[豆知識　法律　土地家屋]の記事一覧 | ７年連続年間検索第1位★★★★★★★金メダル達成愛知県清須市内装屋さん

賃貸住宅の「更新料」の支払いを義務づけた契約は消費者契約法に違反して無効であるという判決

昨日、京都地裁で、賃貸住宅の「更新料」の支払いを義務づけた契約は消費者契約法に違反して無効であるという判決が出ました。同時に、同判決では、入居時保証金３５万円の返還も認めました。この判決は、更新料や礼金という慣行に大きな影響を及ぼすことになるでしょう。現在の借地借家法や判例を斟酌すると、確かに更新料というのは不思議な制度でありましょう。賃料の度重なる不払いや用法義務違反などがなければ、原則として賃貸人は更新を拒絶できないことになっているので、「更新の対価」と考えるには無理があります。このような慣行がまかり通ってきた背景として、賃貸人は｢大家さん」という強い立場にある人だという日本人の法意識があるのでしょう。マンションや家の賃貸業者が、不動産のレンタルサービス業という意識を持って「お客さま」に対するきめ細かなサービスを提供すれば、他の同業者と差別化できてたくさんの顧客を得ることができたのではないかと思っています。だからといって、更新料や礼金が全て無効となってしまうと、おそらく賃料が上がってしまうというユーザーにとっても嬉しくない結果になってしまうでしょう。あくまで私案ではありますが、入居時に入居期間を合意しておいて、それを過ぎた場合にのみ「更新料」を支払う、という契約が望ましいのではないかと思っています。勤め人の転勤などの場合、住んでいる期間のおおよその目処はつくでしょうし、学生がアパートを借りる場合も４年～６年くらいという目処がたちます。期間内に退去すれば更新料は不要だけど、当初合意の期間を賃貸人の事情で引き延ばす場合は、賃借人が次の借り手を予め探すなどの事前準備を反故にしてしまうことから、更新料という補償をするのです。学生が４年間住むつもりで借りたアパートなのにちょうど半分の２年で更新料を払わなければならない、３年間の地方勤務なのに２年たったら更新料を払わなければならない、というような運用はいずれ見直されるべきでしょう。そうすれば、賃料は安く抑えつつも、退去の時期の目処がつくことから新規入居者の募集もかけやすくなり、賃貸人のリスクも減らすことができるのではないでしょうか。繰り返しになりますが、賃貸人や管理会社は「大家さん」意識をはやく捨て去るべきでしょう。私自身も現在「賃貸生活」ですが、転居前の管理会社も今の管理会社も、レンタルサービスなどとはほど遠いと実感することがよくあります。

2009年07月24日

コメント(0)

