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脱サラ大家の”不労所得も楽じゃない”！

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確定申告を楽しもう！その２

19日のブログで叶税理士のDVDについてふれました。その中で教わったことで、一つご紹介したいと思います。それは、減価償却費のマイナス分は銀行は見ない。申告書を作るときに、減価償却費が大きいと、利益が大幅に減ってしまいます。これは見かけ上のことであって、キャッシュフローの観点からは、原価償却費は関係ありません。その為、銀行さんは、減価償却費分を利益に加えて、不動産収益をみてくれる、というのです。すべての銀行さんがそうかどうかは？です。また銀行の担当者も不動産収支に詳しいかどうかによると思いますが、それが本当であれば、銀行さんに対しては、減価償却費のマイナスを気にしなくてもいい事になります。私はRCが多いので、はっきり言って、「こんなになるの！！」って言うくらいの減価償却額になります。普通の商売とは異なるので、その辺もわかった上で、銀行さんが理解してくれていることを期待します。そうでないと、物件を買った翌年は、初期費用もかさんでくるので、確定申告上の利益はかなり小さくなり、年収１千万云々といってる場合ではなくなりますから・・・・<== 応援お願いします。

January 21, 2009

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確定申告を楽しもう！

先週末は、確定申告のデータ整備をおこなった。「弥生の青色申告」を使っている。←毎年、高額はVresionUp費用がかかるのは、何とかして欲しい！個人分だけ、自分で申告している。法人分はもちろん、税理士さんに依頼済み。昨年は個人で2棟買ったので、減価償却分を新規登録しなくてはならない。法人でお世話になっており税理士さんに相談し、物件は2件とも中古だが、建物と付属設備を分けている。建物（定額法）は耐用年数から経過年数を引いているが、付属設備（定率法・今年申請が必要）は15年とし、経過年数を引かないこととした。というのは、どちらも10年以上経った物件を購入したので、15年の耐用年数から引くと、数年で償却することになる。ということは、償却費が目立つ。税務署に目を付けられないためにも、目立たない申告とすることとなった次第。このような対応をするには、経験のある税理士さんに聞くしかない。週末に、年末に買っただけで見ていなかった叶税理士のDVDを急いで見た。こういうときは、1.5倍速で見ると時間の短縮が出来る。十分、聞き取れるし理解できる。（これ、お勧め！）このDVDは、あっと驚く内容は無い。しかし、９５％はどこかで見聞きした内容ばかりだが、５％の気づきがあるし、申告前の総復習には適しているかもしれない。申告は、結局、金利負担（建物部分が経費）と、減価償却費などで、大幅赤字となった。もちろんサラリーマン年収と損益通算（相殺）され、還付を受けることが出来ると踏んでいる。また、今年分の税額が下がるのが、うれしい。今年（H21年分）の申告では、減価償却費が1年分丸まるかかってくるので、かなり、収入を圧縮できそう。まぁ、今年1年、家賃をもらってからでないと、皮算用に終わることもありえるので、ぬか喜びはできないが・・・・・。<== 応援お願いします。

January 19, 2009

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恐怖！廊下の蛍光灯交換

３連休に、湘南物件の視察に行ってきた。もちろん、管理をお願いしているハウスコムさんにも、手土産持参で年始挨拶をした。この、物件、前回いったときに、廊下の蛍光灯が切れているのを知っていた。脚立を立てて、交換を試みたが、カバーがびくともしない。そのときは、駐車場の蛍光灯など交換しただけで、帰ったので、今回は、再チャレンジ。5階の廊下の蛍光灯交換をする予定であったが、行ってみると他にも２本付いていなかった。廊下は、もちろん、（雪国とは違い）まどがなくOpenで、風が吹き付ける。５階で脚立に立つと、塀がほとんどない状態で、超怖い。別に高所恐怖症というわけではないが、塀が無い状態では、素人は厳しい。力一杯まわしても、カバーが外れない。もしかして、空ける構造が違うのかと思ったので、２階の廊下で試してみた。やはり、まわして空ける構造になっていることを確認したので、再度、５階でチャレンジ！力一杯まわし、そのはずみで、脚立から落ちると、そのまま５階から落下することに、なりかねない。かなり、ビビりながら、「俺が替えないと、だれも替えない！」との信念で、交換した。４階の２本、２階も１本交換し、計４本の交換実施となった。一方、裏口に消防設備機器に、点検期日が書いているのを、前回見つけていた。その会社名・電話番号をメモしてきたので、早速、点検を依頼しなくてはならない。このような大規模な物件は、滋賀とここだけしかもっていない。滋賀はハウスメイトさんに、設備管理も合わせて任せてある。つまり、すべてお任せなので、具体的に何をしているか、現場を見ていないので、わからない。実施計画表をもらっているので、項目はわかっているが・・・・・。一方、湘南物件は、３％の管理料なので、もちろん多くを望めず、自分で対処することになっている。まぁ、近くだし、勉強として捉えているので、いい経験としたい。法令違反にならないように、しなくては・・・。空気も乾燥しているし。<== 応援お願いします。

