サラリーマン大家　実況生中継

[アパート経営] カテゴリの記事

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• 購入時利回りと現状利回り

  ランキング←不動産投資の情報源新築は新築プレミアムがあって家賃の下落も考慮して収支を考える事が必要だとよく言われますが、中古でも同じリスクがあります。実際、私の保有する4棟も下がっている物件が多いです。1棟目　購入時14.1％→現在14.2％（購入後3年6ヶ月）2棟目　購入時14％→現在12.7％（購入後3年）3棟目　購入時16.5％→現在14.7％（購入後2年）4棟目　購入時13.8％→現在13.1％（購入後1年4ヶ月）1棟目は例外ですが、その他は漏れなく下落しています。これは購入時に高い家賃で住んでいた人が退去し、相場家賃の人と入れ替わるために下落します。物件購入時には、他の人と比べて高い家賃の人がどれだけいるかまで考慮しないといけませんね。特に満室、満室に近い物件では注意です。私の例でいくと、特に2棟目はさらに利回りが下落していく可能性が高い!長期入居対策が重要です。ランキング←応援クリックお願いします。

  2009.02.06

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• 全労災

  ランキング←不動産投資の情報源全労災から2棟目、3棟目の保険更新の書類が届きました。内容の変更のない場合は、捺印して申込み日を記入するだけで済みます。全労災は単年度契約なので毎年この更新手続きが必要ですが手間はかかりません。1度だけ実際に保険金を手にした事がありますが、全労災の1番のメリットは支払いの良さとそのスピード以前のブログ民間の保険会社では、支払いがあまり良くなく、支払金額もよくもめると耳にします。全労災恐るべし！お勧めです。 ランキング←応援クリックお願いします。

  2009.02.03

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• １月の入退去実績

  ランキング←不動産投資の情報源元旦にたてた今年の目標元旦のブログこれをやりきるためには、絶対達成する！という強い気持ちが大事！と考えています。そこで・・・毎月の月末にはその月の実績が目標に対してどうなのか？を書こうと思っています。1月の実績は1棟目　８/８　満室2棟目　８/８　満室3棟目　７/１０4棟目　１６/１９　3月から2室入居決定　　　　　　　　　（3月には１８/１９決定）合計　３９/４５　入居率86.7％目標から3％程度ショートしています。もうひとつの目標の退去は目標８以下に対して今月は予告がありませんでした。こちらはこれからが正念場ですから気は抜けません。ちなみに昨年の実績と比べると以前のブログ昨年の実績よりは上回っています。しかし・・・それで満足、言い訳にしないようにしないと・・・書いた時点で言い訳をしているのかもしれません。ランキング←応援クリックお願いします。

  2009.02.01

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• 今年の目標

  ランキング←不動産投資の情報源明けましておめでとうございます。今年の目標は２つです。ひとつは・・・年間入居率９０％昨年と同じですが今年は死守したいと思います。ふたつ目は年間退去者数８人以下自力ではどうしようもない、運にも左右されるところはありますが敢えて挑戦しようと思います。夢は入居率９５％以上今年は何としても目標は達成するという強い気持ちで望みます。ランキング←応援クリックお願いします。

  2009.01.01

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• 今年のショッキングな出来事

  アパート経営をしていると色々な事が起こります。今年のアパート経営の中でもショッキングな事がいくつかありました。１．入居者が室内で病死　　これは本当にショッキングでした。　　結果的には何も起きなくて済みましたが　　当時は全員退去したらどうしよう　　などものすごく不安でした。２．クレーマーの出現　　現在も余震の続く大問題！かな？　　近くにいないので事情も分からず　　何もできません。　　クレーマーの件では退去が２人でました。３．リプラス破産の影響　　破産による損害が出た訳ではありませんが　　厳しい取立てで、２人の退去者が出ました。　　１人は相場家賃より１万以上でショック主なところではこんなところでしょうか。番外編としてはニューシティレジデンス民事再生法適用予想外の出来事で、その他のRIETの値下がりも誘発したため含み損も３００万！しかし相場は波があるので、ここは冷静に当初の予定通りボーナス毎に買い増します。実際に１２月中旬に１００万を投入しました。一体、来年の今頃はどんなブログを書いているのでしょうか？