敷金返還　ハウスクリーニング料金

問題が多い敷金返還に関するＱＡがありましたので、ブログに掲載。ただし、個々により事情が異なりますので詳しくは専門家に相談を。あくまで参考にしてください。質問来月で、およそ2年間住んだ賃貸マンションを退去します。そこで敷金の返還について気になったので、もう一度契約書を読み返してみました。すると以下のような記載がありました。〔退去時の室内修繕規定〕賃借人は通常、内装損耗費を除くその他の損耗費については負担いたしません。その代わりに本契約では全損耗費の一部である内装損耗費を特約事項として設け、賃借人に負担していただくよう定めました。乙は本物件に入居することにより発生する汚損、破損等の修繕費用を負担する。またハウスクリーニング、フローリングの洗い、畳の張替え、ふすま、障子の張替えは乙の負担によって必ず行うこととする。そしていろいろ細かい箇所の推定修繕費用を書いた表があり、その後に〔ハウスクリーニング料金表〕というものがあり、１Ｒは2万5千円～4万円と書いてあります。つまりは、家賃の2か月分(およそ15万円)を敷金として預けているのですが、その中からどんなに差し引いても4万円＋振込手数料や事務手数料などをのぞいた分は返ってくるという風に解釈していいのでしょうか？また、立会いの際にはその場で納得せず、見積もりを送って欲しいなどと言ったほうがいいのでしょうか？当方女性で、自分なりに綺麗に掃除をして生活していましたし、タバコも吸いません。よろしくお願いいたします。回答民間人同士の契約は契約自由の原則が適用されます。但し、公序良俗や法令(判例を含む)に抵触する部分に限って無効となります。借り主に、畳取替・襖張替・クリーニング費・破汚損の負担とする判例が次の通り１５件あります。●福岡地裁H16.8.6.●名古屋簡裁H16.1.30.●東大阪簡裁H15.1.14.●名古屋簡裁H14.12.17.●東京簡裁H14.9.27.●東京簡裁H14.7.9.●神戸地裁H14.6.14.●東京地裁H12.12.18.●仙台簡易裁H]12.3.2.●東京簡裁H11.3.15.●春日井簡裁H9.6.5.●伏見簡裁H9.2.25.●横浜地裁H8.3.25.●東京簡裁H7.8.8.●東京地裁H6.8.22.この１５件は、賃貸借契約書に畳取替・襖張替・クリーニング費・破汚損の負担とする旨の記述はありませんでした。したがって、契約自由の原則があるため「退去時の室内修繕規定」も「ハウスクリーニング料金表」も呑まなければなりません。但し、妥当な金額か否か知ることは当然ですから、立会いの際にはその場で納得せずに見積書を要求しましょう。もしも、見積書を開示してくれなかったり、高価な見積書だった場合は、質問者様独自で見積書を取って交渉しましょう。なお、原状回復工事もクリーニングも、家主指定の施工業者に指定すると賃貸借契約書に記載されている場合は、質問者様独自で見積書を取った施工業者に発注することは出来ません。H17.12.16.の最高裁差戻しは、通常損耗を原則賃貸人が負担すべきとする理由を賃借人による賃貸借物件の使用とその対価としての賃料が、双務契約の対価的な均衡を維持する関係(対価的均衡といいます)の場合に限っての判示です。さらに、「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」と「住宅金融公庫法」が適用される賃貸借物件であり、この二つの法律が賃貸人は賃料と賃料３ケ月相当額を超える金員を得てはならないと定めているにもかかわらず、それを超えて得たことについての判示でもあります。判決書謄本によると、損壊(襖紙の裂けと畳の凹み)、現状回復した後のクリーニング費も賃貸人負担とする判示ではありませんでした。上記15件の判例は、「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」や「住宅金融公庫法」の適用を受けない賃貸借物件であり、しかも、そのうち7件は対価的均衡ではないものです。したがって、H17.12.16.の最高裁差戻しは、対価的均衡があり、且つ、「特定優良賃貸住宅の供給の促進に関する法律」・「住宅金融公庫法」の適用がある場合の出来事でした。故に、この最高裁判示は質問者様の出来事と似て非なるものなので、この判示をもって交渉は出来ません。

2007年10月11日

コメント(0)

