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[マンション関連] カテゴリの記事

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  最近のイケメン!?ぐっさん・・・

  久しぶりの更新です。やるやると言っているブログ・ＨＰのリニューアル計画は、相変わらずな感じですが、仕事の方は、おかげ様でなんとか順調です。ここ最近はというと、　・大規模修繕工事を控える３棟のマンションのコンサルタント　・賃貸マンションの敷金返還トラブル　・競売物件の競落人と賃借人のトラブル　･･･etcっという感じで、てんやわんやしております。どれも、今問題になっているものばかり。これからもマンション問題は、きっと増え続けるのでしょうね。『谷口法務コンサルタント』も日々勉強です！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　　　　・管理費削減サポートサービス　　　　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■皆さんにご好評頂いておりますメールマガジン『マンション住民の救急箱』が、連休明けの１０日（火）に配信されます。今回のテーマは、『管理組合が図面を備えておくことの重要性』です。まだ登録をされていない方で、配信希望の方はこちらから今後とも『谷口法務コンサルタント』をよろしくお願いします。ブログランキングに参加中です。たまたま訪れた方も、いつも読んで下さっている方もご協力のワンクリックを↓↓↓↓↓  

  October 6, 2006

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  マンション高齢化対策２

  ６月１３日の日記でマンションの高齢化対策について書きました。マンションが高齢化していくということは、そこに住み続けている住人も高齢化していくということ。長年同じマンションに住み続けている住人というのは、もちろんこの先も永住を希望している方が多いでしょう。ということは、マンションの高齢化、住人の高齢化に伴って必要になってくるのは、高齢者にとって住みやすい環境作り。共用部の手摺り設置やバリアフリーというのは、もちろんのこと、住人（高齢者）の生活を手助けできるようなヘルパー的管理人がいると重宝するように思います。例えば、ちょっとした荷物の上げ下ろしや簡単なお使い等ををしてくれる管理人です。今の管理人というのは、たいていが管理会社の使用人で、業務内容的なものも管理委託契約書で決められているので、どちらかと言えば決められた人件費の中で、画一的サービスを提供しているというのが現状。（しかも、その管理人の質によって、同じサービスでも大きく変わってきます）しかし、マンション暮らしの中で、いろいろ不便なことが出てくる高齢者にとって、日常生活のちょっとしたサポートをしてくれるような管理人がいるというのは心強いものです。実際、ボクの顧問先マンションでも、住人の日常生活のサポートができるような管理人の人選を検討しています。こういった『痒いところに手が届く』サービスも必要ではないでしょうか？■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　　　　・管理費削減サポートサービス　　　　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■さて、明日は月１恒例の早朝勉強会！寝坊しないように今日はこの辺で･･･おやすみなさいブログランキングに参加中です。たまたま訪れた方も、いつも読んで下さっている方もご協力のワンクリックを↓↓↓↓↓  

  June 19, 2006

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  シンドラーエレベータ事故にみるエレベータメンテナンスの現状と管理組合の取り組み方

  ６月６日の日記でもこの事件については書きましたが、今日はエレベータメンテナンスの現状について少しお話したいと思います。通常エレベータのメンテナンスは、『メーカ系列のメンテナンス会社』が行ってきました。しかし、近年価格競争が激化する中で、各メーカーのパーツを取り扱い、安値でどのメーカーのエレベータでも保守・点検するというメンテナンス会社（いわゆる『独立系メンテナンス会社』）が台頭してきています。メーカ系列のメンテナンス会社の“売り”と言えば、やはり『ブランド力』同じメーカー系列の会社だという安心感もあります。一方、独立系のメンテナンス会社の“売り”と言えば、やはり『価格力』同じ（質の）メンテナンスをメーカー系列の会社より安くできるというのが最大のセールスポイントです。しかし、独立系の会社にはメーカーからパーツは供給されるものの、情報やノウハウと言ったものは、なかなか入ってきません。また、メーカー系列のメンテナンス会社からの変更でメンテナンスを引き継ぐ場合でも、十分な引き継ぎを受けられていないケースもあるようです。こう書いてしまうと、独立系の会社は不利なように思われてしまうかもしれませんが、決してそうではありません。情報やノウハウを自社でしっかりと入手して、メーカー系列の会社に負けないクオリティーで（かつ安値で）サービスを提供している独立系のメンテナンス会社もあります。管理組合として独立系のメンテナンス会社を選択する際は、価格のみを追求するのではなく、そのマンションのエレベータの機種についてのメンテナンス実績があるかどうかということをヒアリング等で十分に確認して下さい。メンテナンス会社の良し悪しももちろんですが、管理組合として『見る目』も大切です。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　　　　・管理費削減サポートサービス　　　　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■梅雨に入って、ようやく雨が降ったと思ったら･･･ちょっと降りすぎでしょ！おかげで服から靴からビショビショです（泣）皆さんもお風邪など召しませぬよう｡｡｡ブログランキングに参加中です。ランキングも最近梅雨入りのようで･･･（泣）改めまして、たまたま訪れた方もいつも読んで下さっている方もご協力のワンクリックを↓↓↓↓↓  

  June 15, 2006

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  マンションの高齢化対策

  ここ数年、『高齢化社会への対策』については、ようやく行政も力を入れ始めてきたように思います。しかし、『マンションの高齢化対策』についてはまだまだです。近年マンション戸数は、飛躍的に増え続け、今では約500万戸、約1,200万人がマンション暮らしだと言われています。しかし現状は、それと反比例するかのように昨年から既に人口の減少が始まっています。すると、どうなっていくのか？「将来的にマンションは余ってくるということ」しかも余ってくるマンションというのは、当然人気のないマンション。すなわち維持管理をしてこなかったマンション。今は新築できれいなマンションでも、維持管理をしてるのとしていないのでは２０年後に大きく資産価値に差がつきます。維持管理をしてこなったマンションでは、当然人気がないですから「売れない」「貸せない」の状態。おまけに大規模改修や建替えをしようにも計画性のない資金計画によって積立金不足という事態に陥ります。一方、維持管理をしっかりしてきたマンションでは、資産価値が維持され、「売れる」「貸せる」マンションとなりますし、そういったマンションですから、当然資金計画も充実しています。こういった形で、このままでは将来的にマンションは、はっきりと二極化してくるでしょう。マンションがスラム化することは、街の景観を悪くさせ、街自体の衰退にも繋がります。特にボクの住む阪神間というのは、全国でも有数のマンション地帯ですから、本当にシビアな問題です。行政にも、『マンションの高齢化対策』については早急に取り組んでもらいたいと思います。くれぐれも問題が起こる前に･･･■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　　　　・管理費削減サポートサービス　　　　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ワールドカップで寝不足気味な方も多いのではないでしょうか？次はクロアチア戦！日本に維持を見せてもらいましょう！頑張れ！ニッポン！ブログランキングに参加中です。ランキングのカテゴリーが新しくなりました！皆さん、引き続き応援のほどを！↓↓↓↓↓  

  June 13, 2006

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  『安かろう』を追い続けた結果・・・

  起こったのが、ここんとこ紙面を賑わしているエレベータ死亡事故。http://www.sankei.co.jp/news/060603/sha091.htmhttp://www.tokyo-np.co.jp/00/sya/20060605/mng_____sya_____011.shtml２月２７日の日記で、『安かろう』は、必ずしも『悪かろう』ではないというお話をしました。しかし、今回の事件はまさに『安かろう』＝『悪かろう』の典型的なパターンであり、最悪のケースになってしまいました。しかも、話を聞けばナント！公社のマンション！！！安さだけを追求した入札による価格競争の結果起こった悲劇｡｡｡行政自らが『安かろう』＝『悪かろう』を実践していると言っても過言ではありません。話によれば、問題のエレベータの製造元（シンドラー社）は、他でもトラブルを多発していたようです。行政はそんな事情を知って（知らぬふりか）か知らぬか、安さだけを追い求めて業者選定をしていたわけです。さらに、問題のマンションでも同エレベータは、以前から度々不具合があったようで、行政側もこれを把握していたにもかかわらず、メンテナンス会社任せの不誠実な対応。開いた口も塞がりませんよね。もう一度言います！『安かろう』は、大いに結構です。しかし、その『安さ』の部分だけを追い求める『安かろう』ではダメなんです。あくまでも品質・安全の確保を前提とした『安かろう』を追求することが重要なんです。活字にすると、当たり前の事なんですけどねぇ～･･･■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　　　　・管理費削減サポートサービス　　　　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■先週末から目バチコ（ものもらい）ができて治りませんせっかくのイケメン！？が･･･（笑）ブログランキングに参加中です。ランキングのカテゴリーが新しくなりました！皆さん、引き続き応援のほどを！↓↓↓↓↓

  June 6, 2006

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  大規模修繕委員会　ＶＯＬ．１

  昨日のネタになりますが･･･ボクの住むマンションの大規模修繕委員会がありました。平成１９年度の工事実施を目指して、昨年から大規模修繕委員会が発足し活動しています。ボクは今年度から修繕委員になりまして（もちろん立候補です！）、昨日が初めての修繕委員会でした。ウチのマンションは、前理事長が熱心な方で、大規模修繕工事についてかなり情報収集をされてましたので、管理会社の方もあなどれないと思っているのか、なかなかの気合の入りようでした（笑）今回は、役員が入れ替わったところだったので、今までの経緯の説明から、この３月に実施した共用部の劣化診断調査の報告あり、スケジュール説明あり、大規模修繕工事についてのアドバイスありと･･･内容的にも充実してたように思います。管理会社がこれぐらいしっかりやってくれると、必然的に管理組合からの信頼も大きくなるでしょうね。やはり大切なのは、管理組合の取り組む姿勢です。管理組合の取り組む姿勢で、管理会社の対応も変わるということです。取り組む姿勢で対応が変わるというのは、もちろん良いことではないのですが、フロントマンも担当のマンションは１つではないので、優先順位をつけている部分はあります。当然、管理会社に任せきりのマンションは手がかからないでしょうし、逆に管理意識の高いマンションでは、いろんな意見・要望等も出るでしょうからそれに対してしっかり対応していかなければなりません。ですから、皆さんのマンションもイイ意味で、管理会社にとって手のかかる管理組合になって下さいね。あくまでもイイ意味ですよ（笑）だって、しっかり管理委託料を支払ってるわけですからね。少々話が反れましたが、これからも引き続きこのブログで大規模修繕工事の報告をしていきますので、乞うご期待！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　　　　・管理費削減サポートサービス　　　　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■つい最近、イイなぁ！と思う詩に遭遇しました。この詩は、今とてもお世話になっているお知り合いの方に教えて頂いた詩です。普段から詩が好きで･･･ってタイプではないんですが、なんか良かったんで、皆さんにも紹介しますね。『夢見る勇気を』輝きを失った瞳で人生を見つめている人たちがいるそして、夢に導かれ　はるか未来を望む人たちがいるどんなに反対され笑われても　夢見る人たちは未来を目指して突き進む夢見る人たちだけが　その道のすばらしさを知っているのだ夢を実現する道は決して平坦ではないやり遂げなければならない仕事は山ほどあるだが、夢が実現したとき　夢見る人たちの努力は報われるそして、夢には人と人との心を結ぶ力がある人々が同じ理想を目指すとき　夢は夢でなくなるのだだが、夢が実現したとき、再び夢が始まる魔法のように、夢から新たな夢が生まれ　駆け足となる成長には必ず障害伴い　障害には恐れが伴うそれでも夢見る価値がある夢は必ず解決の道を見出すだろうそして夢は成長し続け　未踏の高みまで達するであろうすべては、夢見る人たちの勇気と夢の賜物いかがでしたでしょうか？？？ブログランキングに参加中です。おかげさまでランキング再上昇中！皆さん、引き続き応援のほどを！↓↓↓↓↓