  2008.12.24

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• 今年の振り返り

  今年もいよいよ残り僅かこの1年は昨年に比べれば平穏な1年でした。年間平均稼働率は８６％強以前のブログ年初の目標は入居率９０％だったので満足はできませんが、年初に抱えていた空室、当時の管理会社（今は付き合い無し）との関係を考えるとまずまず。ちょっと経費が多かったかなーと言うのが本音です。これは想定していたよりも退去が多かったため。来年の課題です。物件購入も4年ぶりになし来年も今のところ購入する気はありません。

  2008.12.23

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• バカ高い広告費

  バカ高い広告費これも色んな大家さんの話や本を読む限り札幌はかなり多い方だと思います。広告費は最低２ヶ月は出さないと紹介すらしてもらえません。多い人だと４ヶ月、出している人もいるようです。大家が弱く、仲介業者が強い。いかに激戦かがこれで分かります。

  2008.12.21

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• 更新料なし

  少なくとも私の住む関東では２年毎の更新料は当り前です。不動産投資をする前から、何故、更新料が必要なのか理解できませんでした。マンションによって条件も違うし・・・やはり痛い出費でした。札幌では更新料が発生するアパートはほとんど（全く？）ないと思います。そのためか私の経験では更新時期が理由で退去した方は一人もいません。ですから退去時期が全く読めません。入居者には有難い、大家には厳しい商習慣です。

  2008.12.20

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• 礼金ゼロ

  礼金ゼロこれは札幌特有ではありません。私自身、埼玉のマンション、今の横浜のマンションも礼金ゼロです。ただし、その分、敷金が3ヶ月と多目でした。札幌の場合は敷金が1ヶ月なのに礼金ゼロが当り前です。私の物件もそうですが、礼金・敷金ゼロのゼロゼロ物件も多くなっています。そのため、退去しないよう努力が必要です。

  2008.12.19

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• ストーブ整備料

  昨日は札幌特有？の水廻清掃料のことを書きましたが、今日はストーブ整備料です。これは間違いなく札幌（北海道）特有でしょう。と言うか今まで３社の管理会社と付き合いがありましたが、これを取っているのは１社だけ。札幌の場合、入居が決まっても管理会社に手数料は入らないため、何かと理由をつけて徴収しているとしか思えません。ストーブ整備料で15,000円て高すぎない？と言うよりそもそも必要？これは入居が決まった際、入居者から管理会社？仲介会社？が徴収しているものなので大家には全く影響がありません。影響はありませんが、何か納得できません。次回からも数回、アパート経営における札幌特有の商習慣について書く予定です。

  2008.12.18

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• 水廻清掃料

  ４棟目の管理会社から１０月分の請求書が届きました。その額24,000円その内の18､000円が水廻清掃料です。札幌の場合、入居の際、水廻清掃料という名目で2万前後の料金を入居者から徴収します。浦田さんの本で言うとクリーニング料のようなものです。札幌の習慣の中で唯一？の良い商習慣です。今回はクレーマーのせいでたった4ヶ月しか入居期間のなかった部屋10年住んだ部屋も数ヶ月しか住んでいない部屋もいつも水廻清掃料の請求額が同じというのは理解できません。入居者から大家がその金額を預かっているからという理由だけで、その金額になっているような気がします。その状態によって差が出るのは当然だと思うのは私だけでしょうか？

  2008.12.17

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• 年賀状完成

  不動産関連の年賀状が完成しました。 以前のブログプライベートはまだですが、こちらは先に済ませました。これで年内のアパート関係の仕事はほとんど終わり後は都度、確定申告の記入のみです。年賀状をやっていると、いよいよ年末とい実感がでてきます。

  2008.12.14

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• お歳暮

  長期入居対策として１人の入居者（３棟目の入居者の１人）にお歳暮を送りました。３千円のハム・ソーセージ・焼豚のセットです。１Ｋに２人の夫婦とペットで住んでいる方でとても裕福だとは思えません。そのため有名なお菓子より普段の食生活で食べれる物がいいかなと思いそれにしました。他にお歳暮を贈ろうとした方が結婚や気分転換で退去となったため送ったのは１人だけです。この方に送った理由は相場家賃より１万円も高い家賃で住んでくれて、かつ退去されると決めづらい部屋であると同時に長く住んでくれているから。家賃が高く、長く住んでくれている長期入居対策の対象者はあと何人かいますが、年齢や性別、家族構成などによってこれから時期も含めて実践していきます。その一　過去のブログその二　過去のブログあとはいつかのブログで書いたはずですが見当たりません。できればこの２人はどうしても退去してほしくない方２人の方には２年程度住んでもらえるなら２万円相当分の商品券、デジカメ、i potなどから好きな物を選んでもらうようにしようと思っています。

