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コンサルのできる社会保険労務士・行政書士を目指す

[不動産] カテゴリの記事

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３月は出入りが多い

3月は出入りが激しい月です。太田市のアパートは今月２件退去で空き室が３室になります。ただし１室は入居予定がありますので空き室は実質２室です。伊勢崎のアパートの空き室２室が来月初めからの入居が決まりましたが、１室退去が決まりました。退去の部屋は畳に問題があるようですが、どうしようか検討中です。保土ヶ谷のアパートの空き室1室も今月入居がきまりました。横浜は南区のアパート1室の空き室がどうなるかです。太田市は工業都市なので今回のコロナの影響が大きいようです。退去する部屋も去年入居したばかりですが景気のせいで退去になってしまいました。今回のコロナの経済活動の影響力はすさまじいものがあります。早く収束してほしいものです。

2020.03.19

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令和最初の日

5/1令和最初の日は伊勢崎のアパートに行ってきました。２階のリフォームを少し手伝うためです。父と行ってきましたが、やはり82歳の父の方が早いし下手に手を出すと足手まといになります。この日はトイレの止水栓が回らない状態を止水栓の交換で直し、劣化したフローリングの上に薄いデニヤ板をはる作業をしました。この部屋は2ＬＤＫで広いので父ともう1一人で既に８日作業してもらってます。なぜなら前の住人がひどい使い方をしていてしかも室内放し飼いで鳥をかっていたような痕跡があり、あちこちに穴をあけ、壁やキッチンを油だらかけにしていて、フルリフォームが必要な状態だったからです。実は残置物もいっぱいありました。残置物は去年処分しましたが、室内のリフォームは先月から手をつけた状態です。今回はリビングに10枚も板張りがメインでしたが、すでに他の部屋の畳を撤去して、そこにコンパネを張ってもらっています。またリビング以外の部屋はクロスをはがして、クロス交換をしてもらっています。リビングも半分はクロスを張ってもらっていて、あと半分です。最初はトイレやお風呂、選択パンも油と黒ずみがあり、清掃だということでした。あとは残りのクロスを張ってもらい、フロアタイルの取り付け、エアコンの設置、お風呂の換気扇の交換、フロアタイルの全室張り上げ、一部塗装、最終清掃を行う予定ですが父の意向次第です。完全終わった後が楽しみですが、費用はかなりかかります。今年はすでに太田や大岡や菅生の補修・リフォーム費用として40万円程度かかっていますが、この部屋だけで40万円はかかる予定です。栃木が今年だけであと何百万円かかるかわからないし、大岡で応急措置した水漏れの補修もしなければなりません。東金などの千葉の戸建も直してかしたいので、そこでも、リフォーム費用がかかってきます。今年は新規購入はしない予定ですが、早くリフォームを済まして賃貸に出さないともったいないので頑張っていこうと思います。しかし１7年くらい不動産賃貸をやっているので、少しずつしか物件購入をしていませんが、物件は増えていくもんだなと感じます。無理はしないでやるほうが私には性に合っているので令和もこんな感じになるのではないでしょうか。

2019.05.02

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太田リフォーム３週目

今週も父達に引き続き太田のアパートのリフォームをお願いしました。今回はキッチン周りのクロス塗装や、ＴＶインターホンなどをつける作業をするようです。ついでに空き室の102の温水便座も取り付けるようです。今週で太田のリフォームは終了予定ですが、かかった費用はエアコン交換まで行って大体25万円くらいでしょう。来月は伊勢崎市アパートの１室をお願いする予定ですが、こちらは広いので結構大変かもしれません。

2019.03.22

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太田リフォーム1回目

昨日父に太田アパートの空き室のリフォームに行ってきてもらいました。父とその友人で金曜土曜で一泊でしたが、初のクロス張りをお願いしました。1Ｋですのでクロスを30メートル購入しておきました。天井は塗装するという話しでしたが今回１回目の塗装では下地が見えるということで次回もい１回塗ることにしたようです。クロスはひびやや亀裂などを補修した上で部屋部分を張り替えてもらいました。そのほかウォシュレットを取り付けたとのことです。それと壊れていたエアコンを取り外して自宅に持って帰ってきたようで。それで今回は終わりで、フロアタイルでの床張りは次回とのことでした。トイレやキッチン部分の補修も次回以降です。父と話をしたうえでインターネットでエアコンを注文しました。取り付けは外部にお願いするつもりですが、父達がリフォームしている最中に取り付けしてもらおうと考えています。来週も金曜土曜でお願いするつもりです。ただすごく寒かったようで、大変心苦しかった。来週はもう少し暖かくなると良いですが、エアコンをできるだけ早く取り付けてもらう必要があります。

