脱サラ大家の”不労所得も楽じゃない”！

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• 区分所有、売却しました！

  ​​平成２年に購入した唯一の区分のワンルームマンション（私の最初の投資物件）で、２７年間所有しました。当時はバブルの最中で１５００万円で購入。それをわずか数百万円での売却となり、​額面では１０００万円以上の売却損でした（泣）​。その間、賃料収入はありましたが。今年は埼玉で一棟物件を売却しており、それなりに売却益がでるので、それと相殺するチャンスと思いました。​​で、お伝えしたいのは、そんなことではなくて・・・・​この区分物件、さいたま市内の西部にあり、駅から遠いので家賃は３万円代です。S造で築約３０年。総戸数は２０戸の小規模マンションで投資用です。つまり、全員投資目的で購入しているということ。よくあるパターンですね。今年、私はこの物件の管理組合の理事長を任されていたので、資金繰りや管理組合総会の状況などを管理会社から詳しく聞くことができました。投資用だから、所有者は収益しか興味なく、運営などの面倒なことには関与したがらないのです。組合の総会に出席者はほぼなくて郵送で議決するにも返信数が足りない。また、修繕費は２千円ですが、２０戸しかないので、修繕積立金がなかなかたまらない。それなのに物件は築３０年なのです。小規模な修繕で予算は使いつくされ、とても大規模修繕などできない状況。大規模修繕をするためには、一人、数１０万円負担する計算になりますが、そんな議決が賛成されるわけもなく、管理会社は大変困っているのです。せいぜい、修繕費２千円を５千円に値上げできるかどうか、という程度です。それも所有者（投資家）のOKをもらわねばどうにもなりません。​長分になりましたが、要は、、、①投資専門物件は所有者の参画意識が非常に低い（収益されはいれば、あとはお任せ！）②小規模物件は修繕費積み立てが少なく、スラム化の危険あり（修繕費が高ければ問題ありませんが）ということで、​私はババ抜きから脱しました（祝！！）​​​​​​​​​​​​​​​

  October 5, 2017

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  トイレタンクのレバー交換

  本日は、トイレタンクのレバーを交換した。某オンボロ戸建てで退去があり、その際、レバーの戻りが弱いとの指摘をうけたからだ。交換品は、安価なサンエイを購入。 実は、レバー交換は初めてなのだ。交換自体は、説明書を見ながらやれば、超簡単。タンク内のチェーンをひっかける調整作業が、やや面倒。  ま、これくらいなら自分でやった方が、いいでしょう。

  June 3, 2015

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• 孤独死　その後・・・

  身寄りがないと言っていた孤独死されたご老人の入居者だが、警察に相続人を探してもらったところ、戸籍上にはいることが判明。しかし、苗字が異なるなど、なかなか複雑な関係らしい。この事実は、驚きだ！親戚がいるのに、いない！と言ったのか、いることを知らなかったのか・・・・  親が再婚していると、存在自体を知らない義兄弟がいる場合もあるようだ。 片親もいるらしい（？！）のだが、親といっても、ほとんど90歳くらい？？現在、警察が地元行政に照会しているのだが、回答がないとのこと。 ということで、相続人が出てこないと、、、、１、賃貸契約が解除されない。賃貸契約は相続人に権利があるからだ。２、残置物が勝手に捨てられない。という２大障壁にぶち当たっている。 しかし、いつまでも汚れた部屋を放置するわけにもいかず、発見２か月を経たので、リスクを覚悟して撤去したい。残置物の証拠写真を撮っておくことにしよう。年末までに、実行だ～～～～！

  December 17, 2013

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• 古いエアコンを買いとってくれる業者さん

  湘南物件では、エアコンが2台ついているのだが、そのうちの一台はメンテナンスしずらい位置についている。そのため、退去のたびに廃棄している。通常、リサイクル料金を払って捨てることになるのだが、埼玉県南部に、なんと買い取ってくれるお店を発見。昨日、持ち込んできました。一台につき、３５００円もらえます。15年使用のボロボロですが・・・・外国人がやっている店なので、おそらく海外に輸出するのでしょう。 一方、室外機が天吊りなので、取り外しに地元の業者さんに頼んで８５００円の支払い。プラスマイナスで８５００－３５００＝５０００円の出費になります。 新品と交換するときは、それほど費用が掛からないとは思いますが、捨てるときは、これまでは業者さんに任せるか、自分で区のリサイクルセンターに持ち込んでいました。事前に、郵便局でリサイクル料を払った上で。 今後は、もったいないので、この業者に持ち込むことにします。きゃりーぱみゅぱみゅさんも、”もったいない～～”と唄っていることだし・・・

