サラリーマン大家 実況生中継
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管理会社からの巡回報告の写真で2週間ほど前に草むしりしたばかりなのにまた草が生えてきていたので草むしりに行って来ました。↓除草剤もまいたのに、あっという間に生えてきます。ほんの少ししかはえていませんし広くもないので20分くらいで作業は完了。ちゃんと除草剤もまいてきました。それにしても物凄い暑さ。暑~~~い!一体いつまで続くんでしょう?今回は妻と二人で行きましたが妻は購入前に一度、物件を見ただけで今回が二回目。ちょっとは働いてもらわないとね。(^^)
2010.09.05
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8万~10万円と言われた除草に子供と2人で行ってきました。所要時間30分。楽勝でした。やっぱりボッタクリだった。( ̄∇ ̄;)before↓after↓かかった費用は除草剤1,280円と子供へのアルバイト代2,000円。合計3,280円で約10万浮いた!と喜んで帰る途中、右折禁止で右折してしまい警察に捕まり罰金7千円(涙)ナビ通りに行ったのに・・・まー9万儲かったと思えばいいか(^_^)5棟目からはランドマークも見えて景色もまずまずです。↓
2010.08.15
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先ほど福島から横浜に帰ってきました。ところで帰省前の土曜日ですからちょうど1週間前。久々に新築5棟目横浜物件に。管理会社から添付されてくるメールで雑草が多くなっているようだったので草むしりのため。こんな感じ↓自分で除草しようと思いましたがちょっと狭いので管理会社にその場で電話。除草してもらったらいくらか聞いてみました。そして数日後にきたのがこのメール。「御報告遅れました。 当社○○と相談を行いまして、結論から申し上げますと 費用負担としましては「約8万円~10万円位」が外注費用として発生します。」は???多分、自分でやれば1時間で済む話。札幌の除草代2万でもビックリなくらい高いと思ったのにそれを遥かに超える額。弁護士より高い時給じゃないかよ!!!と思いましたが、そこは大人の対応。自分でやるか、知り合いに安い業者を紹介してもらいますと返答しておきました。日本全国どこでも、任せっぱなしだとボッタクリにあうようです。それにしても「約8万円~10万円位」?誰が聞いてもビックリするはず?あまりにもヒドイ。。。何ですぐにばれる、ボッタクリをしようとするのか???ガッカリ良心的な会社だと思ってたのに。。。ということで、これから除草に行ってきます。
2010.08.14
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ランキング←不動産投資の情報東京電力から横浜新築アパート横の電柱等の設置についての承諾の郵便物が届きました。実は3日くらい前、自宅に毎月1,500円の使用料を支払うので書類を送るから捺印して返信してほしい、と東京電力から電話があったと妻から聞いていました。ラッキー!ちょっとした金額の積み上げで利回りはアップするので喜んでいました。ところが・・・届いた書類に記入されていた金額は・・・年間1,500円ガッカリ。確かに敷地内ではなく前の道に電柱が建っているだけなので何で?と思っていました。↓ こんな感じで全く迷惑ではありません。という訳で残念ながら利回りアップにはなりませんでした。確かに1本の電柱くらいでそんなに払っていたら大赤字でしょうね( ̄∇ ̄;) ランキング←応援クリックお願いします。
2010.06.27
自宅に税務課から郵便が届きました。不動産取得税?にしては早すぎる。おたずね書?だったら税務署からくるはず。中身は・・・固定資産税に係る家屋調査について(お願い)でした。新築で23年度から固定資産税がかかるので現地調査したいとの申し入れ。入居者が既にいる場合や遠隔地の場合は現地調査の省略も可能なようです。ここは満室なので現地調査省略です。
2010.06.04
先日、横浜新築物件の収支報告書が届きました。入金も早いし、報告書も早い。札幌物件の収支報告書が翌月15日前後と比べるとその差は歴然。この管理会社、報・連・相がしっかりしているのは、以前のブログで書いた通り。残るは1番重要な営業力。ここは未知。当分先にしか検証できませんが退去が当分ないことを望みます。最低2年は退去はナシで頑張ってほしいと期待しています。
2010.06.02
