サラリーマン大家　実況生中継

[アパート経営] カテゴリの記事

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• １１月の入退去実績

  毎月恒例年初にたてた目標に対して１１月のレビュー１０月のレビュー退去は1カ月前予告ですから今年の実績は確定。１１月の実績は1棟目札幌　８/８　満室2棟目札幌　８/８　（１２月から満室稼働）　3棟目札幌　９/１０　　4棟目札幌　１５/１９　5棟目横浜　１２/１２　満室合計　５２/５７　稼動率91.2％（札幌だけでは４０/４５　稼働率88.9％）今年に入ってからの総合稼動率は９４．６％（559/591）札幌だけでは９３．５％（463/495）今年の最悪の結果です（涙）完全満室で最高のスタートでしたがゴールは最低でした(；一_一)元ヤクザの件もあり仕方ありません。これで今年の目標９３％に対してピッタリ結果も１２月で９３％になります。年初にたてた今年の目標のひとつ、退去者数８。現時点で１１。新たな退去予告はありませんでした。来年に向けて頑張ろう♪

  2010.12.01

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  新築アパート見学と元ヤクザ

  ←不動産投資の情報源週末に新築アパートを見てきました。本人の許可を取らずに見てきたので写真の公開はできません。新築で１２％くらいの利回り。都心までの便も良く、この利回りは素晴らしい！２週間くらい前まではいくつか空室があったようですが、今はどうなのかは分かりません。最低１室の空室があるように見えました。私の物件よりは、遥かに出口戦略がたて易い物件だと思いました。残念ながら完敗です。ここまでは平和でしたが・・・今日またまたビックリのお知らせが！差別化リフォームのコジローさんからです。元ヤクザとの戦いは終わっていない？ ←応援クリックお願いします。

  2010.11.15

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  １０月の入退去実績

  ←不動産投資の情報源毎月恒例年初にたてた目標に対して１０月のレビュー９月のレビュー毎月月末か１日に書いていましたが元ヤクザ事件発生で遅くなりました。１０月の実績は1棟目札幌　８/８　満室2棟目札幌　７．５/８　（１２月から満室稼働）　3棟目札幌　９/１０　　4棟目札幌　１８/１９　（１０月末３人退去、１人は１１末まで家賃発生）5棟目横浜　１２/１２　満室合計　５４．５/５７　稼動率95.6％（札幌だけでは４２．５/４５　稼働率94.4％）今年に入ってからの総合稼動率は９４．９％（507/534）札幌だけでは９４％（423/450）１０月は元暴力団入居者と４棟目２室の合計３室が一挙に退去！元ヤクザの退去は朗報ですが入居率を考えると喜べません。年初にたてた今年の目標のひとつ、退去者数８。退去目標達成はなりませんでした。現時点で退去は目標から３室もオーバー。元ヤクザが原因での退去が今年になって今月で３室。本人も含めると４室。その辺りのリスクも分かった上での高いレベルの目標だったので仕方ありません。稼働率は何とか達成できるくらいでしょうか。３年ぶりのひどい月でした。 ←応援クリックお願いします。

  2010.11.05

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• 手間がかかる物件

  ブログをはじめて３年以上。ブログをはじめた時は３棟の物件保有。ブログをはじめて２ヵ月後に４棟目購入。今は５棟の物件を保有していますがこのブログは最初の札幌４棟のネタがほとんどです。ブログネタが多いということはそれだけ手間がかかっていたり事件が多いということです。結果はヤッパリ１位４棟目ダントツの１００日越え２位３棟目、３位１棟目、一番手がかかっていないのが２棟目です。私の感覚とピッタリ同じ。４棟目も手はかかっていますが何とか毎月２０万以上のキャッシュを生み出しています。札幌４棟目は本田健さんの言葉を引用するとあと１２年は銀行のために働かないといけない物件です。元暴力団の退去も決まり記事が減ることを期待！「子供は手がかかるほどかわいい」と言いますが、物件に限っては手がかかるのは面倒なだけですね♪

  2010.10.21

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• 9月の入退去実績

  毎月恒例年初にたてた目標に対して９月のレビュー８月のレビュー９月の実績は1棟目札幌　８/８　満室2棟目札幌　８/８　満室（１０月中旬&下旬退去予告アリ）　3棟目札幌　９/１０　　（１室キャンセル）4棟目札幌　１７/１９　5棟目横浜　１２/１２　満室合計　５５/５７　稼動率96.5％（札幌だけでは４３/４５　稼働率95.6％）今年に入ってからの総合稼動率は９４．９％（452.5/477）札幌だけでは９４％（380.5/405）９月は久しぶりに退去予告がありました。しかも２棟目で立て続け。ただ１室は既に入居決定。退去目標達成までは、もう１室の退去も許されません。退去は１カ月前の予告になりますから１０月、１１月の残り２ヵ月で稼働率、退去数とも目標が達成できるかどうかハッキリします。今のところ稼働率はおそらく目標達成退去目標は厳しいといった状況です。空室を埋めるより退去を減らすのは難易度が高いようです。

