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[投資] カテゴリの記事

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• 投資パフォーマンス

  Ｔａｘシェルター、という言葉がある。税金に関するいろいろな優遇策、優遇税制を指す言葉だが、日本語でなんというのだろう。節税にはいろいろある。しかし、投資に関して言えば、どんな節税でも、知って利用しているのと、知らないでただただパフォーマンスを上げよう、というしているのでは結果が全然違ってくることはよく知られている。不動産に関しても、いろいろな優遇税制や節税策があり、それを駆使していくとキャピタルゲインなどにほとんど税金を払う必要がなく、かの「金持ち父さん」にロバートキヨサキが書いているように、百万ドル（一億一千万円）の所得があっても税金は０、ということも不可能ではない。その節税にもいろいろあり、アメリカではTax Deffered と Tax Exemption の二通りある。前者は税の繰り延べ、後者はその年の申告所得からその部分を控除できる節税法である。どちらがより効果的か、と言うと、人それぞれの状況によって違ってくるので一概に言えないと思うが、所得控除よりも課税繰り延べの方が一般的には節税効果、というより資産形成力が高いようだ。私も細々とだが、昨年、所得控除にはならないが、課税繰り延べでかつ引き出し時にも非課税、という貯蓄を始めた。カレッジセービングという名の教育目的ファンドだが、月々定額でファンドを買い付け、その運用益もファンド購入に回る。つまり複利になる。で、昨年８月の終わりから開始したこのカレッジセービングの一年間の結果が出てきた。子供が２人居るので、二つのアカウントを持っていて、一つは高校生の兄貴用にやや固いポートフォリオ、中学生の妹用には、ややアグレッシブなポートフォリオ、ということで、同額で始めたのだが、この一年では、妹のファンドの方が成績が良く、先に大学進学年齢に達する兄貴の方よりも妹の方がファンド総額が増えてしまった。しかし、２人合計でみると、この一年間の投資パフォーマンスは１３．４％。アメリカの株価が低迷している割にはいい線行っているのではないか、と思うがどうだろうか。もし１億円の原資があったら、１３４０万円の利益で、しかも「非課税」となったら「手取り」の収入である。まあ、私の場合は幸いにもその１００分の一ぐらいの規模なのでそんな大それた金額にはならないし、引き出し目的が教育用に限定されているので、そんな大金を教育目的と偽って引き出せるはずもないので、これは単なる机上のお遊びに過ぎないが・・・・しかし、不動産投資でいろいろやっているけれども、お金を投資しているだけで１３から１５％の利益が得られる、しかも非課税で、という方法がこのカレッジセービング以外にもいろいろある。これらの「節税」策を駆使して資産形成を図ることは、不動産投資よりもよっぽど簡単に見える。しかし、問題は今日現在の食い扶持である。この複利効果を享受するためには値上がり益の再投資を継続していく必要があり、今日の生活費にはなりえないのだ。（してもいいけれども、それでは複利効果がなくなってしまう）。したがって、子供の教育費、という一つの期限がある目的のためにこれらの制度を利用しており、それ以外は殆ど不動産一極集中により、日銭を稼ぐ、というアセットアロケーションになっているのだが、これが本当にいいことなのかは自分でもわからない。このカレッジセービング以外の株・債権投資も平均１０％以上のパフォーマンスを上げているので、本当は徐々に不動産投資からこちらへ幾分シフトしてもいいのではないか、と感じている。これはまた、これからの課題ということで、継続的に検討してみたいと思っている。-----------------------------------今日の結果１．　朝夕２回の瞑想　△２．　朝一回のヨガ　　○３．　朝夕２回の呼吸法　　○４．　一日２リットル以上の水を飲む　　○５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○　（散歩一回、芝刈り一軒。）７．　不動産ライセンスの勉強　　Ｘ！（これからできるかな？）８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　○（「聖なる意識のめざめ」マハリシ・マヘーシュ・ヨーギー）９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○

  2005.09.07

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• ０５年度　第２四半期　不動産外収益

  今日は、夕方よりテニスで、その後、ビールパーティに突入します。したがって、恐らく日記を書く暇がないと思いますので、早めに書き込んでおくことにしました。ということで、この日記の最後の部分は、「予定」を含めた「結果」です。（笑）昨日から今日にかけて、相次いでいろいろな投資先より、今年第２四半期の結果のレポートが届いています。基本的にはバイ＆ホールドを決め込んでいて、通常は何もしていないので、こういった定期的な報告書が届くたびに、「お金に働いてもらっている」という実感が湧いてきます。これらの結果をまとめると（１）投資信託株式ファンド　（４種類）　４－６月　＋２．４７％債権ファンド　（４種類）　４－６月　＋３．８６％　　上記合計　　　　　　　　　　　　＋３．２２％（２）教育ファンド　　　　　　　　　カレッジセービング（息子用）　　　　＋３．８３％カレッジセービング（娘用）　　　　　＋３．８９％（３）年金ファンド　　　　　　　　　＋３．０％（４）リースプログラム　　　　　　　＋２．２５％と言う結果。ここで示した数字は年間換算ではなく、この４－６の３ヶ月での上昇率です。この中で、最後のリースプログラムだけは、年間の配当９％が固定され、それが毎月配当されるので、この第２四半期分の配当の換算ですが、その他のファンドは全て再投資に回り、実際手にする現金はありません。しかし、株式市場が４月以降低迷している割には結構良かったのかな、というかんじですが、どうなのでしょう。これらを、手にした配当と値上がりの含み益を全て合計すると、この３ヶ月で＄５５６６（＄＝￥１１０換算で、約６１万円）にもなります。一ヶ月当り、約２０万円の不労所得、ということになりますが、これは、今年の第３四半期、第４四半期で目減りする可能性もあるので、年間収入としてはまだ計上できませんが、結構大きいものがあります。ただ、上でも書いたように、これらはなんの労働をしているわけでもないので、不動産とは違って、完全に「不労所得」と言っても良いかもしれません。こうやって見ると、不動産は、やれ契約だ、メンテだ、芝刈りだ、ローンのリファイナンスだ、と相当な時間を費やしていて、CFが黒字ぎりぎりですから、それに比べるとどうしてもこれらの投資の有利性が目立ってしまいます。唯一、違うのは、不動産価格の上昇が、少なくとも今までのところ確実に右肩上がりで、一度も下がっておらず、その値上がり分を入れると（ここでは年間５％上昇として試算）、投下資金に対するリターンは、ほぼ年間１３％ぐらいにはなりますが、これがほぼ安定している、と言えることでしょうか。比べて、上記のファンド類を年間換算すると、複利ですからもし今年後半もこれと同じように上昇するとしたら、確かに１５％ぐらいになるかもしれませんが、そこには何の保証もありません。やはり分散の意味として、不動産は「安定性」、株式などのファンドは「実利の大きさ」の可能性に多少リスクをとってかける、ということでしょうか。-----------------------------------今日の結果１．　朝夕２回の瞑想　○（の予定）２．　朝一回のヨガ　　○３．　朝夕２回の呼吸法　　○（の予定）４．　一日２リットル以上の水を飲む　　○５．　一日１５分以上のギター練習　　X６．　犬の散歩を朝夕２回する　　○（これも予定！）７．　芝刈り、庭の手入れ、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（テニス）８．　不動産ライセンスの勉強　　○　（別日記参照）９．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　○（「The Book of Life」）１０．このブログを更新し、この記録を正直につける　　○（ただし、「予定」をちゃんとやれば。）

  2005.07.10

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• 自分の性格を知る

  今朝（こちらの）、日経でここ数日のドル高の記事が載っていた。なんでも、欧州からの投資資金の流入が続いており、それが結果としてこのところのドル高と米国における長期金利の低下を促している、といった内容だった。しかし、その理屈がよくわからないので、あとでじっくり見ようと思っていたら、今見たらその記事は影も形もない。日本では日が変わっているので、記事も差し替えられたのだろう。ネットでみるニュースは、即時性にすぐれているのだが、こういった「じっくり後で見たい」と言う場合には、そのバックナンバーが見れない限り捜しようがない。これも良し悪しだ。ともあれ、ここ二日間で為替は２円前後円安に振れた。三日前に円が１ドル１０６円５０銭をつけたとき、これはチャンス、とばかり日本の銀行から円をできるだけ米国に送金した。その直後から円安に向かい、今日は１ドル１０８円半ばである。ま、そんなに日本に預金があるわけではないので、大した送金額ではないにしろ、この２円差は数万円に相当し、送金手数料などは一遍で回収してしまう。それにしても、為替の動きはわからない。だからこそ、先に書いた記事をまた読もうと思っていたのだが。わからないなら、それなりに送る「日本円での金額」を一定にして、その時の為替レートを気にせずに送金すれば、一種のドルコスト平均法になり、最終は下手にタイミングを考えて送るより、結果的には最善の為替レートで送れることになるのは理屈ではわかっているのだが、現実には、やはり、「お、安い！もっと送ろう！！」となって墓穴を掘るのであろう。こんな人間は、やはり「株」などに手を出してはいけないのだろうな、と、ファンドをバイ＆ホールドしかしていない、小心者は思うのでした。何事も自分の性格を知り、それを前提に取り組み方を考えたいものです。------------------------------今日の結果１．　朝夕２回の瞑想　△２．　朝一回のヨガ　　○３．　朝夕２回の呼吸法　　△４．　一日２リットル以上の水を飲む　　○５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ６．　最低一つの映画（字幕、吹き替えなし）を観る　　Ｘ７．　新しい英単語を３つ覚える　Ｘ　８．　犬の散歩や水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○９．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　○１０．このブログを更新し、この記録を正直につける　　○

