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[賃貸マンショントラブル] カテゴリの記事

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  賃貸物件を賃借されている方へのマメ知識

  賃貸物件を賃借している方は多いと思います。例えば･･･「賃貸マンションや借家を借りて住んでいる人」「賃貸ビルにテナントとして入っている店舗や事務所」など。これらの不動産の所有者は、もちろん建物賃貸人（大家さん）です。そしてこれらの不動産のほとんどには抵当権（※1）が設定されています。例えば、不動産所有者が万が一、銀行などに対する借金の支払いを怠ってしまえば、抵当権が実行され、その物件は競売にかけられ、所有者は新しい買受人に移ってしまいます。じゃあ、その時の賃借人（店子）はどうなるのか？結論から言うと･･･６ヶ月以内に出て行かなければなりません。要は新しい所有者（買受人）には、賃借人の権利は主張できないというのが法律の解釈で、６ヶ月の猶予期間を与えるからその間に物件を明け渡して下さいねということなんです。尚且つ、新しい所有者に対して、その間の使用料（賃料に相当する額）を支払わなければ追い出されてしまいます。そうだ！敷金（保証金）を前賃貸人に預けてたから使用料と相殺してもらおう！これもできません･･･かと言って、自分の所有する不動産を競売にかけられるような前賃貸人に、敷金の返還を請求したところで、払ってくれる可能性はほとんどないでしょう。もし仮に新しい所有者が、そのまま賃借することを承諾したとしても、新たな賃貸借契約を結び直し、再度敷金を支払うことになってしまいます。何も悪くない賃借人が、競売が実行されることで、ここまでの不利益を被るわけです。机と椅子だけ置いてあるような事務所であればまだしも、高額の造作をしてたり、什器備品等を多く備える飲食店のような店舗では大きな損害になってしまいます。不動産は購入するより、賃貸の方が手続きも早く楽ですが、このようなリスクもあるんだということもしっかり認識した上で、物件探しをしてもらいたいと思います。そこでポイントを２つほど！　１．もし賃貸契約時点で賃貸人の資産状態が悪いことがわかっている　　　場合は、敷金を低くしてもらう。　２．契約書に賃借人から賃料債務と敷金を相殺できる条項を入れてもらう。今日は少し法律家っぽく･･･（笑）※1　抵当権･･･不動産の場合、その所有者が、住宅ローンが払えない　　　　　　　　　 などの債務不履行に陥った場合に担保として設定される　　　　　　　　　 権利のこと。不動産売買で、買主が金融機関から融資を　　　　　　　　　 受けて対象物件を購入する場合には、金融機関は対象　　　　　　　　　 物件を担保に、抵当権の設定をする。■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　　　　・管理費削減サポートサービス　　　　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス　　・管理規約作成サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■もうすぐワールドカップが始まります･･･が、しかし！バスケットも負けてませんよ～。アジア人初のＡＮＤ１プレーヤー森下雄一郎が今アメリカで奮闘中です！頑張れ！雄一郎！ブログランキングに参加中です。ランキングのカテゴリーが新しくなりました！皆さん、引き続き応援のほどを！↓↓↓↓↓  

