いろいろあったけど引越できそう
10月頭にローンを申し込んでから なかなか結果が降りずにどうなるか?な状況でした。普通の大手銀行のローンを申し込んでいたのですが、最初は銀行が厳しくなってるので、過去一年分の家賃を支払った証明(チェックのコピーとか)とか、最初は特に要求されていなかった書類が必要といわれててんやわんやでした。今のアメリカの金融パニックの影響が私達にも影響でたようです。少したってそろそろ手続きが終ったのかなと思っていたら、今度はコンドミニアムの部屋の賃貸と居住者の比率が問題だと言い出したのです。コープの場合(コンドミニアムとコンドミニアムの差は最後にちらっと書いたのでご参照ください)には契約やローンやいろいろと面倒な事があると聞いたので、比較的足かせのないコンドミニアムを選んで購入をきめたのに、住居者と賃貸者の比率が問題になるとはびっくり。もちろんローンを紹介してくれたブローカーの人も、不動産のブローカーもこんな事になるとは?とみんなびっくり。私達の購入する建物は今の時点で 既に約5割の部屋が所有者が賃貸にだしてるそうなんです。サブプライムローンの影響でフロリダとか非常に物件の価値が下落してしまった地区では、もともと人に賃貸にだすつもりで購入した所有者が、こんなに価値が下がった物件のローンを一生懸命払って家賃をとっても損するばかりだし(担保価値も下落してるから?売っても小額にしかならないからか?)ということでローンを払わないで逃げてしまってるOwnerが多いそうなんです。まぁ銀行はローンをOKした数年前の物件が高かった時に全額支払ってあげてるのに、ローンの支払いを逃げられて下落した担保物件だけ戻ってきても大損ですよね。そのOwnerがローンを払わないで逃げるリスクを計算する一つの目安がその建物の居住者と賃貸者の比率だそうで、最近は賃貸の比率が3割超えてしまうとちょっと危険物件とみなす銀行もあるようで。私達の買う物件はほぼ5割近いので前なら問題にならなかったけど、今は懸念する銀行もあるとのこと。私達の立場から何が問題かというと、今回私達が無事ローンが降りてしまっても、次回売却する時までにその居住者と賃貸の比率が変わらなかったり、逆に増えてしまった場合、私達の物件を買おうとする人もローンがなかなかおりないというトラブルが予想されるわけです。そんなリスクのある物件なら私達としてはこれでローンが却下されて、この物件購入契約もなかったことになってくれたら違う物件を探したいと思って何週間も見守ってたのですが。。ついにOKがきてしまいました。。まぁ いろいろな理由で引越したいというのは事実だったのでよかったと思うことにします。物件引渡しは約3週間後、その翌日に引越予定なのでこれからちょっと忙しそうです。今までは引越に箱詰めが間に合わず、後から荷物をまた取りに行ったりしてたので、今回こそOn Timeにすべて済ませるようにがんばります。引っ越してからツリーを飾ったりする余裕があるといいんだけど~。 コープとコンドミニアムの違い(私の知ってる限りなので間違いがあったらすみません)コープは建物全体を部屋を購入した全員で共同所有している。建物全体の利益も負債もみんなで共有していく運営形態。建物のいろいろな決まりごとは所有してるみんなで相談して決められます。今後新しく部屋を賃貸するのを禁止にしようと決まってしまった場合、今の所有者は今後賃貸に出せなくなってしまうというリスクも考えられます。 また賃貸に出す場合、Coopの代表者(Board)の人と面接してOKが出ないと入居許可がでません。コンドミニアムの場合は購入した部屋を買うだけで運営はそのビルが委託したマネージメント会社がするので、そのビルの運営が悪くなったりしてもそれを部屋の持ち主が直接負うことはありません。(管理費が値上がりするとかって影響はあるだろうけど)また建物側の方で今後賃貸禁止とか、売却や賃貸に出す際に”この人ではダメ”といったりすることは基本的にはない。