  2005.06.11

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• 住宅ローンのリスクプレミアム

  今日の日経に面白い記事が載っていた。日本生命が住宅ローン担保証券を２兆円買い取る、というもの。さすがに一度に２兆円というわけではないが、年間４０００億円程度、５，６年で買い取る、というもの。↓　記事はこれです。---------------------------------------住宅ローン担保証券、日本生命が２兆円買い取り 　日本生命保険は銀行などの金融機関が保有する住宅ローン債権を集めて証券化した住宅ローン担保証券（ＲＭＢＳ）を、今後5年間で2兆円買い取る。ＲＭＢＳ全体の市場規模は今年度で5兆円程度で、日生の投資で市場拡大に弾みがつくのは確実。銀行などが住宅ローンを提供しやすくなり、個人向け商品の多様化にもつながりそうだ。 　日生は大手銀行や住宅金融公庫が発行する格付けの高いＲＭＢＳを年間で約4000億円購入する。例えば償還期間が5―6年の場合の利回りは年1.6―1.7％程度と、償還期間がほぼ同じ国債を上回る。国債中心の資産運用を多様化し、運用収益の拡大を狙う。-----------------------------------で、なにが面白いのか、というと、この住宅ローン債権というものは、各銀行などの金融機関が一般のエンドユーザーに対して貸し付けている住宅ローンを債権化し、それを流通させているものだからである。つまり貸付先は一般の国民である。もう一つの点は、なぜ日本生命がこの住宅ローン担保証券を大量に買い取るかと言うと、「国債中心の資産運用を多様化し、運用収益の拡大を狙う。」となっている。つまり、逆に言えば国債一辺倒では危険だから、生命保険などで蓄えた預かり資産の運用先として、国債からこの住宅ローン担保証券に振り替えてゆく、ということだ。記事にあるように、同程度のたとえば５年物国債に比べては、わずかにこちらの方が利回りが高い。しかし、普通、利回りが高い、すなわちリスクが大きい、となるはずだが、日生の目論見はこれにより「運用収益の拡大を狙う」となっている。ということは、リスクと利回りを天秤にかけた場合、国債に頼るより、こちらの方が、トータルで利回りが大きくなる、と読んだからに他ならない。よく考えると、国債は債務者が日本国、それに対して、この住宅ローン担保証券は、いくら住宅金融公庫が発行すると言え、住宅金融公庫自体が日本国のひも付きであるし、もともとの債務者は一般国民である。たかだか、０．数％の差しかないにもかかわらず、あの日本生命が国債からこの住宅ローン担保証券にその運用先を分散することにした意味は大きい。このことを捉えて、住宅ローン担保証券のリスクプレミアムは、国債に比べてもこれしか違いませんよ、という解釈をするのか、逆に国債の格付けとリスク度合いは、一般国民が住宅ローンを返済するこの住宅ローン担保証券に比べてあまりかわらない信用度ですよ、という解釈をするのか、微妙なところ。正直なところ、今までの日記で書いてきた、日本国の国債の信用度が日本においても（海外ではすでに国別の国債投資ランクは最低になっているからいうまでもないが）、ようやく現実的な問題として検討され始めたのかな、という気がする。この動きが広がるとどうなるか、ということを考えると、国債を通した国の調達金利の上昇につながり、あまりいい絵が書けないが、ひとつの試金石と言えるのではないだろうか。日本は世界でもまれに見る、「右向け右」の世界であるので、ある一つのことがきっかけで全員が全員同じ方向に向くのが速い。もし、今回のことがきっかけで、年金基金の運用先などがなだれを打った様に国債離れを起こすと一気に上記の懸念が現実化しかねない。とすると、個人としてすぐ採るべき対策はなにか？何をしなければいけないか、はもうわかっている。あとは、それをどうやるか、だけの問題である。どうやろう・・・・・・？------------------------------今日の結果１．　朝夕２回の瞑想　　△（まだ朝のみ）２．　朝一回のヨガ　　○３．　朝夕２回の呼吸法　　○４．　一日２リットル以上の水を飲む　　日記記入時点（夜８時）でまだ1.２リットル５．　一日１５分以上のギター練習　　×６．　最低一つの映画（字幕、吹き替えなし）を観る　　○（フォレストガンプ）７．　新しい英単語を３つ覚える　○　（ＷＳＪより）　　　　A new ｗrinkle in real-estate speculation :　the letter of credit.　　　　（不動産投資における新しい流行：信用状）　　　　wrinkle:妙案、この場合は流行　speculation: 投機、投資　the letter of crdit:L/C ,信用状８．　犬の散歩や水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（犬の散歩、芝刈り２時間）９．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　○（村上龍　「おじいさんは山へ金儲けに」）１０．このブログを更新し、この記録を正直につける　　○

  2005.05.20

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  不動産は立地！

  日本でもそうだけれど、アメリカは地価が上がって不動産価格が上昇しているからと言って、どこもかしこも、と言うわけでは当然無い。西海岸、ロスやシスコ、あるいはＮＹ近辺など、暴騰しているところもあれば、逆に下落しているところもある。つまり、やはり地域、立地の重要性というものは、その内容こそ多少異なるが、日本もアメリカも同じだと思う。ただ、その内容が、例えば日本であれば「駅に近い」が不動産価格を高くする立地条件であるのに対し、アメリカ（と言ってもＮＹなどは別だが）では「駅に近い」あるいは「バス路線が近くを通っている」などと言うと不動産価格は下落する。だから、ここアトランタでも近くまで地下鉄が伸びる、あるいはバス路線が新設される、という話がでると、周辺住民がこぞって反対運動を繰り広げる。なぜか、というと、交通の便がよくなる→安価な移動手段が近くにある→低所得者が集まる→学校の生徒のレベルが落ちる→教育熱心な中高所得層が離れていく→ますます学校の教育レベルが下がる→その地域の人気が下がる→不動産価格が下がる→その地域で家を持っている人は、自宅の資産価値が減る→そうならないために猛烈に反対運動を展開する当然、治安などの面も悪くなることは明白なので、そういった地域や、そういった傾向が出てきたら、早い者勝ちで移動してしまい、あっと言う間に環境が悪くなったりする。そういった面では、核となる企業が倒産したり、移転したりして過疎化と不動産価値の下落のダブルパンチをうける地方都市、というものも似た状況かもしれない。----------------------------そこで、レストランの話。この地域のこれからの人口推移や人種構成、あるいは所得層の構成がどうなるか、というのが、不動産と同様に重要な指標になってくる。その点で、このレストランがあるカウンティー（郡）の状況はどうか、と調べると次のような記事に目が留まった。「ｘｘｘデイリーポスト紙の２月２７日の発表によると、２０２４年のこのカウンティーの人口は現在の１２倍にあたる１００万超時代になりそうだ。現在Ｄｕｘｘ、Ｌａｘｘｘ、Ｓｕｘｘｘ（カウンティー内の市の名前）などは白人とアジア系の比率が高く、超高速成長を遂げている本カウンティはウォールマートが現在の９箇所から１５箇所、１５箇所の公立高校が２０箇所、マクドナルドは２０から４０へ、人口が現在の１４万名から１００万名に、高層ビル建設が加速され、政治、経済、社会、文化の中心地域に発展する、と報じた。アジア系の人口は現在の１３％から３０％に上ると言う。やはり不動産や投資ならこの地域が目玉になる。」まあ、地元紙の記事なので、かなり手前ミソ的な部分もあるだろうが、それを割り引いて考えても発展途上、人口急増地域であることは間違いないだろう。それもアジア系というのはかなり子供の教育に熱心で、公立小、中、高校のレベルはアジア系が多いと高くなる傾向にある。また、人口もさることながら、オフィス建設も盛んであり、単に住宅地域としての発展だけでなく、企業の進出も期待されており、その面で言えばレストランの需要というのは上がることはあっても下がることはあまり考えられない。加えて、近年韓国系の人口が急増しているが、韓国資本による出店が相次いで居る中、日本人コミュニティーというのはほとんど機能しておらず、そのまま放っておくと、日本食レストランまで韓国系や中国系に占有されそうな勢いである。現オーナーが日本人に売却したい、と言っていたそうだが、あながち嘘ではないだろうと思う。さあ、こういった情報を頭に入れながら、早く経営内容の精査に入りたいものだ。でも不動産屋との打ち合わせの連絡がまだ来ない。もしかしたら、売り先が決定してしまったのかも知れない。いやいや、オーナーが日本に行っているそうだから、それは無いと思うが、状況を早く確かめたいものである。それにしても、もし本格的に検討するとしたら、まず資金だな～。銀行へあたってみたが、条件がよくない。他の手を考えてみる必要がある。どうしようか。自己資金は０だし・・・・-----------------------最後の一言で「ガク」っときた方、「な～んだ！」と思われた方、今後の展開にますます興味をもたれた方、↓ポチッとお願いいたします。　ここを押してネ