  2008.12.13

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• 税務署から郵便が！

  会社から帰宅すると税務署から郵便が！もしかしておたずね書？ドキ！特に悪い事はしていませんが、何かと面倒そうなのでいい気分にはなりません。中身は・・・ご存知ですか・消費税の届出！でした。１９年の不動産収入が１千万を超えていたので消費税の課税事業者に該当するかどうかの確認です。私の場合はほとんどが家賃収入なので該当しません。それでも今年中に返信が必要です。提出しないで、あとでややこしいことになっても困るので暇な時間に記入して郵送します。

  2008.12.10

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• アパート経営で重要なのは？

  アパート経営で重要なのは？当たり前かも知れませんが経営力だと思います。難しい横文字は覚える必要はないと思っています。もちろん良い物件を手に入れることが前提ですが・・・良い物件を購入できれば、難しい物件を購入するよりは、少ない努力で成功すると思いますが、全くの不労所得というのはあり得ません。いかに入居者を退去させないか、いかに空室を埋めるか常にその事だけを考えて行動すれば自然と実行にうつせるのではないでしょうか。そう言う資格があるかは不明ですが・・・ブログの更新もそうですが、やり続けるというのは相当な忍耐が必要なのは間違いありません。

  2008.11.30

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• 本当の成功者

  常々、不動産投資をしていて考えるのは不動産投資をして成功している人の定義です。高利回り物件を所有している人？キャッシュフローの多い人？売買でキャピタルゲインを得ている人？私の考える不動産投資の成功者は大家相手にコンサルなどをして利益を得ている人だと思います。物件を所有している人もいれば持っていない人もいます。そこまでいければ大成功でしょうが、サラリーマン大家では無理ですね。

  2008.11.29

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• 今年の月別稼働率

  今年の月別稼働率を計算しました。これから退去予告が仮にあっても退去は年末でしょうから確定と言って間違いないでしょう。1月　３７/４５　　８２．２％2月　３６/４５　　８０％3月　３７/４５　　８２．２％4月　３６/４５　　８０％5月　３６/４５　　８０％6月　４１/４５　　９１．１％7月　４２/４５　　９３．３％8月　４０/４５　　８８．９％9月　４１/４５　　９１．１％10月　４１/４５　　９１．１％11月　４０/４５　　８８．９％12月　３９/４５　　８６．７％合計　４６６/５４０　　８６．３％満足のいく数字ではありませんが、前半５ヶ月の低迷を考えると健闘した方でしょう。痛かったのは、１月の入居者の病死リプラス経営不安による２人の強制退去クレーマーによる２人の退去これがなければ、入居率も５％は上がったはず。たらればを考えれば切りがありませんし、トラブルは付き物と考えても、３％は上がったはずです。やっぱり満足はできません。

  2008.11.23

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• そろそろ今年の収支見通し判明

  今年も残すところ１ヶ月ちょっとそろそろ今年の収支見通し判明してきました。あとは３棟目の１人が１１末に退去してそのリフォームがあるくらいでしょうか。今年のレビューは年末にやるとして今のところは満足はできません。クレーマーの件で２人が退去しなければまずまずだったと思います。それを考えると、あまりにも痛い出来事でした。

  2008.11.22

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• 収支報告書

  １棟目、２棟目の収支報告書が届きました。ここは満室なので、まず目がいくのは退去予告今月も退去予告はありませんでした。ホッ今月も出費が多い月でしたが、退去がないのが何よりです

  2008.11.21

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• 保証会社変更

  リプラスの倒産から約２ヶ月１つの管理会社から保証会社のＭＡＧと１人の方が契約を変更したという内容のものが郵送されてきました。この管理会社のマンションでは３人の方がリプラスと契約していました。あと２人はどうなったのか？これまでの入金状態をみて引き継ぐ会社も契約するしないを決めているのかも知れません。もう一方の管理会社Ｂ社はリプラスと双方で契約を結んでいたらしいのでその件については、問合せ窓口の連絡先が随分前に郵送されてきました。その件では問合せはしていません。札幌では昨年も保証会社が同じ時期に倒産しています。景気が後退している状況を考えると保証会社もさらに大変でしょう。