  May 24, 2006

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  管理会社のフロントマンが語ったフロントマンへの不満！？

  今、顧問先のマンションで管理会社との『管理委託契約書』の見直しを行っていってます。主な見直し内容は、管理人業務と委託業務範囲。マンション住人の高齢化が進んでいるこのマンションでは、管理人に門番的な役割だけを求めるのではなく、日常生活の中でのちょっとした介護（ヘルプ）もできるような管理人を求めていて、それを管理委託契約の中で管理人業務として明確化していこうとしています。管理会社にとっては、管理人＝お手伝いさん・便利屋さんではないという認識に対して、マンション住人は、管理人＝お手伝いさん・便利屋さんという感覚の方が多いのです。（この感覚のズレで、管理組合と管理会社がもめているケースも結構あるようです）しかし、このマンションが求めているのは、表現は適切じゃないかもしれませんが、『お手伝いさん・便利屋さん』的要素なんです。それだったら、いっそうのこと管理人業務を明確化することで、管理組合、管理会社の双方が同じ認識を持っておこうという事です。これは今後、住人の高齢化が進んでくるマンションにとっては、必ず起こってくる問題になる思うので、今回はいいモデルケースになるかなと思っています。そんなこんなで今日は、管理組合、管理会社、ボクとで打ち合わせをしていました。ようやくここから本題！（おそっ！）打ち合わせも一通り終わり、管理会社のフロントマン（担当者）と話をしていると、フロントマン：『僕の住んでいるマンションって、ウチ会社が管理してる　　　　　　　　んですけど、フロントマンの対応がめちゃくちゃ悪いんで　　　　　　　　すよ～。ホンマ自分の会社ながら、管理会社変えたろかと　　　　　　　　思いますよ！』ボクは爆笑、管理組合の方は目がまん丸。要するに、フロントマンの良し悪しで、そのマンションの管理運営も大きく変わるということ。いくら管理会社を変更しても、いいフロントマンが付かなければ、結局同じことなんです。それぐらい“フロントマンの質”というのは重要なんです。それを聞いた管理組合の方は、すかさず『じゃあ、○○さんはずっとウチのマンション担当でお願いね』と。今日は、管理会社のフロントマンからの思わぬ激白でした（笑）■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　　　　・管理費削減サポートサービス　　　　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■今日は、大阪で早朝勉強会があったので連日の早起き。（さすがに眠かった｡｡｡）そのあと、芦屋⇒神戸⇒西宮⇒神戸と。今、愛車が故障中なので、すべて電車での移動。おかげで今日一日で、阪神、阪急、ＪＲ、地下鉄すべて制覇!?してしまいました。車早く直って！ブログランキングに参加中です。おかげさまでランキング再上昇中！皆さん、引き続き応援のほどを！↓↓↓↓↓

  May 23, 2006

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  地震保険７．７％引き下げ？それより気になることは･･･

  全国平均７・７％引き下げ　地震保険料４０年ぶり改定　地震保険の保険料率を算出している損害保険料率算出機構は１９日、同保険の基準料率を全国平均で７・７％引き下げる内容の改定を、金融庁に届け出たと発表した。１９６６年の地震保険発売以来、約４０年ぶりの大改定で、木造家屋の場合、引き下げ率が最大で５７％（福井県、非木造は６３％）となる。一方、東海、東南海、南海地震などで大規模被害が予想される愛知県や高知県など７県は、引き上げ率が上限の３０％となった。　地震保険の料率は機構の会員全社に共通で、損保各社は早ければ本年度中に地震保険の保険料を見直す。 http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/news/20060519it12.htm今回の改定は、全国平均でみると保険料率は引き下げになりましたが、将来的に巨大地震の発生が予想される地域では、大幅な値上げとなりました。これはある意味『致し方ない』と思います。万が一のための“備え”ですからね。それより気になるのは、マンション管理組合の地震保険（共用部分）への加入率。　・全国平均で約１５％　・兵庫県神戸市で約３０％しかも、“備え”が特に必要な築年数古い（新耐震基準前）マンションほど加入率が低いようです。こちらの方が問題です｡｡｡皆さんのマンションの“備え”は十分でしょうか？■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　　　　・管理費削減サポートサービス　　　　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ブログランキングに参加中です。おかげさまでランキング再上昇中！皆さん、引き続き応援のほどを！↓↓↓↓↓

  May 19, 2006

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  先日のマンションセミナーの影響か？

  今日は管理費についてのお問い合わせがありました。と言っても、先日のセミナーの参加者ではなく、昨年『谷口法務コンサルタント』で作成配布したマンション管理についての広告チラシを見てのお問い合わせでした。広告に対してのリアクション率は、1,000枚配ってに1件リアクションがあればイイほうなんて言いますが、あなどるなかれ！これが意外とリアクション率がイイんです。果たしてこれは広告チラシのクオリティが良かったのか？、はたまた配布した地域のマンション管理に対する意識が高かったのか？･･･どちらにしても、マンション管理に前向きなお問い合わせでしたらいつでも大歓迎です！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　　・新会社法に向けての限定サービス　　　　　・管理費削減サポートサービス　　　　　・電子定款認証サービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■今日、大阪府庁の地下売店で大阪ならではのコテコテを発見！いつもは気にしてなかったのですが、よく見ると･･･「世界建設」に「世界一郎」って･･･せめて「大阪建設」に「大阪一郎」でしょ!?う～ん、間違いなく大阪のコテコテ度は世界一です（笑）ブログランキングに参加中です。おかげさまでランキング再上昇中！皆さん、引き続き応援のほどを！↓↓↓↓↓

  May 16, 2006

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  今朝マンションのチラシを見ていると･･･

  こんな表示が･･･上の『性能評価書制度』とは、いわゆる国のお墨付きを与える制度。これは戸建住宅でも集合住宅（マンション）でも適用されます。性能評価を受けるメリットとしては、　１．設計段階で表示された性能を契約の内容にすることができるため、　　　竣工後の性能をめぐるトラブルを防止できる。　２．万一トラブルが発生しても、指定住宅紛争処理機関の斡旋や調停などを　　　受けることが出来る（その際の申請料は1万円程度と経済的負担も少ない）　３．将来的には、住宅の転売時に建物の価値を計算する根拠の資料としても　　　利用することができる。要するに国のお墨付きを受けることで、「品質と安心が確保できますよ」ってことですね。一方、下の『住宅性能補償制度』とは、建築業者が負うべき瑕疵担保責任をバックアップするための制度です。よくある話で、瑕疵担保責任を負うべき建築業者が倒産してしまって、建築主が路頭に迷ってしまうケースがあります。今の耐震偽造問題でのヒューザーのケースがまさにそうですよね。そんな時に、業者がこの制度に登録をしていれば、(財)住宅保証機構がその責任を保証してくれるというわけです。（ヒューザーは、もちろん登録していませんでした）これについては、今加入を義務化しようと国もようやく重い腰を上げ出しました。しかし、正式に立法化ということになると、まだ先の話になるしょうね。だから、今のマンションのチラシは物件概要はもちろんですが、品質・安全・信頼といったところにも今まで以上に力を入れてきています。これは確かにイイ傾向ではあります。しかし、ホントに大切なことは、｢こういった制度を利用してるから安全ですよ｣という表面（書面）上の信頼感ではなく、その会社の体質（中味）ごと消費者に対して信頼感を得れるかだと思います。もちろん、消費者にもこういった制度を通じて、いろんな情報を得てできる限りベストな選択ができるよう勉強してもらって、目を肥やして頂きたいと思います。「わからない･･･」「困った･･･」時には、お気軽に『谷口法務コンサルタント』にご相談下さい。こんな記事もありましたので、ご紹介しておきますね。http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/news/20060511hg01.htm■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　　・新会社法に向けての限定サービス　　　　　・管理費削減サポートサービス　　　　　・電子定款認証サービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■最近ボクの周りでは、にわかにブログブームです。（かなり遅れてますけど･･･）今日は、前職のゼネコン時代の先輩で、今は独立されて設計事務所を経営されている『谷ノ口義弘建築設計工房』のブログを紹介したいと思います。谷ノ口義弘建築設計工房のブログボクよりも機械オンチの先輩が、悪戦苦闘しながら頑張っています（笑）また覗いてみて下さいね。あっ！それと家を建てる際は是非！『谷ノ口義弘建築設計工房』へご用命を！！！せんぱ～い、こんなもんでよろしいでしょうか？？？（笑）ブログランキングに参加中です。たまたま訪れた方もいつも読んで下さっている方もご協力のワンクリックを↓↓↓↓↓

  May 12, 2006

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  管理費見直しのポイント

  ２月２７日の日記でも書きましたが、管理費見直す（削減する）ことは、必ずしも維持管理の“質”を落とすものではありません。ボクから言わすと、マンションの分譲時から既に決まっている管理会社の一方的に決めた管理費と管理内容に疑問を持たない方が不思議な話です。不要な管理費は削減することで、住人の月々の金銭的な負担は減るわけですし、また削減分をマンションの将来の補修費用ために修繕積立金としてストックしておいてもイイわけです。管理費の見直すポイントとしては、　１．管理会社に支払う委託業務費の見直し　２．各メンテナンス費用の見直し　　（エレベーター、受水槽、機械式駐車場etc）　３．光熱費の見直し（共用部の電気代、水道代）　４．管理員人件費の見直しなどが挙げられます。詳しい内容については、またメルマガの方で書いていきたいと思いますが、一度も見直しを行ったことのないマンションでしたら、確実に管理費は下がります！スーパーで５０円引き、１００円引きの商品を探すのに執念を燃やしている時のような勢いで、是非一度管理費のチェックもしてみて下さい（笑）■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　　・新会社法に向けての限定サービス　　　　　・管理費削減サポートサービス　　　　　・電子定款認証サービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■いよいよ明日からゴールデンウィークですね。今年は最大９連休だとか｡｡｡皆さん、お出かけのご予定はバッチリでしょうか？ん？『谷口法務コンサルタント』のゴールデンウィークですか･･･？え～っと、バーべキューに行って、買物して･･･い、いやっ！も、もちろんお客様からのご依頼があればいつでも駆けつけます！･･･（汗）ブログランキングに参加中です。ゴールデンウィーク中もお出かけ先から!?ご協力のワンクリックを↓↓↓↓↓

  April 28, 2006

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  高い授業料よりも･･･

  今日もマンション関連のご相談がありました。マンション購入に関するご相談でした。耐震偽造問題が影響してか、最近購入時のご相談が増えてきています。これはすごくイイ傾向だと思います。しかし、残念なことに『契約してしまったんだけど･･･』『手付金を支払ったんだけど･･･』という事後相談が多いんです。今日の相談者もそうでした。契約後になって、だんだんと不動産会社への不信感が募り、『契約自体がホントによかったんだろうか？』というケースが目立ちます。契約を解除しようにも、契約をして手付金を支払ってしまった場合は、基本的に、その手付金は放棄（諦める）しなければなりません。（そのことさえ、把握されてない方もいらっしゃいます）手付金といっても不動産の場合、売買代金の２割とかですから、授業料としたって、あまりにも高いですよね｡｡｡高い授業料（手付金放棄・違約金支払い等）を支払うことを思えば、一種の保険だと思って、専門家にアドバイスを受けてみるのも一つの選択肢。一生に一度あるかないかの高額な買物ですから、後悔しない不動産選びをして下さいね。これからも『谷口法務コンサルタント』は、そんな皆さんの良きアドバイザーで居続けたいと思っています。ですので、ご相談される方は、くれぐれもお早めに（トラブル前に！）｡｡｡マンション購入サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　　・新会社法に向けての限定サービス　　　　　・管理費削減サポートサービス　　　　　・電子定款認証サービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■大阪の堀江に、明日熱いバスケットボールショップがＯＰＥＮします！『ＰＬＡＹＥＲＳ大阪』東京では大人気のショップ『ＰＬＡＹＥＲＳ』の関西１号店です。今日は、関係者だけのプレオープンということで、仕事の合間に顔を出してきました。関東に比べると、関西のバスケットボールシーンの盛り上がりはというと･･･いまいち（熱い人間はたくさんいるのですが･･･）これを機に、関西のバスケットボールシーンが、今以上に盛り上がっていくことを期待したいですね！ん？２枚の写真共に写っているのは･･･わかった方は、是非コメントを！（笑）ブログランキングに参加中です。たまたま訪れた方もいつも読んで下さっている方もご協力のワンクリックを↓↓↓↓↓