住宅資金贈与の特例

住宅取得等資金の贈与を受けた場合の特例(相続時精算課税)[平成17年4月1日現在法令等](相続時精算課税選択の特例)１.平成15年1月1日から平成17年12月31日までの間に20歳以上である子が親から自己の居住の用に供する一定の家屋を取得するための資金又は自己の居住の用に供する家屋の一定の増改築のための資金(住宅取得等資金といいます。)の贈与を受け、その資金を贈与を受けた年の翌年3月15日までに一定の家屋の取得又は一定の増改築の費用に充てて、その家屋を同日までに居住の用に供するか又は同日後遅滞なく居住の用に供した場合に限り、これらの資金の贈与については贈与者である親が65歳未満であっても相続時精算課税を選択することができます。２.「一定の家屋」とは、次の要件を満たす日本国内にある家屋をいいます。　なお、居住の用に供する家屋が2以上ある場合には、その者が主として居住の用に供すると認められる一の家屋に限ります。1.家屋の登記簿上の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50平方メートル以上であること。 2.購入する家屋が中古の場合は、家屋の構造によって次のような制限があります。マンション等の耐火建築物の場合は、その家屋の取得の日以前25年以内に建築されたものであること耐火建築物以外の建物の場合は、その家屋の取得の日以前20年以内に建築されものであることただし、平成１７年４月１日以後に取得する中古住宅のうち、一定の耐震基準を満たすものについては、建築年数の制限はありません。 3.床面積の2分の１以上に相当する部分が専ら居住の用に供されるものであること。３.「一定の増改築」とは、その者が所有し、居住の用に供している家屋について日本国内において行われる増築、改築、大規模の修繕、大規模の模様替その他の工事のうち一定のもので次の要件を満たすものをいいます。1.増改築等の工事に要した費用が100万円以上であること。なお居住用部分の工事費が全体の工事費の2分の1以上でなければなりません。 2.増改築等後の家屋の床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら居住の用に供されること。 3.増改築等後の家屋の床面積(区分所有の場合には、その区分所有する部分の床面積)が50平方メートル以上であること。４.適用手続　この特例の適用を受けるためには、贈与税の期限内申告書にこの特例を受ける旨を記載するとともに、相続時精算課税選択届出書、住民票の写し、登記事項証明書、耐震基準適合証明書など一定の書類を添付しなければなりません。(住宅資金特別控除の特例)１.平成15年1月1日から平成17年12月31日までの間に20歳以上である子が親から住宅取得等資金の贈与を受け、その資金を贈与を受けた年の翌年3月15日までに上記(相続時精算課税選択の特例)の2及び3に記載した一定の家屋の取得又は一定の増改築に充てて、その家屋を同日までに居住の用に供するか又は同日後遅滞なく居住の用に供した場合に限り、これらの資金の贈与については2，500万円の特別控除額のほかに1，000万円の住宅資金特別控除額を控除することができます。２.適用手続　この特例の適用を受けるためには、贈与税の期限内申告書にこの特例を受ける旨を記載するとともに、相続時精算課税選択届出書、住民票の写し、登記事項証明書、耐震基準適合証明書など一定の書類を添付しなければなりません。　ただし、平成15年1月1日以後に贈与により取得した住宅取得資金等について、｢5分5乗方式｣の住宅取得資金等の贈与の特例の適用を受けた人は、その贈与を受けた日の属する年の翌年以後4年間は、その贈与に係る贈与者からの贈与について、相続時精算課税を選択することはできません。　しかし、平成14年12月31日までに｢5分5乗方式｣の住宅取得資金等の贈与の特例の適用を受けた人は、同一の贈与者からの贈与であったとしても、平成15年1月1日以後その者から贈与により取得した財産に係る贈与税について相続時精算課税を選択することができます。(相法２１の９、措法７０の３、７０の３の２、措令４０の５、措規２３の６、２３の６の２、平１５年措法附則１２３、平１７年措令附則１２３)相続時精算課税制度相続時精算課税の選択[平成17年4月1日現在法令等]1.制度の概要　贈与税の課税制度には、「暦年課税」と「相続時精算課税」の２つがあり、平成15年1月1日以後に財産の贈与を受けた人は、一定の要件に該当する場合には、相続時精算課税を選択することができます。