでしょうか？もちろん、一時的な住処としてであれば、迷わず賃貸ですが、実際には10年以上お住まいの方だっていらっしゃいます。自己所有の戸建物件場合、その物件の管理は全て自分で行う必要があります。最初の5年くらいはいいかもしれませんが、5年10年たつといろいろとお金がかかることが多くなってきます。維持していく作業自体、負担だと感じる場合もあるでしょう。自己所有マンションも、管理は管理会社がやってくれるでしょうか、管理組合や、その他運営は結局住民自身がおこないます。また、古くなると、戸建より身動きが取りずらい面もあるでしょう。賃貸マンションは、やはり「手間が無い」ということに尽きるのではないでしょうか？純粋にローンと家賃だけを比べても意味は無いと思います。生活スタイルや、その人の「家」に対する考え方で、何を選ぶのかというのは、全く違ってくるのでしょう。まぁ、とにかく、大和屋賃貸マンション「サンハイツ大和」にお住まいの方たちには、なるべく不便をおかけしないよう、スタッフ一同、全力で努力し、管理・運営に当たらせていただいております。埼玉県熊谷市の賃貸マンション、月極駐車場のスマイルアート大和屋

  2006年08月18日

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  賃貸物件のいろいろな契約形態

  役立つ不動産系のブログリンクはこちらから　　　　　↓ようやく、物件管理ソフトへのデータ入力作業がおおむね終わりました。大変でしたが、別の感想としては「とても勉強になった」というのもあります。なんせ、今現在賃貸マンションに入居中の契約書を全て内容を確認しながら打ち込むわけですから、どんな契約者がどんな契約内容なのかを全て把握することができました。標準どおりの契約は６割ほど。４割ほどは、通常とは違う形態を取っています。たとえば、「家賃込み契約」。法人契約の際に、家賃補助規定のからみで、共益費や駐車場料金を全て「家賃」として表記します。共益費や駐車料金は補助対象でない法人が結構多いです。この場合、家賃から計上される「敷金」や「礼金」にも影響し、金額がイレギュラーとなります。者もうひとつは「契約代理人」大企業の場合、その法人が直接、契約業務や家賃支払い、退去清算等を行わず、社宅借り上げ業務の一切を、ほかの法人に委託する契約です。「契約者」はその大企業ですが、委託先の法人名も併記されます。いわゆる外注で、スケールが大きくなると、専門の業者に委託することでコストが削減できるのでしょう。東急リバブルさん・ミニミニエージェンシーさん、日本社宅サービスさんなどが、委託先の法人ととして出てきます。３つ目は「転貸（てんたい）」いわゆる「又貸し」。原則大和屋では、転貸は認めておりませんが、契約者が第三者に貸すことを前提とした契約があります。上記の「委託」と同じようなものですが、委託業者が「契約者」となり、実際に使う法人が「転借者」となります。リロケーションジャパンさんなどがそれにあたります。全くの異業種から転職した自分にとっては、まだまださまざまなことを吸収していかねばなりません。そういった中で、契約内容を詳細に把握することができたのは、今後に役立つ知識としてとても有用となるでしょう。埼玉県熊谷市の賃貸マンション、月極駐車場のスマイルアート大和屋

  2006年08月17日

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  データ入力作業における功罪

  役立つ不動産系のブログリンクはこちらから賃貸マンションの契約者管理ソフト運用のために、お盆休みにもかかわらずデータ入力作業を絶賛実施中ですが、作業が遅々としてすすみません。今日は30件ほどしか入れられず、今日で終わらす予定だったのが、結局持越しです。原因は、不規則な契約内容もちろん、特に規則的である必要は無く、ある程度柔軟性を持つことは、お客様のご希望にあわせるために必要なことです。ただ、契約書のみを見ただけでは、どんな内容になっているかが非常にわかりづらく、管理ソフトのフォーマットにあわせた入力をするために、確認につぐ確認が必要で、一件打つのに非常に時間がかかってしまいました。特に「家賃」の項目に全てを含んだ内容の契約。契約書には直接書けないですが、「家賃」に何がいくら含まれているのか、一目でわかるようにしておかねばなりません。また、駐車場料金と込みこみになっている場合も多いのですが、どこの何番区画かも明記されていません。下手に入力してしまうと、お客様にご請求する金額に差異が出て、トラブルの原因になってしまいます。今までの、管理方法とは全く変わって、入力したデータから、請求等のお金の動きが出るため、曖昧さは許されず、完全な入力で無いといけません。一旦入力が終わっても。しばらくは修正に終われそうです。でも、この機会で契約内容のそういったあいまいな部分が消えることになるので、ここは苦労してでも、ばっちり仕上げたいです。埼玉県熊谷市の賃貸マンション、月極駐車場のスマイルアート大和屋