  2008.11.16

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• 収支報告書

  1棟目、2棟目の収支報告書が届きました。この2棟は満室イレギュラーな支出は、広告料5.8万リプラス初回保証料2万、水漏れ修理1.5万入居者の要望で取付けたウォシュレット3.7万合計13万小さいものの積み重ねでそんな金額にこれから退去さえなければ、イレギュラーな支出もなくなります。アパート経営では動きがないのが一番です。

  2008.09.18

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• 長期入居の施策

  以前のブログにも書きましたが、1棟目アパートに10年も住んでいて家賃が他の方より1万以上の方に、長期入居の施策として管理会社経由でハウスクリーニングサービスの打診をしてもらっていました。以前のブログ　　その答えは・・・「今は忙しいので時間のある時に電話します」というものでした。おそらく断り文句でしょう。お金がかからないので助かるのですが、男性は清潔さにこだわりがないのでしょうね。今は色々研究中ですが、1月中旬を目処に1.女性全員にブリザーブドフラワーを送る2.男性には3千円相当の商品券を送る3.相場より5千円以上高いVIP待遇の人には　2年以上の入居を条件にデジカメ、i pot　ハウスクリーニングのうちひとつを選択というようなことを考えています。一人でも退去を留まらせることができれば元が取れます。

  2008.07.11

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• いかに長期入居してもらえるか

  ランキング←不動産投資の情報源入居率が改善してきたこともありますがこれからの最重点は長く住んでもらう工夫です。収益を考えると空室を埋めるより大事なポイントです。大家業を不動産投資とと考えるか、サービス業と考えるかそこがポイントではないかと考えています。今のところは結婚や転勤など仕方のない理由しか経験がありませんが、今後は分かりません。 過去にアンケートを送り、返信のあった人には直接電話し希望があれば、対応も取ってきました。また、気持ちよく住んでもらうため信頼できる定期清掃業者に依頼し、物件を綺麗に保ち続けることそして4棟目では共用部塗装を実施しました。あとは年賀状を送った程度でしょうか。 皆様は長期入居でどんな工夫をされているのでしょうか？どんなアイデアでも構いませんので教えて下さい！ ランキング←応援クリックお願いします。

  2008.06.15

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• 入居率の推移と変化

  ランキング←不動産投資の情報源ここ1年ちょっとは苦労しました。そこで過去の入居率を調べました。07年3月までは満室07年4月 25/26 96％ 初めての退去者がでてショック07年5月 24/26 92％ 管理会社とトラブル07年6月 23/26 88％ 何とかしなければと行動開始07年7月 22/26 85％ 1棟目管理会社変更を決意07年8月 22/26 85％ 4棟目購入決意07年9月 20/26 77％ 入居率を計算するのもいやになりました07年10月 36/45 80％ 4棟目購入も入居率変化なし07年11月 37/45 82％ 自信喪失07年12月 38/45 84％ 3月までに2棟目3棟目も管理会社変更通告08年1月 37/45 82％ 2月、3月に期待08年2月 36/45 80％ モチベーション下がり気味08年3月 36/45 80％ 繁忙期にも改善できず、退去ラッシュ08年4月 34/45 75.5％ 最悪の入居率を記録するも改善の兆し08年5月 36/45 80％ 4月から入居が決定しはじめました現在、入居確定ベースで93％まで回復いやー苦しいけど勉強になった1年でした。入居率が改善したからそう言えるのでしょう。でも改めて入居率を確認するとこの1年は大敗です。激戦の札幌では普通かもしれませんが・・・ランキング←応援クリックお願いします。

  2008.06.11

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• 入居率の推移

  ランキング←不動産投資の情報源最近これだけ入居が決まったというとどれだけ空室があったのかと思われるでしょう。3末時点で10室空いていました。３５/４５の入居率78％でした。３月が終ってこの数字でしたから正直今年も駄目かと思いました。年初に立てた目標、入居率90％これもかなり高めに出した目標で心の中では85%が目標でした。最悪の時期には70%を切っていた入居率明日はこの1年の月別入居率を公開します。退去は順調に？決まるのですが、空室が埋まらない。よくここまで回復したなというのが分かると思います。子供の時の苦労は買ってでもしろとかライオンはわが子を崖から落とすなど苦労したことは無駄にはならず将来それが役に立つという言葉はたくさんあります。今の苦労が必ず報われるそういう気持ちでやってきました。私の投資（株など色々やっています）ではかなりうまくやっていましたが、本当に努力したと感じたのは初めてでした。 もちろん元々、人生を棒に振るほど無茶な投資はしていませんが・・・ランキング←応援クリックお願いします。