January 13, 2009

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IKEAのクネクネ・ミラー

昨日書いたIKEAのくねくねミラーについて、一言。今回は玄関につけた。靴をはいたところまで全身を見てもらうためだ。それと、部屋に入って直ぐでインパクトを与えたい！ということもある。玄関部分は石膏ボードになっているところが多いので、普通の木ネジではなく、石膏ボード用のネジをとめる大き目のネジを先に入れておくと、きっちり設置できる。石膏ボードか、木のボードか、素人にわかるのだろうか？と、NSX松田さんに聞いたところ、石膏ボードだと、ネジに石膏の粉が付くので、直ぐわかりますとの回答だった。松田さんは、親切だ！！ソフトな感じが女性受けすると思う（男の私が思っても仕方ないか・・・・）。今回は、ネジを一度さしてからちょっと差し引くと、真っ白の粉が付いていた。こういうこともあろうかと、物件近くのホームセンターで、石膏ボード用ネジ留め具を買っておいた。３００円ほど。木ネジと違ってやや大きめの穴が開くので、こわごわ留めたが、バッチリくっ付いた。クネクネミラーの設置は、今度で４枚目だが、初めてきちんと出来た気がする。あとは、効果を期待したい。ハウスコムさん(管理会社）にも、設置を知らせておいた。話のキッカケにでもしてくれればうれしい。<== 応援お願いします。

December 25, 2008

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入居者の信頼？！

湘南にある物件に、ほぼ2ヶ月ぶりに行った。階段の白熱電球を蛍光灯に変えるためだ。電気代節減！そちらは、順調に終えたが、夕方暗くなり、駐車場を見ると計１０本の蛍光灯のうち、2本は点灯していない、また2本は今にも消えそうな状況であった。このマンションは１階が駐車場。ちょっと薄暗くなっていて、感じ悪い。早速、元気な１本を残し、9本を取り替える為に、近所の西友に車を走らせた。点灯していない蛍光灯を交換したが、うち、1本がつかない。どうやら、グロー球が寿命らしい。仕方が無いので、再度、西友に買いに行くこととなった。さすがにグロー球を交換すると、明るく点灯した。物件には、管理：ハウスコムと大きく書かれているので、「電気が消えてますよ！」と連絡が来てもいいものだが、誰からもいってこなかったのだと思う。入居者さんは、共用部については、それ程、苦情を言わないものだと実感した。たまに現地確認が必要だ。１部屋空室が出て、クリーニング終了と連絡をもらっていたので、IKEAのクネクネ・ミラーを取り付けてきた。こちらは4枚事前に買っていたもの。これで入居決定への効果が出て欲しい。<== 応援お願いします。

December 24, 2008

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受水槽と直結水道

受水槽を撤去し、直結する、あるいは、増圧し直結する方法を模索している。受水槽のメンテナンスが毎年１０万円程かかるのが、もったいなからだ。また、受水槽自体も古くなってきている。その辺を紹介しているURLがある。例えば・・・http://www.cost-down.com/news/close_up/089_close_up.htm「大家さん学びの会」のSNSで聞いてみたが、かなりお金がかかるとの経験談もあった。要は、受水槽の撤去代が高額らしい。確かに、マンション屋上にある場合は、クレーンで下ろすなど、費用がかかりそう。しかし、地上にのみおかれている場合もある。(このように地上にのみある受水槽は、なぜあるのか？余程、水道パイプが細いのか？？と思うのだが・・・）その場合は、邪魔にならなければ、水道を直結した後でも、そのままにしておけばいいのでは・・・という意見もあった。撤去できれば、駐車場、いや駐輪場くらいにはなるのではなかろうか！現地の管理会社に打診してみよう。築古で、最後まで持ち続ける物件については、直結を是非考えたい。<== 応援お願いします。

December 11, 2008

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管理会社さんとの関係作り

関係作りというほどではないが、私から　お歳暮を贈っている。一方、業者さんによって、贈ってくるところもあれば、来ないところもある。どちらかと言うと、地元の業者さんからは来るが、全国ネットの大規模業者さんからは、来ない。その来ないところに、お歳暮を出すのだ。ここだけの話、三越や京王百貨店のお歳暮で安いものはないので、今年はシャディを使った。もちろんネットで注文。安いものから品揃えしている。札幌の物件管理の店舗にも送った。しかし、今回、中心部店舗に異動した女性が３件も決めてくれたので、彼女にも何かしなくてはなるまい。そこで、VISAの商品券を金券SHOPで用意した（こちらとしては、領収書も欲しいし）。１万円。3件の謝礼が1万円では安いものだが、既に決めてくれているので、”気は心”ということにしておきたい。きっと、年度末には退去が出るかもしれないので、そのときは、また紹介してもらわねばならない。要は、私の物件を常に業者さんの頭から消えないようにすることと思っている。仲介は業者の担当者さんに、大きく依存する。あの大家だから、決めてあげよう！という気にしなくてはならない。<== 応援お願いします。

