サラリーマン大家　実況生中継

[管理会社] カテゴリの記事

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• 管理会社に物件掲載確認

  管理会社に物件掲載の件を確認写真が載っていないのは新規の管理なので写真を取り直しているためとの事もう一つ気になったのが隣の駐車場の件駐車場空きナシになっていたので（厳密にはその通り）近隣にアリに直してもらう事にしました。ネットで決まるとは思っていませんがB社の全ての店舗に知ってもらうためです。まずは１室でも決まってほしい！

  2009.06.07

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• クレーマー続き

  昨日のクレーマートラブル今日は管理会社から連絡ナシ今回、退去ではなく移動で済んだのは管理会社が頑張ったからでしょう。今回の件は４棟目の話ですが３棟目の管理契約解除の理由のひとつとして、昨年クレーマーの件で２名の退去者がでた際の管理会社の対応をあげました。その時の管理会社の対応とは・・・退去された２名の方が困って管理会社に相談した際、クレーマーを責めることなく退去したければ退去しても構わないと言ったようです。それは退去した方から私自身が確認しました。一方ではクレーマーに対しては優しい対応で、なだめる程度の対応管理会社の判断の域を超えた行為でした。大家の私の考えと１８０度、相反する対応でした。もちろんその時も管理会社に対しては意見を言いましたが、大家は遠くにいるから適当に対応しておいてクレーマーと事になると大変だからなだめておいた方が楽だと考えたのでしょう。退去が続出しても管理会社は困りませんから。３棟目契約解除とという大ナタをふるった事で、適当な対応はできない大家だと認識したようです。

  2009.06.04

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  大手仲介J社の管理部門から郵便物

  大手仲介J社の管理部門から郵便物が届きました。中身はJ社の管理のパンフレットこれは3棟目の管理を解約したため何らかの形で管理会社が情報を流したのでしょう。今も4棟目を管理するその管理会社はJ社との結びつきが強いようです。その証拠に4棟目の入居を決めているのは9割以上J社4棟目管理の営業はたまたまJ社が決めてくれたと言って否定していましたが、それだけではないと思います。その証拠に3棟目のアパートの入口近くにはJ社のポスターではなく看板が貼ってありました。大家に何の了解も取らずにです。J社は管理をお願いしても自社物件を優先しないという話もあるので管理を任せる予定は今のところナシ情報は色んなところから漏れるようです。 堅い話の後はこの１枚フィレンツェ

  2009.05.22

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  敷金返金

  会社から帰宅すると1枚のFAX今は4棟目のみとなった管理会社からです。内容は4月末で退去した方から敷金を全額回収したとうもの。アパート経営をはじめて4年になりますが、2年未満の退去あるいは強制退去など特殊な事情がある場合を除いて敷金の全額回収ははじめて。3棟目解約の再の｢カツ｣が効いたのかこれから頑張りますという意味なのか分かりませんが、私にとってはラッキーでした。あとは4棟目の空室を早く埋めてほしいものです。私もできれば争いごとは避けたいので・・・ 堅い話の後はこの１枚ヴェネチア

  2009.05.20

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  B社管理担当から電話

  今月１６日から正式に3棟目がB社の管理となりました。早速、B社管理担当から電話いくつかの点の確認です。広告料は先方は2ヶ月という認識だったので、改めて3ヶ月だす事も伝えました。最後に最優先で頑張りますという力強い言葉相性なのか実力なのかB社に管理を任せた物件はうまくいっています。もちろん１００点ではありませんが少なくとも空室を埋めるという点では１００点に近い点数をあげてもいいと思っています。果たしてこれからどうなるでしょう。堅い話の後はこの１枚ヴェネチア

  2009.05.18

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  激戦地大手仲介管理担当と会話

  日本有数の激戦地と言われる札幌その中でも激戦区と言われている東区３棟目はそこにあります。４棟の中では一番苦戦している３棟目これは立地によるところが大きいと考えて疑っていませんでした。現？前？の管理会社はその物件のそばで管理している物件も１１室中５室空いていると言っていました。それだけ厳しい地区だから仕方がないと言いたかったのでしょう。ところが・・・大手仲介会社B社の管理担当が言うには物件にもよるが、東区だからといって決して厳しい訳ではないという意見心強い言葉です！再リフォームして見違えるようになりそして６月、７月は大手仲介会社のキャンペーン期間希望がわいてきました。結果はどうでしょう？これからそれが試されます。年初の目標達成には５月、６月が最後の正念場となります。  堅い話の後はこの１枚ホテルマン