  November 9, 2013

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  紛らわしい道路標識と、エラそうな警官。

  今日は不動産ネタではないのだが・・・ こちらの道路標識の箇所で、ユーターンして警察につかまってしまった。 この道路標識は認識していたのだが、上下二枚ともに、日にち・時間指定が有効かも？と思っていた。時間外だから、大丈夫だろうと！（若干の不安はあったのだが・・）しかし、上の方のユーターン禁止は終日であり、時間指定は無い、とのこと。悪いのは、私なのだが、気に食わないことがある。 若い警官に「もう一度、教習所で勉強してきてください」と、鼻で笑われた事。 何とも、気分が悪い！ どう見ても、二回りくらい歳の違う私に、エラそうに話す班長という立場の警官は、何様のつもりだろうか。年配の警官から、「班長」と敬語で話されていた。 この歳になると、若造にエラそうに言われると、腹が立つ。（頑固ジジイの始まりか・・・） まぁ、標識を正しく認識しなかった私が悪いのね。 警視庁には、DJポリスのような、言葉遣いのうまい方もいるのは事実だが、どうやら一般的には、昔ながらの体質は、変わらないようだ。 残念。これで、ゴールド免許が。。

  July 29, 2013

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• 東南アジア不動産投資

  先日（といっても少々前）、MSJさんのフィリピン不動産投資セミナーに行ってきた。こちらは、マカティとその近郊の区分マンションを買う手法だ。よくある、プレビルド。確かに、物件価格も賃貸料も、いまのところは値上がりしているようだが・・・・私の知り合いは、「物件が完成してからの売却は、おいしい値段で売却できるかどうか心配なので、完成までに売ってしまうつもり」と、漏らしていた。マカティ周辺に、雨後のタケノコのように、ボンボンとマンションが建っているからだ。しかも皆さんキャピタルゲイン狙いだ。 ということは、完成後、いわゆる中古になってから、その様な物件を買う人がいるのかどうか・・・・というのが問題である。それと、賃貸管理はどのようになるのだろうか・・・ この辺の話をキッチリ理解するまでは、買えないなぁ～～～と思っているところだ。 一方、私が大好きなタイへの投資セミナーが近々あるようで、申し込ませていただいた。こちらのセミナーも期待したい。

  June 12, 2012

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  借換提案？！

  　 <== ランキング応援　ポチしてね。是非、応援お願いします！！ユーロの上げが気になるチームRです。（ユーロ/ドルのshortを仕込んでいる・・・）さて、昨日は地元信用金庫の方が、わざわざお二人で我が家を訪問。借換提案の為、資料を受け取りに来られた。 昨年、法人名義の借換に、某都市銀行で失敗したので、あまり期待はしていない。 信金なのに、関東の借換であればテーブルに乗るという話だ。 ノンバンクの3.9％の借入があるので、この借換を狙っている。違約金を払っても、3年目以降は大きくメリットが出るはずだ。 期待してますよ！信金さん！

  January 19, 2012

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  高額セミナー受講したが・・・・

  世界の不動産投資王が明かすお金持ちになれる「超」不動産投資のすすめ <== ランキング応援　ぜひぜひ、是非 お願いします！！---------------------------------------週末にセミナーと見学会に行ったので、そのご報告を！まず、土曜に寺小屋セミナー＠世田谷。こちらはアパート併用住宅を都内城南地区に建てて、資産を増やそう　というコンセプト。8人の小規模セミナーだが、受講料１万円！私がこれまでに払った不動産セミナーでは最高額だ！普通はせいぜい３～４千円といったところなので、いやが上にも期待度が高まる。なぜこれほどまでに高額なセミナーに申し込んだのかということ、目黒、世田谷などに併用住宅を持てるからだ。もちろん土地付き。確かに資産価値がある！この地域の賃貸需要は非常に強い（？）うえに、このセミナー主催者の物件には特長があり、空きがほとんどないらしい。実証済みというわけだ。そこでその秘密を学びに行った。台風が首都圏に近づく中、受講したのだが・・・・・物件には確かに特長があるが、特筆すべきではないかなぁ～～。それと、安い土地を探して建てる必要があるのだが、実績を見るとせいぜい表面利回りで７％程度らしい。ということは、固定資産税などを払うと、満室が続いたとしてもキャッシュフローはでない。その点について質問してみると、「その通り」とのお答え。 「１０～１５年程度で繰り上げ返済して、その後２棟目を買いましょう！」というセオリーだった。確かに、そういう投資方法もあるとは思うが、気の短い私には、いくらなんでも待てない。長すぎる！！１万円も大金を払ったのに、それほど素晴らしい手法とは思えず、悲し～～い。 さて、翌日は港区のボロ戸建をリフォームし、シェアハウスを始めようとされている方の、オープン・ハウスだ。港区のいわゆるハイソな住所が魅力だ！シェアハウスだけあって、壁紙が各部屋ごとに違っていて、個性あふれる雰囲気を醸し出している。ボロの状態を見ていないのだが、風呂や洗面台はブラン・ニュ～～でキレイだ。ここまで、壁紙を自由に選べるとは、かなりエンジョイされたことと思う。さらに、このシェアハウスをされているのは、女性だ。男には、なかなか勇気が出ないが、こういうときに女性は素晴らしい行動力を発揮される。 その後は、近くの焼肉やで懇親会。 大友不動産塾の方やら、大家学びの会の方やら、またまた大学の先輩に当たる方などもおいでになり、いろいろ情報交換させてもらった。北関東の状況や、千葉の田舎物件の実態、さらに他のセミナーの有効度合いなど、いろいろためになった。専業大家にとって、情報交換会は本当に面白い。また行きますので、皆さんよろしくです。