  2010.09.30

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• 8月の入退去実績

  毎月恒例年初にたてた目標に対して８月のレビュー７月のレビュー８月の実績は1棟目札幌　８/８　満室2棟目札幌　８/８　満室　3棟目札幌　８.５/１０（９月から満室）　　4棟目札幌　１７/１９　5棟目横浜　１２/１２　満室合計　５３.５/５７　稼動率93.9％（札幌だけでは４１.５/４５　稼働率92.2％）今年に入ってからの総合稼動率は９４.９％（398.5/420）札幌だけでは９４％（338.5/360）先月は年初目標に黄色信号と書きましたが、８月は目標達成に向けて大きく前進。３棟目の２室が決まり９月から満室決定が大きかったです。新たな退去予告はナシ。退去目標８に対して６のまま。ＧＷまでに退去予告６になり目標達成に赤信号でしたがこれで確率は五分五分にまでこぎ着けました。退去が少ないのはアパート経営を安定させます。

  2010.08.30

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• 7月の入退去実績

  毎月恒例年初にたてた目標に対して７月のレビュー６月のレビュー７月の実績は1棟目札幌　８/８　満室2棟目札幌　８/８　満室　3棟目札幌　８/１０　　4棟目札幌　１７/１９　5棟目横浜　１２/１２　満室合計　５３/５７　稼動率93％（札幌だけでは４１/４５　稼働率91.1％）今年に入ってからの総合稼動率は９５％（345/363）札幌だけでは９４．３％（297/315）年初にたてた札幌だけでの稼働率９３％に黄色信号。このまま入退去がなければ、ちょうど９３％。年初は完全満室だったので９３％は実は楽勝、と考えていましたが甘かった！新たな退去予告はナシ。退去目標８に対して６のまま。退去がこのところないので救われていますが、空室が全く埋まりません。

  2010.08.01

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• 6月の入退去実績

  ランキング←不動産投資の情報毎月恒例年初にたてた目標に対して６月のレビュー５月のレビュー６月の実績は1棟目札幌　８/８　満室2棟目札幌　７/８　（７月から８/８）　3棟目札幌　８/１０　　4棟目札幌　１７/１９　5棟目横浜　１２/１２　満室合計　５２/５７　稼動率91.2％（札幌だけでは４０/４５　稼働率88.9％）今年に入ってからの総合稼動率は９５．４％（292/306）札幌だけでは９４．８％（256/270）札幌のデータをわざわざ分けているのは自慢話ではなく真実を伝えるため。横浜新築は最初から満室ですから、それを入れると当然、稼働率も上がります。新たな退去予告はナシ。退去目標８に対して６のまま。今年はじめて札幌での実績が90％を単月で下回りました。退去がなければ来月から再び90％を超えますが、年初は完全満室だったので全く満足できません。ところでサッカー残念でしたねー。寝不足です。ランキング←応援クリックお願いします。

  2010.06.30

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• ５月の入退去実績

  毎月恒例年初にたてた目標に対して５月のレビュー４月のレビュー５月の実績は1棟目札幌　８/８　満室2棟目札幌　７/８　（７月から８/８）　3棟目札幌　９/１０　（６月から８/１０）　4棟目札幌　１７/１９　5棟目横浜　１２/１２　満室合計　５３/５７　稼動率93％（札幌だけでは４１/４５　稼働率91.1％）今年に入ってからの総合稼動率は９６．４％（240/249）札幌だけでは９６％（216/225）新たな退去予告は３棟目の1室。本日、退去です。退去目標８に対して既に６。厳しーーーい！昨年は右肩上がりの入居率でしたが今年は逆。やっぱりドンドン改善されていくような昨年のようなパターンの方が気分的にはいいようです。

  2010.05.31

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• 5月の収支報告書

  自宅近くの新築シリーズの間に5月の１～３棟目の収支報告書が届きました。分かってはいたのですが特別な出費があってガッカリ。老朽化とは関係ないのですが4月の大嵐の時にアパート名が折れたので、その補修費４万とか。ただ良かったことも先月のブログで書いた本格滞納になりそうな人。プチ滞納に戻りました。また昨年末にあった夜逃げの人。ようやく滞納分の家賃がなくなりました。この人は退去間違いナシと覚悟していた人。ラッキーです。逆に、えっ、この人が退去！と今年は驚くことも多いです。

  2010.05.22

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• ４月の入退去実績

  毎月恒例年初にたてた目標に対して４月のレビュー３月のレビュー今月から横浜新築物件の12室が加わりました。４月の実績は1棟目札幌　８/８　満室2棟目札幌　８/８　満室　（５月から１室空室）3棟目札幌　９/１０　　4棟目札幌　１７/１９　5棟目横浜　１２/１２　満室合計　５４/５７　稼動率94.7％（札幌だけでは４２/４５　稼働率93.3％）今年に入ってからの総合稼動率は９７．４％（187/192）札幌だけでは９７．２％（175/180）新たな退去予告はありませんでした。退去目標８に対しては目標達成は微妙なところで現在５。今年に入って入居１退去５年初は完全満室だったので、負け越しは当り前ですが、もうちょっと頑張らないといけません。