  2009.05.15

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  現？元？管理会社へ手紙

  今日からゴールデンウィーク明日から富山に行くので３日から５日までブログを休みます。ところで昨日も書いた管理会社変更で発生する駐車場の問題そのため4棟目の管理を残したと言っても過言ではありません。そのためフォローと4棟目も解約にならないように頑張ってという意味で営業マンに手紙を書きました。内容は・・・・営業は大変頑張ってくれている・しかしリフォーム（管理担当）は最低・今後のリフォームは別の会社に頼む・4棟目の管理は継続するが今後は空室を　どの程度決めてくれるかにより判断簡単に書くとこんなところですが、物凄く時間をかけて書きました。やる気をなくされても困りますから・・・自分でも傑作だと思っています。電話でも伝えられますが手紙の方が効果があると考えました。3日からこの管理会社はお休みのようなのでゴールデンウィーク明けに届くでしょう。堅い話の後はこの１枚ローマ　ヴィットーリオ・エマヌエーレ2世記念堂

  2009.05.02

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  ３棟目優良入居者対策

  3棟目の管理会社変更にあたっての2つの障害１つは駐車場、もう１つは入居者に迷惑がかかる事以前のブログに書いた通りです。以前のブログその中でもどうしても迷惑をかけてはいけない優良入居者が一人います。相場家賃より1万5千円近く高い家賃を払ってくれている方です。そこで日頃のお礼、そして他の入居者からどうしても管理会社を変えてほしいという要望（本当は違うのですが）があったため管理会社を変更する事になったお詫びの手紙に商品券5千円を同封して郵送しました。どうしても退去を止めないといけない優良入居者気持ちが伝わってくれるといいのですが・・・堅い話の後はこの１枚ローマ　スペイン広場

  2009.04.30

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  管理契約

  ３棟目は管理契約を解除したため新しい管理会社と管理契約を結ぶ必要があります。今回は迷わず１棟目、２棟目でお世話になっている大手仲介会社B社に決定。これで４棟中３棟がB社の管理となります。B社についての評価は賛否の分かれるようですが、私とは相性が良いのかうまくやってもらっています。１、２棟目は満室ですし、リフォームも全く問題ありません。強いて問題をあげるとすれば若干管理料が高い事くらいでしょうか。営業力はさすがに抜群です。B社との管理契約のやり取りは３度目さすがに慣れたもので必要書類を早速FAXし５月１６日からの契約開始です。以前は律儀に契約書通り３ヶ月前の書面による事前通告をして３ヶ月経って次の管理会社と契約していましたがそこまでは必要がない事が分かり速攻で契約する事にしました。半月分、管理料がだぶりますが早く入居を決めるためには仕方ありません。少しは入居率も改善する事を期待しています。いやきっと改善するでしょう！ 堅い話の後はこの１枚フィレンツェのBAR　

  2009.04.28

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  話し合い解約合意！　管理会社と

  昨日のブログで予告したとおり予め考えたストーリーで３棟目管理会社と話し合い解約に合意してもらいました。４棟目はそのまま管理契約は継続します。ここの営業は頑張ってくれていたし好きだったのですが、管理担当は全く信用できなくなってしまいました。それでも４棟目を残したのは円満に解決するため。３棟目の駐車場の件もあるからです。４棟目の管理は継続するといってもリフォームは別の会社に発注します。３棟目の再リフォームも別の会社で発注します。この件では、色々あると思うのでブログに書いていこうと思います。 堅い話の後はこの１枚フィレンツェ　ヴェッキオ橋

  2009.04.26

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  管理会社を変更するか？

  ３棟目での管理会社の不手際でしばらく管理会社を変更するかしないか、しばらく悩んでいました。管理会社の不手際今度リフォームの見積りが４月中に来なければ、３棟目は解約、４棟目はしばらく実績をみてどうするかを決め、その文面の下書きまでしていました。しかし・・・昨日、見積りが届いてしまいました。もっとも、もうリフォームのお願いはするつもりはありません。んー、どうするか。本音としては３棟目は管理会社を変えたい！しかし駐車場の件もあるし、悩ましい。営業の人はがんばっているのだが・・・などなど結論としては話し合い解散ならぬ話し合い解約をしたいと思います。（通用するかな？）３棟目は解約し、その代わり４棟目は管理を残す。そんな条件の話し合いです。本来であれば、そんな気にせず割り切って解約しても良いのかもしれませんが何と言っても駐車場・・・いずれにしても今日の午前中に電話で話し合いをしてみます。堅い話の後はこの１枚フィレンツェ　シニョリー広場

  2009.04.25

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• 3棟目、4棟目の状況確認

  管理会社に3棟目、4棟目の状況を確認しました。4棟目はあと1室で満室なのですが問合せも多く、3月中には何とか決められそうだが、3棟目は苦戦しているとの事以前にもブログで書いた通り仲介会社への来店数も昨年より減少しているようです。4棟目が1室は何とかなりそうと聞き少しは安心しましたが、何とかもう1室は埋めてほしいと思います。あとは退去がない事を願うばかりです。