2019.03.10

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明日は太田の空き室を見に行きます。

先月、退出した太田の1部屋の管理会社から来た見積もりが41万円だったので、明日父と部屋を見に行きます。先日東電に通電使用の申し込みをしてありますので、電気まわりは父にチェックしてもらう予定です。クロス、クッションフロアも、もしかしたら父にお願いするかもしれません。1Ｋなので見積もりが高すぎるのは問題です。明日の確認次第でいろいる考えます。時間があれば伊勢崎にもよって2ＬＤＫの空き室も確認します。この部屋はリフォームが大変ですのでなかなか手を付けていませんでしたが今年はやってしまおうと思います。

2019.02.22

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菅生リフォームほぼ完了

川崎の菅生物件のリフォームがほぼ終わりました。あとはアンテナの取替えと一部取り付けなどです。思えばかなりひどい状態で、トイレも使用できなくてお湯もでない、窓も一部壊れ、外部木部も一部くさっている、床も荒れ放題、クロスも汚れている状態からの復旧です。よいところは傾きや雨漏りがないくらいのものでした。夏休み期間は募集は難しいので来月からは募集に力を入れなくてはなりません。

2018.08.25

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２階のフロア及び廊下のフロアタイル

宮前区の戸建ての１部屋と廊下にフロアタイルを張ってもらいました。これがこんな感じになりました。フローリングに近い感じです。トイレと浴室前にはクッションフロアを張ってまらいました。壁紙も１階の部屋意外は塗装してもらいました。

2018.05.24

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川崎戸建てリフォーム中

先月退去した川崎市の戸建てをリフォームしています。といっても父とその友人にお願いしていますが。とてもひどい状況だったので苦戦しているようです。フェンスはボロボロ、草木の処理も最悪、しかも全ての雨戸の戸袋が壊れている状況です。これはムクドリをここに入れていたので、こうなったようです。犬のし尿のせいで床もボロボロしかもにおいがひどい。トイレは詰まっているどころではなく便器いっぱいに糞尿を積み上げていて使用不可状態、給湯器、エアコンも使用できない状態でした。外装も大いに問題ありです。そこで最初にトイレを使用できるようにして、電気周りは電気やの父に直してもらい、空調も使用できるようになりました。２階は塗装とフロアタイルである程度は見えるようになり、これから１階の廊下です。その後１階の部屋ですが、それが大変です。問題は戸袋や２階ベランダの上の波板、塗装をどうするかです。最後に給湯や浴室は一部プロパンガス屋に頼もうかと考えています。今月は２月末に決済が終わったアパートが全て入居決定したので少し気が楽です。川崎は来月までかかると思います。終わったら伊勢崎アパートの１部屋、ひどい部屋があったので、そのリフォームをお願いしようかと思います。

2018.05.22

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代金納付

今日は千葉地裁に行ってきました。今週末から来週にかけては本業が忙しくなるので、余裕がある今日にしました。先月たまたま落札した戸建て代金を納付するためです。最近は２００万円強で入札しているので、あまり落札することはないのですが、本当にたまたまの落札でした。競売なので今後占有者との交渉が必要です。他の物件のリフォームが終わっていないのでぼちぼち行います。最近の落札額は３００万円中盤が多いのですが、物件数が多いときは安く買える場合があります。あとはタイミングと運です。　　今日は父に横浜のアパートのリフォームに行ってもらっていもした。クッションフロアが汚れていたので、その上にフロアタイルを張ってもらいました。写真を見せてもらいましたが綺麗になっていました。　今日、大田市の管理会社からは入居条件に関して確認の電話がありました。もし入居が決まれば大田は満室です。先週川崎の戸建ての退去連絡があったので他の入居でがんばってもらわなくてはなりません。伊勢崎の物件が先週1室入居連絡があったので、こちらはあと2室です。1室については残地物の撤去と、かなりのリフォームが必要なので、あと1室を決めたい。ちなみに残地物は先週撤去を依頼しました。管理会社にお願いすると、高いので別に手配しました。かなりの出費が削減しましたがリフォームをどうするか検討中です。