  2006年08月16日

• 入居者情報

  賃貸物件の管理ソフトへのデータ入力の際に、契約書類や、入居申込書を確認しますが、同居人の名前や人数、勤務先連絡先など足りない情報もあったりすることに気がつきます。また、弊社の賃貸マンションには、すでにかなりの長期お住まいになっている方もいて、家族構成がすでに変わっている場合も充分に考えられます。もちろん、「必ず必要」という情報ではないかもしれませんが、お住まいになっている方を把握するのはある程度必要なことだとも考えられます。実際、入居時にはわからない、マンション入居後に入った固定電話の番号がわかっていない方もいらっしゃるので、これくらいは全て確認しておかねばならないかもしれません。長期の方の入居申し込みを見ていたら、当時２歳の女の子がいることが記載されていました。日付を見ると１６年前なので、すでに高校３年生か卒業しています。うちの会社の賃貸マンションで、ずっと育ってきたのかと思ったら、なんとも感慨深い気持ちになりました。ここも長く続くでしょうか→人気blogランキングへ埼玉県熊谷市の賃貸マンション、月極駐車場のスマイルアート大和屋

  2006年08月15日

• 家財保険の手続き

  以前に、保険の契約ができるようになる資格を取得したことを書きましたが、その資格を生かす場面が出てきました。８月はある程度の移動が出るため、新規入居者がいらっしゃいます。その手続きの際、マンション入居者には保険に入っていただく必要がありますので、その契約手続きが自分でできるようになりました。いま、自分が取り扱っているのは、あいおい損保の「ハイパー家財クイック」申込書の記入は手順さえ知っていれば大したことはありませんが、詳細な内容はまだまだ勉強が必要です。そのため、今日はあいおい損保の方に来ていただいて、勉強会が開かれました。いま、自分が携わっている業務では、マンション保険の家財保険しかありませんが、住宅販売もしている大和屋では、火災保険や地震保険も必要とされます。意外と自分も知らない保険の知識もあり、大変ためになる内容でした。自分の家の火災保険はどういうものになっているのか、ちょっと気になりましたので、暇を見て確認してみようと思います。自分でできることが少しづつ広がるのはすごく面白いですね。保険は入らなくていいのでクリックお願いします→人気blogランキングへ埼玉県熊谷市の賃貸マンション、月極駐車場のスマイルアート大和屋

  2006年08月11日

• 賃貸借契約書のリニューアル

  熊谷市の賃貸マンション「サンハイツ大和」の賃貸借契約書は時代ごとに3種あります。１．建設当初、住宅金融公庫からの融資を利用していた頃の、それにあわせた仕様の契約書。２．融資返済後の契約書。３．上記のものを、さらにわかりやすいように、自分が修正を施したもの。マンション契約更新の際には、同じ条文が書かれた契約書が必要になりますので、以前からお住まいの方に対しては、当時の契約書データを引っ張ってこなくてはいけません。本日、その以前の書類を作成したのですが、どうにも使いにくい。入力項目が、どこだかわかりにくく、契約期間も「契約日から２年間」としかなく、ぱっと見でわからなかったり、家賃振込み先も明記されていませんでした。条文が変更になるのは問題ですが、改善を施し、さらにわかりやすいものへと変更することにしました。・契約期間の開始と終了を年月日で明記・家賃振込先を明記・ワードの「フォーム」機能を使い、必要項目意外には入力ができないように。この辺は現在の契約書の仕様と同じですが、契約書に全てが書かれていて（当然といえば当然ですが）、大変わかりやすいです。また、必要箇所をフォーム化することで、「間違って条文の一部を消してしまう」「入力落ち」などのケアレスミスを防ぐ効果もあります。今後、賃貸業務の管理ソフトが動き出すと、このファイルも必要なくなりますが、それまでは活躍の場があるでしょう。さて、今日のホームページSEO対策は、「リンク切れ」対応。アクセスアップ云々を語る前に、基本的な部分はしっかりしておきたいです。ホームページビルダーには「サイト」というきのうがあり、これを作ることで、サイト全体構造を視覚的にチェックすることが可能です。もちろんリンク切れもこれですぐ見つけられます。ここはリンク切れしてません→人気blogランキングへ埼玉県熊谷市の賃貸マンション、月極駐車場のスマイルアート大和屋