  2010.04.28

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• 入居のラストチャンス？

  入退去の前半の山場も終わりと言うかこの土日がおそらくラストチャンス。来週、今月の収支報告にも書きますが、現在の空室３。来月からさらに１室追加。来月からの空室１と３棟目の空室１はこれから２～３ヶ月で埋まるのでは？と思っていますが問題は４棟目の２室。この土日に動きが無ければおそらく長期戦になる気がします。４月からのテーマポジティブにいこう！そして謙虚に期待はしますが、あまり前のめりにならないように吉報を待ちたいと思います。

  2010.04.24

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• 収支報告書

  ４月の１～３棟目までの札幌３棟の収支報告書が届きました。一番、気になったのは３棟目にプチ滞納が多いこと。３人がプチ滞納。そのうち一人は２ヶ月滞納でプチ滞納ではなくなっています。今までこんなことはなかったのでちょっと心配。これまで、もっと心配なことを経験してきたので全然、へっちゃらですが・・・分かってたとはいえ、１棟目の収支も残念。ここはローンも終っているのに、広告費リフォーム代などで１０万を切るキャッシュフロー。４月は何かとお金がかかります。固定資産税や、税金の支払いなど。我慢の月です。

  2010.04.17

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• 3月の入退去実績

  毎月恒例年初にたてた目標に対して３月のレビュー２月のレビュー今月から稼働率にしました。ですから入居していてもフリーレントの場合は空室扱い。逆に退去していても入金のあった場合は空きナシ扱いです。 ３月の実績は1棟目　７/８　満室（３月初旬入居で１ヶ月フリーレント）2棟目　８/８　満室3棟目　９/１０　　4棟目　１９/１９　満室（４月から２室空室）合計　４３/４５　稼動率95.5％今年に入ってからの総合稼動率は９８．５％（133/135）退去予告は４棟目元暴力団の影響で２部屋追加で今年になってから４。去年は年間で退去は２でしたから既に昨年実績を上回ってしまいました。目標が８ですからもう４部屋の退去しか許されません。そしてもうひとつの目標。優良物件を手に入れるは本日決済。来月から１棟１２室が加わります。初の首都圏デビューです。今月は元暴力団入居者に振り回されました。稼働率はそんなに悪い数字ではありませんが不動産投資で大失敗したような気分です。

  2010.03.31

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• 退去理由

  今年、はじめて退去される方に退去される直前に退去理由を聞きました。自宅に帰るというのが理由だそうです。仕方ありませんね。気になった点は・冬場が寒い・部屋の中の凍結が凄いどちらも木造だから仕方がないのでしょうか？私は札幌に住んだことがないので分かりません。入居した時の理由は・ロフトのある部屋に住んでみたかった。・仕事場所に近かった貴重なご意見、ありがとうございました。生の声として自分の物件の強み・弱みを把握することは重要だと思います。

  2010.03.03

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• 2月の入退去実績

  ランキング←不動産投資の情報毎月恒例年初にたてた目標に対して２月のレビュー１月のレビュー ２月の実績は1棟目　８/８　満室（2末退去１、4月入居決定）2棟目　８/８　満室3棟目　１０/１０　満室　4棟目　１９/１９　満室合計　４５/４５　入居率100％今年に入ってからの総合入居率は１００％（90/90）これで３ヶ月連続で完全満室の状態です。過去最高のキャッシュフローを更新しました。退去予告はナシ。ですから今年の退去は１のまま。来月は覚悟しなければいけませんがどの程度でおさまるかが問題。そしてもうひとつの目標。優良物件を手に入れるは目処がたちました。今日でブログランキングから次回完全満室になるまで撤退です。二度とないかも・・・応援して下さった方々本当にありがとうございました！ランキング←応援クリックお願いします。

  2010.02.28

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• 過去最高のキャッシュフロー

  ランキング←不動産投資の情報１～３棟目の収支報告書が届きました。過去最高のキャッシュフローとなりました。先月は同じ完全満室でもプチ滞納が多かったので今月にその分が上乗せされました。しかし！今月いっぱいで完全満室は終わり。もう１棟追加購入しない限りはこの記録は破れません。新築に向けて頑張るかー。 ランキング←応援クリックお願いします。

  2010.02.19

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• 1月の入退去実績

  ランキング←不動産投資の情報今年もやります。今年になってはじめての毎月恒例年初にたてた目標に対して１月のレビュー１２月のレビュー目標だけたててもレビューして改善していかないと目標達成が絵に描いた餅という信念でやっています。１月の実績は1棟目　８/８　満室2棟目　８/８　満室3棟目　１０/１０　満室　4棟目　１９/１９　満室合計　４５/４５　入居率100％これで２ヶ月連続で完全満室の状態です。さらに余分な出費もない最高の状態。助かります。続いて退去の方は？退去予告は今月もナシ。これで１０ヶ月間退去がありません。これが完全満室の１番の要因ですし経営的にも最高です。退去予告は１ヶ月前が原則ですから３ヶ月連続完全満室は確定です。さすがに来月中には１１ヶ月ぶりの退去予告は覚悟しなければいけません。ランキング←応援クリックお願いします。