  2009.03.13

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• 1棟目管理担当が退職

  1棟目の退去予定者の退去日を確認しようと思いB社に電話したところ、担当者が先月末で退職したとの事。離職の多いこの業界ですから別に驚きませんでしたが中々、誠実そうな担当者だったので、ちょっと残念担当者による違いは多少あるにしても今のところあまり心配していません。ただ吉とでる事はなくても凶とでることはあるかも知れません。ここは管理をお願いした仲介営業マンがいるので少しは気が楽です。

  2009.03.12

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• 管理費支払日変更

  ランキング←不動産投資の情報源３棟目、４棟目管理会社から管理費等の支払日変更のFAXが届きました。今までは請求書末日必着の翌５日支払いでしたが、２０日必着の末支払いに変更というもの。私にとっては特に影響はありませんが、こんな時代ですから少し心配です。資金繰りが厳しいのか？などと少し勘ぐってしまいます。万が一の時のために管理会社は２社にお願いしていますし、もう１社、付き合いはありませんが、試してみたい管理会社も用意してあります。これも過去に管理会社でひどい目にあったためですが、今思えば早目にそういう経験ができて良かったのかもと思っています。ランキング←応援クリックお願いします。

  2009.01.20

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• 外壁補修工事で500万？

  ランキング←不動産投資の情報源２棟目の収支報告に何故か見積り外壁補修工事で500万の見積りです。わずか８室の木造の外壁補修で500万もかける人はいないのでは？せいぜい150万程度と思うのですがご存知の方、どうでしょう？外壁補修は当分やらないと伝えていたのに見積りを入れてきた真意は？B社は営業力はあると認めていますがどうも管理の人のノルマがキツイのでしょう。過去からの経緯をみるとそのようです。家賃が上がる見込みもないのに500万の補修をやる人はいないでしょう。どう考えても採算が合いません。駄目もとで同封したのでしょうが高すぎて逆効果でしょう。数年先には必ずやらなければいけませんが相見積りです。管理会社との関係もあるのでB社に落札してほしいと思っていましたがどうも無理なようです。ランキング←応援クリックお願いします。

  2009.01.18

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• 管理会社からの手紙

  満室の１棟目、２棟目を管理している大手仲介会社B社から手紙が届きました。満室の時の連絡はドキッとします。ましてや収支報告書以外での郵便物は初めてです。恐る恐る開けてみると、中身は・・・渋谷店出店のご挨拶ホッ！あまり驚かせないでほしいものです。そう言えばB社の管理物件は全て満室のためこちらから連絡することはありませんし、最近はB社からも雨漏りの件を最後に連絡がきません。この状態が一番楽です。３棟目、４棟目の管理会社とは満室ではないしクレーマーの件やらで気が気でなりません。決して悪い管理会社ではないのですが・・・タイミングでしょうか。

  2008.11.15

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• 二重請求？続き

  帰宅して支払いの確認をするとちゃんと支払っています（怒）翌日に怒りを抑えて電話をするといつですか？との答え調べてないじゃん！と心の中で叫びつつ、何とか自制してちゃんと調べてくれと話ました。しかし最後まで謝罪の言葉もありません。しかもまた電話すると言ったのに電話もかかってきません。１０月にクレーマーとの件で退去する１人の方が言っていた言葉を裏付ける形となりました。その人曰く、クレーマーはいい人だと言って全く自分の意見を受け入れてくれなかった。ちゃんとクレーマーにも注意したとフォーローの電話をしてくれていれば退去は止まったはずです。一事が万事怒鳴るのは簡単ですが、やる気をなくされても困る何かの機会に軽く諌めようと思います。この管理会社の良いところは、何と言ってもその営業力特にＪ社には強い営業力のある会社からは、何だかんだ言っても離れられません。

  2008.10.23

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• 管理会社に電話

  管理会社に電話しました。昨日のブログで書いた募集図面を送るためです。管理会社に募集図面を送って大家の本気度を見せるといっても、いきなり送り付けては管理会社もいい気分ではないでしょう。そこで事前に送ることを伝えました。私「迷惑でなければ募集図面を送りたいのですが」管理会社「うちにも募集図面はありますよ」私「カラーで一生懸命作ったので」管理会社「それではメールで送ってもらってもいいですよ」私「最新のカラー複合機で出力しますので」と言って最後は快く引き受けてもらいました。管理会社に気持ち良く仕事をしてもらうためには気を使わなければいけません。自分で動けないから余計に・・・

  2008.09.07

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• 続　管理会社について

  入居者の要望を聞いて即座に対応する長期入居に対しての第一歩のはずでした。しかし効果は半減です。ウォシュレットは付いていましたが管理会社が代わる4月以降に対応すると約束した網戸はこれからの対応です。やらないよりは、ましだと思いますが、北海道の夏は短いでしょうし、何よりも対応が遅れたのは、残念で仕方ありません。入居者対策は自分でやった方がいいのですが管理会社との信頼関係も崩れる可能性もあるので、入居者と直接連絡を取ることはしないつもりです。直接、関わるのは年賀状やプレゼントは贈ることくらいでしょうか。入居者からの直接の要望は聞いてくれているのだろうか？ちょっと不安です。ものすごーく信頼していたのですがやはり100%は望めないということですね。