  June 7, 2006

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  賃貸マンション退去立会い

  今日は、12月16日の日記でも書きました賃貸マンションの退去確認の立会いに同行してきました。立会い時のポイントとしては、　１．損耗箇所の写真を撮っておく　　　　⇒後々もし揉めた場合の証拠になる　２．退去確認の書面をもらう（双方１通ずつ）　　　　⇒口頭での確認は絶対行わないことこの２つは最低行って下さい。原状回復での争点は、損耗箇所の補修費用が"貸主負担"なのか"借主負担"なのかということ一般的には　・通常の使用による損耗であれば"貸主負担"　　・通常の使用以外による損耗であれば"借主負担"と言われています。この｢通常の使用による｣という表現のが曖昧なので、双方が立会いをして確認しなければならないわけです。通常使用の範囲については、国交省のＨＰにガイドラインがありますので参考にすると良いでしょう。（法律ではありません）今は、このガイドラインが裁判での判断基準になってきています。http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/torikumi/kaihukugaidokai.pdf今回の退去確認の経緯につきましては、前の日記でも書いたとおりですが、賃貸契約期間内に貸主が変更になった場合は、競売などの条件付の売買でない限り、基本的には新貸主側の一方的な意思で契約内容を変更することはできません。（従前の契約内容を引き継ぐのが基本です）依頼者の方は、その辺りをよく分かっておられたようで、新しい貸主が持ってきた（借主に不利な内容の）契約書にもサインしなかったそうです。なので、立会い自体ももめる事なくあっさり修了。もちろん、借主負担の修繕箇所もなし！という事で、しっかり書面も頂いてました。ん？じゃあ『谷口法務コンサルタント』は何しに行ってん？と思われる方もいらっしゃるかもしれませんが、今回の依頼者のように事前にご相談を受けて、しっかりアドバイスをさせて頂いている場合には、基本的にこちらから立会い時にチェックシートを用意して、不動産会社に掛け合って･･･というようなことは行いません。不動産会社を構えさせるだけですし、逆にトラブルの基です。あくまでも借主は依頼者ご本人。『谷口法務コンサルタント』では、人任せではなく、ご本人が主導で退去の手続きされることを勧めています。そうすることで、次回からはご自身で対応できるようにもなりますからね。『谷口法務コンサルタント』が立会いに同行を依頼する場合は、相談も含めた、万が一のための保険のようなものだと思って下さい。退去時の立会い同行サービスの詳細はこちらhttp://plaza.rakuten.co.jp/LAC2005/4000それにしても、今回のマンション、依頼者以外の部屋はすべて新しい貸主が作った契約書にサインしたそうです。どうなることやら｡｡｡今日の立会いは、ボクが学生時代に住んでいた大阪市旭区の千林という下町。思わずなつかしくなって、よく行った商店街を歩いてみました。この商店街にはテーマソングがあるんですよ。昔、探偵ナイトスクープでも取り上げられていました。『せんばや～ししょうてんが～い♪』■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■千林商店街のテーマ曲を知ってる！という方はクリックを！↓↓↓↓↓

  December 29, 2005

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  久々に･･･

  賃貸マンション関連のお問い合わせがありました。このブログの敷金返還交渉サポートサービスを見てご連絡を頂いようで、退去時の家主との立ち会いに同行して欲しいという内容でした。どうも賃借中に家主が変わったようで、その家主が曲者らしく、以前にも前家主との契約内容を借主の不利な内容に変えようとした事があったらしく、依頼者としても、退去時に難癖を付けられるのではないかと不安だったようです。もちろんお引き受けしましたが、今宵は１２月。ということで、退去は１２月末。ということで、立ち会い日は１２月３０日｡｡｡ということで、今年の『谷口法務コンサルタント』の年内の営業は、１２月３０日になってしまいました｡｡｡もちろん、お客様からのご要望があれば、大晦日でも、元旦でも･･･も、もちろん･･･（友達が書道の個展を開いていたので、見に行ってきました。ここまで来るとアートですよね。）■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■『谷口法務コンサルタント』では、下記サービスを開始致しました。　　・マンション管理サポートサービス　　・管理費削減サポートサービス　　・大規模修繕工事サポートサービス　　・マンション購入サポートサービス　　・敷金返還交渉サポートサービス■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■□■寒さにも負けずブログランキング健闘中です！引き続き皆さんのお力を！↓↓↓↓↓

  December 16, 2005

• 賃貸マンションにお住まいの皆さんへ２

  さて、8月10日の日記で書きました問題の答えです。国土交通省が出している『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』では、問題１～６はすべて賃貸人の負担と考えられています。ここでいう原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義され、その費用は賃借人の負担としています。　　そして、経年劣化や通常の使用による損耗等の修繕費用は、賃料に含まれるものしています。問題１～６が賃貸人の負担と考えられているということは、これらの内容は、経年劣化や通常の使用の範囲内だと考えられているということになります。しかし、このガイドラインというのは法的拘束力を持ちません。あくまでも判断基準です。ですので、ガイドラインの内容に明らかに反する賃貸契約書であっても、サインをしてしまえば、その契約は有効になってしまうため注意が必要です。賃貸契約時には、退去時の原状回復について、しっかり不動産会社の方に内容を確認しておいて下さい。そして納得がいかない内容がある場合には、決して契約書にサインをしないで下さいね。まずは、自分自身ができる最低限のトラブル予防はして頂きたいと思います。それでもトラブっってしまったという方は、『谷口法務コンサルタント』がお力になります。ご安心下さい！