December 9, 2008

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札幌満室！だが、修繕費も追加！

札幌のエイ○ブルさんから、残りの１部屋も決めたと連絡あった。札幌の単身者用は競争激化で、厳しいので、あきらめもあったが、熱意が伝わった様。というか、私の元担当者が、街中の店舗に転勤になり、そこでせっせと紹介してくれた。最近決まった３部屋とも、管理をお願いしている物件最寄の店舗ではなく、中心街の店舗で決めていただいた。やはり、どの人にも、礼儀正しくし、良い関係をKEEPすることの重要性を身にしみて感じた。但し・・・・・・「洗面台がかなり古くなっているので、交換して欲しい」と、次の入居者が言っているとの事。工賃込みで5万円ほどだというので、OKした。約1ヶ月の賃料に相当。エイ○ルさんは、札幌でも仲介手数料は他と同じで、やってくれるので、出費はそれほどでもないが。札幌の地元業者さんには、２～３ヶ月の広告料は、当たり前というところもある。読者の皆さんは、札幌で単身者物件用を買うときは、くれぐれも相場や需給状況をみてからにして下さいね。まずは、満室なので、ちょっと気が楽になった。あとは、仙台の地デジ対応を年内に実施したい。コストを年内に多く計上したいので。確定申告対策です。<== 応援お願いします。

December 8, 2008

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今度はストーブの部品交換？！

物件が増えてくると、何かとコストもかかる。この前から、修繕費用の話をしているが、今日も札幌のエイ○ルさんから、退去した部屋（４０１）のストーブの修理(メンテナンス）が必要と連絡あり。ストーブのオーバーホールで２５０００円既にかかっているが、今回は交換部品代８０００円との事。札幌なので、ストーブのメンテは仕方ないし、確認に行くわけにも行かない。なんたって私は東京のサラリーマンだから・・・・。どうしても、早く修繕し、早く入居募集を始めて欲しい・・・という気になる。雪の降る札幌で、今頃引越しするひとが、そうそういるとも思えないが。それにしても、今回電話をくれた管理会社の人に、「４０１って次が決まったんじゃなかったですか？」と聞くと、「４０２でないかと思いますけど、わかりません」とのお答え。私はこの前、他の営業マンに４０１が決まったと確かに聞いた。それが間違っていたとしても、仕方ないが、決まったのが、どの部屋かわからないものですかね～。沢山の部屋を管理されているので、わからないかもしれないけど、電話をもらったらオーナーはその他の状況も聞きたくなるもの。特に東京-札幌と離れているので、ちょくちょく見に行くわけにも行かないし。一応確認してから電話してね。<== 応援お願いします。

December 4, 2008

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給湯器が壊れた・・・

お湯が出なくなった。といっても自宅の話。給湯器が壊れたらしく、業者を直ぐに呼んだが、機器の交換次期らしく費用は32万円。築9年なのだが、給湯器の寿命も１０年ほどらしい。TOTOだったが、ノーリツがサービスしている。賃貸用ではないので、いろんな機能がついていて、マイコン部分が濡れてしまっている。修理も10万以上かかるということで、交換にした。その間、お湯が出ないので、2日間だが大変不便であった。顔を洗うとき、冷たい。なんといっても、風呂に入れない。仕方が無いので、近所のスーパー銭湯に家族で行った。なんとも高い銭湯となった。やはり、給湯器などは、即、修理してあげないといけないと実感した次第。また、築１０年くらいで、あちこち修理・交換が必要になるので、お金の余裕は必要ですね。一方、湘南物件の清掃をシルバーさんに依頼していたが、一回目の清掃が終わった模様。所要時間を先方は気にしていた。3時間以位かかると、シルバーの事務所は言っていたが、その範囲で終わったと報告があった。一体、３時間もどこを掃除するのだ、という感じ。賃貸物件なのでから、そんなに丁寧に掃除しなくてもいい。2時間でお願いしたいところだが、費用が安すぎると、やる人がいないとの事。私の物件を掃除してくれるシルバーさんの紹介票をみてみると、仕事をする理由に「経済的理由」と書かれてあった。やはり、暇つぶしではなく、お金が必要なのですね。しかし、見方をかえると、お金のために働く人の方が、仕事をきちんとやってくれるのでは、という期待もある。数回、やってもらったら、確認に行かねばなるまい。ところで、今朝の朝刊で、私の勤務先がリストラすると記事になっていた。社内では、既に知れ渡っているので、驚きは無いが、いい条件であればこの機に便乗したい。それで、はれて専業大家となれる！！（そうはうまくいかないかぁ～）<== 応援お願いします。