  2006年08月09日

• 駐車料金・家賃滞納への対応

  埼玉県熊谷市で賃貸マンション・月極駐車場を運営するわが社では、家賃・駐車料金の支払いを確認することも大事な仕事であり、大変な仕事でもあります。賃貸マンションは全部で１０７室ありますし、月極駐車場は５４０台分の区画があります。家賃は振り込み、駐車料金は口座振替でお支払いいただいておりますが、「振込み無し」・「引き落とし不能」という事象も発生し、全てが滞りなく支払われるわけではありません。不動産オーナーや、管理会社で最も厄介な問題のひとつだと思います「滞納」弊社賃貸マンションは、法人契約での社宅利用が多く、家賃の滞納はほとんどありません。ありがたいことです。しかし、月極駐車場の料金は月に何軒か滞納が発生します。前職の業務では、月に４０００軒くらいの口座振替を依頼していて、うち１００件ほどの未収が発生していました。なので、毎月２０件ほどの担当顧客の滞納対応をしなければなりませんでした。大和屋では、それほどの数は発生しませんが、放っておいていい問題ではありませんので、しっかり対応しなければなりません。前職での経験から滞納者対応の自分なりのコツを書くと、１．未払いを確認したら、「即」連絡を取る。先延ばしにすると、「滞納」である自覚が双方で薄れます。また、自動振り替えの場合、気づいてない場合が多く、放っておくと、知らないうちに滞納が重なり、いきなり大金を請求されると先方も困ってしまう。２．なるべく、直接話をする。手紙で済ませる場合も多いでしょうが、見なかったり、見て忘れられてしまう場合も多いです。なるべく直接話し、印象を残す。重ねて手紙も発送しておくと、金額や振込先が明確にわかりスムーズに行く場合もある。また、その家庭で財布を握っている人にきちんと理解してもらう。電話しても留守の場合、留守電もしっかり入れる。３．支払日を"先方"に確約していただく。振込みでの支払いの場合、先方に支払日を決めてもらうことで、自覚を持ってもらえるので、支払い確立はアップします。当然、あまり先の約束は受け付けません。支払日に振込みが無ければ「即」連絡を取ります。４．ずるずる延ばさない。電話に出なかったり、手紙の返答が無かったりすると、なんとなく時間を経過させてしまう場合がありますが、状況は悪化するばかりです。最終的にはドアや、車両への張り紙、鍵交換をしましょう。もちろん、その旨は内容証明郵便など、確実に連絡が取れる手段で連絡しておきましょう。５．毅然とした対応を最終的には解約をいとわない態度をしっかりと示していきましょう。こちらのあいまいな態度を「隙」と捉える方も少なからずいらっしゃいます。自分の経験からするとこんなところでしょうか？なにかの参考になれば幸いです。滞納にお困りの方は→人気blogランキングへ埼玉県熊谷市の賃貸マンション、月極駐車場のスマイルアート大和屋