2018.03.13

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申し込み

今日管理会社から申し込みの連絡がありました。この物件は4部屋なので、あと1部屋で満室です。立地的に心配しいません。この管理会社は動きが早いので問題ないとおもいますが、問題は伊勢崎のアパートです。そろそろ連絡を入れて対策をしなければ。

2018.03.01

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ガス屋から連絡

プロパンガス屋から電話がありました。給湯・風呂、キッチンへの給湯、一部キッチンパネルをお願いしてました。一部自己負担でもかまわないことを伝えて追い炊き機能をつけてもらったところ、1室15万円の負担となった連絡です。工事費込みなのでこんなものでしょう。あまりガス代をたかくしたくないので仕方ありません。とりあえずその工事が終われば住みやすい部屋になりますので問題はありません。入居に苦労する部屋にはしたくなかったので、まあ良しとします。今日は父にリフォームに行ってもらったのですが本業が忙しくて連絡できませんでした。明日父と会って確認します。

2018.02.23

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投資スタイル

私は基本的にキャッシュフローよりも早く返済するほうに重点を置いてきました。しかしキャッシュフローも考えなければ不動産はうまくいかないと最近は考えています。今回のアパート購入はフルローンなので自分の使ったお金は１００万円強です。しかも長期ローンなので多分キャッシュフローがマイナスになる可能性は低く次の投資を考えられる状態になっています。なのでリフォームは行っていますが、良い物件があったら次のアパートも考えたいと思います。先週セミナーで会った方は５９歳で不動産投資をはじめて1年間で4連続戸購入し1億円借り入れてアパート経営を始めたようです。今後も増やして行きたいと意欲旺盛でした。私はこのスピードは無理だし、やる気もありませんが、計算してみると今までの15年よりも加速して購入することは可能なので、法人設立も検討しなければいけないと思います。私は区分はやりませんし、新築も考えていません。今は中古アパートか中古戸建てしか考えていないので、そのスタイルでしばらく行くつもりです。大型アパートやＳ造り、ＲＣは今のところ考えていません。しかし一生考えないかと言うとそうとも言えませんし、中古区分も買う場面があるかもしれません。物事に絶対はないというのも自分の考えなので先々はわかりません。しかし今は自分のスタイルを崩す必要もありませんのでこのままで行きます。

2018.02.22

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保土ヶ谷アパートのリフォーム

昨日は父が保土ヶ谷アパートのリフォームに行っていただきました。2日目です。汚れていた方の部屋の清掃と、洗浄便座の取り付け、ＴＶドアホンの取り付けなどを行っていただきました。父は８１才ですが工事に関しては素人の私と比べ物になりません。次は金曜日の予定だそうです。エアコンをつける予定みたいです。あとはプロパンガス会社がバランス釜とキッチン部の給湯を設備してもらえたらだいたい終わります。ここでは追い炊き機能をつけてもらう予定なので、私の負担も発生しますが、その分家賃を上げる予定です。どっちにしても早く終わらせなければなりません。

2018.02.21

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初めてのセミナー

今日は、初めて不動産会社のセミナーに参加してきました。あまり私はセミナーに興味がないのですが、最近の情報収集がてらに参加してみました。何人かの方とランチをいたのですが、考え方がいろいろあって面白かったです。そのあと実家に帰って父から保土ヶ谷のリフォームについて教えてもらいました。まだ1室ですが洗浄便座、照明、ドアホンをつけたとのことです。ドアホンはコンセントも新たに設置してもらいました。

2018.02.17

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保土ヶ谷アパート

今日、父から電話があった。父は今日私が購入したアパートのリフォームに父の友人と一緒に行ってくれている。電気工事士の父は電気のプロなのでテレビドアホンやエアコンの設置はもちろん、洗浄便座の取り付け、塗装もできる。電話の内容は何故か2室のうち1室電気が通電していないということだ。急いで東電に電話で確認すると、通電していると言う。もう一度父と連絡をとるとやはり通電していないようだ。もう一度東電に確認すると、今回は1室電気を送っていないと言う。さっきと言うことが違うが、急いで通電をお願いし父に連絡した。工事関係はいろんな人がからむので大変ですね。父の作業を見ていると明らかに作業スピード、工事の的確性など素人と全く違うのがわかります。私は全くの素人なのでリフォームを自分でやることには二の足を踏んでしまいます。昨年も南区の物件でもお風呂の塗装や床シートはりなどもお願いし見違えるようにきれいになりました。この部屋の風呂は壁も床も単にＦＲＰ塗装されただけのかなり汚いものだったのでイメージが変わりました。もう少し予算をかけて壁も塩ビパネルに変えるのも良かったかも知れません。もう入居者がいるのでやりませんが次回は検討してみます。