  2010.01.30

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• 今年の振り返り

  いよいよ今年も残り５日。最近はアパート経営は順調。ただちょっと前のブログにもリンクしましたが、過去にはこんな苦しい時期もありました。苦難の時代苦労した時もそのまま書いています。去年の今頃のブログところで今年の振り返り（不動産投資部門）→　今年の目標・入居率の目標９０％に対して実績９１．６％・退去８以下の目標に対して実績２右肩上がりの入居率で完全満室で年越し。非の打ちどころがないくらい順調でした。（本業のサラリーマン業部門）何度か書きましたが最悪の年。人事で実質降格、年収１００万以上下がり最近は精神的にも追い詰められています。不動産業にも身が入りません。（株などの投資部門）短期ではやっていませんが、配当金の額が今年も増えたという点では合格点でしょうか。（家族）順調本業はまだサラリーマンなので今の立場ではサラリーマン業が一番大事なのは言うまでもありません。いずれは主役交代といきたい不動産投資が順調なのは救いでした。あと最低５年、できれば８年は今の本業をやっていたいのですが、最近の精神的なダメージに自信がなくなってきています。こんな状態の時はアパート経営どころではありません。そんな時に満室で不幸中の幸いです。ちなみに去年の今年の振り返り一昨年の振り返り

  2009.12.27

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• １２月の入退去実績

  いつもの月より早いですが今年はもう確定でしょう！ということで毎月恒例年初にたてた目標に対して１２月のレビュー１１月のレビュー１２月の実績は1棟目　８/８　満室2棟目　８/８　満室3棟目　１０/１０　満室　4棟目　１９/１９　満室合計　４５/４５　入居率100％ 今年に入ってからの総合入居率は９１．９％（496.5/540）フリーレント分２ヶ月分を計算にいれても総合入居率91.6％見事目標達成！パチパチパチ(^^;)今年半ばにはあきらめかけていただけに余計うれしい！過去のブログさらにその時から１年前はこんなに苦労していました。過去のブログそれよりも素晴らしい結果を残したのが退去実績。何と年間の退去者は２人のみ。退去予告は今月もナシ。目標の８に対して２！このくらいにとどめて今年の振り返りを２７日にして締めたいと思います。

  2009.12.23

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• １１月の入退去実績

  毎月恒例年初にたてた目標に対して１１月のレビュー１０月のレビュー１１月の実績は1棟目　８/８　満室2棟目　８/８　満室3棟目　１０/１０　満室　4棟目　１８/１９　（１２月から満室）合計　４４/４５　入居率97.8％今年に入ってからの総合入居率は９１．２％（451.5/495）フリーレント分２ヶ月分を計算にいれても総合入居率90.8％１２月からは完全満室。退去予告は１ヶ月前ですから目標達成は確実となりました。最終着地は９１.６％までいきそう。パチパチパチ(^^;)退去の方は出来すぎの状態が継続。まだ２室のまま。このまま２室で終るとデータ上は平均で１人あたり２０年住む事になります。こちらは奇跡です。入居率がもっと高い人は山ほどいると思いますがシングルでこの退去率はなかなかないのでは？それだけは凄いと思います。

  2009.11.30

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• 入居理由の確認

  最後の１室を埋めてくれた営業マンに理由を確認。・部屋が綺麗だった。・灯油ストーブだった。・入居者が希望している場所に近かった。・足腰が弱いので１Fを希望されていた。あまりに普通の答えでした。この理由が決め手だろうと確信していた理由があったのですが、聞くのを忘れてしまいました。絶対にそうだと思っています。ブログでは公開しませんが・・・と言うか過去のブログにヒントは書いてあります。私の物件も含めて３つくらいの部屋をご覧になったそうです。「２年前にも埋めましたよ！」と営業マンは言っていました。あとで調べたら別の店舗の時に確かに決めてくれていました。「良く憶えていますねー。」と言ったところ「営業マンは自分の決めた物件は憶えているものですよ。」と言っていました。良い意味で営業マンの記憶に残っていないと絶対に決まらない物件＝紹介されない物件になっていくんでしょうね。ところでお約束の物件公開は１２月２日（水）からはじめる予定です。

  2009.11.29

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• 完全満室！！！

  ついに完全満室！！！２年ちょっと前に４棟目を購入後はじめての快挙です。４５/４５の１００％やったー！！！リーチになってから１ヶ月半過去のブログいつもは入居が決まった時は電話で連絡がくるのですが、今回はFAX。帰宅が遅かったため詳細は聞いていません。入居は１２月１１日なので厳密には退去がない前提での満室です。後は退去がない事を祈るだけ。でもなぜいい話なのに電話してくれなかったのか？今日、詳しく聞いてみようと思います。