  2005.04.23

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  レストラン経営ってどうやるの？

  前の日記（と言っても今日の日記ですけど）で、就職活動の話をしました。ま、これはこれとして、自分としてはやってみようか、という気になってきました。それとは別に、ちょこっと書いた日本食レストランの買収話。これももう少し真剣に考えてみたいと思っています。お金はなんとかなるでしょう。それよりも、日本食レストラン、いえ、もっと言えばレストランの経営、と言うこと自体に私は知識がありません。この場をお借りして申し訳ありませんが、もし、このブログをご覧になった方で、そういった方面の知識をお持ちの方がいらっしゃいましたら、ご連絡をいただきたく。とにかく、たかが３０万ドル、されど３０万ドルです。これだけの資金（自己資金であろうと借り入れであろうと）を投入して、将来はわかりません、運にまかせます、っていうわけには行きません。少なくとも不動産投資同様、始める前にリスクの洗い出しとそれに対する対応策を考えた上で投資するなり、諦めるなりしたいと思っています。このレストラン、状況は、と言うと１）ここ３年、売り上げは拡大しつつある。２）月の売り上げは現在＄１０万強、つまり年間１億３０００万円ぐらいの売り上げがあり、それが年々伸びている。３）従業員は引き続きこの店にとどまり、経営はするが店のオペレーションは、現在の従業員が引き続き行うことになる。というもの。数字的には現在までの過去３年間の経営数字を確認させてもらうべく、依頼しているが、そういった数字以外に、この手の「水商売」に関して、気をつけるべき点、あるいは考えておかなければならない事柄などを、もし出来たら出来るだけ事前に踏まえたうえで検討したい、と思っております。このブログの訪問者で、そのようなバックグラウンドを持たれている方はあまり居ないようですが、もし居ましたら、再度アドバイス等よろしくお願いいたします。----------------------------お願いついでで恐縮ですが、ブログランキング、あと８クリックで、念願のベスト２５入りです。↓是非、ご協力をお願いいたします。 次の目標はベスト２５だ！！　人気blogランキング 追記 すみません、数え間違いでした。　あと９クリックです。よろしくお願いいたします。

  2005.04.16

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  日本食レストランのオーナーになる！？（２）

  アメリカでは一晩明け、朝食を済ませてからＰＣを立ち上げ、早速ブログランキングを見る。さて、ランキングはどうなっているかな～。ちょっとドキドキ。Happy Rich は今何位？まだ、丸二日もたっていないのに４０位台。押してくれた人に感謝！です。-------------------------さて、今日書きたかったことのその（３）。３月に「日本食レストランのオーナーになる！？」という日記（下記トラックバック参照）を書いてから、しばらくその話がこなかった。ところが昨日連絡があり、「会いたい」と言う。で、この前の日記で書いた「就職予備面接」を受ける前に、実はこの人と会って話を聞いた。結論から言うと、先日の件は「難しい」ということになった。なんでも、売主が強気になって、あの時＄２５万ぐらいで、と言う話が、最終＄４０万で売りたい、と言い出したのだそうだ。店は老舗であり、そこそこはやっているのだが、この＄４０万はつらい。もう一つの難点は、現オーナーが店を取り仕切っているので、もし売却が成立してこのオーナーが店からいなくなった時に、果たしてこれまでどおりの商売ができるのかどうか、という点で大きなリスクがある、という点。もしかすると、そのオーナーで持っている店かも知れず、彼がいなくなったとたんに客足が遠のく、ということも考えられなくは無い。そこで、いったん、この話は様子見に。もし買い手が現れず、希望売却価格が下がるようであれば再度検討することに。代わりに、というわけではないが、「実は他の店も売りにでているようなのですよ。」と言う。「出ている」のではなく、「出ているようなのです」と言うから、その理由を尋ねると「まだ正式に市場に出していない。検討中らしく、相談を受けた人からの情報なんです。」とのこと。実は、初めの話を聞いた後、いろいろな人に「日本食レストラン」の「事業」としての状況を聞いたことがある。すると、だいたいにおいて「日本食レストランはどこも苦しい」との感触を得ている。なので、この店も経営が苦しくなってきて手放すことを考えているのかもしれない。で、売却希望価格が＄３５万だが、交渉次第で＄３１，２万ぐらいで手を打てるかもしれない、という。こういった「秘密情報」とか「交渉次第で---できるかもしれない」と言う話は、「あなただけにそっと教える未公開株の秘密情報」的に気をつけないといけない。でもレストランの名前を聞いてびっくり。私の家からもっとも近い日本食レストランで、うちもよく利用している店の一つであった。昼飯も行くが、夕食にも行く。そのたびに、時間が時間だからいつも混んでいる。時には、席が空くまで待たなければならない。つまり、「客の入りはいい」のである。それに客層が日本人ばかりではないのもいい。結構、アメリカ人や中国人、韓国人などの「現地組」が客層のかなりの割合を占めている。ということは地元に根付いてきて、日本人だけに頼った経営にはなっていない、ということだ。もう一つ良い点は「新しい」店なのである。先のレストランがすでに２０年近い老舗であるのに対し、この店は郊外に開いたのが確か５，６年前、多くとも７年は超えていないはずである。したがって、中の厨房設備や店の備品や施設もまだ新しい。しかし、ちょっと聞いたら設備投資だけで３０万ドルぐらい投入している、という話だが、そうは見えない。多分、＄３５万という売却価格は、この投下資本分を回収しようと言う値付けみたいだが、そこには「償却」の考えが入っていない。「償却」で減額した「資産性」と、ここまで市場（お客さん）を確保してきた「実績」との天秤である。結局、検討することは継続することにし、特に現オーナーの売却理由、そして店の過去3年間の経営内容を確認してもらうことに。もし、それで検討する価値があるとすれば、つっこんで過去の経営数字を細かく追わなくてはならない。こんな時、ふと私が利用している「不動産投資指標」のことを考えた。運営経費の中身がまるで違うが、こと数字上での投資効率を考える上では、この「不動産投資指標」というものは、ちょっとした改造でそのままこういった不動産以外の投資対象に対しても使えそうだ。数字がある程度出てきたら検討してみようと思う。ただ、こういった「水商売」の場合の妥当な「投下資金回収率」や「利回り」というのはどのくらいなのだろう、とあらためて思う。おそらく年率２０％以上の利回りで、投下資本回収を５年内外、というのが妥当な数字ではないか、と思うのだが、もし、知っている方があれば教えていただきたい。あとは、どうやってお金を調達するか、だな～・・・・なにせ自己資金が無いのは不動産投資の場合と一緒だから。---------------------------↓こいつ、なにを間の抜けたことを言っているんだと思った方、あるいは「面白そう」と応援をしたくなった方、はたまた「無理だわね」と思われた方、ぜひワンクリックをお願いいたします。 次の目標はベスト２５だ！！　人気blogランキング

  2005.04.15

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• 株価が上がるのはいいことか？

  昨日「日本国家破綻」を書いてからボーっと考えていた。書くと書いたものが一人歩きして面白い。何回か読んでいると、他人が書いたもののような錯覚に陥ってしまうことさえある。それはともかく、まだ続いて本を読んでいるのだが、ボーっと考えていた時にふと思いついた考えは本に書いてあったわけではない。それは最近のいろいろな話題だ。（読んでいる本は実は古い本です）例えば、１）郵政の民営化２）ペイオフ解禁３）株価の上昇それと、「日本国破綻」の本に出ていた、当時郵政大臣だったか、それを辞めたあとだったかの現小泉総理の言葉、「日本の財政は壊滅的。このままいったら日本はいつ破綻してもおかしくない」この言葉を言ったのは何と２０００年である。つまりそれからすでに５年経っているわけだ。そして、その言葉を言った人間が総理となり、首相となって、やっと一つの官が民に移管されようとしている。（これもずいぶん足の長い話だが）しかし、突き詰めて考えてみると、なにか繋がっていないか、上の３つと日本国破綻の原因である債務超過。ふと考えたシナリオは、ここに書くのもちょっと恐ろしくなる代物だ。郵政民営化の「本当の目的」は何か。「ペイオフ解禁」の「本当の目的」は何か。そして株が上昇すると、一方ではどんなことが起こるのか。こういったことを結びつけて考えると、空恐ろしい一つのシナリオが現実味を帯びて来る。読んでいる本は皆２０００年から２００３年に書かれたものだが、その当時でさえ、危機的状況あるいは実質破綻の状況にあった日本と地方の財政。それが多少景気が上向いたからといって、これらの状況が悪化の一途を辿っているのは間違いない。数字が示している。その中で、かろうじて現実的な破綻を逃れているということは、もしその破綻が現実になった時のゆり戻しの大きさをどんどん大きくしているに過ぎない可能性もある。だとしたら、とか言う「トンでも本」的な論理展開で話をするのはやめにしよう。自分に出来ることは、「全ての可能性にあるリスクに対しての方策を講じること」だけ。「全て」、は不可能なことはわかっている。しかし、「考えられる方策は全て講じる」、ということは自分の意志と行動力にかかっている。もしかしたら時間はあまり無いかもしれない。株価が上がって浮かれている暇は無いかも知れない。少なくとも、もし「現実化」するとすれば、今までのデフレ不況などのように悠長な衝撃ではないはずだから・・・・