  April 21, 2006

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  大規模修繕委員

  もともとマンショントラブル法務やマンション管理サポート業務を特化して行っていこうと思ったのは、“建築業界での経験があること”　“行政書士として法律の知識があること”ももちろんそうなんですが、ボク自身が現在マンションに暮らす住人であることが大きな要因なんです。４年ほど前（ボクがこの仕事に就く前）に、初めて管理組合の理事をした（というより順番がまわってきた）のですが、それまでマンションの管理組合が何をしてるのかも知らない状態だったボクにとっては、最初は早く１年（任期）が終わらないかなぁなんて考えていたのを覚えています。しかし、イヤイヤながらも管理組合運営に携わっていると、『これってこうしたらイイんじゃないの？』とか『それは違うんじゃないの？』とかいろんな思いや考えが出てくるんですよね。こと、建築絡みのことなんかになると尚更なわけです。そんなことがきっかけで、一つのマンションでこんだけ細々した問題があるんやったら、他のマンションも一緒なんやろなぁなんて漠然と考えるようになり、マンションの多いこの阪神間で、マンション住人の代表的な立場として、マンショントラブルやマンション管理のサポートしていけたらなぁと思い、今に至ったわけです。そして、この仕事をするきっかけとなったボクの住むマンションが、ボチボチ第１回目の大規模修繕工事を迎えようとしています。先日、大規模修繕委員の募集があったので、もちろん立候補してきました。マンションの専門家として、マンション住人をサポートしていこうかという立場の人間が住んでいるマンションの維持管理が、めちゃくちゃでは何の説得力ありませんからね（笑）というわけで、ボクが常日頃言っている『自分たちのマンションは、自分たちで守る』をボク自身も自分の住むマンションで実践してきます！このブログでも、また経過を報告していきますのでお楽しみに！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　　・新会社法に向けての限定サービス　　　　　・管理費削減サポートサービス　　　　　・電子定款認証サービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ブログランキングに参加中です。たまたま訪れた方もいつも読んで下さっている方もご協力のワンクリックを↓↓↓↓↓

  April 11, 2006

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  『川崎小３転落死事件』にみるマンションの防犯の現状

  やっと春らしくなってきましたね。待ってましたと言わんばかりに、近所の桜の木たちも花開きたそうに、太陽に向かって伸びをしているようでした（笑）そして、その木の下では、もう待てないとばかりに、人々が陽気に誘われて、一足早い花見を楽しんでいました。そんな春らしい風景とは裏腹に、またマンション絡みの凍りつくような事件がありました。川崎の小３転落死事件･･･http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20060403-00000106-yom-sociこの事件は、“マンションの防犯”というものに対する認識を、改めて考させられる結果になったと思います。近年は、確かに防犯に対する取り組みを積極的に行うマンションが増えてきましたし、業界でも、マンションの「安全」をセールスポイントにするディベロッパーが増えてきています。しかし、それは「防犯カメラ」や「通報システム」といったデジタル的な部分ばかりでの追求。確かに「防犯カメラ」や「通報システム」を導入することで、犯罪率が低下するというのは数値にも表れていますし、今回の事件でも、防犯カメラに写っていた犯人の姿が、逮捕の手がかりになったかもしれません。しかし、「防犯カメラ」は、字の如くで犯罪を防いでこそ意味をなすもの。事が起こってからの犯人捜しのための機器では意味をなしません。デジタル的な部分での防犯対策ももちろん大切なことですが、住人同士のコミュニティの形成いわゆる『ご近所付き合い』といったアナログ的な部分との組み合わせによって、始めて効果が出てくるものではないでしょうか。近年、プライバシー重視で、この『ご近所付き合い』をしたがらない人達が増えています。それをイイことに、ディベロッパー側も、『プライベート重視のマンション･･･』なんていう売り出しをしているのを目にします。しかし、そもそもマンションとは、一つの建物を住人全員で共有しているわけですから、その共有財産の維持管理は、当然住人全員の役割なわけです。それには、『ご近所付き合い』一切ナシでは、やっていけるわけがありません。犯罪が頻繁に起こるようなマンションに、人が寄り付くわけがないですし、そんなマンションの資産価値は暴落する一方ですよね。皆さんのマンションでも、防犯に対する取り組み改めて考えてみて下さい。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　　・新会社法に向けての限定サービス　　　　　・管理費削減サポートサービス　　　　　・電子定款認証サービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ブログランキングに参加中です。たまたま訪れた方もいつも読んで下さっている方もご協力のワンクリックを↓↓↓↓↓

  April 3, 2006

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  欠陥不動産トラブルにおける共通項

  ここのところ、姉歯事件の影響か“欠陥不動産（住宅・マンション）”についてのご相談が非常に多いです。これらのトラブルのご相談の中で、共通しているのが相談者の手元に関係書類（図面）がないということ。これは売主側が、引渡し書類であるはずの設計図面を買主（相談者）渡していないんです。なぜか？要するに最初から確信犯なわけです。手抜きやコストダウンの為に、勝手に構造や仕様の変更を行うので、証拠となる図面をお客様のところに置いておきたくないんですね。相手（売主）は一応まがいなりにも建築のプロですから、素人である買主がいくらクレームを言っても、｢あーでもない、こーでもない｣でかわされてしまいます。役所に行っても、｢一応、行政の方で検査も行って、検査済証も出してますから･･･｣と、“事なかられ主義”的な回答しかしてもらえず。消費者センターに行っても、｢一般的には、こういうケースは弁護士さんにご相談して･･･｣と、具体的解決策のアドバイスはもらえず。挙句の果てに弁護士のところに行くと、｢今回のケースで裁判をしてもメリットはないでしょうねぇ･･･｣と、さじを投げられて｡｡｡これらは、すべて事が起こってからの対応だからです。確信犯的な会社は、問題が発覚する前に逃げる準備をしています。損害賠償だの、差し押さえだの言っても相手に支払う資力がなければどうしようもありません。彼らは、ひと仕事を終えれば会社を倒産さし、また新たに別会社で同じ事をしての繰り返し。なので、いくら違法建築だの、宅建業法違反だの言っても、せいぜい営業停止や免許取消。彼らにとっては痛くも痒くもないわけです。事が起こってからでは、法理論（正論）だけでは、どうにもならないことがあるという事です。だからこそ、“事が起こる前の備え”が重要だということです。　・適正な契約を結ぶ　・売主側の保証（保険）の充実“大きな損害”になる前に、“小さな保障”をしておきましょう。すべては、ご自分のために･･･（仕事の途中にこんなお店を見つけました。ちょっと行ってみたいかも。）■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　　・新会社法に向けての限定サービス　　　　　・管理費削減サポートサービス　　　　　・電子定款認証サービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ブログランキングに参加中です。たまたま訪れた方もいつも読んで下さっている方もご協力のワンクリックを↓↓↓↓↓

  March 30, 2006

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  早朝相談会！？

  今日は、ナント朝の６時からのアポイント！？そう、もちろんお客様からのご依頼です。毎朝６時頃から始まる、上階住人の騒音に悩まされているようで、対策方法のご相談と、実際にどの程度の騒音かを聞いて欲しいとの事で、６時にということになりました。『谷口法務コンサルタント』のマンショントラブル関連のご相談の中で、一番多いのがこの騒音トラブル。明確な解決方法がないというのが、その理由だといます。確かに、騒音に対する規制数値が法的に定められているわけでもなく、音の感じ方にも個人差があります。また当事者同士の話し合いでは、どうしても感情的になってしまうため、なかなか双方が納得するという形で解決するのは難しいのだと思います。また、裁判を起こしても、被害者（原告）側の精神的苦痛というのは認められにくく、時間と費用をかけたわりには、原告側が納得のいく結果を得られていないのが現状です。しかも、その後の生活の中でも、お互いに大きな“しこり”ができてしまいますよね。マンションという共同社会の中で、隣人の生活音が“０（ゼロ）”になることはまずありません。逆を言えば、そもそもマンションとは、隣人の生活音が聞こえうる建物で、住人というのは、それを承知のもとに生活をしなければなりません。生活音の大小というのは、もちろんありますが、それは住人の生活意識によるところが大きなウエートを占めます。なので、個々の住人の生活意識レベルを上げるような取り組みを、日頃からマンション単位（管理組合）で行っていくことが重要だと思います。これは、騒音トラブルだけに限らず、マンションの管理運営上でも重要なこと。マンション住人一人一人の自覚が、質の高いマンションという共同社会を作り上げていくのではないでしょうか。※４月１日に、久々のメールマガジンを配信します！　（楽しみにして下さっていた皆様、ホントにお待たせしました！）　内容は、今日の日記でも取り上げた『騒音トラブル』について。　具体的な対処方法と裁判事例などを取り上げる予定です。　まだご登録をされていない方は、こちらから⇒（あまりにも鮮やかなオレンジ色の花だったので、思わずのワンショット。春の訪れを感じますよね。）■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　　・新会社法に向けての限定サービス　　　　　・管理費削減サポートサービス　　　　　・電子定款認証サービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ブログランキングに参加中です。たまたま訪れた方もいつも読んで下さっている方もご協力のワンクリックを↓↓↓↓↓

  March 23, 2006

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  １００％の補償

  ３月２日の日記で、マンション保険のことについて書きましたが、４月から「火災保険」と「地震保険」のセット加入で、地震時の火災被害を１００%補償できるようになるようです。*********************************************************************地震の火災を100％被害補償、損保ジャパン４月発売損害保険ジャパンは、地震による火災でも、被害額の50％まで補償する火災保険を４月から発売することを明らかにした。政府と民間損保が共同で引き受けている地震保険で補償されるのは被害額の50％が限度で、一般の火災保険は地震による火災や家屋倒壊による被害を補償対象としていない。補償対象を地震による火災にも広げ、地震保険と合わせて加入することで被害額の100％を補償するのは国内初だ。*********************************************************************今までの火災保険では、地震による被害を補償対象としていなかっただけに、画期的な商品だと思います。阪神大震災でも地震による火災被害というのは、莫大なものでした。火災保険には加入していたが、地震保険に加入していなかった為に、保険が出なかったというマンションも多かったと思います。本来は、災いの為の“備え”ですから、あくまでも災いが起こる前に“備え”てなければなりません。しかし、大抵の場合災いが起こってから、自分達が“備え”てなかったことに気付かされます。震災後、地震保険の加入率は増えました。しかし、補償はあくまでも５０％まで。今回火災保険とセットで、１００％の補償ができるようになったのですから、災いの為の“備え”としては、万全ですよね。皆さんのマンションやご自宅でも、保険の見直しお薦めします。『自分たちの財産を自分たちで守る』ために｡｡｡ご相談は、『谷口法務コンサルタント』にお任せ下さい。（仕事中に通った商店街で久々に見ましたちょっと懐かしくないですか？）■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　　・新会社法に向けての限定サービス　　　　　・管理費削減サポートサービス　　　　　・電子定款認証サービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ブログランキングに参加中です。皆さんのワンクリックを↓↓↓↓↓