2018.02.16

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伊勢崎に行ってきました

今日は埼玉で朝一で仕事がありましたので、その後どうしようか考えて、伊勢崎の開いてる部屋を見てみようと思い伊勢崎のアパートに行ってきました。2部屋は貸せる状態でしたので問題ないのですが、電気が２０Aでウォシュレットがついていないことは問題かなと思います。検討事項として考えなければ。それと募集に関しても要検討だと思います。その後1件仕事で東京での手続きを行いたかったのですがギリギリ間に合いました。

2018.02.15

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前期は赤字になります。

29年の決算は不動産投資を始めてから初の赤字になりそうです。と言っても売り上げが減少したわけではなき昨年は６００万円弱のリフォームを実行したのが原因です。まあ売り上げも１０００万円超くらいですので多くはないのですが。国金から借りた６００万円を使い切った感じです。今年もリフォームが必要な案件があり、友人に頼んでいる継続中のものもあります。（これは来年までかかりそうです）物件はひとつずつ使えるようにしなければならないので仕方ありません。売り上げ的には今年は昨年より３０％から５０％くらい多くしたいと考えています。しかし赤字決算だと借入金利息のうち土地分が益金加算しなければならず土地割合を調べる必要があります。

2018.02.14

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今日は決済

今日はアパートの決済に行ってきました。無事融資もついて取引は終了しました。しかし今日の朝刊でＳ銀行のシェアハウスの問題が出ていたので大丈夫かと少し心配にはなりましたが問題なく進行し、終わりました。この物件は4戸で小さなものですが、2室空き室です。しかし○○ブルさんに管理を先週依頼したところ、既に１件は申し込みが入っているともことです。まだリフォームを行っていないのでこれから急いで行わなければなりません。この時期は私自身本業が少し忙しいので手配が大変です。でもこの時期を逃すのはもったいないのでがんばろうと思います。

2018.02.13

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今年の不動産計画

本年あけましておめでとうございます。今年も昨年と同様リフォームがメインになると思います。今年まず１棟小さいアパートを購入し、問題点を直す。次に千葉の田舎にある戸建て２戸をリフォームして貸し出す。３番目に龍ヶ崎の貸家をリフォームして貸し出す。４番目に伊勢崎のアパートの空き室対策を検討して解消する。５番目に龍ヶ崎の廃墟建物を土地として売るか、倉庫代わりに使うか検討する。（使う場合は雨漏り対策をしなくては）同時並行で友人にリフォームをお願いしている栃木のビルをどうするか検討して内装に関して計画を立てなければなりません。全部終わればほぼ全ての物件の方向性がきまります。今年の後半くらいには、また競売に参加しようかとも考えています。今年はこんなところかな。流れで計画は変わりますが。本年もよろしくお願いいたします。

2018.01.08

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昨日契約してきました

昨日、不動産会社に行ってきて、売買契約を締結してきました。４部屋１Kの物件です。４２条２項道路の物件ですがセットバックしてありますので多分融資は大丈夫でしょう。ただどの銀行で融資できるか利息に差が出るので心配です。今年はリフォーム費用を大きく使ってしまっているので来年の決算が良くないと思います。なので来年以降はあまり融資を使わない物件を検討したほうがよいかもしれません。貸部屋は４０部屋になります。とりあえずの目標の５０部屋まではあと１０室です。多分２年から３年かかるだろうな。

2017.12.24

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先日友人と話したこと

先日友人が不動産に興味があると言っていたので、前に購入したことがある業者から来ている彼の自宅のそばの物件情報を教えました。彼は早速アプローチしたようですが私が良さそうだと言った物件は既に買い付けが入っていたようです。実際、私が不動産屋と話した感じでも東京に近い神奈川。千葉・埼玉の物件に関して良さそうな物件は数時間、遅くても２・３日では売却が決まるようですので、欲しいと思ったら積極的なアプローチが必要です。ですので不動産投資の初心者は購入する前に多くの物件情報を見て精査して判断する能力を磨く必要があると思います。私は基本的にしばらく自宅に近い横浜・川崎か神奈川でその近くで探しますが、埼玉や千葉に住んでいる方ならその近くで探したほうが良いし。価格も安いので少しうらやましくも思います。千葉に住んでいれば私であれば戸建て投資を中心考えます。神奈川とはかなり価格が違うので可能性が高いと思います。しかし私の課題は安いリフォーム会社を探すことです。来年は千葉と茨城の物件をリフォームしなければならなのですが、高い業者だと意味がないので、早く見つけたいと考えています。