  2005.04.11

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• お金の将来設計図

  ある本からの引用です。------------------------------------------「将来のことははっきり言ってどうなるかわかりません。ですからもちろん、シミュレーションという形で設計図を描くことになります。将来の予想しきれないことを含めて『お金の将来設計図』を書くというのであれば、モデルケースに幅を持たせることが必要になってきます。ところで、皆さん意外とお金の将来設計をしていません。収入や年金としてもらうであろう予想数字はなんとなくつかんでいるようなのですが、その点、実にあいまいなままにしています。そう言ってもそれは無理もないことかもしれません。考えても見てください。世帯主の将来の年収がどうなるかなんて、この先の景気いかんによっても変われば、勤め先の経営内容によって良くも悪くもなりえるからです。将来の夢も希望もなくなるような数字は誰でも知りたくないものです。けれどそれを知らないことには修正も補填も出来ないのです。最近のキャッシュフローでのポイントは、解雇・倒産などのリストラに対応できる資金の準備ができているか、どちらかというと生活を脅かす危機に耐えられる経費の見直しや縮小に重きをおいた設計作成がポイントになります。これまでのキャッシュフロー作成の花形と言えば生命保険であり、保険料を求めることで生涯の保証をこれからの加齢に応じて見直すというのが通り相場であったものです。しかしいまや保険の予定利率は保険会社がつぶれる前に事業継続を前提に引き下げることができるという、本末転倒もいいところの状況になっています。こんな状況で年金についても論じようというのなら、現在より３割ダウン、５割ダウン、７割ダウンといった減額の方向でのパターンを考えておかないと現実味に欠ける、というものです。『日本が破綻しない以上は年金制度は守られる！』これは確かにそうでしょう。しかし、いくらぐらいもらえるのか、見当もつかないのが実際ではないでしょうか。期待だけでものを言うのは誰にでもできます。キャッシュフローを作成するなら、日本に居る以上、預けて殖えるという計算をまず除外しなければなりません。現状はそれくらいシビアさが必要です。預けても殖えないお金を持って、さて、これからどうすればよいのでしょうか。平然と受け流して終わるわけにはもういきません。知恵の絞りどころにして、決断のしどころが迫っています。」------------------------------------------これは何の本か、お分かりですか？内容はほとんどありふれたライフプランの重要性を説く、ファイナンシャルプランナーの宣伝文句のようですが、実はこの文章は、「海外でさっさと暮らせるようになろう」－これからの退職後プランと年金ライフをより豊かに実行する－中西佐緒莉著　自由国民社の一節なのです。退職後の海外暮らしについて書かれているいくつかの本を読みましたが、他の本がそういった退職者の実際の体験や実例を中心に、こんな暮らしもあるんですよ、という形の書かれ方をされているのに対し、本書は、読み方によってはその大半が現在の日本の状況とそれに対してなにも対策を講じないことへの警告に満ちています。著者自信がＦＰの資格を持つ海外志向の人だ、というのが基本にあると思いますが、それでも「定年後の海外生活」を勧める本でありながら、そうできるための条件について、この本は他のどの本よりも真剣に論じています。ただ、単にあこがれや、その時点での経済状況からの判断ではなく、長期的な視点にたっての計画の重要性を指摘しています。もし、将来海外での生活、あるいは定年後の海外移住やロングステイを考えている方がいらっしゃったら、この本はお勧めです。まちがっても、「検討の結果」としてのばら色の海外生活だけに目を奪われてはならないのです。そしてまた、著者が指摘するように、今日の日本では、全て日本国内での資産運用や行動範囲の制限は、それ自体が大きなリスクを背負うことになる、ということも自覚する必要があると思っています。昔、仕事をしていた時のスローガンを思い出しました。「世界的な視点で考えよう、そして目の前のことに対処しよう」

  2005.04.08

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• 私の資産運用パフォーマンス公開

  今日、ふと思い立って、明日から入居する賃貸家屋一軒の想定ＣＦを再計算したついでに、全資産の運用パフォーマンスを計算してみた。ただし、すべて同じ基準ではなく、それぞれ特有の前提条件のもとに、である。その前提条件というのをまず書き並べると１）日本不動産：満室と仮定、補修費積み立てに賃貸収入の５％引き当て、所得税引き前、減価償却不算入２）米国不動産：２００５年５月から２００６年４月までの想定、空きなし、補修費$１０００/年・戸、所得税引き前、減価償却不算入、値上がり含み益不算入３）株式ファンド：２００４年　年間実績、手数料込み、税引き前４）債権ファンド：２００４年　年間実績　手数料込み、税引き前５）Ｓ＆Ｐ５００　インデックス連動年金ファンド：２００４年　実績、手数料込み、税引き前６）College Saving （教育目的非課税ファンド）: ２００４年　５ヶ月間実績（開始が２００４年８月だったため）、手数料込み、税金なし７）Equipment Leasing Program ：２００４年　年間実績　手数料込み　税引き前これら７項目の投資対象に対するそれぞれの前提条件の下、投下した自己資金に対するリターンを見てみると次のようになった。１）日本不動産投資（アパート３棟）　　購入総額　　　　：１億３５００万円　（ローン条件　２９年変動　または２０年固定）　　　年間純ＣＦ　　　：９．９％　　ローンの元金返済をリターンとみなした場合：１３．１％２）米国不動産（一戸建て４軒）（ただし、自宅を除く）　　購入総額　　　　：＄９１万６千（＄＝￥１０５換算で、９６１８万円）（ローン条件２０年固定）　　年間純ＣＦ　　　：４．９％　　ローンの元金返済をリターンとみなした場合：７．０％３）株式ファンド　　　：１４．４％４）債権ファンド　　　：５．１％５）年金ファンド　　　：１２．２％６）College Saving　　：１０．９％７）Leasing Program　　：９．０％米国の場合、賃貸収入にしろ、ファンドの運用益にしろ、全て総合課税なので税額はその年の申告所得レベルによる。これらの数字の見方はいろいろある。例えば、不動産投資に関して、日本はＣＦで９．９％、一方米国は４．９％と、この数字で見る限り、日本の方が圧倒的にいい。しかし、前提条件を見てもらうとわかるが、これは減価償却費も支出に入れていない反面、評価減も入れていない。日本の場合の本当のリターンはこの評価減も入れなければならないが、本当のそれは売却するまでわからない。同様に、米国の不動産は、リターンの数字自体が小さいものの、評価額増、つまり値上がり含み益も入れていない。これも日本同様、逆の意味で本当のリターンは売却するまでわからない。したがって、この数字だけから、日本の不動産の方が投資効率がいい、とは言えないのである。また、これらの数字は全て、日本のアパートだったら満室、アメリカの一軒家だったら年間を通して賃貸できている、と仮定しているが、日本の場合は恐らく、９５％ぐらいの満室率を維持できるかもしれないが、それを維持するためには年々、賃貸料が下落し、それと共にリターンは下がる傾向にある。アメリカの場合は、過去の実績から言うとせいぜい８０％ぐらいの満室率、ということになり、実際にはこの数字にはならないが、逆に賃貸料は上昇傾向である。また、ローン返済のうち、元金返済分をリターンに入れないとアメリカの場合、レバレッジがマイナスになってしまっているので、ローンを借りれば借りるほどＣＦは悪化する。元金返済分をリターンに入れて、やっとローン利率６．７４％とリターンの７％がとんとんである。つまり、ちょっとなにかあると、飛んでしまうぐらいの微々たるリターンしかない、ということになる。反対に日本の場合は、元金返済を入れなくとも、十分ローン金利を上回っているので、借り入れはすればするほどリターンは大きくなる。また、両方について言えることだが、元金返済を入れたリターンは、ローンが元利均等返済のため、年々増加することになる。ここまでが、不動産関係。では、その他の投資対象はどうか。これらの投資対象に共通しているのは、２００４年の実績がこうだったから、と言って、今後もこれと同じようなパフォーマンスが維持できるという保証がなにも無い、ということであろうか。現実に、アメリカを中心に運用しているので、Ｓ＆Ｐ連動であろうが、バリュー株中心であろうが、殆どのファンドのパフォーマンスは今年低迷している。だからこそ、これらの投資対象からのリターンは、現実的には再投資に向けていて、実際の生活費には全くカウントしていない。当然、College Saving　などは、その非課税になる条件として、その使用目的は教育目的に限られるので、将来の子供の学費にはなっても、今日の生活費に使うわけにはいかない。あと、年金ファンドとLeasing Program は、その性格から言って、初めから９年の長期投資であり、引き出そうとしても引き出せない。（解約はできるがペナルティが大きい）こう見ると、やはりなんのかんのと言っても、不動産の安定した収入と言うのが現在の生活を支えているのがわかる。この不動産賃貸所得の場合は、ある程度その増減があらかじめわかるので、減るにしても対策を立てやすい。ある時、株がどんと下がって、含み損がでて塩漬け、とか、損切りをして損失確定をする、などのことを考える必要がない。でも、やはり好調時にはそのリターンが大きいのが株の魅力であろうか。ただ、年齢的に言って、あまりアグレッシブなポートフォリオは組めないので、上記には金額や割合を載せていないが、債権ファンドとストックファンドの割合は６：４ぐらいで債権においている。したがって、債権・株式の両ファンドのトータルパフォーマンスは２００４年で９．４％にしか過ぎない。総じて、日本の企業年金や年金共済など（保険はもちろん団信で置き換えたので解約）を全て解約して、これらの投資に振り向けているのだが、今のところそれは正解だろうと思っている。企業年金にしても、かなり日本では有利な運用利率になっているものの、それでも１％以下、共済年金などは言わずもがなである。そんなところに６０歳や６５歳まで資金を寝かせておくのはもったいないと、年金がなくなる、というある種のためらいがあったものの、自分の計算を信じて全部解約した。これが本当に正解だったのかどうかは、多分１０年後、２０年後に実際に年金が本当だったら支給される年齢になったときにわかるだろう。それでも、退職後一年経って、これらの運用をしてきた今の時点での自己評価は、これが正解だったと明確に示していると考えているのだが。それでも、これが正解から不正解になる「リスク」というものもそれぞれの投資対象ごとに違うけれども当然ある。それらの「リスク」をどう回避してゆくか、というのが今後の資産運用のポイントだと思っている。