  March 17, 2006

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  少しずつではありますが・・・

  国も動きを見せています。*********************************************************************マンション修繕費など信託可能に・国交省07年度導入検討　国土交通省は、マンション管理組合が修繕費などを信託銀行に預けて分別管理する「信託方式」を2007年度にも導入する方針を固めた。管理組合内で不正があったり、組合の口座を実質的に取り仕切る管理業者が倒産したりして資産が散逸するのを防ぐのが狙い。同時に管理業者の資格要件も厳格にする。年内にも関連法の改正法案を国会に提出する方向だ。　マンションについては耐震偽装などが相次いで発覚している。施工業者のモラル低下などを背景に、施工業者とつながりの深い管理業者の問題点を指摘する声もあり、国交省は管理組合の資産管理の面からも安全対策が必要と判断した。*********************************************************************今でこそ、管理財産（管理費と修繕積立金）の分別管理は当たり前になってきましたが、古いマンションなんかでは、今だに管理会社に任せきりで、管理費・修繕積立金の分別管理ができていないところもあります。管理が杜撰で、任せきりの体質が故に、管理財産の横領事件なんかが今だに起こっているマンションもあります。もちろん、管理組合が財産管理についても『自覚意識』を持つことが一番大切な事なんですが、行政にも問題が起こる前に、問題が起こらないような早め早めの対応をお願いしたいものですね。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ブログランキングに参加中です。皆さんのワンクリックを↓↓↓↓↓

  March 14, 2006

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  マンション関連のニュースから・・・

  １週間のご無沙汰です･･･今日の阪神間は吹雪いてましたね。最近暖かくなってきたと思ったら、また真冬並みの寒さ。皆さんも体調管理には十分に留意して下さいね。さて、最近のマンション関連ニュースからこんな話題を取り上げてみました。*********************************************************************都内でマンション管理問題の情報交換の動きが拡大　東京都江東、世田谷、練馬など23区内で、マンション管理問題について情報交換する動きが広がっている。住民主体で組織を立ち上げ、管理組合の運営知識を深め、問題解決に向けて互いに知恵を出し合っている。口コミで管理費用や修繕費の相場を知ることができるのも大きな魅力。なかには情報交換で管理費を年1000万円近く抑えたケースも出てきた。 　都内でも有数のマンション密集地となっている江東区。約43万人の区民のうち8割近くが共同住宅に住むとされる。活発に活動するのが自主交流組織「江東・マンションふぉーらむ21」。設立は2000年4月で、区内の物件を中心に約20の管理組合が参加、管理組合の元理事長ら60人も個人資格で加入している。 　年に3回開く定例の交流会では、大手マンション管理会社の幹部や税理士らを講師に招いて経理手法などを勉強している。分科会では「管理会社との付き合い方」「ペット問題を語ろう」など約2時間かけてじっくり討論する。 *********************************************************************こういった形で、地域の管理組合同士が横の繋がりをもって、情報交換をし合いながら知識を高めていくというのは、とても大切なことだと思います。ボクが昨年講師をさせて頂いた神戸市中央マンション交流会も、そういった取り組みを積極的に行っています。“管理業務”は管理会社に任せても、“管理運営意識”は管理組合がしっかりと持つ。これが、『自分たちのマンションは、自分たちで守る』第一歩です！【他のマンション関連ニュース】　・フランスベッドグループ、親子老人ふれあいマンションを大阪府枚方市　　に５月開業　・「Suica(スイカ)」導入マンションが完成　・偽装マンション建て替え、初の合意　川崎・溝の口　・携帯電話機能、次は家の鍵に　ドコモに新システム■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■今日は大阪方面に仕事で出てたので、その帰りに知り合いのデザイナーさんが、あるプロジェクトでデザインした新作のカバンを見に行ってきました。以前に、エスキス段階のものは見せてもらっていたのですが･･･さすが！プロ！です。（芸術的なことは、なんらわかりませんが･･･）　自分には皆無の彼らの才能を、ただただ感心して見ていました。ボクが下手な説明をするより、「百聞は一見にしかず」です。皆さんもお近くまで行かれた際は、是非立ち寄って見てみて下さいね。http://www.cula.jp/ブログランキングに参加中です。皆さんのワンクリックを↓↓↓↓↓

  March 13, 2006

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  マンション保険の見直しを

  皆さんのマンションも恐らく損害保険に入られていると思いますが、保険内容の見直しをされたことはあるでしょうか？最近、テレビでも保険のＣＭをよく目にしますよね。時代の流れとともに、保険の種類も多種多様化し、我々はその中から自分のライフスタイルに合った保険を選択できるようになりました。マンション保険も同じく、近年のマンショントラブルの複雑化に伴い、補償内容も多種多様化してきています。また、管理財産（管理費・修繕積立金）のペイオフ対策として、有効な資金運用のための、従来の“掛捨て型”ではない“積立型”のマンション保険なども出てきています。築年数の浅いマンションであれば、比較的こういった最新の保険に加入してることが多いでしょうから、それほど心配ないのですが、築年数の古いマンションで、「毎年勝手に自動更新してて、保険の内容すら分からない」というようなマンションでは、恐らく古いタイプの保険（補償内容が充実していない）のままのところが多いでしょう。人間でも歳をとれば「保険に入っておこうかな」と考えるのと同じように、“新しいマンション”と“古いマンション”では、当然古いマンションの方が、保険のお世話になる可能性が高くなるわけですから、保険の充実というのは必要不可欠なわけです。ましてや、共同住宅ですから、共用部分の損害となると、基本的には区分所有者全員が負担しなければなりません。もし見直すことで、保険内容だけではなく、費用面やペイオフ対策の資金運用法としても効果があるのなら、見直さない手はありませんよね。『備えあれば憂いなし』です。ご相談は『谷口法務コンサルタント』がいつでも承ります。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ブログランキングに参加中です。皆さんのワンクリックを↓↓↓↓↓

  March 2, 2006

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  こんな制度ご存知でしたか？

  最近、マンションだけに限らず、不動産関連のトラブルについてのご相談が非常に多いです。今日も、新築住宅を建設中の施工会社が突然倒産（夜逃げ？）してしまったようで、まったく連絡もつかず困っているという内容の電話相談を受けました。相談者にしてみれば、すでに着手金も支払っているようなので、その内のいくらかでも取り返せないものかというお気持ちのようです。来週早速会って、事の詳細を聞くつもりですが、正直言うと、残念ながらこういったケースで、既に支払ったお金を全額取り返せるという事は、ほとんどありません。お金を貰うだけ貰って逃げる会社なわけですから、明らかにお金に困っているか、最初から詐欺目的の会社なわけです。まだ、夜逃げをしてても会社の実体がある場合や、倒産したといっても破産手続きが終わっていないような会社であれば、その会社所有の財産を先に差し押さえにいく等の方策もありますが、既に破産手続が終わっていれば、回収できたとしても清算分の配当程度のものです。「じゃあ、泣き寝入りなの？」決してそうではありません。このような万が一の時に備えての保証制度がちゃんとあるんです。『住宅完成保証制度』この制度は、住宅建設業者の倒産等により、工事が中止した場合に、"財団法人 住宅保証機構"が代わりの建設業者を探してくれて、発注者（消費者）の追加負担を最小限に抑えて住宅を完成させることをできるように保証する制度です。この場合、機構は当初工事請負契約金額以上に要した費用の実費の負担や前払金の返還債務不履行による損害（当初の住宅建設業者に支払った代金と出来高との差額）が発注者に生じたときに、保証契約の範囲内において保証金を支払ってくれます。ただし、この制度を利用するには建設業者が、この機構の登録業者でなければなりません。なので未登録業者の場合は、工事請負契約までに登録をしてもらうようにしなければなりません。もっと言えば、消費者である皆さんは、建設業者を選定する際に、この機構の登録業者であるかどうかを基準に選定すればイイわけです。消費者保護の観点から言っても、こんなイイ制度があるというのに、「この機構に登録している業者がどれだけいるのかというと･･･」「この制度を知っている消費者がどれだけいるかというと･･･」これが現実です（悲）少なくとも、ボクのブログを読んで下さっている皆さんが住宅を建てる時には、今日の日記の内容を思い出して下さいね。=====================================================================余談ですが、今耐震偽造問題で話題のヒューザーにマンション住人から破産手続の申立を行っていますが、これはヒューザーの資産総額が莫大なので、早い段階（ヒューザーの資産があるうちに）で破産手続きをさせて、残ったお金を少しでも住人側の補償に充てたいということで、行っているものです。＜関連記事＞http://megalodon.jp/fish.php?url=http://headlines.yahoo.co.jp/hl%3fa%3d20060131-00000003-yom-soci&date=20060130150625=====================================================================■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■目指せ！まずは２５位圏内！ブログランキングにご協力を！↓↓↓↓↓

  February 17, 2006

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  ルール作りの大切さ

  ボク達人間は、常にルールの中で生きています。（って少し硬い入りですが･･･）日常生活でのルールに当たるものは『法律』です。また、私的な決め事や企業間の取り決めなんかは、『覚書』や『契約書』といったものが、それに当たります。このルール作りを疎かにしていると、これが往々にしてトラブルの原因となってしまいます。では、これをマンションに当てはめてみると、どうでしょう？"マンション"という「共有社会」の中で、複数の人々が生活していくには、やはりルールというものが必要になってくるわけで、それが『管理規約』になります。マンション住人の皆さんは、『"管理規約"がマンション内の"ルール"だ！』という認識は持っていますが、「それがどのような内容なのか？」「今のマンション管理運営上、その規約は有効なものなのか？」ということになると、そこまで管理規約について理解していないマンション住人が大半です。すると、日々変化していく時代の中で、"マンションの態様"　"生活スタイル"　"周辺環境"といったものだけが一人歩きをしていき、無関心に放置されたルール（管理規約）とのギャップが生じていくことで、トラブルというものが必然的に発生してしまうわけです。『ペット問題』なんかは、これの最たる例ですよね。時代の変化に対応した『管理規約』作りが、何よりも適正なマンション管理運営を行う上での第一歩であり、それを作り上げていくのは、紛れもなく「管理組合」である事は、言うまでもありませんよね。『谷口法務コンサルタント』では、この大切なルール作りをサポートすべく、・管理規約作成サポートサービスを行っております。皆さんのマンションも適正なルール作りで、安心して暮らせるマンションライフを。（久々の青空に思わず･･･のワンショットです）■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■今日は何位か？人気ブログランキングにご協力を！↓↓↓↓↓

  February 13, 2006

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  『マンション化率』１０％突破

  ある機関の調査によると、全国の世帯数に占めるマンション戸数の割合を示す『マンション化率』が、１０％を超えたそうです。簡単に言えば、今の時代、"１０世帯に１世帯はマンション暮らし"ということですね。都道府県別では、　１位　東京都　２２％　２位　神奈川　２０％　３位　兵庫　　 １７％　４位　大阪　　 １６％だそうです。都市部だけではなく地方でも、この『マンション化率』は、加速的に上がってきてるようです。最近紙面を賑わす、数々のマンショントラブルとは裏腹に、マンションの供給戸数は年々増加の一途をたどっています。逆に言えば、この『マンション化』の加速が、数々のマンショントラブルを生んでいる要因とも言えるかもしれません。時代の流れに、建設業界も行政も付いて行けなくなってきているからです。「マンション化が悪いわけではありません」「検査機関を民間に委託することが悪いことではありません」一番大切なことは、「消費者保護の観点で物事を見ているかという事」『谷口法務コンサルタント』は、いつでもそしていつまでもこの"一番大切なこと"を忘れずにいたいと思います！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■寒い日が続きますねー。朝布団から出るのが辛いです｡｡｡「同じく！」という方はクリックを！↓↓↓↓↓

  February 10, 2006

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  ランニングコスト0.6％の法則!?