  2009.11.13

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• １０月の入退去実績

  毎月恒例年初にたてた目標に対して１０月のレビュー９月のレビュー１０月の実績は1棟目　８/８　満室2棟目　８/８　満室3棟目　１０/１０　満室　4棟目　１８/１９　合計　４４/４５　入居率97.8％2年前に４５室となってからは最高の入居率となった前月をさらに上回り過去最高を更新。今年に入ってからの総合入居率は９０．６％（407.5/450）目標に達成！パチパチパチと言う訳にはいきません。まだ２ヶ月残っている点。それと９月から夜逃げ？事件？の部屋とフリーレント分２ヶ月分を計算にいれると総合入居率89.7％若干のショートです。まだまだ安心できません。退去の方は出来すぎの状態が継続。まだ２室のまま。退去予告もナシこちらはWonderful！！！です。

  2009.10.31

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• インフルエンザ警報

  先日のブログで書いたとおり１１月からは入居者獲得はこれから厳しさを増していきます。そこに札幌ではインフルエンザ警報！さらに厳しさが増すのでは？しかし悪い事ばかりではありません。入居が少ないという事は退去も少ない。たまたま今は４４/４５と高い入居率なので今年いっぱいはこの入居率が保てる可能性が高くなります。アパート経営を安定させるためには空室を埋めるより、退去を抑える方が有効です。低い入居率だと気が重いですが今年は気が楽です。

  2009.10.21

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• 完全満室に黄色信号

  完全満室まで残り１室となってから２０日あまり。完全満室に黄色信号！札幌の場合は１１月、１２月は首都圏や北海道以外の地域に比べ部屋探しをする人が激減します。つまりそれだけ空室を埋めるのが難しくなってきます。実際に私の過去４年間の実績でも結婚などの特別な事情を除くとこの時期入退去は２室（入居１退去１）しかありません。完全満室にするとすれば残り２週間。かなり厳しいです。元々そんなに甘くないと考えていたのであせりは全くないのですが・・・いやいやちょっとあせった方がいいのか？世の中、甘くはありません。

  2009.10.19

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• それでも札幌は大激戦！

  ランキング←不動産投資の情報今年は順調に進んでいる札幌でのアパート経営。しかし札幌の市場は厳しいという見方に全く変更ありません。私の場合、今年の退去が２室だけという通常では考えられない神風が吹いているからこそ順調になっているだけです。私がたびたび奇跡という言葉をブログ上で使っているのはそのためです。ブログの書き込みでは札幌から早く撤退せよ！という誹謗中傷？も過去にありました。さすがに頭にきたので反撃してからその方の書き込みはなくなりました。ほんの少しだけ有名な方です。ところで・・・地元の大家さんはともかく遠隔地からの札幌への投資は甘く考えると大変な事になるでしょう。私は首都圏から札幌に投資していて大成功している人の話を聞いた事がありません。ソコソコやっているという人は大勢いますが・・・ただし札幌が最悪かと言うとそうでもなさそう。聞いた話なので事実と異なるかも知れませんが、福岡はさらに激戦？のようです。利回りが高いというだけで札幌に投資すると痛い目にあう可能性もありますのでご注意を！参考までに過去のブログ ランキング←応援クリックお願いします。

  2009.10.12

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• 遠隔地物件の情報を取るために

  ランキング←不動産投資の情報遠隔地に物件を持って１番困るのが自分の物件がどうなっているのか？何か問題は起きていないか？自分で確認できません。通常の大家さんですと管理会社に頼ることになります。ペンディアムのサービスを導入という手もありますが、私の物件のように安い家賃の物件に導入するにはコストに対するメリットがありません。私の場合は清掃業者を頼りにしています。管理会社以外に最低２つの情報ルートを持つ事で管理会社が大家に報告しづらい事も教えてくれます。例えば私の場合は前科者の状況。管理会社は負い目があるのでその件については報告してきません。清掃業者さんに直接、電話で状況を教えてもらっています。情報ルートを２つ以上持つというのは有効だと思います。それでも成功している地元大家さんがごく普通にやっている事、空室に手間をかけたりなど、できない事が多く、やっぱりその辺りは大きなハンデです。 ランキング←応援クリックお願いします。

  2009.10.11

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• 完全満室への施策

  ランキング←不動産投資の情報奇跡の満室までもう１歩。経費も少なく税金も多くなりそう。ただし無理やり経費を使っては本末転倒です。そこである程度の資金は残り１室を埋めるために投入します。そして昨年もやった長期入居キャンペーンを超優良入居者から優良入居者まで対象を広げます。首都圏の人が買っている札幌物件はほとんどRCの素敵な物件。対象的に私のは駅からも遠い上に木造で外観も大して綺麗ではありません。他人に見せるのも恥ずかしい！でも万が一、完全満室になれば全て公開したいと思います。少し話がとんでしまいましたが完全満室への施策一番大事なのは想いではないでしょうか。想いがあれば、必ず想いを実現するために行動する、できる。そう思って行動します。ランキング←応援クリックお願いします。