この制度は、贈与時に贈与財産に対する贈与税を納め、その贈与者が亡くなった時にその贈与財産の贈与時の価額と相続財産の価額とを合計した金額を基に計算した相続税額から、既に納めたその贈与税相当額を控除することにより贈与税・相続税を通じた納税を行うものです。2.適用対象者　贈与者は65歳以上の親、受贈者は贈与者の推定相続人である20歳以上の子(代襲相続人を含みます。)とされています(年齢は贈与の年の1月1日現在のもの)。3.適用対象財産等　贈与財産の種類、金額、贈与回数に制限はありません。4.税額の計算(1)贈与税額の計算　相続時精算課税の適用を受ける贈与財産については、選択をした年以後、相続時精算課税に係る贈与者以外の者からの贈与財産と区分して、その贈与者(親)から１年間に贈与を受けた財産の価額の合計額を基に贈与税額を計算します。　その贈与税の額は、贈与財産の価額の合計額から、複数年にわたり利用できる特別控除額（限度額：2,500万円。ただし、前年以前において、既にこの特別控除額を控除している場合は、残額が限度額となります。）を控除した後の金額に、一律20％の税率を乗じて算出します。　なお、相続時精算課税を選択した受贈者(子)が、相続時精算課税に係る贈与者以外の者から贈与を受けた財産については、その贈与財産の価額の合計額から暦年課税の基礎控除額110万円を控除し、贈与税の速算表に定める税率を乗じて贈与税額を計算します。(注)　相続時精算課税に係る贈与税額を計算する際には、暦年課税の基礎控除額110万円を控除することはできませんので、贈与を受けた財産が110万円以下であっても贈与税の申告をする必要があります。(2)相続税額の計算　相続時精算課税を選択した者に係る相続税額は、相続時精算課税に係る贈与者の相続時に、それまでに贈与を受けた相続時精算課税の適用を受ける贈与財産の価額と相続や遺贈により取得した財産の価額とを合計した金額を基に計算した相続税額から、既に納めた相続時精算課税に係る贈与税相当額を控除して算出します。　その際、相続税額から控除しきれない相続時精算課税に係る贈与税相当額については、相続税の申告をすることにより還付を受けることができます。　なお、相続財産と合算する贈与財産の価額は、贈与時の価額とされています。5.適用手続　相続時精算課税を選択しようとする受贈者(子)は、その選択に係る最初の贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までの間(贈与税の申告書の提出期間)に納税地の所轄税務署長に対して「相続時精算課税選択届出書」を受贈者の戸籍の謄本などの一定の書類とともに贈与税の申告書に添付して提出することとされています。　この選択は、受贈者である兄弟姉妹が各々、贈与者である父、母ごとに選択でき、最初の贈与の際の届出により贈与者の相続時まで継続して適用され、途中で暦年課税に変更することはできません。贈与税の計算(相続時精算課税の選択をした場合)[平成17年4月1日現在法令等]　相続時精算課税を選択した場合の贈与税の計算を具体例で説明すると次のようになります。例：父及び母から生前贈与を受け、父からの贈与について相続時精算課税を選択する場合(１年目)父から1,000万円及び、母から400万円の贈与を受け、父からの贈与について相続時精算課税を選択する。(１)父からの贈与〈課税される金額の計算〉1,000万円－1,000万円(特別控除額)＝０〈翌年以降に繰り越される特別控除額の計算〉2,500万円－1,000万円＝1,500万円(２)母からの贈与〈課税される金額の計算〉母からの贈与については、相続時精算課税を選択していませんので、2,500万円の特別控除額ではなく、110万円の基礎控除額を受贈額より控除します。400万円－110万円(基礎控除額)＝290万円〈贈与税額の計算〉290万円×15％－10万円＝33.5万円(２年目)父から1,000万円の贈与を受ける。〈課税される金額の計算〉1,000万円－1,000万円(特別控除額)＝0〈翌年以降に繰り越される特別控除額の計算〉1,500万円－1,000万円＝500万円(特別控除額)(３年目)父から1,000万円の贈与を受ける。〈課税される金額の計算〉1,000万円－500万円(特別控除額)＝500万円〈贈与税額の計算〉500万円×20％＝100万円(贈与税額)　相続時精算課税を選択した場合、その後の撤回はできません。相続時精算課税の特別控除を受けるためには、贈与税の期限内申告が必要です。　また、相続時精算課税を選択した場合、その選択に係る贈与者(上記の例では父)が死亡したときの相続税の課税価格に、その贈与者から贈与により取得した財産の贈与時の価額を加算することとなります。　上記の例では父から贈与を受けた財産の合計額3,000万円を父が死亡したときの相続税の課税価格に加算することとなります。