  2008.07.26

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• 管理会社について

  今回の事件で管理会社について改めて考えさせられました。B社の担当者は3室の空室をあっという間に埋めてくれたので、本当に感謝しています。ただちょっと管理の対応が遅いようです。私は、大家の期待＝管理会社の能力になることはあり得ないと思っています。大家の期待が普通は高すぎるからです。私が管理会社に求めるのは営業力＞管理能力そういう意味では今のところB社は合格ですが期待値からは程遠い状況です。最初にも書きましたが、空室を埋めてくれたので担当者にはやさしく接しています。ウォシュレットの取付けの際、何度、催促しても業者が連絡が取れませんと言い訳されてもやさしく接していました。本当は怒鳴るなり、上司に話をするなりしたいところですが、グッと抑えていました。人を動かす難しさを感じています。特に直接会えないので余計に難しい！よく言われる通り、営業力のあるところは管理が弱く、管理の強いところは営業力が今一つなのでしょうか。期待通りとまではいかないまでも、両立は難しいのか？

  2008.07.25

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• Ｂ社の管理

  4月から2棟目アパートの管理をお願いしている大手仲介会社B社消えたウォシュレット事件がこじれたのはB社の担当者の責任も大です。理由は・・・ウォシュレットを希望した102入居者と以前お話した際、他に要望を聞いたところ網戸が欲しいと聞いたので、取付けの約束をしました。ただその時は前の管理会社が管理しており、解約通知も出していたので、管理会社が代わる4月以降に対応する約束をしました。そのため4月に入ってB社の担当者にその旨伝え対応をお願いしたのですが、結果的に7月にようやく対応してくれました。それも別の部屋の方が私宛に手紙をくれあの時（アンケート後）ウォシュレットを断ったがやはり付けてほしいと要望があったと伝えてやっとです。すぐに対応してくれていればこんな事態にならなかった！時々、軽～く気を遣いながら催促していたのですが・・・

  2008.07.24

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• 管理担当にも謝礼

  これはしばらく前の話です。2棟目の2室を決めて満室にしてくれたB社営業マンには謝礼を贈ったのですが、B社管理担当にも謝礼を贈りました。大した金額ではありませんが、5千円の金券です。どうしようか迷ったのですが、B社営業マンにヒアリングした際、管理担当も頑張ったということでしたから奮発しました。届いたらお礼の電話でもくるかなーと思っていたのですが、結局きませんでした。お礼の電話をもらうためにやった行為ではないのでいいのですが、いい大家だと思ってもらえればいいのかなと思っています。嫌な人のためには人は動きませんからね。

  2008.07.02

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• 各段に楽になったアパート経営

  ランキング←不動産投資の情報源4月に管理会社を変更して以来、私のアパート経営は格段に楽になりました。4月以降、約9ヶ月続けてきたFAX営業も一切やっていません。２つの管理会社に時々フォローの電話を入れるだけです。FAXも効果が多少はあったと思いますがとても訪問営業にはかないません。ましてや自分で物件を見れないし、簡単なリフォームや清掃、手入れなども一切できません。お金をかければ、いくらでもできますが、経営ですからコストも考えなければいけませんしとてもとても・・・札幌に出向いてまで直接営業したこともありました。そんな中でまともに激戦地、札幌で勝負すれば勝ち目はほとんどないでしょう。勝てるとすれば自分の代わりに働いてくれる人、管理会社に頑張ってもらうしかありません。管理会社選びが一番重要ですが、その後いかに頑張ってもらえるようにするかが私の仕事です。それでも横浜からFAXしたり、電話したりと直接仲介店に営業した時より各段に楽になりました。それでもアンテナだけは張り巡らしていざという時に備えたいと思います。 ランキング←応援クリックお願いします。

  2008.06.29

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• 電話でフォロー

  ランキング←不動産投資の情報源昨日うれしいFAXをもらったので管理会社営業マンにお礼の電話を入れました。入居率を90%以上にしてくれた功労者です。こういう電話はする方も受ける方も気持ちがいいものだと思います。遠隔地ですから電話、FAX、メールぐらいしか手段がありません。いかにその手段を利用して頑張ってもらえるか考えるしかありません。そしていつも疑問に思っていたことを聞いてみました。実はこのマンションの空室を一番埋めてくれているのは最寄駅のお店でもなければ、その前後駅のお店でもありません。地下鉄の沿線も違いますし、結構離れたお店です。半分以上の空室をそのお店の営業の方が決めてくれています。その答えは・・・そのお店がある場所は結構良い場所なので家賃相場も高いそこで同じ東区ならいいというお客様には家賃の安い私の物件を紹介してくれているとのこと有難い話です。遠隔地に住んでいる私が少ない時間で営業できるとすればせいぜい最寄駅とその前後のお店だけです。それ以外のお店にも多面的に営業してくれるこの管理会社の営業の方本当にすばらしいです。ここが空室が少なくなったポイントでしょう。心から感謝しています。ランキング←応援クリックお願いします。