  ある調査機関が、面白い調査結果を公表してました。マンションのランニングコスト（管理費＋修繕積立金）地域にかかわらず、分譲価格で決まり、35年間（これは住宅ローンの最長期間）での負担額は、物件価格の20％となったというものです。これは年額だとマンション分譲価格の0.6％だそうです。この結果の妥当性は別として、マンション分譲価格の0.6％＝（管理費＋修繕積）×１２ヵ月になっていれば、ランニングコストとしては相場だということですね。あくまでも妥当性は別としてですけど｡｡｡皆さんのマンションはいかがでしょうか？少し時間のある時に、また電卓でもはじいてみて下さい。ランニングコストが相場より高かった！という方は、一度こちらをご覧下さい■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■インフルエンザが流行してるようですね。「○○は風邪ひかない」に当てはまる！という方はクリックを！（まさにボクです!?）↓↓↓↓↓

  February 2, 2006

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  管理組合運営の将来的な不安とは・・・

  国交省が２００３年に９９１管理組合に対して、管理組合運営の将来的な不安についてアンケートを実施したところ、　・区分所有者の高齢化　　　　　　　　　　　　　　 ４４．５％　・管理組合活動に無関心な所有者の増加　　　４１．０％　・大規模修繕工事の実施　　　　　　　　　　　　　３５．７％　・居住ルールを守らない居住者の増加　　　　　３２．３％　・修繕積立金の運用　　　　　　　　　　　　　　　　２３．７％このアンケート調査が正確なものであるとすると、マンション住人の皆さんというのは、将来に対する危機感をちゃんとお持ちだということです。しかし、実際にはこれらの将来的な不安に対して、前もって取り組みを行っているマンションと言えば･･･。（もちろん、取り組んでいるマンションもあります）２年も３年も前に、この調査を行った国交省ですら、今だ後手後手の対応というのが現状。耐震偽造問題がイイ例です。今週末も、上記調査の中で不安な問題の一つに上げられている大規模修繕工事についてのセミナーを、とあるマンションで行ってきます。ボクがセミナーの中でいつも言うことは、『皆さんの財産であるマンションを守るのは、ボクではありません、皆さん自身です。あくまでもボクは、その"自分たちのマンションは、自分たちで守る"為のアドバイスをしているだけなんです。』という事。要するに、ボクがいくら正論を熱く話をしても、当事者である管理組合がその気にならなければ、何も変わらないという事なんです。逆に"その気"になった管理組合には、『谷口法務コンサルタント』がトコトン！お付き合い致します。（今日は、夜からｂｊリーグ観戦に行ってきました。地元エベッサの勝利で観客も大喜びでした。タイムアウトやハーフタイム時のショーもいろいろ趣向が凝らされていて、なかなか楽しかったですよ。皆さんも是非会場に足を運んでみて下さいね　～ｂｙ バスケット馬鹿～）■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『ｂｊリーグ』に行ってみたい！（既に見に行った！）という方はクリックを！↓↓↓↓↓

  January 20, 2006

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  素晴らしい会

  今日は昼から神戸市中央マンション交流会の役員会に出席してきました。（この会については、７月２０日の日記にも書いています）今日も管理規約の改正や大規模修繕工事について、積極的な意見交換が行われていました。中でも管理規約の改正について、ペット問題ではペットの大きさまで規定した事例や、理事の報酬制をルール化している事例なんかは興味深かったですね。ホント皆さん、良いマンション管理運営のための工夫をされています。マンショントラブルでお悩みの方、管理組合運営でお困りの方、是非一度参加してみて下さい。きっと勉強になると思いますよ。昨日の日記で震災に関することを書きましたが、今日こんな記事がありました。こういうのをみると、本当の意味での『復興』ってまだまだなんだなって思います。*********************************************************************神戸大震災の被災4マンション、1件のぞき年度内取り壊し着工 　　阪神大震災で大きな被害を受け、再建を目指すマンションの残る4カ所のうち、翠ケ丘マンション（芦屋市）と六甲グランドパレス高羽（神戸市）、東山コーポ（同）が3月末までに取り壊し工事に着手し、建て替える。震災後11年を経て再生が始動する。 　東山コーポは2004年に区分所有者の5分の4以上の賛成により再建を決議し、反対する9戸の区分所有権を通常の2倍以上で買い取ることで昨年和解した。昨年3月に建て替え計画を変更したグランドパレス高羽は抵当権抹消にメドがついた。翠ケ丘は昨年9月に建て替えを決議し、資金力の無い住民の区分所有権買い取り額を通常の290万円から1000万円に引き上げて問題を解決した。 　4カ所のうち、宝塚第3コーポラス（宝塚市）だけが合意のメドが立たない。戸数を減らし専有面積を広げて全面的に建て替える案を兵庫県住宅供給公社が提示したが、住民の一部が区分所有権の買い取り額が低いと反発している。*********************************************************************（役員会に向かう途中、ゴールデン３匹を発見！思わずパシャリ！　どうです？彼ら。まるで記念撮影のような整列ぶりでしょ）■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■やっぱ犬は、ゴールデンだ！という方はクリックを！↓↓↓↓↓

  January 18, 2006

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  あなたのマンションはいかがですか？

  ・管理費　　　 10,360円/月・修繕積立金　 4,830円/月・修繕基金　 283,850円/月これはマンション管理新聞社が、2005年下半期に全国で販売された分譲マンション６６２件（29,082戸）を対象に実施した｢管理費等初期設定調査｣の調査結果から、７０ｍ2の住戸を購入した場合の想定したの管理費等の平均モデルです。地域性やマンションの態様によっても異なるので、この数字が絶対的な基準だとは言えませんが、マンション購入の際の目安として、そして既に入居されている方は、今の管理費等との比較として参考にして頂ければと思います。気になる点としては、やはり修繕積立金。住宅金融公庫が大規模修繕工事の時に、管理組合に対して行う融資の審査基準として、修繕積立金が一戸あたり月額・ 6,000円以上（築年数5年未満）・ 7,000円以上（築年数5～10年未満）・ 9,000円以上（築年数10～17年未満）・10,000円以上（築年数17年以上）というのがあります。平均モデルの価格設定では、一回目の大規模修繕工事の時（10～12年後）は、購入時に修繕基金（約28万円）を徴収しているので、問題ないのかもしれませんが、二回目・三回目となっていった時には、明らかに資金不足に陥ります。しかも融資すらも受けれない状態。そうなると、ある資金の中での最低限の修繕工事しか行うことはできず、マンションの資産価値は年々下がっていき、流通（売る・貸す）すらできない状態に陥るわけです。最初は安く、そしてマンションの劣化状況を見ながら段階的に修繕積立金の額を上げていくというのも一つのやり方ですが、その前に不要な管理費を削減して、その削減分を修繕積立金に回す方がよほど合理的ではないでしょうか。例えば、　｢管理人の常駐は絶対的に必要でしょうか？｣　｢清掃は毎日必要でしょうか？｣　｢防犯対策、自分たちでできませんか？｣　｢エレベーターのメンテナンス費用高くないですか？｣　｢その他、管理費の内訳に不可解な部分がありませんか？｣皆さんのマンションも是非一度、管理費の内訳をチェックしてみて下さい。そして、長期修繕計画もチェックしてみて、資金繰りの不安があるようでしたら対策を考えて下さい。これは管理会社が行うことではなく、管理組合が行うものです。管理会社が行うのは、管理委託契約書にある最低限の内容だけ。皆さんの経済的負担を考慮した管理費等の設定やマンションの資産価値アップのための対策などは考えてくれません。『自分たちのマンションは、自分たちで守る』『自覚管理』の意識忘れないで下さいね。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■現在25位あたりを迷走中｡｡｡皆さんのもうひと押しのクリックを！↓↓↓↓↓

  January 13, 2006

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  偽装見破れるか？ マンション選びの心強い見方、登場

  というわけで、livedoorニュースにこんな記事がありました。http://news.livedoor.com/webapp/journal/cid__1621496/detail（livedoorの堀江社長も不動産ビジネスに力を入れようとしているのか　こんな情報サイトをオープンしています）　http://www.news2u.net/NRR20069683.html『谷口法務コンサルタント』でも、耐震偽造問題以前から既に行っている『内覧会同行サービス』これは"行政書士"としてというよりかは、ゼネコンでの勤務経験を生かして行っているサービスです。記事の中でもありますが、こういったサービスは誰にでもできるわけではなく、建物の設計側、施工側の両方に携わってきた者でなければ提供できないサービスだと思います。"～士"という肩書きがあるから何でも｢やってくれる｣・｢知ってる｣わけではないという事は、姉歯事件で皆さんもよくお分かりになったと思います。せっかく同じ料金を支払って依頼するのなら、サービスの内容や質の良いものを選ぶ方が当然イイに決まってますよね。皆さんも決して｢肩書き｣や｢見栄えの良い｣だけのサービスに目を奪われないように注意して頂きたいと思います。もちろん『谷口法務コンサルタント』は、本物のサービスを提供できるプロフェッショナルであることをお約束します！マンション購入時のサポートは、こちらからこの間、車で走っている時に発見した不思議な喫茶店。あまりにも気になったので、思わず信号待ちの時に撮りました。この喫茶店の売りは、１．店内にＦＡＸが置いてある事　（最近コンビニでもＦＡＸって置いてますよね）２．こういう気になる看板を設置している事皆さん、どっちだと思います？？？■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■新年の挨拶をする時、相手に先に｢おめでとうございます｣と言われると、つられて｢おめでとうございます｣がうまく言えない！という方はクリックを！（ボクがそうなんです｡｡｡）↓↓↓↓↓

  January 11, 2006

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  専門家（コンサルタント）を活用するということ

  年明け早々からマンション関連の問い合わせが続いています。　・大規模修繕工事についてのセミナー依頼　・新築マンション購入時の内覧会同行依頼　・騒音トラブル相談ここ最近、マンション問題が何かと取り上げられているせいか、こういった仕事の認知度が少しずつではありますが上がってきたように思います。では、専門家を活用するメリットとは何でしょう？｢大規模修繕工事｣で言えば、工事計画から業者選択、工事の進め方まで、専門家を活用することで、不要なコストの削減や管理組合の負担を軽減することが可能となります。｢マンション購入時の内覧会同行｣について言えば、数千万円という大きな買物に対し、それが良品か不良品かを正確に見極めることができ、入居前に正確に不良箇所の補修することが可能となります。（最初にきっちりと補修しておくことで、後々のトラブル確率も下がります）費用的にも、大規模修繕工事のコンサル費用などは、コスト削減した金額の中から捻出できるわけですし、内覧会の同行に関しても、数千万のうちのたった数万円程度なわけです。事が起こってからでは、受ける被害もそれを解決・改善するための費用も大きくなります。姉歯事件がイイ例ですよね。そういった意味では、我々のような専門家活用するということは、問題を未然に解決・改善するための手段であり、一種の保険のようなものです。｢マンション管理サポート業務｣も｢行政書士業務｣も予防法務（未然にトラブルを防ぐ）という意味では全く同じ。『事が大きくなる前に･･･』『不安だなぁと思ったら･･･』安心を得るための保険だと思って、『谷口法務コンサルタント』に相談してみて下さいね。安心を得るためのサービスはこちら↓■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■おかげさまで、ＴＯＰ２５に入りました！ありがとうございます。引続き、皆さんからの愛情のクリックをお待ちしております。↓↓↓↓↓