  2005.04.06

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• 外国為替証拠金取引

  私が「外国為替証拠金取引」または「外国為替保証金取引」のことを知ったのは、ついこの2月である。今年の２月に日本へ行っていて、実家にいる時に外国為替証拠金取引の専門業者から勧誘の電話があり、その機会にその業者への訪問も含め、ちょっと勉強する気になった。それから入門書として藤沢久美氏の「外国為替がわかる本」、田平雅哉氏の「外貨で３０００万円儲ける法」、そしてもう少し専門的な小口幸伸氏の「外国為替のしくみ」を買って読んでいる。もっとも表題につられて「外貨で３０００万円儲ける法」は日本にいる間に読んでしまい、すっかり気に入ってしまって、是非日本に居る間に口座を開きたかった。時あたかも、かつての９５年４月の超円高（当時は８０円を切った）以来、久々の円高水準であり、中国ビジネスの好影響で、株も持ち直し、円もそれに引っ張られるように上がっていた。アメリカに住んでいると、こういった為替の動きは生活にダイレクトに関わり、その分敏感になっているが、この一ドル￥104円を切った水準というのは、どう考えても日本の実力以上に見えて仕方がない。であれば、今後多少の円高局面はあるにしても、長い目で見れば絶対円安方向に動くはず、と思っていた私は、ぜひ、この機会に口座を開設し、この「外国為替証拠金取引」に参入したかった。しかし、その時は諦めざるを得なかった。え、なぜ？それは～・・・・お金がなかったんです。（笑）この日本に行った目的は、確定申告もあったけれど、それは代理人を立てていたので、わざわざ日本へ行くこともなかったのである。本当の目的は日本での３棟目のアパートの最終決済があり、そのために日本へ行ったのであった。つまり、この時、というのは、このアパートを有り金残らずはたいて購入した直後だったのである。まあ、会社によっては10万円ぐらいからできるらしいので、やれないことは無かったが、10万円これにつぎ込んでも「勉強」にはなっても実利は殆ど無い。やるんだったら最低５０万円、できれば１００万円か、２００万円ぐらいで、初めはレバレッジを押さえるため、ある程度証拠金を積んでやりたかった。そうしてゆくうちに、その勘所というか、要領がわかってきたら、その額を増やし、徐々にリバレッジも上げてゆく、そんなことをイメージしていた。しかも、為替は￥１０４円前後をうろうろしており、これは確実に「買いだ！」との思いもあったのだが、しかし、無い袖はふれない。ここはじっくり勉強してから取り組もう、と半ば自分を納得させながらアメリカへ帰国したのであった。それから１ヶ月。為替はどうなっているかというと、３月末からあれよあれよと言う間に１０６円を突破し、１０７円も突破し、今日は１０８円前半をうろうろしている。２月のレート＄＝￥１０４からすると４％近い円安である。たかだか４％と言う無かれ。この４％は株の４％とは違う、ということは「外国為替証拠金取引」がどんなものかご存知の方はよくおわかりであろう。この「取引」は自分のリスク許容度に応じて、１倍から最大２０倍のレバレッジがかけられるのである。当然、投資の原則からして、レバレッジをかければかけるほどリスクが大きく、逆目に出た時には損失も大きくなる。だからこそ、証拠金を置き、その損失を最大限その証拠金の範囲内で手仕舞いできるようになっているが、全てを失うというリスクは依然ある。それでも、１倍とすれば外貨預金よりも安全で、手数料が全然安い分、有利な運用方法であることは間違いないし、もう少しリスク許容度があればレバレッジ５倍ぐらいの取引はまだ安全な部類に入るだろう。とすれば、先の４％というのは、５倍のリバレッジをかけていたとしたら２０％の上昇に相当することになる。またこれはスワップという、日本と対象国の金利差による金利が含まれずに、である。このスワップ金利をも上乗せすれば、この一ヶ月の上昇は２０％どころではなく、国によっては３０％以上行くはずである。一ヶ月で３０％！！である。それもレバレッジをある程度抑えて・・・。やはり、あの時、円高のピークと見たのは正しかったといえるかもしれない。後悔先に立たずだが、この「取引」のいいところは２４時間、３６５日、自由に追加、解約できる融通性と、その運用益を手に入れることによるキャッシュフローが生み出されるところに有る。最近の日記で書いている、日常の赤字補填に、ということなのだが、投資の基本は余剰資金の運用である。まちがっても生活に直接ひびく様な資金運用をしてはいけない。そうはわかっているのだが、なかなか人間、こういった状況で、「やっぱりやっておけばよかったな」などと思わずには居られない。そんな心の有り様では、やはりこの「取引」に参入するのは時期尚早なのであろう。そう思って、ここはじっと我慢をしていようと思う。 ＜追記＞「外国為替証拠金取引」のやや詳しい説明は、「Happy Rich ２月２０日の日記」をご覧ください。知った初日の感想を載せてます。

  2005.04.05

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• 資産運用目標の優先順位

  自分の資産の運用における優先順位を決めました。優先順位　１：　アメリカの変動金利ローンを固定金利に変える。そのための、ＣＦ悪化分１０００ドル／月を何らかの形で手当てする。優先順位　２：　日本の変動金利ローンをできるだけ早く固定金利に切り替えるこの二つが現在の資産運用での最大のリスクであるとの認識に立って、まず（１）に対してはイ）すでに投資用不動産に関しては切り替え済みなので、その次に自宅ローンの固定金利への切り替えを可能にする収入を確保する。ロ）場合によっては、空きが出た賃貸家屋の早期売却を検討し、そのEquity分による他のローンの繰上げ返済を考える。（２）に対しては、ハ）日本の固定金利への移行の前段階として「日本での住民登録」「法人化の検討」を継続して行う。ニ）日本での固定金利ローンのターゲットは国民金融公庫あるいは中小企業金融公庫の融資取り付けを目標とする。この優先順位に沿って、今後の考え方、活動を的を絞って行う。特に当面は(イ）の「なんらかの収入の確保」に全力を上げる。目標としては「純資産の積み上げをあと２０万ドル」行うことに置く。１０万ドルによるローン返済の削減は６５０ドル／月。したがって、２０万ドルでは１３００ドルの毎月のＣＦ改善になるはず。現在のＣＦマイナス分プラス"α"である。-----------------------書くことは誰にでもできます。あとは、本当に実行できるか、いや、実行するかどうか、自分の選択如何にかかっている。

  2005.03.22

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• ラットレースに復帰！（しようかな）

  早期退職により、ラットレースから自主的に戦線離脱してもうすぐ一年。経済的自立めざして開始した自分だけの戦いはまだ緒についたばかりである。そして、この日記の年初にかいた本年度の目標の一つである「キャッシュフローのプラス化」も道半ばでも有る。そんな中、退職後一年の、自分に与えた猶予期間の終了が目前に迫ってきた。なんの猶予期間かというと、今までサラリーマン生活一筋で、あまりにも仕事一辺倒で来た反省も兼ねて、この一年でもっと広く世間を、世界を勉強してみよう、収入の減少ははなからわかっていたことであるし、その状態でも一年は、また馬車馬のようになって走るのはやめよう、と自分に与えた猶予期間である。できるだけのことはやってきたつもりではある。収入も、当初覚悟したほどには落としていない。しかしそれでも家計が毎月赤字であることは確かである。そして、投資に関しては次のように考えている。１）米国のファンド投資：長期的に保有し、運用益は全て再投資に回す。年金ファンドも教育用貯蓄プランも当然同様。２）米国のリースプログラム：配当金をインカムゲインと捉え、生活費の足しにする３）米国の不動産投資：インカムゲインはそこそこで生活費のかなりの部分を担うが、基本はキャピタルゲイン狙い４）日本の不動産投資：完全にインカムゲイン狙いで、現在の生活費の基本部分をなすまた、今後の方針としては１）米国のファンド投資：現状維持。年一回のリバランスのみ。教育用貯蓄プランは継続してドルコスト平均法により積み増し継続２）米国のリースプログラム：現状維持３）米国の不動産投資：規模拡大方向。ただし、それによるＣＦの改善はあまりみこめない。４）日本の不動産投資：一年後、日本での法人設立を検討するが、それまでは少なくとも現状維持。としている。するとどうなるか。現状の赤字の家計が継続することになるわけである。いつまで耐えられるか。それは計算上だけなら２０年や３０年は耐えられる。しかし、リスクというものを考えると、そんな単純な計算どおりにことは運ばないだろう。だからこそ、それに対する対策も含めたＣＦの改善策が必要になってくる。改善策その（１）：最大効率の投資である「支出の削減」改善策その（２）：複利の徹底活用改善策その（３）：税制の効果的活用改善策その（４）：追加収入の確保このうち（１）から（３）は現在もやっているし、今後もさらに継続してゆく。問題は（４）である。上記に挙げた投資に関する「今後の方針」を見てもらえばわかるが、その中でＣＦの改善が望めるものがない。希望としてはあってもそうなるとは限らないものばかりである。つまり、確実に家計を改善する道として、別な手立てを考える必要がある、ということだ。その選択肢としてもいくつかある。ラットレースへの復帰もその一つの選択肢である。しかし以前のサラリーマン生活と確実に違う点が一つだけある。それは、改善されたＣＦとそれによる余剰資金がいくらあれば、今現在の資産の活用状況から、なにもしなくとも毎月のＣＦがプラスになるか、が見えていること。つまり、なにをするかによって何年かかるかは異なるだろうが、明確に、ｘｘｘｘドルの資産を追加すれば（というより、私の場合は現行の借金を返済すれば）、あとはどんどんプラスのサイクルで回ってゆくようになるだろう、というポイントが見えることである。そうなれば、１０年経っても２０年経っても、資産は増えることはあっても減ることはなくなる。それだけリスクへの許容度が高くなるはずである。そのターニングポイントまでいかに到達するか。これが今現在の最大の課題である。もう一度、ラットレースに復帰！（しようかな）