November 26, 2008

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またもや修繕費の支出！？

湘南物件で、ガスコンロがつかないと連絡があった。魚を焼くグリルは使えるが、通常使うコンロの火がつかないとのこと。今度、入居したばかりの方からの連絡。管理会社経由だが。ガスコンロが使えないと、それは不便ですよね。やはり、空室だった部屋は、使っていないとかえって悪くなるのだろうか・・・・。この物件、築１３年程度だから、外見はそれなりにきれいなのだが、やはり、内部は少なからず、修繕費がかかるのかも。RCでまだ築浅なので、安心していたのだが・・・・。ガス会社の見積もりでは、交換するしかないそうで、8万円。約1か月の家賃だ。この物件は、やっとシルバーさんに清掃を依頼したばかり。自宅から車で早ければ1時間半の距離なので、できるだけ自分で問題に対処することにしたい。リタイアを目指しているので、キャッシュフローは重要だ。銀行ににらまれないように、CFを維持していかなくては。ということは、安く修繕する術を身につけなくてはならない。がんばります。<== 応援お願いします。

November 21, 2008

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RCの固定資産税は高いぞ～～～！

リタイアを考えているので、CF（cash flow)の計算をしてみた。当然いつもしているのだ、本格的にするために、固定資産税を確認。なんたって今年RCを３棟買ったので、正式には払っていないが、買った時の日割り清算書などで、確認した。なんと、持っている物件すべてで、６４０万円！！！５００万円ほどは覚悟していたが、これほどたかいとは・・・・・やはり、RCの固定資産税は高い。高額なRCの融資がおりなくなったせいもあるが、そろそろRCは止めにして、小規模の木造にシフトしていこうかと思っている。築古の木造アパートで、土地を確保する戦略だ。初期の澤さんみたいだが、首都圏の土地も下がってきているので、かなりの高利回りがちらほら出てきている。北関東は顕著だ。それと、RCは古くなると単なるセメントの固まりで、リフォームも難しいという意見も耳にしている。リフォーム費用を捻出するためにも、一都三県の土地付き木造アパートもいいのではないだろうか・・・・。CFを確保するために。と言いつつ、1件、RCに買い付けを出している今日この頃です。（きっと融資が下りなくて、ダメだろうけど・・・・）<== 応援お願いします。

November 11, 2008

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地デジ対応

地デジ対応の要望が来た。自宅ですら地デジではないのに・・・・・。仙台の物件で、以前からちらほらあったらしいが、管理会社がそれなりに回答していたらしい。しかし、ここに来て、複数の要望があり、放っておけなくなった。業者さんの見積もりを依頼した。要は地デジ用のアンテナをつけることになるらしい。見積もり来たら、紹介しますね。年内の経費にしたいので、やるなら早めがいい。湘南物件は、ケーブルテレビの契約をしている。どういう契約かよく理解していないが、それをオーナーがやっていると、入居者が見れるとの事。前から入っていたものを、オーナーチェンジで、引き継いだ。といっても月額5千円弱。これで入居者の満足度が高く維持できれば、安いもんですね。<== 応援お願いします。

November 5, 2008

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賃貸は、借りる人の立場で、物件確認しよう！

ブログをちょっとサボっている間に、賃貸状況にいろいろ動きがありました。札幌の滞納は2か月分支払い、同じく札幌で1室決まり、仙台から入居３ヶ月の人が退去（これは家庭の事情で、物件のせいでは無いのです・・・）、などなど。それと自分の他ビジネスで、事務所の賃貸契約もしました。ところが、合鍵をもらったが、使えない合鍵であったとか。自分はいつも貸すほうなので、借りるほうの心情が良くわかりました。合鍵作成がいい加減で、3本もらったうちの、2本がほとんど使えない。というのは、合鍵屋さんの仕事が雑で、鍵が入らないのです。管理会社も先に確認が必要ですね。それと、事務所の蛍光灯のちらつきが大きいし、エントランスの照明もつかない。いったいどうなっているのか！！と相当ハラがたちました。自分の立場が反対になると、よくわかりますね。 <== 応援お願いします。

November 4, 2008

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リフォームは楽しい！！

今日はDVDを見た。NSX松田さんの「世界一わかりやすい大家さんのセルフリフォームDVD」先日のアパートフェスタで注文していたものが届いたので。ｖ大家のためのリフォームの解説のDVD。おそらく日本でこれだけでしょう。（いや、以前「ホームセンター２００％活用法」を、同じく松田さんが出していた）非常にわかりやすい。彼の人となりも出ていて、楽しそうであった。個人的にお勧めです。私もDIYは好きかも知れない。さすがにサラリーマン大家だと時間が限られる。早くHNのごとくリタイアし、大家専業となり、時間的な余裕をもってリフォームを楽しみたいと思う。 <== 応援お願いします。