2007年05月13日

コメント(0)

大家に対し情報開示を要求できないのか

ＴＶ番組からですが、ここにより事情が違いますからあくまでも参考に。詳しくは専門家にご相談を・・・。女性Aは、部屋探しをしていた。　以前のアパートでは大家が隣に住んでいて、私生活についてあれこれ詮索され、嫌気が差したのだ。　そんな訳で女性Aは大家に関する情報を求める。　しかし、仲介業者は大家に関する情報は開示できない、と宣言。　女性Aは、なぜ自分は様々な情報を大家に開示しなければならないのに、なぜ自分は大家に対し情報開示を要求できないのか、と。　女性Aは、大家の情報開示を請求できるのか？「回答」では、「知ることができない」「今回の場合は知ることはできません。大家さんには自分の素性を開示するかどうかの自由があります。よって、今回のようにどうしても知りたい場合は、素性を開示してくれる大家さんを探さなければならない、ということなんです」

2007年02月11日

コメント(0)

賃料を１ヶ月以上滞納

賃貸借契約のことで、気になる判例が紹介されていました。本文にありますが事案によって違いますからあくまでも参考までに。最近の判例で、「賃料を１ヶ月以上滞納した場合、賃貸物件に立ち入ることができる」という契約条項にのっとって、滞納者の部屋に賃貸人が入室し、鍵などをすべて変えてしまったという事件で、早い話「それはやりすぎ！」ということで無断入室した賃貸人に対して５万円の慰謝料の支払いが命じられました。賃料滞納は実に厄介で、賃貸人と賃借人の「信頼関係」を破壊した、と言える状況にならないと、賃貸借契約は解除できません。さらに、法的措置をとって強制執行をしても、概ね賃借人は無資力な場合が多く、弁護士費用や強制執行の費用を考えると、割の合わないことが多いのです。まー、そんなことから、前記のような契約条項が付されたのでしょう。火災などの緊急性がない限り、このような条項は無効と考えるのが常識でしょう。ただ、賃貸人は慰謝料５万円（と遅延損害金）を支払って賃借人を追い出すことができたのですから、これはある意味、大変安上がりな追い出しだったと言わざるを得ません。勿論、事案によって異なるとは思いますが、５万円程度の慰謝料で実力行使（「自力救済」といいます）を認めるのであれば、実力行使が最も合理的な選択肢になってしまいますね。

2007年02月06日

コメント(1)

手付金は返してもらえない？

マンション購入時のトラブルで起こりえる事例が紹介されていました。あくまでも一例ですから実際にトラブった時には専門家にご相談下さい。Q.　マンションを見に行ったその日に自宅にてマンションの売買契約をし、翌日に手付金100万円を渡しました。その後、主人と話し合いをし、やはり支払い等で無理があるので、キャンセルしようということになり、3日後にキャンセルを申し出ましたが「やめたいという理由では100万は返金出来ない」と言われました。　その後も業者を訪れましたが、「支払いは出来るのでローンの仮申請にサインしてください」の一点張りでキャンセルに応じてくれません。業者の言うとおり、売買の契約をした後ではこちらの都合でキャンセルは出来なのでしょうか？お金も返ってこないのでしょうか？（30代前半：女性）A.　結論から申し上げると、売主の側が「履行の着手」をしていなければ、契約をキャンセルすることは可能ですが、手付金として支払った金銭は返ってこないことになります。　売買契約の際に支払われることの多い手付ですが、その性質から、証約手付（契約が成立したことを証明するもの）解約手付（売買の当事者が手金流し、手金倍返しによって、解除できるもの違約手付（当事者の一方が契約に違反した時に授受されるもので、違約金の性質を有するもの）の3種類に分類されます。　宅建業者が顧客との間で手付を授受する場合には、解約手付としての性質を有するとされていますので（宅地建物取引業法(宅建業法)39条2項）、相手方がその履行に着手するまでは買主はその手付を放棄して売買契約を解除することができるのです。その際、相手が損害をこうむっても、手付金を超える賠償をする必要はありません。　解約の可否を決する「履行の着手」ですが、売主が買主のために仮登記を設定するとか、売買物件の一部を引き渡した場合などがこれにあたります。このような「履行の着手」が認められる場合には、もはや手付の放棄によって契約を解除することはできず、正当な理由なしに契約を破棄した場合には、債務不履行による損害賠償責任を負うことになります（民法415条）。　なお、宅建業者が自ら売主となる不動産の売買契約について、宅建業者の事務所以外の場所において、当該不動産の買い受けの申込みをした者または売買契約を締結した買主は、一定期間内であれば申込みの撤回または契約の解除をすることができます（宅建業法37条の2第1項）。　その期間は、申込みの撤回等を行うことができること及びその申込みの撤回等を行う場合の方法について告げられた場合は、その告げられた日から8日以内です（同条1項1号）。　そして、申込が撤回された場合、宅建業者は受領した手付金等を速やかに返還しなければならないとされています（同条3項）。

2007年02月03日

コメント(0)

土地家屋調査士

土地家屋調査士という専門家をご存知ですか?下記のような事例が発生して場合に役立ちます。＊土地の払下げを受けたとき＊未登記の廃止をした道路や水路等の払下げ申請をして自分のものになったとき、譲渡証明書を添付して、１ヶ月内に「表示登記」申請をします。＊１筆の土地を数筆に分けたいとき＊分割して売買するようなとき、調査・測量して１筆の土地を２筆又は数筆に分割する「分筆登記」の申請をします。＊山林等を造成して宅地に変更したとき＊山林や畑等であった所に家を建て宅地を変更したとき、つまり、土地の用途を変更したときは１ヶ月内に「地目変更登記」の申請をします。＊登記簿の面積と実測の面積が違うとき＊登記簿に記載されている面積（公簿面積）と実際に測量してもらった面積（実測面積）が違っている場合に「地積更正登記」の申請をします。＊法務局の地図が誤っているとき＊法務局に備え付けてある地図や、公図に誤りがあるときは「地図訂正」の申出をします。＊境界標がなくなって不明になったとき＊このことは、登記には直接関係がありませんが、境界標が亡失した場合、又ははじめからない場合は、図面に基づいて復元するか、人証、物証、書証等により調査し隣接者の立会いを求めて設置します。

2007年01月28日

コメント(0)

建て替え工事が始まったら隣から苦情が来た!