  2009.10.03

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• ９月の入退去実績

  ランキング←不動産投資の情報毎月恒例年初にたてた目標に対して９月のレビュー８月のレビュー９月の実績は1棟目　８/８　満室2棟目　８/８　満室3棟目　９/１０ （１０月から満室）　4棟目　１８/１９　合計　４３/４５　入居率95.6％2年前に４５室となってからは最高の入居率となりました。 今年に入ってからの総合入居率は８９.８％（363.5/405） 現時点ではほぼ目標に達成！１０月から３棟目も満室。残り3ヶ月で退去がなければ確実に達成。1ヶ月前予告ですから実質残り2ヶ月。途中、諦めかけていましたが何とかなりそうになってきました。また実際の退去は今のところ今年はまだ２室のまま。退去予告もナシこちらは想定外？の実績です。ランキング←応援クリックお願いします。

  2009.09.30

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• 完全満室目指して最終決戦

  ランキング←不動産投資の情報夢の完全満室達成のためには今がラストチャンス。特にシルバーウィーク前の今が最大のチャンスだと思います。管理会社もやる気満々。特に厳冬の札幌では１１月、１２月は極端に動きが少なくなるようなので埋めるためには最長で１ヶ月ちょっとしかありません。大体、いい知らせは月曜日か火曜日が多いので今日、明日で連絡がこないかなーと祈るばかりです。ランキング←応援クリックお願いします。

  2009.09.14

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• 8月の入退去実績

  ランキング←不動産投資の情報源毎月恒例年初にたてた目標に対して８月のレビュー７月のレビュー８月の実績は1棟目　８/８　満室2棟目　８/８　満室3棟目　８/１０　（９月から９/１０）4棟目　１７/１９　（９月から１８/１９）合計　４１/４５　入居率91.1％入居率は先月と変わりませんが９月からの入居が２室決定。非常に良い月となりました。 今年に入ってからの総合入居率は８９％（320.5/360） 残り４ヶ月で目標達成までどのくらいの入居率が必要か逆算すると９月までは８９．８％でほぼ確定。すると残り３ヶ月で４０．８/４５で達成可能。目標達成は厳しくなってきたと思った時期もありましたが、手の届くところまできました。年初の入居率８６．７％からスタートで右肩上がりですから上出来です。今年の退去は今のところ２室退去予告もナシこちらは相変わらず順調です。何とか両方の目標が達成できそうなのは退去が非常に少ないのが大きな要因です。 ランキング←応援クリックお願いします。

  2009.08.31

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• 7月の入退去実績

  毎月恒例年初にたてた目標に対して７月のレビュー６月のレビュー７月の実績は1棟目　８/８　満室2棟目　８/８　満室3棟目　８/１０4棟目　１７/１９合計　４１/４５　入居率91.1％入居率がようやく９０％を超えました。 今年に入ってからの総合入居率は８８．７％（279.5/315） 目標達成に少し近づきました。今年の退去は今のところ２室退去予告もナシこちらは相変わらず順調です。何とか目標達成したい！そのためには、次が入居か退去か？それが大きな要素となりそうです。

  2009.07.31

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• 6月の入退去実績

  毎月恒例年初にたてた目標に対して６月のレビュー５月のレビュー６月の実績は1棟目　８/８　満室2棟目　８/８　満室3棟目　７/１０（７月から入居で８/１０））4棟目　１７/１９合計　４０/４５　入居率88.9％入居率は先月と変わりません。しかし７月から３棟目が８/１０に改善７月から少し入居率が改善。今年に入ってからの総合入居率は８８．３％（238.5/270）目標達成するには７月中に最低１室は埋めないと厳しくなってきました。今年の退去は今のところ２室退去予告もナシこちらは相変わらず順調です。空室を埋めるより、退去が出ない方がアパート経営ではメリットが大きいので救われています。

  2009.07.01

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• 貯水槽施設の調査・点検

  札幌市水道局から貯水槽施設の調査・点検の協力のお願いが郵送されてきました。貯水槽施設を無料で点検し、改善が必要な場合は助言を行うという内容無料ほど怖いものはないと考えているのですが、改善があった場合も自分で業者を指定しても良いという事でしたので了解しました。いわゆる公共サービスです。入居者の安全からすると有難いサービスです。

  2009.06.26

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• ゴミの有料化

  ７月から札幌ではゴミの有料化がはじまります。前から知っていましたが、大家には関係ないと思っていました。しかし・・・若干、影響があるようです。ゴミの不正排出が予想されそれを放置すると入居者が決まらない、あるいは退去者がでるといった事態になるので、不正排出のゴミの処理は管理会社が実施するが、有料ごみ袋の負担はオーナーに負担してもらうというもの。小さい金額なので、あまり影響はありません。金額は小さいですが、確定申告の時に項目が増えるのが面倒です。