  2008.06.10

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• 入居率93％

  ランキング←不動産投資の情報源4月以降、特に最近、雪崩をうったように入居が決まり入居率が93％を超えました。これは去年の5月以来で1年ぶりです。これもいろんな方に協力していただいた結果自分の力でできたと奢り高ぶってはいません。昨年、図面舞踏会に参加させてくてたＣＡＳＨＦＬＯＷ１０１さんいろいろ相談にのってくれたプレジデントさんそれにブログを通じてアドバイスしていただいた方そして管理会社の担当者、色んな方に助けてもらいました。ここに至るまでブログや本などを通じて研究もしてきました。遠隔地での投資、それも札幌で不動産投資をすることに随分批判的な意見があったのも事実です。激戦地、札幌でここまでできるとは思いませんでした。 しかしここで気を緩めてはいけません。勝って兜の緒を締める！ でもちょっとご褒美も家族に贅沢な食事でも招待するつもりです。もちろん不動産収入からではなく私のポケットマネーから次回は入居率の推移について書く予定です。ランキング←応援クリックお願いします。

  2008.06.08

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• 盆と正月が一度に・・・

  ランキング←不動産投資の情報源アパート経営を初めて約3年今までで一番すばらしい日でした。昔の言葉だと盆と正月が一度にきたようです。まずはある人から3棟目の入居者を紹介してもらったのですが、入居が決定しました。広告料もいりません。管理会社にその連絡をして電話を切りかけた時4棟目の203号室にも明日、申し込みがあるという有難い話がありました。さらに・・・自宅に帰ると2棟目アパートの管理会社から入居申し込みのFAXが届いていました。1日で3室申込み！もう最高の気分です。後にも先にもこれが最後でしょう。ランキング←応援クリックお願いします。

  2008.06.06

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• ようやく最低目標に到達

  1棟目に予約が入ったことで全体では３８/４５となり、ようやくほぼ稼働率８５％で年初の最低目標に到達しました。最低ではなく、本当の目標まであと２室もう手の届くところまできました。一番自信のない１棟目が満室になったことで実現できる気になってきました。しかも４月以降決まるスピードがかなり早くなってきました。共用部の定期清掃の影響があるのでしょうか。一気にいってほしいものです。

  2008.05.27

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• 収支報告書

  １棟目、２棟目の収支報告書が届きました。2棟で3室も空室の上、リフォーム代、広告費などががかかっているので寂しい収支報告でした。空室自体よりもそれに伴うリフォームや広告費の方が痛いですね。１日でも長く住んでもらう努力が一番大事だと改めて感じました。

  2008.05.21

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• アンケートを受けて入居者に連絡

  アンケートを受けて返信のあった入居者に電話一番優良な入居者（家賃が高く、長期入居）から電話をはじめたのですが、最初からつまずきました。中々、入居者と連絡が取れないのです。結局、はじめてから１０日ほどで連絡が取れました。最終的には開示したくなかったのですが電話番号を教え入居者からかかってきてやっと連絡がとれたのが大半です。入居者との調整も管理会社にとっては大変なことを改めて感じました。また、中には高飛車な入居者もいて不快な思いもしましたがそこはお客様だと思い我慢です。結局ウォシュレットなどの設備は私が至急、発注し網戸などは４月から管理会社が変わるので４月以降に対応することを説明し納得してもらいました。満足度の向上大きなポイントだと思います。

  2008.03.15

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  大荒れの天気

  ランキング←参考になります。札幌は大荒れの天気のようです。遠くはなれた横浜に住んでいるため実感がわきません。こんな日に内見する人は少ないでしょうね。自分のアパートがどうなっているかは心配です。札幌に住んでいる大家さんたちは雪かきしたり労働力を投入しているようです。そういうところで大きな差がついていくんでしょうね。ご協力をお願いします→『人気blogランキング』