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横浜の新築物件を購入してから家賃による属性の違いを痛感。それまでの札幌の4棟は全て家賃が2万台~3万台前半。本格滞納する人はほとんどいませんが、8人に1人くらいプチ滞納癖があり、翌月の10日まで待っても全員の入金があったことがありません。ところが横浜新築物件では26日までにはきっちり入金されてきます。今月は24日には12人全員完了。年収の差?地域の差?新築のため?いろいろ考えましたが、やはりそれだけの家賃が払えるという属性の差がモロに出ているようです。まだ購入して間もない新築物件ですが中古に比べると、今のところ格段に手がかかりません。やっぱり楽です。
2010.05.26
5棟目横浜新築物件の決済が完了しました。5棟目ですが2年半ぶり。この忙しいところ強引に午後から会社を休んで行きました。2棟目札幌物件の決済も3/31でしたし4棟目札幌物件は9/30でした。今、考えるとよくその忙しい時に札幌で決済できたなと思います。今回は地元なので万が一の時に備えて妻に委任できる準備もしていたので心配無用でしたが・・・銀行の方にまた貸して下さいと冗談で聞きましたが、これ以上は札幌の古い物件を処分しないと難しい可能性があるようです。築古でしかも札幌というのは金融機関にとってはマイナス材料みたいです。ところで決済時には売主の社長も挨拶にきてくれました。あの辺りの新築で一番早く満室となり家賃設定を安くし過ぎたと言ってました・逆に言うと安く売りすぎたという事です。低家賃で首都圏で10%を超える利回りですから自分でもいい買い物だったと思います。何しろヤフーの家賃別検索でトップページにでてくるくらいですから入居者が入れ替わっても当分は今の家賃でいけるでしょう。この会社の物件はあとひとつ残っていますが、有力外資系ソフト会社のMS社勤務の方の申込みがあり売止めにしたら2つの金融機関で審査に落ちたため売れ残っているようです。この方31歳独身で年収も悪くないのですが自宅マンション購入で5千万の借金がありそれが審査に通らない理由だそうです。順番が違うと買えるものも買えなくなる典型例のようです。
2010.04.01
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妻と子供を連れて5棟目新築横浜物件の見学。横浜新築物件を購入する際に2棟を比較して購入しました。最初に購入しなかった物件の見学。次に購入した物件の見学。5棟目新築物件の妻の評価は上々。もう1棟と比較して全ての面で5棟目新築物件が上とういう評価。4棟目札幌物件が不安定要素がある中で今回の取得は大きいです。札幌の4棟で4棟目物件の全家賃に占める割合は約45%(満室時)つまり4棟目がこけるとダメージが大きい訳です。しかし今回の購入で札幌4棟目物件の全家賃に占める割合は約30%に低下。決して少なくはありませんが随分下がります。規模を追求する事は考えていませんができれば、今年中にもう1棟取得して4棟目の比率を下げたいと思います。仮に次に購入したら当分購入は控えるつもり。その後は少しづつ札幌物件との入れ替えをしていきます。札幌物件でも2棟目と問題の4棟目は今のところ当分ホールド予定。今年は購入するにはいい時期だと考えています。
2010.03.24
1 築3年木造、駅徒歩7分、広さは同じくらい、家賃は4千円高2 新築木造、駅徒歩4分、広さは2~3m2広い、家賃は1万円高3 築2年木造、駅徒歩6分、やや広め、家賃8千円高4 築4年鉄骨、駅徒歩9分、若干広い、家賃1.2万円高ちょうどこの順に回りました。広さや家賃は自分の物件との比較です。1の印象は・外観は今一。しかし新築と言ってもいいくらい綺麗・部屋は私の物件とほとんど同じ・ロフトが広い・違いはコンロが私のはIHだがここはガス・徒歩2分くらいに大きいスーパーがあって便利2の印象は・もうすぐ完成間直だが工事中・外観はまーまー。・やや高台にあり1Fでも2Fのような感じ・部屋は私の物件よりちょっと広いがほとんど同じ・ロフトが狭い・冷蔵庫がついていない・ほとんどの部屋が契約に至っていない3の印象は・外観は今一。旗竿地がマイナス。・部屋はやや広い・ロフトは広いが低い・夜12時までやっているスーパー近く便利4の印象は・外観はいい。・部屋はやや広い・天井低い・今時めずらしくTV付インターホンではない4の物件がこの会社の保証をしているらしく決め物件のようです。2は新築でも家賃設定を間違えると大変なことになる典型です。この駅の特徴を聞いたところ・住みやすく、住み替えもこの駅のままの人が多い・築20年以上の物件は決まりづらくなっている・物価が安い・商店街もあり便利駅の出口が2つあり、街の印象が全然違います。私の物件側は・商店街があり、物価も安い反対側は・大型店が多い・幹線道路があるどっちがいいというものではなく一長一短だそうです。私が訪問した時は入った時も物件を見て回った後も他のお客さんはいませんでした。20日までが勝負だとの事。一緒に回ってくれた営業さんごめんなさい!