  2009.06.19

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• ６月の収支報告書

  １棟目、２棟目、３棟目の管理会社から６月の収支報告書が届きました。特に動きはありません。退去予告もなければ、出費もなし。こういうのは非常に助かります。まだ空室が全部で５室ありますが、かなりの期間動きがありません。空室が１室づつでも埋まっていけば安定します。３棟目の３室の空室と４棟目の 問題入居者の件この２つが今の懸念材料です。

  2009.06.18

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• 5月の入退去実績

  毎月恒例年初にたてた目標に対して５月のレビュー４月のレビュー５月の実績は1棟目　８/８　満室2棟目　８/８　満室3棟目　７/１０4棟目　１７/１９合計　４０/４５　入居率88.9％今月も新たな入退去の動きはありませんでした。 今年に入ってからの総合入居率は８８．２％（198.5/225） 目標達成に黄色信号。目標達成するには残り７ヶ月で９１．２６％の入居率が必要不可能な数字ではありませんが簡単でもありません。非常に微妙な数字です。あと２室を早目に埋めなければいけない数字今年の退去は今のところ２室退去予告もナシこちらは順調過ぎるくらい順調です。

  2009.05.31

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• 入退去の動き

  入退去の動きが止まりました。これで2ヶ月くらい入退去ナシ1年前は今よりも空室も多かったためか5月以降バタバタと空室が埋まったのですが・・・そのため１～３月までに決まらなくても全く心配していませんでした。しかし今年は・・・これから少しは改善すると期待しています。できる事はやったつもりなので後は朗報を待つしかありません。

  2009.05.30

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• 

  4月の入退去実績

  毎月恒例年初にたてた目標に対して４月のレビュー３月のレビュー４月の実績は1棟目　７/８　満室（１ヶ月フリーレントは実績に加えず）2棟目　８/８　満室3棟目　７/１０4棟目　１８/１９（４月下旬に１人退去）合計　４０/４５　入居率88.9％今月は新たな入退去の動きはありませんでした。今年に入ってからの総合入居率は８８．１％（158.5/180） もうちょっとですが、時間が経つにつれリカバリーが難しくなります。退去は今のところ２室２月、３月、４月の最大のヤマ場も過ぎこちらは非常に順調です。３棟目をテコ入れしたのでそちらに期待目標達成を諦めません。 堅い話の後はこの１枚ローマ　トレビの泉

  2009.05.01

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• ２棟目の３年間トータル収支

  2棟目を購入してちょうど３年経過３年目の全ての経費を差し引いた実質利回りを算出しました。６．３７％悪い！２棟目は４棟の中では一番駅近でエリアも札幌の中ではいいと言われる地域しかも昨年６月からは満室要因は・・・３月に２室の退去があり、リフォーム代広告費がかさんだ事そして入居者の入れ替わりによる家賃の低下これに尽きます。長期入居対策がいかに重要かがこの事実からだけでも分かります。購入当初は満室で表面利回り１４％程度が今や１２．７％過去３年間の実質利回りは１年目は１１．７６％２年目は７．８４％３年目は最初に書いた通りで３年間で２５．９７％回収今、一番苦戦している３棟目の２年間とほとんど変わりません。ちなみに他３棟の実質利回りは１棟目実質利回り３棟目実質利回り４棟目実質利回り１棟目、３棟目と比べると立地もはるかに良く、今も満室でもこの状況不動産投資はやってみないと分かりません。ただ今現在は満室ですし、退去の予告もないので、これから先の１年間に期待です。

  2009.03.31

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• 3月の入退去実績

  毎月恒例の年初にたてた目標に対して３月はどうだったのかレビューしました。２月のレビュー３月の実績は1棟目　７．５/８　（３月中旬に１人退去）2棟目　８/８　満室3棟目　７/１０4棟目　１８/１９（４月下旬に１人退去予告）合計　４０．５/４５　入居率90％3月から４棟目で２室入居があったので入居率は改善して初めて目標に届きました。今年に入ってからの総合入居率は８７．８％４月末に１室の退去予告を考えると入居率の目標達成に黄色信号逆に退去は４月の退去予告を入れても今のところ２室こちらは順調です。年初の目標に対してはもう一歩といったところでしょうか。

  2009.03.29

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• 札幌は日本一

  札幌は日本一。管理会社の営業マンが札幌は日本一の激戦地域ではないかと言っていました。過去に聞いている話、今回の札幌で聞いた話、実際の経験などを総合的に考えて私もそう思います。そしてもう一つ札幌が日本一だと思う事があります。それは不動産投資家の皆さんがの暖かさ。本当に親身になってくれます。今回の札幌訪問で改めてそう感じました。激戦、厳冬の札幌で得られた経験は自分にとって貴重です。関東に住んでいて札幌に投資している方も多く苦労されている方もいると思います。4月か5月にはブログで情報交換の場を設定し、同じ境遇の方を集いたいと思います。今回の訪問も踏まえ、自分の知っている事経験、などは全て伝えるつもりです。私もサラリーマンでそんなに自由な時間が多い訳ではないので、あまり多くの方とお付き合いができる訳ではありません。その機会を最後にそれからは定期的に同じメンバーで飲みながら情報交換していきたいと思っています。