  August 12, 2005

• 賃貸マンションにお住まいの皆さんへ

  突然ですが問題です。１．退去時に専門業者が行うハウスクリーニングの費用　　負担は賃貸人or賃借人？２．家具の設置により、床材がへこんだ場合の補修費用　　負担は賃貸人or賃借人？３．壁に貼ったポスターや絵画の画鋲、釘跡の補修費用　　の負担は賃貸人or賃借人？４．タバコのヤニによる汚れは、賃貸人or賃借人どちら　　の負担？５．テレビ、冷蔵庫等の後部壁面の黒ずみ(電気やけ)　　の補修費用の負担は賃貸人or賃借人？６．賃借人所有のエアコンの設置による壁のビス穴、　　跡の補修費用負担は賃貸人or賃借人？敷金返還のトラブルで問題になりやすい項目を挙げてみました。是非、皆さんも問題にトライして頂いて、コメント欄にでも解答してみて下さいね。答えは、また後日このブログで発表しますね。では、お楽しみに。

  August 10, 2005

• ”タダ”ほど怖いものはない

  こんな記事がありました。http://news.livedoor.com/webapp/journal/cid__1265967/detail最近増えてきている『敷金・礼金がゼロ』物件の話題です。"初期費用一切ナシ"というのが、学生や若い会社員にとっては魅力で人気のようです。しかし、実際には退去時に原状回復費用という名目で多額の金額を請求されているのが現状です。当然、借主には退去時に原状回復義務がありますが、原状回復の範囲や費用の妥当性については知らない方がほとんどですよね。それをイイことに不当な請求をしてくるというのが手口です。そして、ほとんどの場合が泣き寝入りのようです。賃貸マンションの退去時のトラブル対処法については、5月9日の日記にも書いていますので、また参考にしてみて下さい。それでもご心配な方は、『谷口法務コンサルタント』にお気軽にご相談下さい。

  July 8, 2005

• あっけなく･･･

  以前からこのブログでも書いてました、賃貸マンショントラブルの件で、今日家主側の代理をしている会社に、相談者と共に直接話し合いに行ってきました。今まで相手の会社の担当者と電話で話し合いをしていたようなのですが、埒が明かない様子だったので、ボクが直接会って話すよう相談者に勧めました。もともとトラブルの経緯というのは、相談者が退去時の立会いで相手の会社の担当者と合意した内容と違う内容での修繕見積を出してきたことが発端なんですね。相談者としては、立会い時に過失と認めてる部分については修繕費用を支払うけれども、立会いの時に指摘されてなかった内容を後から請求されても納得がいかないということなんです。いざ会社に乗り込み、相手側は担当者とその上司こちらは相談者とボクでいよいよ第一ラウンドが始まりました。相談者:『僕は立会いの時と違う内容で請求されてる　　　　　事が納得いかないんです。立会い時に　　　　　○○さん（担当者）とは修繕方法も確認　　　　　しましたよね』担当者:『確かにいったんは確認しましたが、後から　　　　 うちの業者に確認させたところ、　　　　 △△（相談者）さんと立会い時に確認し　　　　 修繕内容以外の内容もあったとの報告　　　　 を受けて、業者はそれを基に見積作成　　　　 しています。』相談者:『それだったら立会いの意味ないじゃない　　　　 ですか？？？』担当者:『私も工事業者じゃない　　　　 ですから、専門的なことはわかりかねる　　　　 とこもありますので･･･』赤字の部分に注目して下さい。"後からうちの業者に確認させた･･･""私も工事業者じゃないですから、専門的なことは　わかりかねるとこもある･･･"正直ビックリしました。相手側の会社はそこそこの規模の会社です。そんな会社がこんな子供騙しにもならない理屈を平気で言ってのけているのです。『ちょっと待って下さい。△△さんと○○さんの立会い　の後に業者に確認させた内容で請求したって、それは　△△さんも納得しないのは当然ですよ。でましてや　"私も工事業者じゃないですから、専門的なことは　わかりかねるとこもある･･･"ってそれだったら　最初からわかる人を立会いに寄こすべきではないですか？』とさすがに呆れてボクが言うと、今まで担当者の横でポーカーフェイスだった上司が語気を荒げて担当者に、『お前、立会い時に見落としてた部分があるってことか？』と言うと、担当者は『業者があげてきた修繕内容の中に、立会い時に△△さんと　確認していない部分はあります。』と、か細い声でボソリ･･･ここで勝負ありという感じですね。あとは、上司の方が『今日の打合せ内容を踏まえて、再度見積を見直します』と。時間にして２０分足らず、見事一ラウンドＫＯってとこじゃないでしょうか（笑）こういった賃貸マンショントラブルは年々増加しています。そんな中で、納得がいかない不当な請求に声をあげている人ってどれくらいいるのでしょう？誰かが声を上げなければ、こういったトラブルがなくなることは決してありません。だから皆さん決してあきらめないで下さいね。『谷口法務コンサルタント』がいつでもお助けしますから！