  2008.02.24

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• 入居者アンケートを郵送

  入居者アンケートを郵送しました。内容は・このアパートを選んだ理由・不満な点の確認・あれば便利な設備・現在の満足度・退去予定・メールアドレス記述方式ではなく○を付けてもらうようにしました。そして、できるだけ回収率を高めるため・返信用封筒に切手を貼って送付・返送者にクオカード500円分を漏れなくプレゼント・土曜日に着くように送付というようにしました。全員に送る訳ではなく、・相場家賃より高い家賃をいただいている方・長く住んでいただいている方・滞納のない方を選んで送付しました。4棟目マンションの方には送りませんでした。4棟目は次々に手を打っているため、来年以降実施する予定です。アンケートにより・自分の物件の強み、弱みを知る・退去予定の人に引きとめ工作をする・退去を事前に知ることで繁忙期の募集に間に合うようにする・メールアドレスをゲットし今後の情報収集に役立てるということを考えています。さて回収率はどのくらいでしょう。ある情報筋によるとあまり回収率は高くないようです。

  2008.01.24

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• 感激！入居者からの年賀状

  昨年のブログに書きましたが、入居者に年賀状を書きました。滞納癖がある人以外、全員です。全部で三十数通送りました。少しでも効果があればと思い書きました。ただ、期待はほとんどしていませんでした。ところが・・・何と！一人の方から年賀状が返ってきました。感激！たった50円です。それで満足が少しでも上がり、長く住んでもらえれば十分です。年賀状を返すところまでいかなくとも、少しは大家の気持ちが伝わった人も何人かはいた。それが証明できたような気がします。ちょっとしたことですが、来年も続けます。

  2008.01.12

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• 退去予定者へ電話

  11月末に退去する方に電話をしました。退去される方にはこれまでも必ず電話を入れています。何か不満な点などをお聞きし、今後の改善に役立てるためです。貴重な情報となります。これまで何人かの方に確認しましたが、退去理由は仕事の関係など引越しする理由が明確で嫌気が差して退去した人は1人もいません。残念ながら管理会社の報告によると今回もそのようです。午後に二回と夜に一回携帯に電話しましたが留守電になってしまいました。今日は諦めて明日以降、再度電話しようと思います。

  2007.11.26

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• 成功者に学ぶ

  不動産投資をやっていて成功への近道は成功者に学ぶことだと思っています。これまで出た成功者のセミナー、本、ブログ、その他情報ソースから4人ほどピックアップしました。考え方、行動に共感できる方ばかりです。そしてそれぞれの方の分野ごとでの戦略を書き出しました。書き出すだけでも勉強になります。すると全ての人がほとんど同じ行動をしている事が分かります。成功者の考え方、行動は同じです。以外とシンプルです。近くにある方が断然有利ですが、遠隔地でも人を使ってうまくやっている人もいます。遠隔地でも対応できるよう努力と工夫をしていきたいと思います。

  2007.11.25

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• ちょっと心配？

  11月から1棟目のアパートの管理をお願いしているB社から電話がありました。広告料は3ヶ月にしてもらったと営業マンから連絡があったらしいのですが、その確認でした。もちろん先日、営業マンに了解しているのでOKしたのですが、ついでに新規入居者がいつから入居予定なのか、駐車場も借りるのかなどを質問しました。それに対して申込みは入ったが、今はまだ審査中とのこと。まだ正式ではなかった？ちょっと心配。でも広告料の確認をするくらいですから大丈夫でしょう。一応、希望者の方は入居するのであれば11月24日から入居したいようです。駐車場も希望していると聞いて気分が良くなりました。今まで駐車場が2台分空いていたからです。これで家賃が7000円アップしたのと同じです。謝礼はすぐに送ろうと思ったのですが、正式契約が終わった後にしようと思います。管理会社同士の引継ぎも無事、終わったようです。１人だけ滞納者がいるのも知っていました。実際はドロドロしたやり取りがあるのかもしれませんが、事務的にやったような印象を受けました。