2017.12.10

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今年も終わりが近づきました

今年は、年初に１軒アパートを購入し、リフォームした物件１軒を賃貸にまわし、群馬のアパートの全塗装などを行いました。今年の年末にやっと不動産家賃月１００万円を達成しました。キャッシュフローも５０万円程度になりましたので少しずつですが安定的に家賃収入が増えている感じです。来年もリフォームを中心に行い賃貸にまわす予定です。できれば１軒くらいは購入したいと考えております。来年の目標は前期のうちに月１２０万円くらいにしたいと考えています。できれば来年末くらいに１５０万円を達成したいのですが、無理はしたくないので、年末までに１２０万円くらいでもOKです。

2017.12.10

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３月の募集には・・・・

今月はリフォームを数箇所の物件で行ってきましたが、終わりませんでした。一番良い時期である３月に間に合わないことが決定して残念です。仕方がないのでできるだけ早く終わらせなければ。　まあ今までは年の前半は本業が忙しく今まで何もしていなかったので、少しでも先に進んでいると思って我慢します。　今年１年かけて形にしていくつもりなので、急がないでやっていきます。　最近は不動産のいろんな本を読んでいますが、投資スタイルに共感したり自分のやり方とは違うと感じたり、考え方はさまざまだついうことですね。自分は区分でもマンションでもアパートでも戸建てでも事業用でも全てにおいて否定からは入らないようにしてますが、やはり好きなスタイルは木造で少しずつ増やすやり方です。レバレッジを大きくかける方法はなかなか考えられません。（計算はしてみますが。）ただ不動産投資について５００万円だとか１億円だとか、金額の大小ではリスクを測れないということはわかっています。まあ私はストレスがかからないようにやっていこう。とりあえずは今年は全ての保有不動産の入居募集ができるようにがんばります。

2017.03.31

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伊勢崎の部屋

今日、伊勢崎市の不動産会社から電話がありました。２階の一部屋の入居が決まったとの連絡です。ただエアコンの取り付けをお願いされたとのことでしたので、つけてくださいと言っておきました。伊勢崎はあと二部屋です。

2017.03.22

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横浜アパートの電気工事

横浜のアパートのうち１部屋だけ２０アンペアなので３０アンペアにしようとしました。しかし共同住宅の場合東京電力の幹線の容量があるので簡単にはできません。そこで東京電力に図面の提出などを行ってから東電の幹線工事と同時に建物側の電線の引き込み工事を行うことになりました。その後数日して東電の検査も受ける必要があるようです。この部屋は換気扇の交換、風呂の交換その他でもう少し時間がかかります。同時進行で船橋の戸建てや川崎の戸建てのリフォームも行わなければなりません。今年のリフォーム費用は総額いくらになるか心配です。もしかしたら赤字決算の可能性もあるかも。

2017.03.12

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４つめの物件

平成１９年に購入した太田のアパートからすこししてから龍ヶ崎の戸建てを購入しました。これは物件ではないので現金で購入しました。この物件は最近まで入居しておりましたが、あいてしまったのでリフォームをして少し家賃を上げたいと思っています。

2017.03.07

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電気会社から電話

忘れていた電気の通電処理をネットで申し込んでいた船橋の物件の件で今日電話がありました。場所の確認です。どうやら今日はリフォーム会社がいなかったようです。通電処理はそのままやっていただけたようです。これから本格的に工事ですので電気が必要です。

2017.03.04

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川崎の戸建て確認

事務作業の合間に川崎の戸建てを確認してきました。思ったよりきれいに使用していたようなので、大きな補修はないかもしれません。それでもいくつかやらなければならないことがあります。その合間に友人から栃木の物件の話があったり、忘れていた船橋の戸建ての電気の通電についてネットで東電に申し込んだり、やることが多い一日でした。リフォ－ムに電気と水道が必要であることを失念してました。今は本業のほうが忙しいからどうしても不動産は抜けがでてしまう。気をつけなければ。