  2006年08月06日

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  ふぉれんとで～

  埼玉県熊谷市の賃貸マンション、月極駐車場のスマイルアート大和屋大和屋不動産部の運営するサンハイツ大和のリフォーム工事は、大和屋住宅部で行っております。リフォームは、一旦内装をほとんど壊してしまう大改装レベルで、期間としては２ヶ月ほどかかります。前回、２７室まとめて発注に出した分のうち、５室が工事完了し、今日はその完了検査でした。本日の終了分はサンハイツ大和第２。　　仕様としては以下３ＬＤＫ(占有面積60.8m2/バルコニー面積8.8m2/合計面積69.62m2) 間取り(ＬＤＫ9.5畳/和室6畳/洋室Ａ4.5畳/洋室Ｂ6畳) 熊谷駅徒歩５分の物件としては、かなり広めの部屋です。詳細な写真はこちらから。ということで、また募集できる空き室ができましたので、再び営業に力を入れなければなりません。以前から考えていたのですが、募集の間口を広げたいため、有効な媒体にアップしたいと思いながら、いろいろ試したりしているのですが、今回やってみることになったのは「フォレント」お試し企画ということで、なかなか魅力的なプランを提示いただいたので、この営業強化月間の今、試用（有料）してみることにしました。はっきり言うと、自分はこういった媒体が本当に有効であるのかどうかは疑問符が出ます。ただ、何事も試して見ないでそう言ってしまうのはもったいないので、いいプランをもらえたので乗る事にしました。９月・１０月の２ヶ月間フォレントインターネットサイトで掲載されることになるので、これで、何軒か決まってくれればうれしいです。強気で押した上司への面目も立ちます。クリックお願いします。→人気blogランキングへ

  2006年08月03日

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  防犯・セキュリティのプロ

  埼玉県熊谷市の賃貸マンション、月極駐車場のスマイルアート大和屋サンハイツ大和第３・サンハイツ大和第５に防犯カメラを設置すべく、現在検討しております。入り口部分には、２重鍵・サムターン回し防止具を設置済みで対応しておりますが、更なるセキュリティ強化を狙ってのことです。ところが、そういったものがいったいどんな機器類があるのか、またそれがいくら位する物なのかが全くわかりません。自分の考えとして、第一に「全てを把握したい」というのがあるものの、それが無理であることもわかっているつもりです。２番目として、「誰かに聞けばいい」とも思っています。いろんな「その道のプロ」というものがあります。今回セキュリティということで、鍵やセキュリティ商品を取り扱う「あんしん工房」さんにお世話になっています。こちらの業者さんはサンハイツの２重鍵の取り付けや、その他鍵全般を扱っており、当社でも信頼を置いているかたです。身近な方だけに、いろいろとお話も聞かせていただくことができました。防犯カメラと一口に言っても、やはりグレードはさまざま。屋外対応のプロ仕様ともなると、値段はかなり高くなります。もちろん、値段相応の性能はあるわけですが、それは素人だとなかなか理解することができません。なので、実際にお店に行って見せていただきました。今日見せていただいた製品は、値段的にはかなりリーズナブルなものの、画質は思った以上でした。いまどきのカメラという物は、かなりの価格性能比になっていると感じましたね。それに録画装置は、現在ハードディスクが主流。録画時間と、録画画質が、テープ式とは段違いです。値段的には、家庭用のＨＤＤビデオデッキとそうは大きく違わない感じでした。こういう設備的な積み重ねは物件の価値を押し上げていくものでしょうから、長い目で見た投資として、導入する価値は非常に大きいと感じます。設備面だけでなく、「そういうことに配慮している管理会社である」というのは、重要なアピールであると考えます。人気blogランキングへ

  2006年07月31日

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  ２重鍵の番号錠

  埼玉県熊谷市の賃貸マンション、月極駐車場のスマイルアート大和屋熊谷市の賃貸マンションの「サンハイツ大和」では、１０７室全室に２重鍵が設置されています。入居時に、番号をお客様に決めてもらい、その場で設定させてもらいます。一応、入居前に伝えてはおくのですが、お忘れになっている人が多く、その場になって結構悩ん出しまうことが多いです。ご夫婦で、あーだこーだなってしまうこともあり、ちょっと困ってしまうことも。ただ、推測されやすい番号ではまずいですし、かといってわかりにくいものでは忘れてしまいます。じっくり考えたうえで決めてもらいたいですが、おそらく考えるのは最初の頃だけで、使い慣れれば、忘れることも無いでしょう。番号の設定変えはいつでも可能なので、その際はお気軽にどうぞ。人気blogランキングへ

  2006年07月26日

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