  January 5, 2006

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  不動産売買におけるクーリングオフとは？

  マンション管理上のトラブルもさることながら、マンション購入時のトラブルもホント後を絶ちません。なぜか？｢売り急ぐ売主｣と｢契約に安易な買主｣これにつきます。どういうことか？少しでも早く契約して欲しい売主側にとっては、買主に迷う時間を与えたくないのが本音のところ。また買主も売主のセールストークについつい乗ってしまい、契約内容も把握しないまま迂闊に契約書にサインをしてしまい、慌てたところで後の祭り。大抵のトラブルがこのパターンで起こっていると言っても過言ではないでしょう。しかし、買主は素人。購入の意思がハッキリしていなかったり、十分に納得がいっていない状態で契約してしまっているケースもあります。そういった場合に、買主保護の観点から、一度成立した契約を白紙に戻すことができるクーリングオフ制度が設けてあります。クーリングオフ適用の要件としては、購入申込（売買契約ではない）を売主の事務所以外で行った場合が上げられます。簡単に言えば、売主は買主の自宅や勤務先にまで行って、購入申込をさせてはいけないわけです。逆に言えば、購入申込を事務所で行わせてさえいれば、売買契約の締結は、事務所以外の場所もＯＫになります。（この場合クーリングオフできない）要するに重要なのは、契約時の場所ではなく、最初に購入の意思表示する場所ということになります。（売主の事務所で購入申込をするということは、"購入させられた"ではなく、　自らが"購入した"という意思表示と解釈されるわけです）ただし、事務所以外の場所であっても、買主自らが申し出て自宅や勤務先で購入申込をした場合には、クーリングオフの適用外になります。あとクーリングオフする場合、買主が宅建業者から書面で｢クーリングオフができる旨及びその方法｣を告げられた日から８日を経過するまでに書面にて行わなければなりませんのでご注意下さい。（売主が告げない場合は８日間の起算が始まらないので、いつまでもクーリングオフができるということになります）（関西地方は久々の大雪でしたねー。家の前も真っ白でした）■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■※おかげさまでＨＰの方も１０,０００アクセスを突破致しました！　今後とも『谷口法務コンサルタント』をよろしくお願い致します。今日の大雪ですってんコロリンと転んでしまったという方はクリックを！↓↓↓↓↓

  December 22, 2005

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  姉歯事件の影響で･･･

  分譲マンション居住者の６２％が今の住まいの強度を調べたいという調査結果が朝日新聞社が実施した世論調査で明らかになったそうです。記事はこちらhttp://www.asahi.com/housing/news/TKY200512190309.htmlこういう事件があって、改めて強度を調べたいと思う人が多くなるのはもちろんですが、特筆すべきは、政府の支援策について、　・｢適正｣　　　　３９％　・｢手厚すぎる」 ３３％　・｢足りない」　 １３％ と意見が分かれたこと。｢手厚すぎる｣と答えた人は、恐らく民間企業の不祥事に自分たちの税金が使われるのはおかしいのではないかという思いがあるのでしょうね。今回の事件、公的支援と考えると確かに｢手厚すぎる｣という考え方にもなるのかもしれませんが、建築確認申請の審査機関を民間に委託した国の管理監督責任による損害賠償という観点からみるとどうでしょう？（というか、ボク個人的には今回の事件は、完全に国が管理監督責任を怠っ　っていたところに大きな問題があると思っているのですが）まぁ、しかし国は間違っても『損害賠償』として･･･とは言わないでしょうけどね。（っというか、まさか言えませんよね）■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■おかげさまで30位台に突入です！元旦には1位を目指し･･･｢ちょっとそりゃ言いすぎやろー｣と思った方はクリックを！（でも目指しますよー！）↓↓↓↓↓

  December 20, 2005

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  取材

  今日は、神戸新聞の取材を受けました。『谷口法務コンサルタント』が特化して取り組んでいるマンション問題の事から、ボク自身のプライベートな部分まで、約１時間半の取材でした。マンション問題に関しては、行政書士としてどういった形で取り組んでいるのか、また将来的な展望についてお話をしました。あとやはり『姉歯事件』の事が話題にあがりましたね。今はどこに行っても、この話について聞かれます。（『姉歯事件』に関しては、最新号のメルマガをご覧下さい。こちらから）プライベートな部分に関しては、『谷口法務コンサルタント』として独立するまでの経緯や、ボクのライフワークでもある"バスケットボール"についてお話しました。今回の取材で何が困ったって、写真撮影。話すことはもともと好きですし、人前でも話す機会は多いので問題ないのですが、カメラを向けられるとどうも調子が狂います（笑）記者の方に、『会話の中での自然な感じを撮りたいんで』と言われ、話していてもカメラを向けられると、『え～』とか『あ～』とか急に歯切れが悪くなったりして｡｡｡また記事になった時には、このブログでもお知らせしますが、その時は、ボクの不自然な表情!?にご注目下さい（笑）（11月28日の日記で載せた紅葉具合も、ここ数日の寒さと風ですっかり･･･）■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■カメラ写りには自信がある！という方はクリックを！（上手な撮られ方を是非教えて下さい!?）↓↓↓↓↓

  December 7, 2005

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  マンション問題への行政の取組

  今日は、東灘区のまちづくり推進課の方とお話をしてきました。東灘区は神戸市でも有数のマンション郡で、総世帯数の７割以上がマンション住まいとも言われています。そういった意味では、｢まちづくり｣と｢マンション｣というのは切っても切れない縁。そんな中、東灘区は｢まちづくり｣と｢マンション｣をテーマにしたセミナー活動を１０月からシリーズで行っています。ボク自身もこのマンション郡である東灘区在住のマンション住人として、そしてマンション問題に取り組む人間として、以前から行政に働きかけて、マンション住民の皆さんに何らかのアクションを起こしていきたいという思いがありました。今回、区の担当者にお話したのは、　・マンション問題に関するセミナーを継続的に行う事。　・マンショントラブルに関する無料相談を行う事。でした。区としても、そういった取り組みをこれから積極的に行っていきたいと思っていたようで、前向きな話し合いができました。正直、行政のマンション問題への対策というのは遅れていると思います。今回の耐震偽造問題でもそう、事が起こってから右往左往。同じ神戸市内の別の区で実際にあった話では、地域のマンション管理組合の役員同士で立ち上げたボランティア団体が、まちづくりに関する協働助成金の申請をしたところ、ハッキリと、『マンションとまちづくりは何の関係があるのですか？』と言われたそうです。その区も、総世帯数の半数以上がマンション住まいという街です。地域のマンション住民が自ら立ち上がって、マンション問題に取組もうとしているのに、これでは良くなるものも良くなりませんよね。同じ神戸市内でも、行政にこれだけの温度差があるというのが現実です。事が起こってからでは遅いのに･･･マンション問題に対する危機感まだまだですね･･･頑張らないと。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■今年もあと１ヶ月。この１年早かったよなぁと感じた方はクリックを！↓↓↓↓↓

  December 2, 2005

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  あの事件について・・・

  連日の耐震偽造問題報道。どんどん新たな偽造が発覚していく中、当事者同士は責任の擦り付け合い。このブログでも、11月21日の日記でこの件についてはお話させて頂きましたが、明日配信予定のメルマガでもう少し、詳しく触れたいと思います。今回のこの問題は、分譲マンション自体の存在価値そのものに波及するほど大きな問題になってしまったように思います。分譲マンションの販売会社や管理会社の関係者ともお話しましたが、連日問い合わせが殺到しているようです。そんな背景もあり、メルマガの方でも取り上げる事にしました。まだ登録をされていない方は、こちらからどうぞ■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■宅建試験無事合格しました。できましたら祝福のクリックを！↓↓↓↓↓

  November 30, 2005

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  騒音トラブルを解決するには・・・

  分譲マンションの３大トラブルのうちの一つと言われる『騒音トラブル』『谷口法務コンサルタント』へのマンショントラブル関連のご相談の中でも、やはり『騒音トラブル』に関するご相談は非常に多いです。今月も上階の生活音に悩まされている方からご相談を受けました。もう１年半近く悩まされているようで、体調も崩されてるとの事でした。この手のトラブルは、当事者同士の話し合いだけではお互い感情的になり、なかなか解決の方向に進みません。管理組合や管理会社も当事者同士の問題ということで、あまり関与しようとしません。そして行き着く先と言えば･･･裁判。しかし、過去の判例を見ても、生活騒音程度のトラブルで被害者側の訴えが認められたというケースは、ほとんどないのが現状です。なぜか？端的に言えば、「音に関する感じ方には個人差があるから」ということです。ある裁判例を上げると、その裁判では裁判官の１人が現場検証（同じ状況を再現）をし、それが受忍限度の範囲内か否かだけの判断しました。結果、被害者の訴えは棄却されました。長年騒音に悩まされている住人というのは、音に過敏になっていますから、その音がするだけで、かなりの心的ストレスを被るわけです。しかも毎日そこで生活を続けなければなりません。それに対して、現場検証でその音を一度聞いただけの裁判官には、そこまでの被害者心情というものは理解できないでしょう。マンションに住んだことのない裁判官であれば尚更です。確かに"マンション"という共同住宅で生活をするわけですから、音が全くなくなるというのは不可能でしょう。もちろん住人の方も、マンションに住む前提として、それは理解しなければなりません。逆に言えば、それだけ隣人に対してケアしながら生活しなければいけないのが"マンション"に住むということなんです。それには、住人個々の生活マナーへの自覚、そして管理組合が中心となり、規約や細則などのルール作りを徹底的に行うことで、未然に起こり得るだろう騒音トラブルに対する備えをしていくことが重要になります。ですので、『谷口法務コンサルタント』では騒音トラブルに関するご相談を受けた場合には、まず『管理組合にお話してみて下さい』と言います。すると、大半の方は、『言っても何もしてくれない』とおっしゃります。だからこそ問題提起するんです。でないといつまで経ってもそのマンションでは騒音トラブルの解決ができないマンションになってしまいます。そして行き着くところは、高額な費用と長時間をかけての裁判。それもしたくてしたわけではなく、仕方なく｡｡｡ですよね。騒音トラブルを抱えているマンションも、そうでないマンションも今一度管理組合を中心として規約や細則等の見直しを行ってみて下さい。"備えあれば憂いなし"です。（今日は家の前の公園の紅葉具合を撮ってみました。秋ですね～）結構上手に撮るでしょ（笑）これ携帯のカメラですよ。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■京都の紅葉が見たい今日この頃ボクと同じ気持ちの方ポチっとクリックを！↓↓↓↓↓

  November 28, 2005

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  連日の姉歯報道･･･

  今までこの事件に関しては、呆れてコメントする気にもなりませんでしたが、元建築業界出身でマンション問題を取り扱う人間としては、話さないわけにはいかないかなと思い、遅ればせながらこの件に関してコメントしたいと思います。今回の事件は、　・ヒューザ（建築主）　・姉歯建築設計事務所（構造設計）　・木村建設（工事施工会社）の組織ぐるみの犯行であることは間違いないでしょう。建築主は、コストを安くしたい一心で、また設計会社・施工会社は、仕事が欲しい一心で、データを改ざん（姉歯設計）⇒鉄筋量を減らした施工が可能（木村建設）⇒コストの安い建物を提供する（ヒューザ）というパターンのルーティンワークを行っていたのだと思います。一方では、ボクはこの事件は、『建築確認申請の審査を"官"から"民"に委託したことによる弊害』だとも言えると思います。以前は、建築確認申請の審査機関は行政でした。しかし、"官"から"民"へという時代の流れの中で、建築確認申請の審査も同じようにシフトしました。すると、"民"の審査機関というのは"官"とは違い、当然営利目的ですから、自分たちのところで少しでも多くの仕事を取りたいわけですよね。じゃあどうするか？他の審査機関よりチェックを甘くして、仕事を取ろうとするわけです。新聞記事なんかを読みますと、現に姉歯事務所は、日本ERIのチェックが厳しいとの理由で、イーホームズに審査機関を変えていたとか｡｡｡イーホームズは、『自分たちの審査に落ち度はなかった』と言ってましたが、いくらを数値を改ざんされたからといっても、躯体の鉄筋量を見れば一目瞭然。素人でもない限り、おかしな事には絶対気付くはずなんです。要するに、イーホームズも共犯みたいなものです。（っというか、ボクから言わすと明らかに共犯です）さらに、"民"に委託することによって、今回のような事件が起こった場合の責任の所在をハッキリさせていなかった"官"（行政側）にも責任があると思います。どういうことか？"官"（行政側）がこのようなミスを犯せば、当然損害賠償ものです。しかし"民"の審査機関の中には、そんな莫大な損害賠償能力のない会社もあるでしょう。しかし、行政はそんな会社を平気で審査機関として指定しているわけです。それでいて問題が起こると、"民""民"の話なので「我関せず」これでは、無責任過ぎますよね。法律で言えば、　・売主（建築主）の瑕疵担保責任　・設計会社・施工会社の不法行為責任という事になるんでしょうけど、こんなに不備な制度を作った国自体にも十分責任はあるのではないでしょうか？今後どういった形で被害者に補償していくのか興味深いところです。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■やるからは目指せ１位！！！いつの日にか･･･↓↓↓↓↓