  November 4, 2010

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• プロフィール

  外資系ITのサラリーマンから2009年末でリタイア！ハンドルネームは皆さんとチームのように情報共有して、リタイアしたいという意味で付けました。(目標達成しました！祝）リタイア達成の軌跡と、現在の活動をお伝えします。＜所有物件＞取得順・埼玉　区分１R（1世帯）　大損！・千葉　中古戸建（1世帯）１４％ ←田舎物件を競売で・埼玉　新築木造アパ2階建（6世帯）１２％・水戸　中古S造4階建（9世帯）１３％・札幌　中古RC4階建（10世帯）１２％　・仙台　中古RC5階建（18世帯）１３％・滋賀　中古RC4階建て（36世帯）１０％・神奈川　中古RC5階建（24世帯）１０％・千葉　中古RC5階建（18世帯）１２％・東京　中古木造アパ（6世帯）１２％　　合計１２９世帯　　（個人と法人２社で購入）「藤山さんの競売」、「今田さんの光速リタイア」の手法で進んできたので、今後どうするか検討中です!!??皆さんと情報を共有してアパマン経営を成功させましょう！

  January 1, 2010

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  明けましておめでとうございます。

  ちょっと遅いですが・・・・。今日から会社の仕事が始まりました。電車は普通よりすいてましたが・・・。昨日は日曜にも関わらず、仙台と札幌の業者さんから電話があった。仙台は、仲介会社さんから、空き室の確認。こちらは、積極的。案内したいそうだ。札幌は退去のお知らせ！（正月早々、なんち言うことだ！といいたいが、新年度を迎えるので、仕方ないですね。）これまで5.3万円だったが、6年間住んでくれていた。相場に合わせて４．５万円にした。安すぎる気もするが、エイブルの店長の主張だ。遠方だから仕方ない。札幌は余程利回りが高くないと、やっていけない。この物件はノンリコースの10年固定ローンを組んでしまったので、途中解約の違約金が大きい。私の初期の契約物件だからだ。いまなら、こんなことはしない。勉強させてもらった。さて、今月は、例の任売物件の契約を目指している。売主＋銀行の反応次第だ。結果が待ちどおしい。それと、年初になるので、水戸の店舗空室の対策を管理会社と行いたい。何らかのきっかけが無いと、業者も空室を甘受してしまう。要はこちらがなめられる。年初なので、今年は満室にしよう！！と、プレッシャーをかけてきたい。<== 応援お願いします。

  January 5, 2009

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• 不幸な連絡

  水戸に物件を持っているのですが、今日は大変不幸な連絡がありました。１Fが店舗 or 事務所で２F～４Fが住居です。１Fが一年以上空いていました。それが、８月下旬に申し込みがあったとの連絡を受けていました。これまで８万円の賃料を５万円に下げたので、その反応だったのかもしれません。かなり、喜んでいたのですが、今日、なんとキャンセルとの電話を受けてしまいました。化粧品販売事務所にするはずが、本部の人が見てダメと判断されたようです。何とも、がっくり、、、。でも、不動産のいいところ、特に複数の不動産を持っていると、水戸の物件がダメでも他で儲かっていると、全体では順調だったりするのです。物件数が少ないと一つの物件によるインパクトが大きいですが、数が増えるとかえって安定してくるのですね。数が増えると借金も増えるのですが、経営は安定してきます。業者さんとうまく連携して、複数の物件を上手に運営していくことが肝要ですね。不幸の電話は、寝て忘れることにします！

  September 7, 2008

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