2010.03.10
横浜新築物件調査の最後の仕上げ。物件最寄大手仲介会社に突撃!してきました。田舎から家族を残して単身赴任という想定でお客に成りすまし。初めての経験です。自分の物件に近く誘導するために質問に答えます。Q:家賃はいくらくらいを?A:6万前後で築10年以内、徒歩10分以内Q:何か重視したいことは?A:綺麗な物件で静かな方がいいあとは勤務地だとか、何故この駅に来たのかとか、聞かれました。そしてまず持ってきたのが築20年近いRC。おいおい、最初に築10年以内と言っているのに。いくつか紹介しますが、比較的古めを紹介してきます。要するに私の物件は新築ですが6万前後では築浅の物件はないのです。そこで仕方がないので直球勝負。Q:新築は高いですか?A:RCで8万、木造で7万くらいです。Q:ちょっと高くてもいいので新しい 物件を紹介して下さいという事で4つに絞って案内してもらうことに。1 築3年木造、駅徒歩7分、広さは同じくらい、家賃は4千円高2 新築木造、駅徒歩4分、広さは2~3m2広い、家賃は1万円高3 築2年木造、駅徒歩6分、やや広め、家賃8千円高4 築4年鉄骨、駅徒歩9分、若干広い、家賃1.2万円高ちょっと長くなったので実際に回った状況は次回に
2010.03.08
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横浜新築物件の夜の調査に引き続き、本来は購入前にやっておかなければいけない情報収集、最寄のエイブルに近隣情報を電話で確認しました。札幌ではマイナーなエイブルもこちらではメジャーです。ネットでは購入前に横浜新築物件の駅で築10年以内、徒歩10分以内で検索するとトップページにくるくらい安い家賃だということくらいはリサーチ済み。でやっぱり生の声は重要です。確認できたことは以下の通りです。・敷金・礼金は各々1ヶ月づつが普通・広告料は1ヶ月+2万くらいとっている (ちなみに売主である管理会社は広告料は渡していない)・適正家賃であれば問題なく埋まる地域・値付けは重要電話でお話しましたが、新築とは言わず築7年で徒歩7分くらいの物件を購入予定という前提でお話しました。札幌に比べればまだまだ楽勝という印象です。
2010.03.07
5棟目の横浜新築物件。夜に見たことがなかったのですが昨日は会社から早く帰ることができたので、車で見に行ってきました。高速を使わずに行って約40分で到着。同じ横浜市内でも結構かかります。夜の物件の印象は?非常にいいです!共用部の照明も明るくて想像以上に良かったです。駅からの人通りや明るさも問題ナシ。本来は購入前に確認すべきところでしょうが、二番手で何としても一番手を出し抜く必要があったので省略しました。いい買い物になればいいなと思っています。
2010.03.06
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昨日は横浜の5棟目新築物件契約日でした。朝から気持ちが高鳴ります。購入までの経緯土曜日には1室あった空室にも申込みが入り満室になったと聞いていたので、気分良く契約に行けました。この会社の新築物件はバンバン売れているようです。残りの1棟も今週中になくなるようです。私が最初に目を付けた横浜駅から2駅の物件も、現金で買いたいという人が現れてHP上から消えてしまいました。私の物件も横浜駅から2駅の別の駅ですが、その2つを比べると全ての点で自分の物件の方が良いと判断し、その物件を選びました。契約を終えましたが、まだ気分が高揚しています。
2010.03.01
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