  2005.03.21

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• Ｐ／Ｌ　と　Ｂ／Ｓ

  今日、あるＨＰを見ていて「今の経営者でＰＬやＢＳをわかる人は少ない」という意味のことが載っていました。ある意味でこれは驚きです。株式投資をするにも最低、ターゲットの会社の財務状況を見るのは常識だと思っていたのですが、こと会社の経営では全く当たり前だと思っていました。ＰＬやＢＳを知らずに、あるいは読めずにどうやって日々の経営判断ができるのか、全く理解できません。私は株もやっていませんし、会社を経営しているわけでもありませんが、少なくとも私個人の、あるいは我が家のＰＬとＢＳは最低限把握しています。でなければ、とても怖くて投資などにお金を投入することすらできません。本当に経営をしようとしたら恐らくＰＬとＢＳに加えてもう一つＣＦがわからなければいけないとも思います。資産があっても、利益が出ていても、倒産するときは倒産します。つまり資金の回転などを考え、キャッシュフローを重視した経営というのが最近常識になっていると思っていました。事業に投資はつきものです。その投資をすることにより、自分の、あるいは自分の会社のＢＳがどう変化し、その投資回収の時期にはＰＬはどうなり、それまでのＣＦが健全性をたもてるのか、という分析なくして投資の決断などできるはずもありません。それを「経営者でＰＬもＢＳもわからない」人というのは、どうやって判断しているのでしょうか。作成することはできなくても構わないと思いますが、少なくとも人が作ったＰＬやＢＳを見て、そのポイントを把握し、自分なりの考えを加味して経営判断できる、それが最低限の経営者の資質だと思うのですが。そんな人が多いからこそ、年間新規に登録される会社のｘｘ％は2年以内、5年以内にはほんのｘ％（一桁）の会社しか生き残っていない、という状況を生むのでしょう。起業ブームだとか、週末起業だとか言われていますが、経営の根幹は昔も今もそれほど変わっていないはずです。そんな方には、是非、井原隆一氏の書いた「財務を制するものは企業を制す」とか、同氏の比較的新しい「財務がわかる人になれ」、あるいは、稲盛和夫氏の「稲盛和夫の実学」などの本を読んで、最低限の経営者の心構えを身につけるべきでしょう。もう一つ言えば、個人で「投資｣をする人も、木村剛の言うように、個人個人は家庭の経営者である、という立場を踏まえて、最低限の知識とＰＬ、ＢＳの読み方は知っておくべきでしょう。できうるならば、同氏の「投資戦略の発想法」にあるように、家庭のＰＬとＢＳを作成し、その現状認識に立って投資を行うべきでしょう。会社＝法人の倒産は、その従業員を初めその家族を含めて、多数の人に影響を与え、それら大勢の人の生活を背負っているのだ、という意識が経営者には求められます。投資をする個人は、その家庭の経営者としての最低限の自覚が同様に求められるはずです。-------------------------と、えらそうに話してきましたが、これは私自身への警告として話しました。今後とも勉強を怠らずに、一家庭の経営者としての資質を磨き、そのレベルアップした「経営者感覚」でもって、今後の投資を考えてゆきたいと思っています。ご静聴、ありがとうございました。（リンロン講演録より　２００５年３月２１日）

  2005.03.21

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• ７２の法則

  投資をやられている方なら「７２の法則」をご存知だろう。正式には「７２の法則」というのかどうかよく知らないが、利回りからその投下原資が倍になるに要する期間を出す簡便法である。先日、自宅候補を見に行ったときの不動産屋さんとの会話。私「この辺は結構、不動産価格が上がっていますよね。」不動産屋「ええ、私もここアトランタで不動産屋を25年やっているけれど、最近の上昇は恐ろしくなるぐらいよ。」私「この物件も＄４０万だけど、昨年だったら＄３５万ぐらいだったんじゃないですか。」不動産屋「それはわからないけれど、でも10年後は確実に＄７５万以上にはなっているわね。」私「それはちょっと言い過ぎじゃないかな～」というもの。でも考えてみると、アトランタ周辺の平均で過去10年間７％の上昇。昨年はなんと１４％の上昇である。先の「７２の法則」に当てはめると、もし利回りが７％、つまり過去10年間の平均と同じで推移したとすると７２÷７＝１０．３で、１０．３年で倍になる計算になる。もし、昨年のような１４％も上昇してしまうと７２÷１４＝５．１で、５．１年で倍に、つまり＄４０万が＄８０万になってしまう。また、この７％とか１４％というのはアトランタ周辺の平均であるが、この地域は平均以上の値上がりをしている。とすると、１０年後に＄７５万、というのは２倍にもなっていないわけで、平均上昇率は７％以下でもそうなってしまう、ということだ。つまり、聞いたときには正直驚いたが、計算ではあながち出鱈目な数字でもない、ということになる。前回は、かみさんがこの物件を見ていない。私と子供たちで見に行ったのである。かみさんは、もう引越ししたくない、面倒くさい、という立場である。でも、私はなんとか移れないものかと画策している。と言うことで、これから上さんをつれて、この物件をもう一度見に行ってきます。気に入ってくれるといいが・・・・

  2005.03.18

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• リンロン流資産運用法

  「私の資産運用法、大公開！」通常の資産を運用する場合の鉄則と、実際に私が運用している方法を比べると、大きな違いが一つある。今日は、その大きな違いを一つ公開しましょう！それは一言でいって「生活防衛資金」と木村剛が呼び、「最低限の現金準備」とバートンマルキールが呼ぶ、資産のあり方である。例えば木村剛はその「投資戦略の発想法」の中で、どんな投資をするためにもまず「生活防衛資金」と彼が呼ぶ最低限の流動資産（すぐに現金化できる資産）を持つべきだ、と述べている。その最低限、というのは株が下落しても債権が紙くずになっても、あわてず冷静に対処でき、いわんやリストラに合って職を失ってもしばらくは家族を路頭に迷わせないに十分なお金、としている。彼は通常生活費の2年分、できれば3年分を、この「生活防衛資金」として確保した上で、それ以上の余裕資金で投資をしなさい、と説く。これはごくごもっともな提言ではある。バートンマルキールもはっきりと何年分とは言っていないが、同じような考え方に立ち、比較的流動性の高い資産の運用方法をいくつか掲げてポートフォリオの一部に組み込むことを推奨している。私自身、この考え方に全く賛成であるし、そうあるべきだと思っているのだが、実際自分がそれをやっているか、と言うと全然やっていない。できない、のではなく、「やっていない」のである。実際、私個人の流動資産（ここでは定義を２，３日以内に現金化できる資産とする）は殆どない。銀行預金でさえ日本とアメリカの5つの銀行口座がありながら、その合計は50万円もない。もちろん満期を待たずに解約すれば現金化できる定期預金やアメリカのＣＤ（Certificate of Deposit)を含めて、である。（含めて、と言っても、私はどちらも持っていないのであるが・・・）つまり毎月の生活費にも満たない流動資産しかない、ということになる。これでは信奉する木村剛やマルキールの言っていることと、実際やっていることは全く違うではないか。そう、違うのである。ではどうしているか、これが私の資産運用法の一大特徴であり、こんな運用をしている人を私は他に知らない。ではもったいぶらずに、私のやり方を公開しましょう。私は「不動産担保ローン」をこの「生活防衛資金」の預け先として利用しているんです。と聞いても、すぐに意味がわかる人は居ないと思いますが。つまり、もし生活に必要な現金が上記の５０万円以上に増えたら、｢不動産担保ローン」の追加借り入れをしているのです。「なんだ、借金で生活費をまかなっているのか」と思われるでしょう。実は・・・そうなんです。　だからこそ、こんな運用をしている人を他に知らない、と言ったのです。でもここには緻密な（と本人は思っている）計算の上に立ってこうしているのです。まずこうしている背景ですが、前提その（１）：私はすでに70万ドル（約７５００万円）以上の借金（ローン）を抱えている（アメリカだけで、ですが）前提その（２）：このローン金利は30年固定で６．７４％である。前提その（３）：このローンは、Equity Line of Credit といい、不動産評価額の７５％（投資物件）あるいは９０％（自宅）まで当該物件を担保に借り入れを起こせる。前提その（４）：このローンは繰り上げ返済も任意で手数料なし、追加借り入れも手数料なし、小切手を切るだけ前提その（５）：このローンは変動金利と固定金利を、その時々の状況に応じて、自由に何度でも切り替えができるというものです。で、ここでこんな計算をしてみます。例えば現在50万ドルのローン残があり、この借り入れ金利が6.74％だとします。手元に10万ドルの預金がある場合と、この10万ドルをとりあえずこのローンの元金返済に充てている場合との違いを考えて見ます。この10万ドルという数字は、通常の生活費の約2年分に相当する「生活防衛資金」です。10万ドルを預金した場合は、定期預金とし半年複利で、仮に利子が1.5％付くとします。できるだけ遊ばせたくないですから。最悪時満期前の解約を覚悟して半年定期にこの10万ドル入れ、一年貯蓄していての利子は約３０００ドル付きます。ただし、ローンは50万ドルのままですから、この一年に払う利子は３３７００ドルです。ここまで書けば私のしていることがわかると思いますが、ついでにこの10万ドルをいったんローン元金の返済に充てた場合を考えます。この10万ドル分の元金に対する年間利子支払いは６７４０ドルで、この利子分が節約できることになります。定期預金に入れておいて、一方でローン利子を払い続けるのと、預金利子はないけれどもローン利子を節約できるのとどちらが得か。あきらかにローン返済に回した方が得です。上記例では年間３７４０ドル（約４０万円）も違います。つまり、定期預金や他のＭＭＦなどの流動性の高い資産運用方法では、ローン金利の６．７４％以上のパフォーマンスが望めない限り、ローン返済に回した方が得なのです。で、最悪、なにかの都合で急に現金が必要になったとします。その場合は、このローン口座の小切手を切って、その支払いに充てることができ、その時点でその使用額分だけローン残高が増加します。つまり6.74％のローンにその分だけ戻ってしまうわけです。----------------------------結局、私の場合は、この不動産担保ローンの口座を、いうなれば６．７４％の利息が付く普通預金に見立てそこに通常、緊急には要らない資金をプールしておき、必要に応じて必要額だけそこから引き出す、という使い方をしているわけです。また、このやり方のいい点は、いつも銀行預金残高を確認するとあまりお金がない、ということに気付くことができる点です。もし定期預金やましてや普通預金に10万ドル（一千万円）もいつもあったら、つい使いたくなってしまうのが人の常でしょう。ところが私の場合は一ヶ月の生活費もないわけで、かといって、追加のローン借り入れを起こす、というのもやはり抵抗があるものです。それで自然と、節約できる、というわけです。まあ、理論的にはそうなんですが、あんまり節約の効果が上がっていない、という現実の問題は多少ありますが・・・・で、最後に私の投資の基準ですが、もし、このローンの追加借り入れを起こしてもやるべきだという投資、具体的には投下資金に対するリターンが6.74％以上見込める場合、その場合にこのローンを資金源にして、自己資金０で投資をする、というものです。そういった投資先が見つからない限り、余剰資金ができるたびに、このローンの元金返済に回す。これがリンロン流資産運用法でした。お終い。