  November 21, 2005

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  『ヴィンテージマンション』

  まずはこの記事からhttp://www.asahi.com/housing/zasshi/TKY200511080335.htmlマンションも最近"ヴィンテージ"ものが注目されてきています。ボクも街を歩いていて築年数の古いマンションを見て、ふと『このマンションかっこイイよなぁ』なんて思うことがあります。しかし、そういうマンション見たときには同時に『もったいないなぁ』とも思います。要は、建物のデザイン的には、今のマンションにない新鮮さがあるのですが、"維持管理"がしっかりとできていない為、「古さ」「汚さ」が目立ってしまっているのです。ワインやクルマなんかにもヴィンテージ物というのがありますが、それらも"維持管理"ができていてこそ価値が出てくるもの。（歴史的建造物なんかも結局そういう事ですよね）やはり"維持管理"が、その物の価値を大きく左右する要因になるんですよね。実は、この記事（11月11日）が出た次の日に、芦屋のあるマンションの理事長さんとお話する機会がありました。このマンションも築３０年以上のマンションなんですが、ここの管理組合は、まさに『ヴィンテージマンション』作りに取り組んでおられます。（詳しい内容は、またメルマガの方でお話させて頂きますね）理事長さんも『これからどんどん資産価値を上げていくから！』と意気込んでおられました。新しいものの価値が高いのは当然の事。しかし年が経てば古くなり価値が下がるのも当然の事。しかし、維持管理をやり方いかんによっては、希少価値のあるオンリーワンの『ヴィンテージマンション』ができ得るということなんです。それもすべてマンション住人の『自覚管理』の意識から始まるということは言うまでもありませんよね。※最近急に寒くなってきましたね。ちまたでは風邪が流行っているよう　です。（ボクのまわりも体調崩されている方が多いです）　季節の変わり目、皆さんもお体には十分ご留意下さいね。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ボチボチ年賀状の準備をしないと･･･と思いだした方は、ポチっとクリックを！（まさにボクの事なんですが･･･）↓↓↓↓↓

  November 17, 2005

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  マンション管理にも電子署名？？？

  日経新聞より　リクルートコスモスは今月から、管理する分譲マンションの管理組合に発行する文書の電子署名システムを導入した。2004年にマンション管理の文書で、なつ印の代わりに電子署名が可能になった。ＵＦＪ銀行が開発し、法人顧客向けに実用化されていたシステムを応用。業務の効率化によってマンション管理事業拡大につなげる。＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝マンション管理業界もデジタル化が進んできていますが、アナログの部分（フロントマンの質、管理業務の付加価値）でのサービス向上にも努めて欲しいものです。これからは、今までのように最低限の管理業務だけをこなす管理会社ではなく、住人の立場に立った住みよい環境作りのできる管理会社が必要になってくると思います。それにはアナログ戦略が不可欠だとボクは思うのですが･･･※明日は（というか今日は）、いよいよボジョレ・ヌーボ解禁ですね。　毎年、世間は出来、不出来を語りますが、ボクにはまったくわかりません。　（今年の評判はどうなんでしょう？？？）　今年は、家に昨年のボジョレがあるので、是非飲み比べてみたいと　思います。　皆さん、飲みすぎにはご注意を！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■ボジョレーの"うんちく"なら任せとけ！という方は、ポチっとクリックを！↓↓↓↓↓

  November 16, 2005

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  『あなたのマンション勝ち組になりませんか？』

  今日は、以前から告知してました神戸市中央マンション交流会主催のセミナーがあります。『あなたのマンション勝ち組になりませんか？』というテーマでお話してきます。今回のセミナーが、参加者の皆さんのマンション管理への関心、マンション管理運営への参加意識に繋がれば幸いです。セミナーの様子については、またこのブログでも報告しますね。それでは、行って参ります！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■やるからには目指せ１位！！！いつの日にか･･･↓↓↓↓↓

  November 13, 2005

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  マンション問題あれこれ

  最近、以前にも増してマンション問題のご相談が増えてきています。（ちょっとは知られてきた？ということでしょうか）ここ１ヶ月だけでも、　・大規模修繕工事について　　・管理費削減について　・騒音トラブル　・マンション購入時の契約について　・ペットトラブルと、いろいろありました。人づてにボクの事を聞き、ご相談されてきた方の中には、『今までこうやって相談するところがある事自体知らなかった･･･』という方もいらっしゃいました。ちゃんとここにあるんですよ。『谷口法務コンサルタント』というところが。建築業界での経験を生かし技術面から、行政書士として法律面から、そしてボク自身も現在マンション住まいですから、マンション住人の皆さんのお立場に立ってサポートさせて頂きます。『谷口法務コンサルタント』に相談していただく事で、よりよいマンションライフが送れるのなら使わない手はありませんよね。是非、お気軽にどんな事でもお問い合わせ下さい！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■やるからには目指せ１位！！！いつの日にか･･･↓↓↓↓↓

  November 11, 2005

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  管理費削減への未知（道）

  今日は、管理費削減業務を依頼されている奈良県のマンションへ行ってきました。このマンションは、以前にも管理費の削減に取り組み、３割程の削減を行ったそうです。今回さらに削減したいという事で、依頼を受けたわけですが、ざっと資料に目を通してみると･･･まだあるんですよね～、削減できそうなところが。もちろん、これから管理組合や管理会社と話し合いながら、詳細をつめていくわけなんですが、以前に３割も削減したのにも関わらず、まだ削減できる余地があるというのは、いかに最初の段階での管理費の設定価格が高いかという事ですよね。高い管理費を払い続けるより、管理費の削減に取り組んで、その削減額を修繕積立金に回し、マンションの長期的な維持のための修繕に使う方が、よっぽど経済的ではないでしょうか？今回のこのマンションの『管理費削減への未知（道）』このブログでも実例として、お伝えしていきたいと思います。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『うちのマンションの管理費って･･･』と思った方は、ポチっとクリックを！↓↓↓↓↓

  November 4, 2005

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  マンション業界にも投資ファンド！？

  阪神vs村上ファンドの話題ですっかり有名になった『投資ファンド』という言葉。実は、マンション業界にも近年投資ファンドが積極的に参入してきています。マンションを投機目的でマンションを買い上げ、収益が上がれば即売却というサイクルを繰り返し、利益を上げていきます。これが、賃貸マンションのようなワンオーナーが所有している物件であれば、そのオーナーの一存で判断すればイイだけですから、問題はありませんが、これを分譲マンションに置き換えると大変な事になります。例えばマンション維持管理が悪く、経年劣化による資産価値下落で、流通性（売れない、貸せない）を失ったマンションがあるとします。売りたくても売れない、貸したくても安い家賃でしか貸せない所有者の下に天使のように舞い降りてくる投資ファンド。市場での安い評価価格に少し色をつけた額を提示すれば、売れないと諦めていた所有者は喜んで売却するでしょう。そんな調子で流通性を失ったマンションの半数以上を買い上げたとすると、どうでしょう？分譲マンションは、区分所有者が建物と敷地を共同で所有する共有社会。マンション内での取り決め等は、常に多数決の原理です。つまり、議決権の半数以上を手に入れた投資ファンドは、分譲マンションを思いのままに操れるわけです。彼らは営利目的なので、当然マンションの合意形成などまったく無関心なわけですから、他の住人の意思など無視して、大量の議決権に物を言わし、管理規約の変更、マンションの賃貸化、事務所化、立地条件によっては建て替えも行っていくでしょう。そうして、住環境をめちゃめちゃに破壊した挙句、利益が上がれば去っていくわけです。実際、分譲マンションでも既にこういう動きは起こり始めています。企業買収が当たり前になってきたのと同じように、近い将来マンション買収も当たり前の時代になってくるでしょう。投資ファンドの標的にならない為にも、"自分たちのマンションは、自分たちで守る"という『自覚管理』の意識が大切です。この話題については、またメルマガででも詳しくお話ししていきたいと思います。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■今日の日記の内容が良かった！という方は、バナークリックお願いします！↓↓↓↓↓

  October 28, 2005

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  不動産の購入もインターネットの時代？

  少し前になりますが、こんな記事がありました。http://www.asahi.com/housing/column/TKY200510210087.html最近はデジタルの時代。不動産業界もネット広告には力を入れています。でも最終的に不動産購入時の売買契約というのは、書面上で行うもの。あくまでも人と人。アナログなわけです。近年情報が多種多様化してきて、いろいろな情報が簡単に入手できる反面、その情報に振り回されている消費者も増えてきているのも事実。現に、不動産購入時のトラブルは絶えません。そういう意味でも『谷口法務コンサルタント』では、不動産購入希望者向けのサポート体制の、より一層の充実を図りたいと思っています。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■今日の日記の内容が良かった！という方は、バナークリックお願いします！↓↓↓↓↓

  October 27, 2005

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  マンション購入をお考えの皆さん

  みなさんはマンションを購入する際、どういう基準でお選びになってますか？まずは、「戸建て」か「マンション」かで悩まれると思います。そして、マンションにするなら「賃貸」なのか「分譲」なのか？「立地条件は？」「環境は？」「価格は？」などいろいろご検討されると思います。そして、マンション購入を決意し、いざ購入･･･しかし、入居してみると「面倒な管理組合の活動」や「様々な規則の遵守」、そして「年々上がっていく修繕積立金」など、知らなかった事がたくさん！なんて話をよく耳にします。基本的に分譲マンションというのは、戸建とは違い、複数の人たちが一つの建物と敷地を共同で所有し、共同で管理し、共同で生活します。ですので、そこには当然ルールがあり、居住者がお互いに話し合いや合意をとりながらマンションの管理を行わなければなりません。これって活字にしてみると当たり前の事なんですが、購入（予定）者は、これらの事に対しての理解度が低く、このことが入居後の"マンション住人のマンション管理への無関心さ"にも繋がっているわけなんです。これでは、適正なマンション管理の実現は不可能です。マンション購入時から、「マンションに住んだら、"自分たちのマンションは自分たちで守るんだ"」という『自覚管理』の意識を持っていれば、それこそボクが１１月に講演するテーマの『勝ち組』のマンションに必ずなれるはずなんです。今までは、現に居住しているマンション住人のマンション管理への意識改革という観点でお話することが多かったですが、今後は、これからマンションを購入する層をターゲットにしたセミナーも行っていこうかと思っています。『分譲マンションってこんなとこ』なんてタイトルでね。いかがでしょう？■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■う～ん、停滞中･･･↓↓↓↓↓