2017.03.01

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今年はどうなる

今はリフォームをあちこちやっているので、出費が多い。まだ賃貸に出していないので収益につながっていないので少し厳しい。今年の前半にかたちのなってくればうれしいが、まずは3月までにどこまでいけるかだ。太田も4月からの入居だし、ほかのリフォームもできれば3月中盤もでには終わってかたちにしたい。

2017.02.28

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栃木

昨日は友人と栃木市に行ってきました。と言っても遊びではなく、私の放置していた物件を一緒に見てもらうためです。住宅ではなく古いビルです。かなり問題のある物件なので自分では考え付かないので友人の知恵を借りることにしました。さてどうなることやら。

2017.02.27

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三棟目

不動産の本格参入の二棟目を購入してから２年後の平成１９年に群馬県太田市にアパートを購入しました。最近フル塗装した物件です。こちらのほうは、とみん銀行で９割融資をしてもらい購入しました。しかしとみん銀行は４％以上の金利で少し高い。同じころ自宅を建てたので同じ銀行にしたのだが金利の面で失敗だったかも。しかしこれで三棟１５室になり青色申告が可能な部屋数になりました。

2017.02.24

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横浜のリフォーム

横浜のリフォームの見積もりがやっと届きました。少し高いので塗装は父と父の友人にお願いするかも。船橋のリフォームも今週末から始まるようです。あいている川崎も父に見てもらいどうするか決める。今月と来月は本業のほうが忙しいのでなかなか動くことができない。本当は一番動かなければならない時期なのだが、毎年この時期は自分が忙しくて動くことができない。残念だが仕方がない。

2017.02.24

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最初の不動産から２棟目まで

私が最初に不動産を購入したのは、あまり覚えておりませんが平成８年くらいだったと思います。これは競売で連棟型の戸建てで容積率も超過しており土地の面積も少ない物件でした。金額も８００万円弱だったと思います。この物件は一部自己資金であとは母からお金を借りて購入しましたが、当時はどう運用すれば良いかわからず父と数人の方でリフォームしてもらい、家賃７８０００円で貸し出しをしました。利回りは１２％弱で今ではこのような物件を決して購入しませんが、これが私の最初の購入物件です。ですがこれはまだ不動産投資を本格的に意識して購入したものではなく競売を経験してみたくて購入したというのが正解です。実際本格的に不動産投資を意識したのは平成１７年に購入した成田のアパートからです。１６８０万円で売りに出ていた物件を１６００万円にしてもらい購入しました。これも一部母から借りて購入しました。満室で月２１万円で１５％程度の利回りになります。この物件は小さい１Ｋ６部屋でトイレ一体型の浴室ですが、意外に入居率が高めで回ってます。しかし残念ながら現在は家賃が低下ぎみになっています。ただ現在既に返済を完了しており、全ての家賃がキャッシュフローにつながってます。

2017.02.22

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目標設定

不動産投資を行うにあたって多くの人は目標設定を行うと思います。私も行いました。ただ私の場合は、はじめのキャッシュフローはゼロでも良いから数年後にプラスになればよいと考え、しかも年1戸何か買おうというザックリとした目標だったので全く無理はしていません。またすべて仕事の合間にできれば良いと考えていたのであまり時間も使っていません。しかし先月５０歳になり先々を考え、きちんとフローを見直すことにしました。今年の目標は何かもう1戸購入することと、できるかぎりリフォームを行い入居率を高めることです。結果年末のフローが月９０万円を超えたら成功かなと思います。まあ70万円位のフローでも良しとしますけど。それ以下ならまだまだということです。そのために年の前半は少しがんばらなくては。

2017.02.21

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管理

今回リフォームのため自分の物件を見てきましたが、どこをどうすれば良いかだいたいわかってきました。管理会社はあまり物件を細かくみないのでしょう。問題を解決するため大家は指示を行う必要があります。その為リフォームに関しては大家が自分が主導で管理しなければなりません。

2017.02.21

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ガス会社

今日、プロパンガスの会社から電話がありました。横浜のアパートのリフォームでプロパンガス会社が無料でバランス式浴室タイプを外給湯、浴槽交換、キッチンの混合水栓にしていただく予定です。