October 26, 2008

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ツワモノ滞納者

札幌物件で、滞納者常習者がいるのだが、ついに3か月分たまった。３０万円強の金額となる。エイ○ルさんに管理を頼んでいる。私が買う前からの入居者なので、いわば私もエイ○ルさんにも罪は無い。が、滞納は困る。（当たり前ですね）。エイ○ルさんが再三電話しているが、つかまらなかったらしい。が、督促状をだすと先方から電話がかかってきたそう。「３０万円は払えない！」と言っている。でも住み続けたいらしい。なんだかんだと文句をいって、相殺してもらおうとしている模様。何とバカな・・・・・・。お金を払わない人はお客ではない。一方、エイ○ルの新店長は非常に優しい声の男性。ちょっと弱い感じ。こういうときは、キリキリ声の女性がいい。このままうまく滞納の回収が出来なければ、滞納回収の専門業者に任せたいとの事。回収業者は成功報酬。信頼できます。未回収だとしても３０万くらいだから、いいとしても、このまま居続けられるのは、お断りしたい。退去を迫るのは、難しいと本で読んだことがあるが、どうしたらいいのだろうか・・・。こういうときは大手のエイ○ルさんの、腕の見せ所だが、気弱な新店長で対応できるか、かなり心配。<== 応援お願いします。

October 22, 2008

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入居者からの注文

仙台の入居者から、要望がきた。もちろん、管理業者経由で。今月入った人で、前の人の退去前に決めてくれたので、入るまで部屋を見ていない。今回、ガスコンロの隣に冷蔵庫置き場がある。コンロの熱で冷蔵庫側面がおかしくなった経験を持っているようで、断熱壁を置いて欲しいとの事。もっともだと思います。冷蔵庫の横が熱じゃぁ、効率悪いですし。業者さんに見積もると1.5万円。これくらいで満足度があがり、長く入居してくれたら安いもんです。それと、管理業者さんがいうには、シャワートイレ付きで募集しときながら、まだ付いていないとの事。それはちょっとやばいですよね。言ったことはちゃんとやらないと。（というか、この部屋をシャワートイレ付きで募集しなければ良かったのだが・・・・・）。そちらは3.8万円程（工賃込み）。合わせて5.3万円だから、ほぼ一か月分の家賃だが、退去前に決めてくれたのだから、いいとしましょう。管理会社さんからも、「退去前に決まるのは、珍しい」とコメントをいただいた。家賃が安すぎるのでしょうか？それとも広告費2か月分が効きすぎているのでしょうか？まぁ～、うれしい悲鳴ということろですが・・・。<== 応援お願いします。

October 20, 2008

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一歩進んで二歩さがる

不動産管理はホント、一進一退ですね。水戸の管理会社から、受水槽のポンプが壊れた　と連絡がありました。一昨日夜、全世帯断水となったとの事。応急処置はしてくれて1.8万円でした。これはあくまで応急処置なので、ポンプの交換が必要で、応急処置とあわせ約２０万円かかると見積もりもらいました。私の家内は、かなりがっくり。水戸は家賃も安いのに～～～～。でも、やるしかないですよね。約１５年経っているので、そろそろこれらの機器の交換時期を迎えているようです。入居が決まりそうだし、必要経費としましょう。サラリーマンの収入がある間に、きちんと修繕をしてリタイア後は、修繕費など余計なコストがかからない様にしなくては。<== 応援お願いします。

October 9, 2008

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現地確認その２

今日は会社の休みをとって、新規契約した物件の現地確認や、ハウスコムさんとの管理契約打ち合わせを行った。車で行ける距離なので、なにかと便利。それと、ハウスコムさんもなかなか積極的！２４部屋中１室空室なので、どうやって満室にするか！が問題。その前に、管理契約をきちんと進め、入居者さんにオーナーが替わったことを告知しなくてはならない。まぁ、その辺は、ハウスコムさんがやってくれるので、手間はかかりませんが。掃除をシルバーさんに頼むため、再度、平日に休暇をとって現地で打ち合わせが必要とのこと。さすがシルバーさん、柔軟性はなさそう。一応、ハウスコムさんの清掃業者さんからも、見積もりをいただくこととした。それと、ハウスコムさん自体は24時間サポートはやっていないので、オーナーとして加入することとした。（大東建託さんの管理契約には、あるそうだが、ハウスコムさんのは管理％が低いので、しかたない）。今後新規に入居される方には、自分で入っていただくが、今現在の入居者分は、いまさらお支払をお願いするわけにはいかないだろう。現地では、空室の部屋のスイッチカバーを一枚交換(ついていなかった）。スイッチカバーの交換は、超簡単。1枚１３０円位で売っている。業者さんに頼むと、1枚５００円と工賃込みで言われた。1枚ならいいが、普通一部屋全部を頼むと１０枚はあるので、５０００円　ｖｓ　１３００円。これくらいなら、誰でもできます。また、トイレ掃除や、ドアの拭き掃除をしてクリーンにした。それと敷地内に煙草の吸殻が１０個くらい落ちていたので、その清掃。いつも言われる「窓われ理論」のごとく、汚くするとドンドン汚される。きれいさをKEEPすることが肝要ですね。今日は、せっかく休暇にしたが、会社の飲み会が六本木であるので、わざわざ出かけていかなくては・・・・。ちょっと面倒ですが、リタイアするまで仕方ないですね～～～。<== 応援お願いします。