  2007.11.06

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• 10月の収支報告書が届きました。

  ランキング←参考になります。1棟目、2棟目、3棟目の収支報告書が届きました。1棟目は来月から大手仲介会社B社に管理会社を変更するのでこの管理会社から報告書が来るのは2棟目と3棟目だけになります。毎回思うのですが、本当に3棟目は滞納が多い。全員で合計30万を超えています。ひどい！他のオーナーに比べ私は甘いと思うのですが、滞納について管理会社に指示や要望を出したことは一度もありません。滞納督促については管理会社もしっかりやっているようですので。先月も書きましたが、4ヶ月も滞納している人が1人います。一般的には3ヶ月滞納されると全額回収は難しいと言われているようです。人気ブログランキング←よろしくお願いします。そこで今回は管理会社も強硬手段にでました。このようにやられたら困るだろうなという手段です。もしかするとみんなやっているのかも。今月は漏水修繕工事、広告費、家賃の遅延などがあり収支があまりよくありませんでした。ご協力をお願いします→『人気blogランキング』

  2007.10.19

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• 管理会社の社長から突然の電話

  管理会社の社長から夜の8時頃電話があったと家から電話がありました。え！また事件！かと思い携帯番号をお知らせし、かけ直してもらうよう伝言しました。ドキドキして電話を待っていると9時半過ぎに携帯に着信。用件は3点ほどありました。・明幸の経営破綻に伴いリプラスに変更手続きを取って良いか（2人が対象で1ヶ月の家賃の10％の負担でOK)・私とトラブルのあった担当者が8月末で退職した。それに伴い社長の息子の前店長が急遽オーストラリアから帰国し代わりをつとめる。・物件探しの件はどうなったか。どうもお勧めの物件が2物件あるので紹介したいというのが一番の用件のようでした。前担当者に9月購入予定の物件と比較してどちらか条件のいい方に決めるので紹介してほしいとメールで伝えてあったのに修理中で紹介できないと訳の分からない返信があったのはそのためだったのかと思いました。社長にも全然伝わっていません。もうやめる気だったから紹介もしなかったのでしょう。ちょっと社長には申し訳ない気持ちと紹介してくれる予定の物件がどのような物件だったか知りたい気持ちとで複雑な心境です。これを機に良い関係を再構築しましょうというような事も言っていました。管理会社には何のわだかまりもなく、担当者さえ代われば特に気にも留めていなかったのですが・・・退職した前担当者がいやがらせでもしてこないかと妻が少し心配していました。

  2007.09.06

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• 投資は成功か失敗か

  投資は成功か失敗か検証してみる必要があります。その前に通帳をながめるだけの今年の4月までは不動産投資、5月以降苦労して色んな事を試したり、行動を起こしたのがアパート経営だと思います。では5月以降苦労しているから辛いかと言えば全くそうではありません。戦略を立てたり、それに基づいて行動したり、その成果を創造するのは本当に楽しいです。むしろ5月以降の方が楽しいです。成果はまだですしイライラすることもありますが・・・成功か失敗か1棟目は丸二年経過し、諸経費まで含めた2600万に対する回収率約23%で○です。かつ2年間で空室は1部屋4ヶ月のみです。2棟目は1年5ヶ月経過し、丸一年経過時で諸経費まで含めた3100万に対する回収率約11.7%、おそらく丸二年経過時では21%ですが空室が二室あるため判断するには早いと思います。3棟目は半年しか経っていないので検証は難しいのですが、火災保険で135万ゲットという幸運があったのでおそらく○。ただしこのアパートも空室が2室と8月末退去が一戸あるため油断はできません。それでは今時点で同様な物件があれば購入するか？1棟目、2棟目は購入しないでしょう。3棟目は？です。そんな感じですが、現金で3棟分4300万程度投入しているためリスクが少ない中でやっているせいか今は勉強したり試すことが楽しくて仕方ありません。趣味のようなものです。まとめると投資としては○－でアパート経営まで入れると○＋です。これからもガンガンいきます。

  2007.08.16

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• またまた退去

  今日は売主さんからの連絡はありませんでした。が・・・またまた退去の連絡がありました。今年購入した物件ですが、入居から９ヶ月で私が経験する中では最短です。26戸中6戸の空室決定です。それでも退去連絡があってもあまりショックを受けなくなってきました。いいのか悪いのか鈍感になってきました。これが札幌の厳しさなのかなと感じています。新規に購入する物件もあるので9月には札幌に1～2回行くことになりますが、合わせて営業活動にも力を入れなければいけません。だんだん燃えてきました。これまで通り一生懸命やれば結果はついてくると信じて活動していきます。

  2007.08.07

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