2017.02.16

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投資スタイル

不動産賃貸をする上でいろんな考え方があり、そのどれもが間違いではないということがわかります。特にはじめの小さい資金ではじめる場合、現金で戸建てを買うスタイル、９０％以上のローンで4戸から８戸のアパート投資をするスタイル、区分マンションに投資するスタイルなど考え方や性格によりやり方が違ってくるでしょう。そのどれもが間違いではありませんが、どのスタイルをとった場合でも過去の分析、現在の状況、将来の見込みをきちんと行い間違いのないようにしなければなりません。そして何より他人の言にまどわされず自分のスタイルを信じることは大事です。どの方法も間違っていないのだからスタイルなりの答えがあります。ただし新築への投資は未来においてのリスクがあまりにも大きいので慎重さが肝要だと思います。

2017.02.14

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電気工事

今日、父が横浜の物件に行った。問題の部屋の電気配線を行うためです。父は高齢ですが電気工事歴50年以上のベテランなので安心して任せられます。しかも私より元気です。幹線も変更したかったようですが今日は東電に連絡してないので後日となりました。帰ってきた父の観想は以前の工事は素人が行ったみたいで、一部電線が焼けていてそのままだったら火事の可能性があったとのことでした。その補修はしておいたとのことです。ありがたいことです。

2017.02.14

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龍ヶ崎

今日、龍ヶ崎の戸建てを見てきました。買ってから10年以上間賃貸人が住んでいて一度も中を見ていなかった家です。トイレが和風トイレであることがわかりリフォームどうしようか悩みます。クロスについては問題ないのではないかと思います。それと表替え、一部床の補修、エアコンの設置など検討課題は多数ありそうです。

2017.02.13

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順番に

リフォームをしなければならない物件が多いので優先順位を考えて順番に行わなければなりません。資金は無尽蔵ではないので、1戸づつやらなくては、収入と支出のバランスがとれない。今年はかなりの資金を投入しる予定なので、新規の購入は早くて年末になるかな。もしかしたら利回りを考えて繰り上げ弁済を選考させたほうが有利かも。悩むところである。

2017.02.12

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太田満室

今日太田市のアパートの管理会社から連絡がありました。最後のひと部屋に入居申し込みが入ったとのことです。ボロボロの塗装状態だったのでなかなか満室になってなかったのですが、塗装が完了してすぐの申し込みです。やはり外観は大事ですね。次は伊勢崎市のアパートと戸建ての対策です。

2017.02.09

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久しぶりに

久しぶりに先月末、横浜市で小さいアパートを購入しました。管理は大手の不動産賃貸専門会社にお願いする予定です。しかし最近は利回りが良い物件はほとんど見なくなりました。横浜や川崎では７％から９％の利回りの物件で良い方です。東京都はもっと利回りが悪いようです。今年は購入よりリフォームにちからを入れて入居率を上げようと思います。

2017.02.09

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リフォーム工事

今月は先月の太田市のアパートの屋根外装フル塗装に続き、アパートや戸建てのリフォーム工事が立て込んでます。船橋の戸建てはユニットバスの設置や和式便所から洋式トイレでウォシュレット付にしてTVインターホンも設置、クロスや床の内装も行うフルリフォームです。龍ヶ崎の古い戸建てもクロス全面張替えなどを行う予定です伊勢崎市のアパートの内装にも手を入れる予定ですが、そうなると資金繰りが大変です。来月かなと思います。

2017.02.09

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久々

久々に書きます。１昨年は何も買いませんでしたが昨年、不動産購入は川崎市の戸建てを行いました。本当は買う気はなかったのですが、たまたま１３００万円弱で出ていたのを健美家で見つけて指値を入れたら、それが通ったので購入したものです。利回りは１０％弱ですが、ほぼ土地値で購入したので保有に不安がない物件です。私は少しずつ物件を増やせばよいと思っているのでこのペースべ今後も行っていきます。それでも現在は月４０万円程度のフローが出ているので問題はありません。満室化を行えばもっと改善するので今年はリフォームを含めた満室化を検討してみようと思っています。

2016.02.07

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今年は中古アパートを購入したい

最近、中古アパートを購入する人が増えてきたと思います。ここ数年中古アパートを購入してはいませんが、情報の確認は定期的にやってきました。しかし最近は首都圏の利回りの良い物件はあまり情報として出ていいません。ということは、この悪い景気の中で投資用不動産で良い者はかなり早く売却されてしまっているのでしょう。ただ最近首都圏でも土地の価格が下がりはじめ、同時に家賃も大きく下がってきております。都心のオフィスでさえも家賃が激安状態になっているのです。ということは利回りの良い物件はあまり出なくなる可能性もあります。しかし良い時期と悪い時期は交互にやってくるので今後少し上向いてくるのではないかと期待しています。そこで今年は本腰を入れて不動産を探そうかと思っています。良さそうなものがあったらアプローチしてみようと思います。