October 3, 2008

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早速現地で、打ち合わせ

早速、東京電力さんから電話。昨日引き渡しの物件で、名義変更するために、電気メーターを確認したいが、鍵がないので、できないとのこと。鍵がないとわからないところに、電気メーターつけるなよって感じです。鍵は、引き渡しのため、昨日私が預かったばかり。管理会社には、まだ渡していません。だって、遠いのですから・・・・。でも、東京電力さんは、名義変更だから今日付けで確認しないと、電気料金の清算ができないから、困るとの言い分。まぁ、それはそうですけど。仕方がないので、午前半休にして、現地で鍵を持って待ち合わせした。メーター確認は10分程度で、終わった。せっかく行ったので、管理会社に鍵一式を預けたいのだが、今日は何と水曜日。そう！水曜は不動産屋さんはお休みです。う～～～ん。何ともアンラッキーな・・・・。金曜は休みにしたので(休みが多いな～～）、その時に鍵を渡そうと思います。土曜の午後は、今田さんが出るセミナーがあるので、現地に行く暇ないし。。。<== 応援お願いします。

October 1, 2008

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管理会社を決めた！

30日引き渡しのマンションの管理会社を決めた。横〇銀行の融資審査が長引き、ぎりぎりのスケジュールとなった。もっと前に審査結果が出ていれば、もう一週間早く活動できてたのに・・・・・。期末はどこも忙しいらしい。管理は、駅前の一番はやっていそうな不動産仲介店舗にした。そこがハウスコムさんであった。その他、ミニミニさんも訪ねた。ミニミニさんのほうが、よりプロフェッショナルの感じがしたが、同時に手慣れており、かえって面白みがないように思えた。この辺は超個人的な感覚。すべて、任せてください！といった経験豊富な感じの方たちであったので、安心感はあるが、こちらの自由度も制約されるかなぁ～～と思えたので。（当たっているかどうかはわかりません）。ハウスコムさんは、まだ初々しかった。（これまで知らなかったが）ハウスコムさんは、大東建託の関連会社らしい。そのため、大東建託の賃貸仲介が主体かと心配したが、そうではないとのことなので、了解した。この街にも、エイブルさんもあった。エイブルさんには札幌の物件管理をお願いしている。何はともあれ、あと2日で、引き継ぎしなくてはならないので、業者さんにも迷惑な話かもしれないが、なんとか乗り切るしかない。１室空室があるので、早く決めてくれることを望んでいます。ハウスコムさん、どうぞ、よろしくです。管理会社は、ある意味、オーナーと運命共同体ですので・・・・・・。<== 応援お願いします。

September 28, 2008

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物件の出口は？

物件を選ぶとき、ついつい利回りを尺度にしてしまいます。もちろん、入居率を考えての利回りです。田舎で高利回り物件がありますが、実際、入居者が入らないと机上の空論に終わってしまいますね。さらに、積算が購入価格を上回るものを選んでいます。しかし、出口は正直、よくわかっていません。ここまで書かれた書物やブログは少ないですよね！？例えば築２０年程度のRCを買った場合、10年持つと築３０年になってしまいます。築３０年のRCを買う人ってそんなにはいないですよね？私が知らないだけでしょうか？マンション業者とかが、買ってくれるのでしょうか？確かに都内や首都圏のそれなりの場所ならOKと思いますが、地方では、誰が買うのか？と思ってしまいます。RCを壊すだけでもお金がかかりそうですし。そういう私も滋賀県で築古マンション買っているのですが・・・・。滋賀県は人口増加地域なので、将来性を含めて買ったのですが。最初は築１２～１４年くらいまでのものを買って、築２０年以内で、売却と考えていました。築２０年未満であれば、買う人いますよね？特に最近のように築浅の投売りが出てくると、築古はかなり厳しいと思えてしまいます。出口を例えば利回り１４％なら売れるとかで、逆算して売値を計算した上で、買うかどうか決めなくてならないと思っています。突き詰めると土地が広いほうが古くても積算がでますよね。あとは、いつまで持つのか？ということですね。築２０年をだましだまし（修繕しながら）、あと２０年使うというのもいいですが・・・・。皆さんのコメントいただけると勉強になります。<== 応援お願いします。