  2005.03.18

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• 無利子で大金を短期借り入れする方法

  今回の日記はちょっと法律的にどうなのかな、という気もするので、後で削除 or 訂正するかもしれません。また、ある意味で橘玲の「お金持ちになれる黄金の羽の拾い方」ばりの「せこい」考え方かもしれませんので、そういう「せこい」考え方が嫌いな方は読まないようお勧めします。------------------------------------発端は、現在新規ローンを進めているローン会社から、とりあえず手付金や引越し代金に当てようと、まず＄１万を追加借り入れしたことでした。その追加借り入れ資金をまず、そのローン会社の当座預金口座に入金し、その入金時点から相当額の小切手を切ることができるようになったわけです。で、日本でしたら、この口座から他の口座への資金を移動する場合は、銀行で振込みや送金手続きをすることになります。でもその場合は、振込み手数料や送金手数料がかかってしまい、それを避けるためには現金を引き出して、振込先の銀行まで持って行き自分で入金することが必要です。その場合は当然、その口座の残高は送金手続きをしたり現金を引き出した時点でその金額分（プラス手数料）が減少してしまいます。しかしアメリカでは個人でも上述の当座預金で小切手（パーソナルチェック）を発行し、それで買い物や食事代に当てたりするのが日常的に行われています。そこで、初めに＄１万を入金した銀行の小切手を切って、振込みしたい銀行に行き、Deposit(入金）をしたわけです。そうするとどうなるか、というと入金先の銀行残高はこの入金時点で入金金額分だけ増えます。当然ですよね。で、この振込先の銀行の口座も金利つき当座預金口座なので、この銀行の小切手も発行することができます。つまり、すでにお金がこの口座にある形になっているわけですから、この口座の残高までは小切手を切れることになります。ところが、もともと＄１万入金していたローン会社の口座はどうか、というとまだその＄１万が口座に残っている形になっています。つまり、初めの小切手を振り出した当座預金の残高はまだ減っていないのに、振込先の口座の残高は増えている、という現象になってしまいます。こんなことがなぜ起こるかと言うと、振込先の銀行に入金した小切手がまだ振り出し元の銀行に渡って現金化（実際には現金化はしないでしょうが）されていないからです。この時間差はだいたい３日から４日ぐらいかかります。つまり振り出した小切手が振り出し元の銀行に渡り、それが処理されて、実際の残高が減少するまで時間がかかるわけです。そう考えると、この３日から４日ぐらいは、例えば＄１万が双方の銀行の残高に存在する、ということになってしまい、もともとは＄１万しかなかったものが２倍になっているわけです。たかだか３日から４日ですし、これが引き落とされる前にきちんとしかるべき金額を入金して残金を戻しておかないと不渡りになってしまいますから慎重にやらなければなりませんが、少なくとも理論上は可能です。しかし、この短い時間であれば何万ドルでも同じことができることになります。もっと言えばですよ。この逆をその時間内にやると、今度は振り出し元と振込先が逆になって同じことが起こり、引き落とされる前に残金を戻しておくことをでき、この期間を理論的には何日も延長することが可能になってしまいます。つまり無利子で何日間でも資金を倍にできるわけです。理論的に考えたらできそうなのですが、本当にこんなことが可能なんでしょうか。当座預金は日本でも普通にありますので、同じことが起きるはずなのですが、こんなことが可能だと本当はまずいですよね。こんなせこいやり方を考える人が居ないのか、あるいはなんらかの形で禁じられているかのどちらかだと思うのですが。もしどなたか、その辺に詳しい方がこれを見られたら、法的な面での規制などを教えていただけたら幸いです。断っておきますが、まだこの現象を利用してはいません。現実に、二つの口座に今時点で本来の金額の２倍の残高が残っている、という事実に気が付いただけです。つまり人間が介在して、これを人手で処理する時間がかかる、という部分で起きる「摩訶不思議」な現象です。本当かな～？　（いや起きているのは事実ですが・・・）

  2005.03.17

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• 「地道に働く」ということ

  今回購入することになった家のオーナーはフィリピン人です。家の検査や今回の家具の買い入れ、引越しなどの時にいろいろと話をしたのですが、ご夫婦とも非常に気さくな方たちで、話をすればするほど、自分たちがこの家にどんな思い入れをこめていたか、がよくわかります。せっかく買ったのに、私がこの家に住むのではない、と知ると、非常にがっかりしていました。すごくいい家だから引っ越してきたらいい、と言って。でも子供学校の関係で、また引越しというわけにはいきません。賃貸にする、というと是非丁寧に使って欲しい、と言うので、メンテナンスは自分でするから大事に使っていきますよ、と言っておいた。昨日はたまたまテナントの人も来ていて、部屋の寸法などを測った行ったので、このご夫婦は、このテナントの人たちにも会ったそうだ。実は、私はまだこのテナントに会っていないのだが、彼らによれば、若い日本人のカップルで、小さなお子さんが一人、とても感じのいい人たちで、この人たちだったら、この家も大事に使ってくれそうだと喜んでいた。こんな思い入れのある家を単に投資の道具と考えるのではなく、私も私なりに愛情を持って所有していかなければバチが当りそうである。--------------------------------------------話をしてみると、夫婦は小さいときからアメリカに来て、それ以来２人とも共稼ぎでずっと働いてきたようだ。奥さんは軍関係の会社の経理部門で、だんなさんは郵便配達を、それぞれ３０年以上やってきた。奥さんはつい最近退職し、ご主人もあと半年ほど働き６２歳で退職するそうだ。それでテネシーの方に、４面レンガ造り、車４台分のガレージがある家をこれから秋にかけて建て、そこに移り住むことにしたそうだ。それまでの間は、近くに住む娘さんの所に半年ほど居候するらしく、だからこそ、今回、このたくさんの家具を運び込む余地がなかったらしい。でも、話していて本当に、いままで地道に働いてきて、やっと退職して新居も建て、悠々と老後の生活を送っていけるようになったことを喜んでいる。ご主人は、今まで趣味といえる趣味もなく、ただ働いてきたので、今後は是非ゴルフなどに挑戦したいと言っていた。これといった趣味がないまま定年退職を向かえ、突然有り余る時間を手に入れて、やることがなく退屈してしまう、というどこかの国でよくある話を思い出したが、ここは素直に「良かったですね」と相槌を打っておいた。でも、フィリピンから出てきて３０余年、２人でこつこつ働いて、娘さんたちも平和に暮らし、自分たちは、もう少し自然にあふれた田舎に新しい家を建ててそこで老後を過ごす。「地道に働く」ことの威力だろう。最近、自分も含めて、手っ取り早く儲けて、手っ取り早く金持ちになり、手っ取り早く、自由な時間を手に入れる、ということがあまりにも追及されすぎているのかもしれない。もう一度、こつこつ働く、地道に生きる、ということの長所を考え直してみるのも無駄ではないだろう。

  2005.03.13

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• 日本食レストランのオーナーになる！？

  今日の一回目の日記はひどいことになりました。写真をきれいに並べようとしたのですが、配置が全然思うようにならないうちに、間違って３回も違った日記をアップしたような格好になってしまい、全て削除する羽目に・・・その間、見られた方がいらっしゃいましたら、「なんだ、こりゃ」てな感じだったでしょう。申し訳ありませんでした。いまだに、最初のところにでっかい写真が張り付いていますが、投稿した原文にはなにも写真は入っていません。どうしてこうなるのか・・・・(３月１１日追記：日記記入の下にある「掲載画像の選択」、がONになっていました。これを「写真なし」にしたら消えました。お騒がせしました。）うろ覚えで写真の配置をするものではありませんね。ただ、新しい日記で簡単に画像をアップできる、というのがよく使い方がわかりません。どなたか教えてくれませんかね～。閑話休題------------------------------------------------今日、帰り道をドライブしながら、その運送屋さんと話をしていて、非常に興味のある話を聞きました。アトランタの、とある日本食レストランが売りに出ている、というのです。そのレストランは、アトランタでも老舗の部類に入り、私も家族も、元いた会社の人もよく利用しています。オーナーが日本に帰国することにしたので売りに出すらしいのですが、その値段がなんと＄２５万、日本円で約２７００万円ほど。場所はいいし、規模もそこそこ、５０人ぐらいの客が入れるでしょうか。店の設備類は当然そのまま残してもらえるので、大して改装などの手間がかからないし、なによりも権利を譲るということで、店の名前もそのまま使用し、完全にオーナーの変更だけ、という形のようです。詳細はもっと調べなければなりませんが、結構はやっている店で、なによりもアメリカ人の固定客もつかんでいる点が買いです。日本人の人口が増えたり減ったりするのにつれて、店の売り上げが左右されるようでは、今後の商売が心配ですが、高級日本食レストランとしてアメリカ人にも人気があればそこそこの売り上げは確保できます。まあ、本気で検討しようと思えば、過去３年ぐらいの決算をじっくりみて、その傾向を真剣に見る必要があるとは思いますが、あの流行具合からしたらそこそこいけているはず。家に戻って、妻に「レストランのお上さんをやってみる気はない？」と聞いたら全く相手にされませんでしたが・・・・不動産投資、それも賃貸収入一本の現状から、複数の収入マウンテンの構築へ向けて動くためには、なんらかのビジネスを立ち上げなければなりません。こういった商売の経験は全くないのですが、考えてみるのもいいかもしれない、とその運送屋さん（彼も結構乗り気になっているのですが）と帰る道々話をしていました。自分でできなければ、できる人を雇う、という手だってあるわけですから・・・