  2008.06.28

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• ロードヒーティング

  前日のブログで書いたロードヒーティング前の管理会社に文句を言っても喜ぶだけなので今の管理会社にお願いの電話を入れました。すると・・・2週間前の定期巡回でロードヒーティングが付いていたので切っておきましたとの返答感激しました。何度言ってもやらない会社もあれば、当り前のように言われなくてもやる会社同じ管理会社でも天と地ほどの差があります。

  2008.06.04

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• 怒！前管理会社

  久しぶりで激怒する事態が発覚しました。2棟目は電気式のロードヒーティングが付いています。必要のなくなる春に電源を切らないと余計な電気代が発生します。まだ前管理会社が管理していた3月中頃に電源を切るようお願いしたところ、3月末に退去する人がいるのでその時にやりますとの返答でした。ところが・・・4月16日から5月20日までの使用分ということで電力会社からしっかり請求がきました。やってなかった！やっぱり！確信犯です。実は昨年も何度も催促して7月にやっと切った前歴がありました。その間の損失約3万円管理を変えるのでやらない可能性もあると思いましたが、その時の担当者も代わっているし、言った時の感じからも今年はまさかと思っていました。久しぶりに心の底から怒りがこみ上げてきました。

  2008.06.03

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• 入居前チェック

  3棟目、4棟目の管理会社は入居前に入居前チェックをしています。いつもちょっとしたものを交換して3千円～6千円くらいの請求がきます。あまりいい感じはしませんが、リフォームは前の管理会社がやっているので仕方ありません。今後の退去後リフォームはこの管理会社がやりますからこれからは、こんなことはないでしょう。WinWinの関係を保つために少しくらいは儲けさせてあげないといけないと思っています。

  2008.05.14

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• 管理担当者による違い

  1棟目と2棟目は大手仲介会社に管理をお願いしていますが担当者が違います。その会社は物件の所在地で担当者を決めているようです。たまに募集状況を確認するのですが1棟目の担当者は問合せがどのくらいあるか聞いても即答できません。1回、営業マンに聞いてから折り返し連絡がきます。2棟目の担当者は即座に細かい件数ではありませんが、結構ありますよとかと答えてくれます。当然、私の心象は2棟目の担当者の方が良いと感じます。何でも即座に対応してくれることは満足度が向上するものですね。

  2008.05.08

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• 家賃の入金

  3棟目アパートが4月分家賃から私の口座に直接、振り込まれます。4棟目マンションは最初からそうです。家賃の入金に関しては色んな人がいます。親が振込んだり自分が振り込みしたり交互にやっている人もいます。一番困ったのが私の名義で振込みをしてきた人家賃金額もぴったりではありませんでした。一体、振込みしたのは誰？という状況です。管理会社には入金管理もしてもらった方が絶対に楽ですね。

  2008.04.04

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• 3棟目アパートの管理確認

  3棟目アパートは2棟目アパート同様4月から管理会社を変更します。12月に4棟目マンションの管理会社に受けてもらえるか確認したところ快諾してくれました。その後ひと月くらい連絡がないので私から連絡しました。しっかりそのアパートの募集条件などについて仲介会社から情報を取ってくれていました。この管理会社にお願いする一番の理由は営業力がありそうだからです。まだ実績はないのですが、私も感覚で何となくその程度のことは分かります。サラリーマン生活でこれまで何千という人たちと交渉してきていますから・・・一方、2棟目アパートは１棟目と同じ大手仲介会社の管理にします。ここは一回変更した実績があるのでお任せです。2棟目、3棟目の今の管理会社は気が緩んでいるでしょうから私がしっかりやらなくてはいけません。まだまだ修行は続きます。

  2008.01.22

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• 管理契約解除の連絡

  今の管理会社に管理契約解除の連絡をしました。そして3棟目の隣の駐車場を管理契約を解除しても優先的に回すよう交渉しました。結果は・・・3年間は優先的に回すという約束を取り付けました。この物件の売りは隣の駐車場でした。それを売りにして私に買わせたのだから管理が変わっても優先的に回して当然だと思います。そもそも私が管理会社をかえた理由は、私の勝手ではなく管理会社の不手際です。そのあたりも考慮され妥協したのだと思います。3年先はどうするか？すぐに全ての人が駐車場も利用しなくなることはないでしょうから4～5年程度は猶予があると思っています。そして今から6年先にこの物件は売却しようと思います。関係がこじれた会社としがらみのある物件は必要ありません。6年先。結構先ですがどうなるこたやら。