September 24, 2008

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ちょっとやりすぎか・・・。広告料。

今日はうれしい連絡がありました。仙台の物件で、今月末に退去予定が１世帯あるのですが、その後の入居申し込みが入ったと仲介会社さんからの連絡です。これで、またまた満室予定！この物件、今年3月末に引渡しを受けたばかりですが、そのときは全１８世帯中6世帯の空室でした。３Kというちょっと細切れな部屋で、さらに築１９年です。RC5階建て。共用部の階段・廊下はかなり汚れています。駅からも徒歩１５分程度。決して条件は良くありませんね。 3月末という重要な時期に６世帯も空いていたので、心配していました。前の売主が２世帯直ぐに決めてくれましたが、同じく１世帯退去がでて、結局５世帯空きで4月を迎えました。まあ、ざっと目は綺麗っぽい（一応、前面はタイル貼り）ので、決まるだろうと思っていたのですが、4月末、5月末になっても入居の話が来ません。さすがにその時期になって決まっていないのは、まずいと思い、管理会社の承諾を得て、仙台駅近郊の仲介業者さん約１２社に自分で資料をもって紹介のお願いに行きました。それをやったのが、6月初旬。その後も反応が今ひとつなので、再度7月初旬に15社ほど、営業しました。条件は広告料２ヶ月出します！というもの。同じ業者さんに2度行ったせいか、顔を覚えてもらったりして、大きく反応ありました。ついに、8月で５世帯埋まりました。その後9月になって申し込みがあり、今月中旬には満室予定です。その後も仲介会社さんからの電話は止まらず、9月末の退去予定をお知らせしたところ、その部屋まで申し込みを取ってくれたのです。今の管理会社さんは売買主体で、賃貸ははじめたばかりという感じでした。その為、賃貸業界で名前が売れていなかった様です。やはり、自ら営業する態度で、仲介業者さんに名前も物件の知名度もグーンと向上したのだと思います。それと広告料2ヶ月というのが、何といっても効いたのでしょう。仙台では、まだ少ないのだろうと思います。今後は１ヶ月に戻すつもりです。空室が多かったので、ちょっと条件を良くしすぎたかなぁ～と思っている今日この頃です。<== 応援お願いします。

September 18, 2008

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札幌の物件管理

１４、１５日で札幌へ行ってきました。2/10空いているので、その対策と室内チェックです。エイブ○さんに管理をお願いしているのですが、担当者が代わったので、その挨拶も含めて。それにこの時期に埋まっていないと、来春まで空きが続く懸念もあったので、、、。築１２年程度のRCで駅徒歩５分なので、条件はいいのですが、そこはなんといっても、競争が超厳しい札幌。何とかならないか、エイブ○さんに相談しました。女性店長で、非常にいい人ですので、話しやすいです。よく、リフォームの際、白っぽい壁紙じゃなく、どこかにアクセントを持たせよう！と本に書いてあるので、それを話しましたが、学生相手の地域じゃなく、社会人対象なので、あまりアクセントは無いほうがむしろ良い、とコメントいただきました。また、最近は白っぽい床が流行です。この物件の床は茶色のCF（クッションフロア）なのですが、まだ綺麗なので、変えるのは勿体ない。なので、白っぽいクロス（ラグ）など敷けば雰囲気が明るくなると、サジェスチョンいただきました。さすが長年の現場の声。信頼しています。その後、沿線のエイブ○さんの店舗を４店挨拶に行き、物件や空室状況をお知らせして紹介を依頼してきました。要は、顔の見える大家になることが重要と思っています。これは、仙台の空室対策で実感しました。賃貸の営業さんも人ですからね。前回、訪れたのは、去年の5月。不労所得状態ですね。遠いので、ちょっと間が空いてしまいました。北海道は大好きなのですが・・・・・。ということで、土曜は滋賀、日、月は連休なので、札幌へと、交通費がかなりかかってしまった週末でした。<== 応援お願いします。

September 16, 2008

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物件確認

今日は滋賀の物件の現地確認に行ってきました。昼過ぎにハウスメート〇ートナーズさんと待ち合わせしました。休日なのに、御苦労様です。今日やることは赤水の実際の確認、大規模修繕の作業内容確認、退去者の原状回復内容の確認です。夏に一度(娘を連れて）現地に行っているのですが、それからは訪れていません。東京から滋賀ってちょっと遠いですし、、。すべて管理会社さんに電話でお願いしていたのですが、さすがに今回の問題があったので、現地入りしました。大規模修繕はハウスメート〇ートナーズさんの紹介で朝〇リビングさんに依頼中です。最初の見積もりは２０００万円。それを実施項目を減らしたり、値切ったりで約６００万円にしてもらいました。やはり、足場を作らなくてもいい作業に絞ったので、大きく減額されたようです。ちなみに、逆に建物入口にあるポストの交換をお願いしました。玄関のポストを新しいものにすると、ぐ～～んと雰囲気がいいですよね。これを国金(国民生活金融公庫）から融資をうけて行う予定です。それと原状回復は９年住んだ入居者の退去によるもので、すっごく汚くなっていたので、思い切ってお金をかけることにする予定です。次の人にも長く安定的に住んでほしいし。わざわざ滋賀まで（東京からだと、京都経由）、しかも日帰りでいったおかげで、大きく進捗しました。明日は、札幌のエイブルに客付の催促に行く予定です。物件の近所のエイブルさん４～５件に挨拶にいって、アピールしてこなくっちゃね。明日もがんばります。あ～～。IT系サラリーマンも忙しい・・・・。<== 応援お願いします。