2011.01.23

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今年はどうしようか

今年は経済状況が悪化するだろうと思います。不動産賃貸事業がどうなるかも予想しずらいところがあります。昨年は競売で戸建てを買いましたが、キャッシュを使いすぎたので今年は購入よりも持っている不動産をどう効率的に賃貸するかを実践する年にしようかと思います。良い不動産がでてきたら、そのときは別のことも検討しますが、今年は焦らないでいこうと思っています。ただ何となく競売の落札価格も下がってきたように感じられるのでこちらのほうも魅力あるかなと思います。

2009.01.17

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群馬県大田市のアパート

今年の９月から大田のアパートの退去が続いている。９月、１０月１２月と３戸連続だ。どうやら最近の企業業績が直結しているらしい。大田市はスバルやキャノンやサンヨーの工場が集まっている産業地帯なので。リストラの影響をもろに受ける。フリーレントを使って１部屋は入居が決まりそうだが、家賃が下がってしまった。まあ、空けるよりましなので不動産会社に了承した。仕方ありません。９月に出た部屋は汚いらしいので少しリフォームが必要らしい。今月空く部屋はきれいだと言うので、そちらから、入居してもらおう。

2008.12.10

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今年は競売中心の年でした。

今年はアパートを買わず競売で２戸の住宅を落札しました。３戸目も落札しましたが代金納付は来年初頭になると思います。落札代金は全て２００万円未満です。あとは居住者の問題解決とリフォーム等を行い、来年２月から３月にかけて募集しようかと考えています。最後の物件は落札可能性は少ないと思っていましたが落札してしまったようです。もう資金がないのでこれ以上の投資はできません。今年は１月からずっと競売に参加して今月の競売で１５回位行いました。入札金額は全て２００万円未満として１５０万円未満の落札を２件出来ました。また昨年までに購入した物件は９月と１０月に退去してしまいましたので空き室は２室です。今年はずっと満室でしたので大変残念です。来年は不動産のキャッシュフロー月２０万円を超えることが目標です。不動産は買わなくても良いから小さい借入金から繰上弁済を行いたいと考えています。しかし今不動産価格はかなり下がってきている。もしかしたら来年は借入れをしてアパートを購入したほうが良いのではないかとも考えています。悩むところです。

2008.11.25

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競売物件

今年、また競売物件を取得できそうです。今回は前回と同じ戸建て築17年ですが占有者がいるのでこれから大変です。競落価格は１８４万円で前回より５０万円高く入札しました。次順位が１７１万円なので少し高く入れた感がありますが、価格的には、まあまあかなと思います。どちらにしても貸せる状態にしなくては。貸室は１８戸になりましたが、競売物件はまだ賃貸にしていないので形にしなければなりません。競売は借入れがないのでのんびりしていましたが、少し時間をかけすぎです。仕事が忙しいのでなかなか手間をかけられません。競売２戸で今年は自己資金で３００万円以上使ってしまうので、不動産の購入は終わりでしょう。また群馬のアパートが２室出るという連絡がありました。アパートは今まで満室だったので、早く募集してもらわなければ。管理をお願いしている社長がきちんとしている人なので心配はしてませんが。

2008.09.09

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競落してからまだ手付かずです

4月に競落し代金納付した物件はまだ何もアプローチしていません。3月から5月までは本業の行政書士と社会保険労務士の仕事が忙しくて先延ばししていました。おかげで新規の大きな仕事はできそうですけど、不動産は休止になってしまいました。6月には前所有者に手紙を書き動産所有権放棄と持っていたら鍵を引き渡してもらうようにしよう。もし拒否されたら明渡請求と執行手続きに移行する可能性もあります。それが終わったらリフォームと募集です。トータル４０万円以内で終わらせたいけど分かりません。最近加藤ひろゆきさんのブログが突然閉鎖されました。しょっちゅう見るブログなのでビックリしました。結構参考にさせて頂いたのに残念です。新しいブログを立ち上げられたみたいですので期待してます。

2008.05.30

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今年は競売中心の年でした。

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