  2007.12.21

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• B社からFAX

  B社の営業マンから早速FAXが届きました。・物件の平面図・現入居者の名前と連絡先・レントロール表・駐車場の有無・灯油の部屋数・管理の注意事項上記内容を知らせてほしいということでした。随分、早いなー。空室を埋めてくれたらと言ったのですが・・・まー深く考えずに情報を流します。ただ全員の連絡先は分からないので今の管理会社に確認しなければいけません。もっと早くから確認しておけば良かったと思いました。

  2007.12.17

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• 管理会社を変更することにしました。

  2棟目と3棟目の管理会社を変更することにしました。来年3月で変更します。元々は１棟目の管理もお願いしていましたが11月から大手仲介業者B社に変更していました。1棟目はB社の営業が頑張ってくれて変更直後に満室になりました。2棟目は１室空いていますが、それを埋めてくれたらという条件でB社にしたいと思っています。3棟目は4棟目マンションの管理会社にしようと思います。4棟目マンションの管理会社は対応もしっかりしています。一番のリスクは3棟目は10室あるのですが駐車場が2台しかありません。地下鉄徒歩11分の立地です。実はそのアパートの隣の7台の駐車場は今の管理会社が管理しています。その駐車場と3棟目アパートはセットのようなものです。そのメリットがなくなるのは痛い！しかし営業力、不良入居者を入れるなどの実績からすると仕方ありません。

  2007.12.14

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• 管理会社の違い

  3棟目アパートのガスストーブを灯油ストーブに変更してもらう交渉をしていました。4棟目マンションで全室無料で灯油ストーブに換えてもらって味をしめたからです。結果はうまくいきませんでした。1室あたり14万で10室で140万。その半分の70万を負担してくれというもの。随分ふっかけてきました。そんなの受けられない！という訳で交渉決裂。これは管理会社の交渉力の違いだと思います。4棟目と3棟目は管理会社が違います。あまりにも差があり過ぎます。無料でやってくれる会社もありそうなものですが・・・

  2007.12.11

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• 今度はトマトハウス

  今度はトマトハウス（ロイヤル通称）から管理のお願いが届きました。先日、大東建託から同じような案内がきたばかりです。でも今回のは面白そう。管理会社とトラブルを抱えている人なら飛びつくかもしれません。その案内を見ていいなーとおもったのは空室のモデルルーム化カーテン、カーペット、家具、電化製品などを設置するようです。多分、レンタル料無料。最初に案内されていたので一番の売りなのでしょう。確かにこれは魅力的です。それにしても私の個人情報はどこから漏れているのだろう？4棟目購入後から届きだしたので、4棟目の関係する人でしょう。私はそうにらんでいます。札幌はアパートだけでなく、管理会社も競争が激しいようです。

  2007.11.30

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• 大東建託から管理契約のお願い

  大東建託から管理契約のお願いが郵送されてきました。しかも札幌の営業所からです。どこから情報が漏れているのでしょう？札幌でもレオパレスはたくさんあると思っていましたが、大東建託もあったんですね。当然か?取りあえず管理契約を取り、その後に建替えの提案をしていく戦略でしょう。ただでさえ超激戦なので、あまり進出してきても困ります。管理会社との付き合いも3社で十分です。

  2007.11.28

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• 4棟目入金情報

  管理会社3社と付き合いがあるのですが、4棟目だけは入居者から直接私の口座に入金されます。そして月初までに入金がない場合は私から管理会社に連絡して督促してもらいます。管理費は前月の入金情報を元に入金のあった部屋分の請求書が管理会社から届き振込みます。今回が初めてですが、ちょっと面倒です。今はネットで確認したり、振り込んだりできますし、ものすごく苦になるわけではありません。11月分は3日までに5人の方が未入金です。間違えて前所有者に振り込んでいる人もいるかもしれません。（1人だけ遅れる人がいると聞いていました。）一方で12月分を既に振り込んでいる人もいます。管理会社とはコンタクトをいつも取らなければいけないので、必ずコンタクトを取らなければいけないイベントがあるのはいい事かもしれません。ついでに確認やお願いもできますから。と前向きに考えてやっていきます。

  2007.11.05

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• 管理会社へのお詫び

  ランキング←カウントダウンあと2日で撤退です11月1日から1棟目の管理会社が変わります。１棟目はB社が管理会社になります。2棟目、3棟目は変更しません。まとめると1棟目B社、2棟目、3棟目D社、4棟目T社です。1棟目の管理をD社からJ社に変更したのは、当時の担当者の対応があまりに不誠実だったからです。今の担当者の責任ではありません。今の担当者は完璧ではありませんが、少なくとも誠実な対応をしてくれています。人気ブログランキング←よろしくお願いします。そこで今後の関係作りもあるので、私からお詫びのメールを入れておきました。自分の責任でないとはいえ、管理会社変更の手続きはあまり気分の良いものではないでしょう。そこでお詫びのメールを入れておいたのです。気を使っていることを示すためです。ただ不満もあります。2ヶ月で空室が6室→4室は結果論として、一番の不満は2棟目が最大手仲介会社のホームページで紹介されていないことです。そこでお詫びと同時に不満はあまりないが、それだけが唯一の不満だという内容のことは書いておきましした。さて、反応はいかに。これでJ社HPに暫くして載れば頑張っているなと感じますし、中々載らないようであれば載るまで催促し続けます。大家も上げたり下げたり気を使います。ご協力をお願いします→『人気blogランキング』