内装屋さんの仕事に関連ある役立つ情報がありましたので書きます。個々により事情が違いますので詳しくは必ず専門家に相談をして下さい。あくまでも参考にQ.　16年住んだ古屋を、鉄筋3階建ての新築に建替える運びになり、現在工事中です。　隣家とは仲良くお付き合してきましたので、「工事にあたりご迷惑をおかけします」と挨拶に伺ったところ、「お互いさまだから」という言葉を頂き、安心していました。　ところが、工事が始まるや、「振動で瓦がずれる可能性があるので専門家に診せる」「排水にコンクリを流している」、はてはトイレの位置にも文句をつけられる始末です。　トイレについては今後のこともあるので位置を変えたりして、こちらもできる限り対応してきました。しかし、瓦まで点検する必要があるのでしょうか？　今後、どのような関係になるのかと思うと、憂鬱でたまりません。対応の仕方をアドバイスしてください。（30代：女性）A.　建築物を建てる場合は、建築基準法に基づき、建築確認書を提出して確認を受けなければ工事を開始できない建前となっています。　そして、法律や条令の規定を守って建てられるものである限り、それに注文をつけたり差止めを行ったりする権利は、誰にもありません。　もちろん、正当な権利の行使であっても、公共の福祉（憲法12条、13条、また民法1条）による制限は受けます。権利さえあれば何をしてもよい、というわけではありません。　建物自体は適法な構造であっても、たとえば建築工事の方法、建物の使用態様が近隣の人々の受忍限度を著しく超えるような場合には、行政機関によって指導や差止めが行われることがあります　しかし、そのような場合であっても、強制力の行使が許される受忍限度の基準は厳しいのが現実なのです。　工事中の現場も、そこにはあなたの所有権が及んでいるのですから、無断の立ち入りは許されません。隣家が工事の方法や家の間取りについて何を言おうと勝手ですが、そのような私人の行為に法的強制力がないことも、いうまでもありません。　今までのお付き合いから、隣家には礼儀正しくしてこられたようですが、相手の言いなりにトイレの位置まで変更するという対応の仕方が本当に適切であったのか、この際よく考えてみる必要があります。　主張すべきことは主張しないと、かえって相手の誤解を招くこともあります。今後は毅然とした態度を取ること、また、後日のため、隣家とのやり取りを記録しておかれることをお勧めします。

2007年01月08日

コメント(0)

それは手抜きリフォームでしょ!

内装屋さんの仕事に関連ある役立つ情報がありましたので書きます。個々により事情が違いますので詳しくは必ず専門家に相談をして下さい。あくまでも参考にQ.　ある業者に、リフォームを頼みました。20畳のリビングに壁を作り、6畳間を作ってもらいました。　1年経って気づいたのですが、その壁を押すと、少し動くのです。天井と壁の間に少し、空間がみてとれるほどです。　業者に苦情をいうと、1年も経って言われても困る。そういうものだから、仕方がない。有料なら何とかするといわれました。　素人から見ても手抜き工事なのに、我慢しなければならないのでしょうか。（30代：女性）A.　最近、リフォームブームのせいか、トラブルが多く発生しているようです。　リフォームは、工務店などの業者と請負契約に基づき行われることが普通です。　そして、請負契約の場合、目的物に瑕疵（不具合）があるような時は、引渡しから1年間、修補するように請求したり、損害賠償を請求したりすることができます（民法634条、637条）。　したがって、あなたの場合も、リフォームの後、1年以内なら、上記のような理由で、壁が動かないよう、修理を求めることができたことになります。　ただ、固定すべきところを固定していない、契約と異なる資材が使用されているなど、請負の仕事それ自体を完成していないようなケースであれば、請負契約の不履行を理由に、損害賠償を求めることができます（民法415条）。債務不履行に基づく損害賠償請求権は、10年間、時効消滅することはありませんので、あなたのケースでも請求できる可能性があります。また、そもそも請負契約を解除し、元の状態に戻すことを請求することも可能です。　また、壁が動くことで、生活に支障をきたしているような場合は、業者に対し不法行為に基づく損害賠償責任（民法709条）を追及することが可能です。　交渉がうなくいかない場合は、裁判所の調停を利用してみてはいかがでしょうか。　相手が地域の業者の場合なら、第三者を交えた話し合いで解決できる場合が多いでしょう。