September 13, 2008

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赤水対策　その２

赤水について、先日書きましたが、その後も対策を検討しています。磁気で赤錆を黒サビに変える。パイプを取り替える（今のパイプを交換 or 新たに違う場所でパイプを引く）ライニング工法高圧洗浄上記などあるようです。３のライニングがいいのでは？と思っていますが、赤水の部屋だけ浄水器を取り付け、他は１の磁気でじっくり直すか、、、とも思っています。ちなみに、工法については、こちらにガイドがありました（大家さん学びの会のメンバーに紹介いただきました）日本管更生工業会築古物件は、給水、排水ともに更生工事が必要になるので、それを見込んだ物件選択が必要と、つくづく感じました。あまり（というか私は見たこと無いのですが）、給水工事の必要性について、書かれたブログは不動産投資分野では、ないですよね？築古物件（１５年以上）の場合は、大規模修繕しても十分な利回りが見込めるか、既に修繕済みか、の判断が必須ですね。それでなければあまり古いものは避けたほうがいいかなぁと実感しました。ある意味、いい勉強をしていると思っています。儲かる話ばかりではなく、実際の苦労話も皆様にお伝えできたらと思います。くじけないで、頑張ります、、、、！！！では、、、。<== 応援お願いします。

September 12, 2008

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赤水対策と除草

昨日、赤水について書きました。その後、「大家さん学びの会」で対策を聞いてみると、早速回答ありました。磁力で赤錆を防ぐ方法です。画期的かも！！https://www.jikagaku.co.jp/早速、問い合わせてみることにしました。やはり、何事も一人ではなく、人の協力を得たほうがいいですね。一人では、対応も情報も限られています。私のHNもその意味を込めてチーム　リタイアにしているのです。ところで、この物件には、法面（のりめん：傾斜地のこと）も含め、空き地があります。空間としてはいいのですが、いわゆるデッドスペースになっています。そこに雑草が密生していました。除草して欲しいとの依頼があり、業者に見積もりしたところ、なんと３２万円！！。確かに柵があったり、傾斜であったり、難しいのですが、さすがに除草に３２万円とは、、、。こんなときは、「地元の便利屋さんを活用しよう！」と聞いたことがあったので、早速打診してみると、直ぐに現地を確認してくれました。見積もりはなんと７万円程度。4日かけて除草から、植木の剪定まで対応していただいています。今日が最終日。作業見積もりは、適正かどうかなかなかわからないのですが、小さな作業発注なら、便利屋さんが良いかもしれません。地元ですので、直ぐに対応してくれます。除草でわかったのですが、その雑草地には、サツキが２０本程度植わっていました。ぜんぜん知りませんでした。だって、背の高さくらいの雑草に多い尽くされていたのですから。（買う前に確認が必要だったかも、、、反省）また、ゴミもかなり多く投げ込んであったようです。いわゆる窓割れ理論で、汚いところはどんどん汚されるのですね。近所の人の話だと、４～５年は除草して無いとのこと。前の某ファンドのオーナーは何もしていなかったようです。超大手ですが。除草して、きれいになると、ゴミも捨てられないし、来年5月頃にはサツキがきれいな花をつけると思いますので、入居者さんや近隣の方にも楽しんでいただけるでしょう。サツキの剪定は便利屋さんだと１～２万円と思いますので、年１回やればいいですね。私も楽しみにしています。<== 応援お願いします。

September 10, 2008

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不幸な電話　その２

たびたび、変な題名で恐縮ですが、、、。今度は不具合の電話を受けてしまいました。関西のRC物件なのですが水道水が茶色だというのです。それで３週間ほど前に、業者さんに高圧洗浄してもらいました。１５万円かかりました。大きな措置を玄関先まで持ってきて、作業したそうです。(遠隔地の物件なので、作業自体は見ていませんが、、、）しばらくは、OKだったのですが、また茶色の水が出ているというのです。今度は、床をはがして水道パイプの交換をするしかなさそうです。今、見積もり中です。築１９年のRCで4月に契約したばかりなので、何てこった、、、といった感じです。そろそろ修繕が必要な時期とは思っていましたが、、、。この物件、３DKのファミリー向けで３４世帯もあります。今のところこの問題は１世帯からしか出ていませんが、34世帯もあれば、そのうち他からも出てくると思います。ちょっと、気分が落ち込んでしまいました。これまで、満室で、キャッシュフローも大きく出ていたので、”いい買い物だった”と思っていたのですが、やはり、古い物件はそれなりに修繕費を用意しておかないと、ダメですね。ま、世帯数が増えると、あちこちで修理が必要になってくるので、落ち込まないで対応していくことが必要と思います。それを楽しむようにならないと、大家業をEnjoyできないですね。皆さんも、古い物件を買うときには、よ～く考えて買ってくださいね。<== 応援お願いします。

September 9, 2008

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