  May 19, 2005

• 賃貸マンショントラブル

  5月6日の日記でも書きましたが、今日はもう少し賃貸マンショントラブルについて詳しく書こうと思います。賃貸マンショントラブルで最も多いのは、退去時の原状回復の問題です。何が問題になるかというと、家主側と借主側の費用負担割合なんです。基本的には、"通常の使用"による損耗、経年変化については家主側負担、借主の故意・過失、また"通常の使用"を超えるような使用については借主側負担と言われています。ここで出てくる"通常の使用"。これがトラブルの種なんです。これは賃貸の形態（居住用、事務所使用等）によってもさまざまですし、居住している人によって使用の仕方もさまざまです。なので、"通常の使用"というのは限りなくグレーゾーンで、そこで家主側と借主側の主張が食い違いトラブルが発生するというわけです。このようなトラブルを未然に防ぐために、国土交通省では、平成10年に原状回復の費用負担についての一般的な基準をＨＰにガイドラインとして取りまとめたり、平成16年にはトラブルについての裁判事例を掲載したりしています。しかし、これだけで明確な基準になるかと言えば、そうではないわけで、やはりイレギュラーなケースというのは出てきます。では、どうすればイイのか？｡｡｡まずは、入居時（契約時）に原状回復の負担割合についての説明を充分に受けて欲しいと思います。ちゃんとした不動産会社であれば、借主側が説明を求めなくてもしっかりとした説明をしてくれるはずですけどね。東京都では既に条例で原状回復の説明義務が明確になっています。後は、入居時、退去時の部屋の状況確認を不動産会社、工事業者立会いの下、きっちりしておく事（書面に残す事をお薦めします）が大切です。この２点に留意するだけでも、トラブルの未然防止という意味では、とても役に立つと思います。賃貸マンションにお住まいの皆様には、是非覚えておいて頂きたいと思います。それでもトラブルが発生してしまった時は、『谷口法務コンサルタント』がお力になります！

  May 9, 2005

• ブログ再開です！

  ３日ほどブログの方もＧＷさせて頂きましたが、今日から再開です！皆さんは、ＧＷいかがお過ごしでしたか？今年は２日と６日にお休み取ると最大１０連休という超大型連休ですので、ひょっとするとまだ連休中という方も多いかもしれませんね。今日は、賃貸マンションでのトラブルについてのご相談がありました。ボクがマンション問題として取り上げている"マンション管理のサポート業務"というのは、基本的には分譲マンションが対象なんですけど、賃貸マンションのトラブル事もあとをたたないのが現状です。退去時の家主とのトラブルなんていうのは典型的なパターンで今日のご相談もまさにそのパターンでした。今回のケースは、分譲マンションの所有者が自分のマンションを他人に貸すという分譲貸しという形で、その仲介に不動産会社が入り賃貸契約を結んでいたようなんですが、どうも退去時にそのマンションの管理をしている管理会社がいきなり入ってきて、クリーニング代（原状回復費用）の不当請求をしているようです。賃貸マンションにお住まいの皆様には是非覚えておいて頂きたいのですが、部屋の通常の使用に伴う経年劣化（老朽化）による価値減少というのは、通常賃料の中で賄われているものなので、通常の使用によって痛んだカーペットや壁紙について新たにクリーニング代を請求するというのは、そもそもがおかしい話なんです。しかし、大半の方はそういう事が分からないので、知らず知らずのうちに支払わなくてもいい費用を支払っているんですよね。なので、そういった請求をされて納得がいかない時は、必ずボク達のような専門家に相談して欲しいと思います。あと、話はガラッと変わるんですが、今日の夜は三宮にある同級生のお店でご飯を食べてきました。中学の同級生で、イタリアンとお鮨屋さんの２店舗を姉弟で経営しているパワフルな友達です。いつも大繁盛のお店で、味はもちろんの事、店（スタッフ）の雰囲気も非常に良くて、今日一緒に行った人達も喜んでくれていました。三宮にお立ち寄りの際は、是非足を運んで見て下さいね。・ソール・エ・フレール・ながり鮨

  May 6, 2005

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