  October 26, 2005

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  同級生理事長　奮闘記

  今日は、このブログでも何回か登場している同級生理事長と久々にご飯でもということで、三宮のこれまた同級生が経営しているお店に行ってきました。美味しい食事とお酒を堪能しながら、あーだこーだと話しているうちに、いつしか話は、同級生理事長のマンションの話題に･･･同級生：『最近気付いてんけど、うちのマンションの駐車場代って管理費に　　　　　 充当されてて、それで管理費の収支がトントンやねん。　　　　　　それっておかしくないか？』ボク：『え～っ!?そんなマンションまだあんの？確かに機械駐車場のメンテ　　　　ナンス費用は管理費として必要やけど、残りは修繕積立金に回すべ　　　　きやで。管理業務は毎月徴収する管理費の中でやりくりしてもらわんと。　　　　そんなことしてたら、修繕積立金が貯まらへんから大規模修繕工事　　　　の時に一時金徴収されるで。』同級生：『そうやねん！大規模修繕工事の時の一時金が１戸当たり１００万　　　　　円やねんて。こないだ月々の修繕積立金を２０００円値上げたし　　　　　 たばっかりやのに･･･ﾌﾞﾂﾌﾞﾂ』管理費・修繕積立金の話については、ボクが出しているメルマガの最新号でも書きましたが、販売側は売ることが最優先ですから、マンション分譲時に管理費・修繕積立金を安く設定することで、購入者側の購入意欲を高めさすわけです。今回のケースは、駐車場代をすべて管理費に充当することで収支を合わしているわけです。その駐車場代は、一見近隣の駐車場と相場が変わりませんから購入者は何の疑問も抱きません。そして７，８年住んで、ぼちぼち大規模修繕工事を考えていかないとという時期になってはじめて積立金が不足している現実に直面するわけです。駐車場代を管理費に充当しても決して違法ではありません。しかし、国土交通省が出している"マンション標準管理規約"（管理規約の見本）の中では、*********************************************************************（使用料）第２９条　駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料は、それ　　　　　　らの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。*********************************************************************と謳われていますし、管理業務主任者（管理業務を行うのに必要な資格）の試験問題の中にも、"駐車場使用料は、その管理に要する費用に充てるほか、　管理費に充当する"　⇒　答え×という問題があります。その試験合格しているはずのフロントマンが平気でそんなことしてたらダメですよね。同級生理事長の奮闘は、これからも続きそうです。～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～～あと余談なんですけど、今日食べに行ったお店の同級生が、今日無事男の子を出産したようです。お店に入るなりスタッフの子が、『ちょうどさっき生まれたんですよ～』出産日が近いことは聞いていたのですが、まさか今日とは･･･なんだか今日は、産まれてきた子供に引き寄せられてお店に行ったのかもしれませんね。子供もしっかり商売人です（笑）とにかくおめでとー。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■現在７０位！やや停滞中です･･･皆さんのお力を！↓↓↓↓↓

  October 19, 2005

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  販売広告にも"環境評価"の記載

  昨日の日記に引き続き、環境絡みでこんな記事がありましたのでご紹介します。*********************************************************************http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20051018-00000007-mailo-l13都は今月から、大規模分譲マンションの販売広告に、環境に配慮した建物かどうかを３段階で評価した結果を記載するよう建て主に義務付ける「マンション環境性能表示制度」をスタートさせた。建て主、購入者の双方に、環境を重視する意識を醸成するのが狙いだ。対象は延べ床面積１万平方メートルを超える新増築の分譲マンション。表示するのは、　・空調設備の使用軽減につながる建物の断熱性　・給湯や暖房器具などの設備の省エネ性　・壁の強度を高めるなど建物の長寿命化　・敷地内に植栽したみどりの量や質の４項目で、法令基準を満たせば星一つ、それ以上に環境に配慮した場合、星を増やして表示される。今月２１日には、都議会議事堂１階の都民ホールで制度の概要を紹介するシンポジウムを開催する。　参加希望者は都環境配慮事業課のホームページ（http://www2.kankyo.metro.tokyo.jp/building/eco/index.html）か、電話（０３・５３８８・３５３６）またはファクス（０３・５３８８・１３８０）で申し込む。先着２５０人。*********************************************************************やはり関東では、関西に比べるとマンション問題への取り組みが進んでいますね。居住者のマンション管理への自覚意識もあきらかに高いです。なぜか？マンション戸数が多い関東では、他の地域ではまだ起こっていないようないろんな問題（トラブル）がすでに起こっており、居住者からさまざまな問題提起されているからなんです。関西でも、いずれ同じような流れになってくるでしょう。「ニワトリが先かタマゴが先か」という言葉がありますが、せっかく良いお手本があるのだったら、問題が起こる前に先行してどんどん取り組みを行っていくべきですよね。"最新設備"のマンションもイイですが、"最新管理"に対しての積極的な取り組みがとても重要なことです。それを実践できるマンションが、将来"勝ち組"と呼ばれるマンションになっていくでしょう。『谷口法務コンサルタント』では、"勝ち組"になりたいマンションを１００％いや１２０％サポートさせて頂きます！■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■現在７１位に上昇中！おかげさまで１００位を突破しました！次は５０位突破を目指して引き続き、皆さんの清き一票を！↓↓↓↓↓

  October 18, 2005

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  マンションも無添加の時代？？？

  *********************************************************************http://www.yomiuri.co.jp/main/news/20051016i503.htm飛島建設は、化学物質が含まれる内装建材の使用を極力抑えた「無添加マンション」事業を始める。　ホルムアルデヒドやトルエンなどの化学物質が、頭痛やめまいなどの症状につながる「シックハウス症候群」を防ぐため、１３の化学物質の空気中濃度を厚生労働省の基準の約１割に抑えた。　今年度内にマンションのリフォームで１０件の受注を目指し、需要が高ければ新築マンションにも導入する。　木材は、松やカバの天然材に柿渋で防腐処理を施し、壁にはしっくいを使う。接着剤には米のりやニカワ、断熱材には炭化コルクを使用する。*********************************************************************無添加食品は、世の中に定着してきた感がありますが、そのうち『無添加マンション』も定着してくるんでしょうかね？今後『無添加マンション』があらたなマンション評価基準となるのかどうか興味のあるところです。********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス********************************************************************現在１０１位に上昇中！もう少しで１００位突破です！皆さんの清き一票を！↓↓↓↓↓

  October 17, 2005

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  水漏れトラブル

  今日は東京の方からメール相談がありました。築３０年以上のマンションで、床下排水管の老朽化が原因による階下への漏水があり、その処理をめぐるトラブルのようです。この手のトラブルは、築年数の古いマンションではよく聞くお話です。まずこの場合、漏水を起こした排水管が"専有部分"なのか"共用部分"で責任の所在が変わってきます。"専有部分"であれば、もちろんその区分所有者に維持管理の責任があり、"共用部分"なら管理組合に責任があります。排水管の場合、通常区分所有者が共同で使用している本管（縦管）は"共用部分"。特定の区分所有者が使用している枝管は、"専有部分"と考えられます。この定義でいくと、床下排水管からの今回の水漏れトラブルは、"専有部分"になりますから、相談者の責任ということになってしまいます。しかし実際問題、床下排水管はコンクリートスラブの下にありますから、メンテナンスをする為には、下階の天井裏から行わなければなりませんよね。これではいくら枝管が"専有部分"と言えども、当該区分所有者が維持管理するのは不可能です。そこで判例では、床下排水管は"専有部分に属しない建物の付属物"として、区分所有者全員の"共用部分"に当たるとしています。ですので、今回の漏水の責任も管理組合側にあることになります。しかし、管理組合も管理会社も対応してくれないし、階下の住人からは迷惑料を請求されるしといった始末だそうです。管理組合や階下の住人はともかく、管理会社はこのぐらいの事は知っているはずなんですけどね･･･それとなにより、築３０年以上も経つマンションの排水管の取替えを行っていない維持管理体制に最大の問題がありますよね。管理会社もいけませんが、無関心な管理組合にもボクは責任があると思っています。『自分たちのマンションは自分たちで守る』という『自覚管理』の意識しっかり持って下さい！********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス********************************************************************現在１１２位に上昇中です。もっともっとー！皆さんの清き一票を！↓↓↓↓↓

  October 14, 2005

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  『マンションみらいネット』

  *********************************************************************国土交通省と財団法人マンション管理センターは１１日、中古マンションの購入希望者がインターネット上で物件の修繕履歴や管理組合の活動状況など詳しい情報を全国規模で閲覧、比較できるシステム「マンションみらいネット」の運用を２００６年度から始めると発表した。http://www.shikoku-np.co.jp/news/news.aspx?id=20051011000304*********************************************************************『マンションみらいネット』？なんのことかわからない人がまだ大半だと思います。簡単に言えば、財団法人マンション管理センターという機関が、管理組合の代わりに、　・建物等の概要　・管理組合の活動状況　・過去の修繕履歴　・図書の保管状況などをコンピュータに登録し、登録情報をインターネットを通じて随時閲覧できるようにするシステムのことです。このシステムの導入で、今まで不透明な部分が多かったマンション管理の透明性が確保でき、また中古マンション購入希望者への情報提供にもなりますので、流通を活性化させる役割としても期待されています。が、しかし！これらの内容って、マンション管理については管理組合と管理会社、マンション購入希望者への情報提供としては不動産会社が本来行うべきものなんですよね。適正な管理を行っていれば、自動的にマンション自体の流動性も確保されるはずですし、不動会社も重要事項説明を適正に行っていれば、購入者への十分な情報提供は行えるはずなんです。来年からスタートするこのシステム。ボクもどうなるか楽しみです。結局いまいち機能していないマンション管理士や区分所有管理士に仕事をさせる為だけのシステムだったというオチにならないよう祈ります。********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス********************************************************************現在１５０位あたりです。･･･もう一押し、二押しお願いします。↓↓↓↓↓

  October 12, 2005

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  マンション向けペットサービス？？？

  *********************************************************************[10月6日/日経産業新聞]分譲マンションの管理業務を手がける○○○○会社は、ペット関連サービス2社と提携して、年内をメドにマンション内でペットを飼う家庭向けの会員制サービスを始める。会費を支払えばペットが与えた損害を補償する共済制度に加入できるほか、電話で飼育方法や健康管理などの相談に応じるなどの専用サービスを利用できる。　マンションの管理組合ごとにサービス契約を結ぶ。まず、同社の顧客である首都圏の約900の管理組合（約9万戸）向けに営業を始める。組合内で了承を得られればペットを飼っている全戸が加入して会費を受け取る仕組み。会費は各戸月額1000円以下にする方向で検討中*********************************************************************これってどうなんでしょう？ペットを飼う事で損害が発生するということを前提としたサービスでしょ？今でもペットトラブルって多発しているのに、こんなサービスを始めちゃうと、かえって共済制度に入った安心感から、余計に飼育マナー低下の原因にもなりかねませんよね。マンションの住環境を維持管理するはずのマンション管理業者が自らこんなサービスを出すとは･･･それより管理組合の声を聞いて、ペットのトラブルが起こらないようなルール作りをしていくのが管理会社の本来あるべき姿だと思うですけどねー。しかも各戸月額1,000円以下と言ってますが、年間約12,000円／戸でしょ。100戸のマンションで30戸がペットを飼っていたとしたら、マンション全体では年間約360,000円ですよね。しかも永続的に｡｡｡そこまでの費用を掛けるなら、マンション内でのペット飼育についての徹底したルール作りや飼育マナーの向上に、管理組合はまず力を注いで下さい。サポートは、『谷口法務コンサルタント』が致します。********************************************************************『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス********************************************************************このブログを少しでも多くの皆さんに知ってもらうために、ブログランキングなるものに参加しました。下のアイコンをクリックして頂くとポイントになるようですので、よろしければご協力下さい。↓↓↓↓↓

  October 6, 2005

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