2006年12月24日

コメント(0)

ドアが壊されました

ブログで内装屋さんの業務で気になるものがありましたので豆知識として紹介します。詳しくは専門家に相談してください。Q 先日、お客さんにお貸ししている部屋のドアが壊されました。壊した人はお客さんの元知り合いで、現在連絡が取れないという状況。数回会っただけの人だそうです。　当社では、とりあえずコストの安い方法でドアを修理し、お客さんに費用を請求しました。ところが、「自分がやったわけではないから支払う義務はない」とのこと。　お客さんに修繕費用の支払い義務はないのでしょうか。（20代：女性）A.　ご相談文では、御社とお客さんとの間で交わされている賃貸借契約の詳細が明らかではありませんので、修繕義務の負担などにつき特約のないものとしてご説明します。　賃貸借契約において、賃貸人には目的物を使用収益させる義務があり、賃借人には賃料の支払い義務や、契約終了時には目的物を原状回復し（自分で取り付けた家具を外すなど）、返還する義務などがあります（民法601条）。　したがって、ドアの破損が賃貸人の責任に帰するべきものであれば、賃貸人は賃借人に使用収益させる義務がある以上、そのために必要な修繕をしなければなりません。もしそれをせず、賃借人が契約で予定したとおり賃借物を使用収益できない場合には、賃貸人は損害を賠償する義務を負います（民法415条。ただし、ドアの破損の程度にもよります）。　しかし、もし賃借人の責任でドアが破損した場合は、賃借人は目的物に対し善管注意義務、原状回復義務を負う以上、自己の負担で修繕する義務があるといえます。　では、賃借人の友人が破損した場合、賃借人は自分がやったのではないからと責任を免れることができるのでしょうか。　たとえば、全く付き合いのない第三者が夜中にドアを蹴飛ばして逃げ、ドアが破損したような場合なら、賃借人に帰責性はないといえるでしょう。このような場合、御社では第三者に対し、不法行為（民法709条）に基づく損害賠償を請求するかありません。　しかし、たとえ現在ではあまり付き合っていないにせよ、友人（または友人であった人）がドアを破損した場合、その者がした破損行為を賃借人に帰責せしめても酷ではない場合があると考えます。　もちろん、履行補助者（家族や同居人）と同視して、無条件に負担させるというわけにはいかないと思いますが、そもそも賃借人との交友関係が基礎となって部屋を訪れていた以上、賃借人が全く責任を逃れるのは不当だと考えます。　なお、御社では別途、その友人に対して、不法行為に基づく損害賠償を請求することも可能です。

2006年12月16日

コメント(0)

建築中の家に放火され全焼したら、立て直してもらえる？

内装屋さんの仕事に関連ある役立つ情報がありましたので書きます。個々により事情が違いますので詳しくは必ず専門家に相談をして下さい。あくまでも参考にQ.　近日中にマイホームを着工する予定です。最近近所の建築中の家が放火（不審火）で全焼してしまいました。どうも他人事とは思えません。建物引渡し前に放火で全焼してしまったら、再度最初から建ててもらえるのでしょうか。（30代後半：男性）A.　家を新築する際の契約は、工務店等との請負契約（民法632条）になります。この請負契約では、請負人は仕事が完成しなければ注文主に報酬を請求することができないとされています（民法633条）。つまり、請負人には仕事を完成させる義務があり、注文主に目的物を引き渡すまでの危険は請負人が負うわけです。　したがって、放火のように、注文者・請負人以外の第三者によって仕事の目的物が仕事を完成させる前に滅失した場合でも、請負人は引き続き仕事を完成させる義務を負いますので、再度最初から立て直してもらえるということになります。また、その際に報酬の増額を注文主に要求することもできません。

2006年12月01日

コメント(3)