  2009.03.27

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• 退去予告ナシ

  先日水漏れ事故で管理会社から電話があった際ついでに2棟目で退去予告があるか聞いてみました。結果はないとの事。よかったー。ここは例の入居期間確約キャンペーンで返事がなかった方が二人いたため最悪二人とも退去を覚悟していました。この2人が退去しなければ、しばらくは満室の可能性が高くなります。100%安心はできませんが少しホッとしました。

  2009.03.17

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• 入退去、動きなし

  自分の物件では、ここのところ入退去の動きがありません。今年に入って1人が3月中旬退去予告、2月入居1人（フリーレント１のため実質3月）のまま状態が長く続いています。退去が少ないのは空室が埋まる以上に良い事ですが中々、決まらないのもやはり嬉しくありません。昨年もそうでしたが、3棟目・4棟目の管理会社はこの繁忙期にはあまり決めてくれません。逆に繁忙期以外はすばらしい決定率でした。一体、何が原因なのか？単なる偶然か？ただ1月から1室しか決まらないのは単なる偶然では済まされません。管理会社に状況を確認しようと思います。もちろん、優しく聞いてみます。

  2009.03.11

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• 2月の入退去実績

  ランキング←不動産投資の情報源先月に引き続き、年初にたてた目標に対して２月はどうだったのかレビューしました。１月のレビュー２月の実績は1棟目　８/８　満室（３月中旬に１人退去予告）2棟目　８/８　満室3棟目　７/１０4棟目　１６/１９　3月から2室入居決定　　　　　　　　　（3月には１８/１９決定）合計　３９/４５　入居率86.7％１月から全く変化ありません。ただ今のところ３月に４棟目で２人入居し１棟目で１人退去のため、このままだと少しだけ入居率が改善します。もうひとつの目標の退去については１人の退去予告がありました。目標は８以下ですから順調ですがこれからが本番ですから、安心できません。年初の目標に対してはもう一歩といったところでしょうか。ランキング←応援クリックお願いします。

  2009.02.28

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• キャッシュの威力

  ランキング←不動産投資の情報源入居者に贈って一番、喜ばれる物はやっぱりキャッシュ！というのがはっきりしました。同じキャッシュを渡すのも振込よりは直接、キャッシュをもらった方が感激が大きいのでは？ということで、今回は原始的ですが現金書留で送ります。キャッシュを渡すのは少し下品な気もしますが、入居者の希望なので仕方ありません。キャッシュの威力絶大ですね。ランキング←応援クリックお願いします。

  2009.02.24

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• キャッシュを経費にする方法？

  ランキング←不動産投資の情報源入居者へのプレゼントにしろ、営業マンの謝礼にしろ、やはりキャッシュが喜ばれます。今回、入居期間確定キャンペーンのキャッシュは経費にします。やり方は・・・まずは金券ショップで一番高く買い取ってくれる商品券を購入して領収書をもらいます。その後、その商品券を今度は現金に換金します。金額にして3％くらいのロスがありますが経費にできるメリットの方がかなり大きいです。キャンペーンも当初、商品券と思いましたがより効果のある現金にしたのは、この手を使えば経費にできると考えたからです。案の定、入居者からはキャッシュバックが一番人気です。 ランキング←応援クリックお願いします。

  2009.02.22

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• アパート探し2割減

  ランキング←不動産投資の情報源私の所有するアパートでは今年に入って入退去で１勝１負昨年の今頃よりは入居率はマシなので悪くはないスタートです。１月末の時点で管理会社に聞いたところ住み替える人は例年の２割減と言っていました。空室も埋めたいし、退去もしてほしくない立場からすると喜ぶべきか悲しむべきか迷うところです。住み替えが本格化するのは２月からでしょうから状況は変わっているかもしれません。外的要因を気にせず、頑張るしかありません。年初の目標はクリアしたい！と思う毎日です。ランキング←応援クリックお願いします。

  2009.02.15

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• 2月の収支報告書

  ランキング←不動産投資の情報源１棟目、２棟目の収支報告書が届きました。３棟目、４棟目は銀行口座に直接家賃が振込まれるので、リアルタイムで収入が分かりますが、１、２棟目は収支報告書が届くまで分かりません。もちろん１棟目、２棟目も修繕費等が必要な時は連絡がきます。予定通り１棟目は満室（３月中旬に１室退去）で特別な支出もないため、綺麗な収支報告書２棟目は床下換気口修理で約５万、１室の給水管修理で８万５千円（入居者過失で１万円づつ入居者から毎月回収）という訳で満室ですが、キャッシュフローはゼロ退去予定は１月下旬に聞いた１棟目の一人だけで今月もホッとしました。これからの１ヶ月は１年を通して１番出入りの多い時期ですから、期待と心配が入り混じった心境です。 ランキング←応援クリックお願いします。

  2009.02.15

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