  2007.10.30

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• 管理会社に確認

  ランキング←参考になります。先週1室の空室が埋まりましたが、気になることがありました。決まったのは祝日でしたが、営業マンは管理会社に電話をしたがつながらないので案内前にまだ部屋が空いているかの確認を私にしたと言っていました。また同じ日の夕方に決まった連絡も、まだ管理会社に電話してもつながらないので私に電話してきたのです。これは大きな問題です。日曜、祝日に管理会社に連絡がつかなければ営業マンが紹介しようと思っても紹介しなくなるでしょう。しかも休日は一番、紹介が多くなる曜日です。機会損失です。今回は私の自宅に電話してきてくれて、かつたまたま自分が自宅にいたのでよかったが・・・人気ブログランキング←よろしくお願いします。そこで先日、担当者にメールで日曜、祝日の電話対応について質問をしたところ下記のような回答がきました。弊社は日、祝日はお休み頂いておりますが、その間の問い合せ等に関しましては、支店長に全て電話転送され、支店長が対応いたします。仲介業者の申込に関しましては、ＦＡＸで入りますので翌日即対応しております。ということでした。偶然、電話が転送の設定になっていなかったようです。あぶない、あぶない。しかし大手仲介業者の営業マンがなぜ私の自宅の電話番号を知っていたのでしょう。3ヶ月前に営業した時は、このお店の営業マンはケンホロでした。一応、名刺交換はしました。ただ、今回決めてくれた人ではありません。先日札幌に行った時は時間がなく、そこのお店には行けませんでした。11月から1棟目の管理をお願いするB社であれば自宅の電話番号を知っていても当然だと思うのですが、J社からだと不思議です。ま、自分の情報が大手仲介会社も把握し管理会社に連絡がつかなくても自宅にかかってくる体制になっていれば安心です。ご協力をお願いします→『人気blogランキング』

  2007.10.15

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• 管理委託手数料値引き！

  ランキング←参考になります。4棟目の管理会社からメールがきました。1室あたりの管理委託料は1,500円にするということでした。こちらから金額を指定した訳ではないのですが、聞かれた事に対して実例を挙げ答えただけです。やはり少しは何でも知っていた方がいいと感じました。アドバイスいただいた方々に感謝です。また、複数棟持つときは競争原理をはたらかせる事が重要だと実感しました。競争があることで緊張感が生まれます。当初は3棟の管理を一社に任せることでビッグユーザーになり、特別扱いをしてもらい、客付けや良い物件も優先してもらえるような関係を作ろうと思いましたが、思い通りにはいきませんでした。人間、性善説だけで考えると痛い目に合うようです。常に相手には競争相手を意識させることで一切の甘えを許さないようにできますし、言わなくても相手も分かります。人気ブログランキング←よろしくお願いします。元々は1室2,000円の提示だったので25%下がったことになります。金額にすると満室時で月間10,000円弱、コストが下がります。大きい！管理会社には営業力を1番期待しているので、2,000円でも受け入れ、しばらく様子を見て営業力がなければ管理会社を変更しようと考えていました。競争関係を創出するだけで、無理に値下げしたと感じさせることもなく、関係も悪くならずコストが下がりました。競争の創出。重要です。ご協力をお願いします→『人気blogランキング』

  2007.10.10

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• 第三篇　４棟目の管理会社との契約

  ランキング←お試し中4棟目の決済が終り、4棟目の管理会社の説明を聞きにA駅に向かいました。A駅は3棟目の木造アパートの隣駅なので営業で行ったことがあります。14:00アポなので昼食も兼ねてA駅そばのモスバーガーへ。札幌まで来てモスです。昼食後、しばらく迷いましたが無事、管理会社に着きました。人気ブログランキング←よろしくお願いします。小さな4階建ての自社ビルで、1、2階をその会社が使用しているようです。小さな会社です。そこで担当者と面会です。60ちっと前くらいのダンディな方です。イメージと違います。名刺交換するとその会社で常務でした。常務兼営業部長といったところでしょうか。事前にメールで質問事項を送っておいたので先方が色々と説明をしてきます。非常に的を得た話ぶりです。札幌は空室率が高くなっており、15%程度が空室になっているなど全国賃貸住宅新聞のコピーなどで説明を受けました。また4棟目の物件の現状、募集方法、広告料なども聞きました。管理料1戸あたり2,000円は高いかと聞かれたので、全国的な相場からいくと、家賃が安い分割高だと答えました。後は、オーナーの口座に家賃が振り込まれるのは初めてで少し負担が増えるということを説明しました。すると社長と相談して、管理料は少し考えますと言ってくれました。ラッキー！全体的な印象としては非常にしっかりしている感じでした。私も経験しているのですが、管理会社も重要ですが、担当者はもっと重要です。その意味ではしっかりやってくれそうだと感じました。売主も入居率は高かったと言っていたのでひと安心です。1時間ほど説明を受け、所有物件の営業活動に向かいました。しばらくの間ご協力を→『人気blogランキング』

  2007.10.03

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• 管理会社の対応

  管理会社の担当者の対応が改まりません。以前のブログにも書きましたが２０２号室の水落し装置の確認の為、業者が階下の１０２号室に入室したところ、湯沸し器への分岐水栓より水漏れが発見されました。床はクッションフロアーの為実害はありませんでした。業者によれば、これを機会に分岐水栓と湯沸し器までのフレキシブルの交換を薦められております。尚、今回の２０２号室の工事と一緒に出来れば経済的だとのご指摘を受けました。如何いたしましょうか？とういメールがきたので概算金額が分からないとお願いするともしないとも言えないので概算金額を教えて下さいとメールをしました。この担当者は平気で嘘をつくので全てメールでやり取りしています。返信がないので概算金額を教えてほしいとメールしました。また返答がありません。好意で業者さんも提案してくれたのにあまり業者さんをお待たせするのは申し訳ないのでちょっと脅しのメールを送りました。「予想通りの行動ありがとうございます。サブリースの条件決めの際の条件交渉に利用でき感謝しています。9月にまた１棟購入することになったので近々に札幌に行きます。」このような内容です。すると早速見積もりがFAXで届きました。とんでもない担当者です。相変わらず、遅くなりましたなどのお詫びもありません。9月から担当者が代わるはずなので、ま～いいかとも思っています。ところで水漏れ修理の見積り金額は5万ちょっとでした。10万は下らないと思っていたのでものすごく安く感じました。

  2007.08.28

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• またまた水漏れ！

  今年の3月に購入した築19年木造の3棟目の物件でまた水漏れが発生したと管理会社からメールがありました。具体的には下記のようなメールがきました。水道協会より連絡がありまして、２０２号室の台所水抜き栓とトイレのタンクの中（オーバーフロー用）の２箇所より水漏れしており、前回の検診では３７?の漏水が確認されたとのことです。次回の検診までに札幌市指定の給水装置工事事業者に修理を依頼し完了させた場合、漏水分の水道料金は免除して戴くことになっております。差し支えなければ○○○さんにお願いしようと考えておりますが如何でしょうか、宜しくお願い申し上げます。そこで保険会社にも保険の対象になるかを確認してもらうようお願いしました。二匹目のドジョウを期待したのですが午後に全労災の方から電話があり、今回は建物の老朽化に伴うものなので保険の対象外ですとの回答。残念！まー仕方ありません。前回は余りにも期待以上だったので。年間6万程度の掛け金ですし返戻金もあります。しかし毎日、毎日、話題に事欠きません。築19年ともなるとこういうことはやはり頻発するのでしょうか？昨年まではほとんどなかったのですが、今年に入って色んな出来事が起きます。やはり担当者との相性か。管理会社からはたまには有難いお知らせでも欲しいものです。

  2007.08.21

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• 管理委託契約書を郵送しました

  所有する3棟のアパートの内、１棟だけ管理会社を変更するのですがその管理委託契約書に捺印し郵送しました。 以前ブログに書いたとおり新規に管理してもらう会社は札幌でも有数の仲介会社なので空室を1～2室埋めてもらってから契約しようと思ったのですが、少しいやらしいですし、その営業マンも一生懸命頑張ってくれているみたいなので信頼関係を築き、他物件最寄の営業マンも紹介してもらえるよう方針転換で捺印し郵送しました。甘すぎでしょうか？その営業マンからは頻繁に電話がきて色々とまずは私の所有物件について話すのですが早く契約してほしそうでした。当然ですが。それよりも新規物件の方が気になります。今週中に私より先に交渉している人が買えるのか買えないのか分かるそうです。どうも今のところ理由は分かりませんが五分五分だそうです。念のため週末は他の物件も探してみます。この営業マンからは

  2007.08.03

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• 管理業務委託契約書が届きました

  1棟の管理をお願いする予定の管理業務委託契約書が届きました。内容は今までとほとんど変わりませんが、一番の違いは24時間体制になったところでしょうか。金額は通常家賃の5%ですが一戸につき最低2100円なので40,000円以下の部屋については前の管理会社のコストのほうが安いことになります。このアパートは8戸のうち7戸入居で1戸を除きほとんどが30,000円程度ですから従来のほうが安いのですが、別途清掃料3,150円かかっていたので若干トータルでは安くなりました。ただ何よりも期待しているのは営業力です。空室の一戸か二戸を決めてもらうまでは捺印しないか、何か条件を付けて捺印しようと考えています。

  2007.07.26

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