  2005.03.10

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• 365歩のマーチ

  あれ、「資産形成の坂道」の本章じゃないの？なんて突っ込まないでください。主題は一緒ですが、ちょっと一日分進歩（？）しているので。------------------------------------------今日が日本での最終日、明日アメリカへ戻ります。いや、「戻れます」という方が正しいか。父の手術が思いのほかうまく行き、危惧していた滞在延長はせずに済みそうだからです。手術後２日にして、食欲も出て、血色もよく、午後には点滴のチューブも外れて、フロアーを歩き回っていました。これなら安心してアメリカへ戻れそうです。今日のお見舞いが最後ですけど、最後に一言、「遊んでないで、働いた方がいいんじゃないの？」と言われました。いつまで経っても親は親、子供は子供ですから、私がしている投資については良く知っているはずの父親から、こういう言葉を聞くとは思っていませんでした。やはり「まだまだリスクが高いぞ！」と言ってくれているのだと思っています。心に留めておきましょう。--------------------------------------------------■日本の投資物件先日から触れている駅近、鉄骨３階建てワンルームマンション￥８８００万円の件です。値引きが受け入れられず、最悪、売主希望価格で買うとしたらどれだけ無茶をすれば買えるか検討してきました。結果、やはり「買える」とはなりましたが、「無茶」の程度が結構高く、その分リスクが高くなってしまい、今の状況から言うと、「あせるな、時期を待て！」という結論に達しました。この「時期」というものは早くて「来年」遅くとも「再来年」の予定です。それまで、この物件があるわけもなく、「待て！」というのは日本での不動産投資全体のことを指します。それまでは、じっと我慢ならぬ、じっとお勉強することにしました（少なくとも日本の不動産投資に関しては）。この投資は、実は、あとの「資産形成の坂道」「３６５歩のマーチ」に関連しているのですが・・・■昨日の飲み会　（今日はさすがに実家でゆっくりと飲んでいました。）飲んだ相手は気が置けない友人といとこですから、（ちょっとアメリカから電話が入り３０分ほど中断しました。せっかく考えをまとめまとめ書いていたのに・・・）で、そういう仲ですから、いつものように話がはずんでいたのですが、突然、その同級生から、「話す内容が一年前と全然違うね。」と言われてしまいました。彼と会ったのは一年ぶりで、前回は退職してアメリカへ一度戻り、それから家族ともども里帰りをしていた昨年の７月でした。「うん？　何が？」と聞くと、私の話というのが、昨年までサラリーマン時代も含めて、会うとほとんど仕事の話ばかりだったのに、今回は投資の話ばかりだ、というわけです。話し出すと結構とまらない性格なので、昔は確かに、自分がアメリカで進めている事業の話ばっかりしていたような気がします。で、退職後ほぼ一年になろうとする今回は、うって変わって投資の話ばかり。ちょっと考えて、私が言ったのは「それはそうだ。サラリーマン時代は、少なくとも自分がやっている仕事＝事業だったし、それに専念することが自分の生活や大げさに言えば人生設計の中心だったのだから。しかし、一度退職してしまうと、そういった、働いていればなんのかんのといっても一定の給与が支給される、という状態にはもうない。自分が考え、自分がなにかやらなければ、自分の収入を誰が保証してくれるでもない。そういう状況の中、ここ一年は、今後どうやったら食べていけるか、もっと言えば生きていけるか、生きてゆくか、そればっかり考えてたような気がする。今日も話をすると、どうしてもその話題に集中してしまうのは仕方がない。とにかく、それが今の自分にとっては事業そのものなのだから。」　と。定年退職した人、あるいは早期退職の道を選んだ人の大部分は、それまでの収入に比べるとおそらく７０％とか、下手をすれば５０％、あるいは再就職口なし、なんて人もいると思う。その中で、どれだけの人が自分の人生を、自分のライフプランを真剣に再設計しているか知らないが、少なくとも私は、正確性はともかく、それを自分なりにやってみた。結果、投資というものを始めてはいるものの、それだけでは長年のサラリーマン時代の蓄えプラス退職金という一時所得を食いつぶしながら生きていかざるを得ない、ということがはっきりした。自分としては、かなり思い切って方向転換し、それを成功させるために無い知恵を絞って、家族をリスクにさらすことがないぎりぎりの選択肢を選んできているつもりである。それでもまだ、今までの蓄えを食いつぶす方向から逆転できていない。ただ、退職した当時描いていた、坂道（やった！）を転げ落ちるような資産の消耗は、そのおかげで、なんとかゆるやかな勾配にはなってきた。ただベクトルはいまだ、資産漸減方向に向いており、このベクトルを１８０度変えない限り、いつかは資産を食い潰すことは明白なのだ。このベクトルを反転させ、ほんとに小額でもいい、少なくとも少しずつでも資産が増える方向に向きさえすれば、つまり今の下りの坂道から平坦な道になったあと、ゆるやかな上り坂まで到達できたなら、あとはしゅくしゅくとその道を一歩一歩登るのみである。別に跳躍しなくてもいい、近道をさがさなくてもいい、一日一歩、一年３６５歩、着実に坂道を登って行きさえすれば、この坂道はどんどん勾配が急になってくることがわかっている。古い歌で恐縮だが、本当に「千里の道も一歩から始まることを信じよう！」である。私の場合は、その「一歩」とは、ちょっとでも登りの勾配にたどり着くことに他ならない。その一歩がどれだけのものなのか、それもほぼわかっている。たとえば、リスクの大きさを無視すれば、先に書いた「日本の投資物件」のマンションを買えば到達できるのである。だったらやるっきゃないじゃないか。でも、親父の一言が、また思い出されてしまった・・・その意味することも含めて。ついでに言われた「一年に一度ぐらい、孫の顔を見せろ」という言葉と一緒に。しかし、実はそれこそ未だに坂道が下り坂である最大要因なのであるが、それは親父の知るところではない。加えて、親父が言う「孫の顔をみせろ！」というのは、そもそも自分が見たいという意味でもない。それも確かにあるかもしれないが、それ以上に、妻も含めて一年に一度は日本へ帰国させ、向こうの両親にきちんと会わせてあげる責任がお前にはあるぞ、ということなのである。それがわかっているからこそ、一年に一度の家族大旅行を計画に入れ、そのための下り坂であるのもわかっている。しかしアメリカに住むことを決めたのは自分だし、だったら自分でその責任を取るのも当然だと思っている。少なくとも「親孝行、したい時には親はなし」には絶対したくない。どちらの親に対しても・・・・それを犠牲にしてまで、上り坂に到達したい、とも思っていない。しかし、いつまでそんな格好いいことを言っていられるだろうか・・・・

  2005.02.27

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• 資産形成の坂道（序章）

  　昨日の日記、うれしいことにコメントをたくさんいただきました。普通はほとんどコメントなしなので、たまにいただくと読んでいただいた方の受け取り方もわかりますし、今後の書き方の参考になり、素直にうれしいものです。変にアクセス数アップを狙うより、内容で人をひきつけるものができたら理想だという気がします。昨日は書き方の趣向をちょっと変えたのですが、その前にフリーページに載せた「命がお金で買えたなら」がそのはしりでした。でも読んでくれた人がいたのかいなかったのか、読んでも全く印象に残らなかったのかは定かではありませんが、反応は全くなし。で、昨日は日記にしてしまいました。内容が云々というより、自分では毎日なんらかの実験をしている気分です。■今日の飲み会　とうとう飲み会のサブテーマまで登場です。日本に来てから、考えてみたら３日のうち２日は外で誰かと飲んでいました。でも日本にいるのも明日が最後。飲み会も今日が最後（のハズ）。　今日一日だけのサブテーマです。今日は、いとこと大学時代の同級生。この同級生は同じ年に入学し、同じ年に留年し、同じ年に卒業した戦友で、趣味もスキーで一緒、ＳＡＪの１級をとったのも同じ年です。その同級生と私のいとこが同じ会社のサラリーマン。ということで、久々に３人集まって飲んできます。気心しれた仲間と飲むのは本当に楽しみです。もうすぐ出かける時間だし、今日は土曜日。もしかすると帰宅は深夜になってしまうかも知れないので、この日記も今のうちにアップしておくことにしました。■今日買った本（まだ懲りない！）　☆「内藤忍の資産設計塾」　内藤忍　自由国民社　☆「ビジネス　ブログ　ブック」　小川浩　他　毎日コミュニケーションズ　☆「外国為替の仕組み」　小口幸伸　日本実業出版社　いけないとは思いながら、日本にいるのもあと２日、しかも今年はもう帰れないかもしれない、と思うとやはり買うのは今しかない！という気になって、買ってしまいました。で、買った中で、持って行くのを止めたのはたったの２冊、まだ５０冊以上ある！　全部持ってゆけるかな～。一度、スーツケースに詰めてみよっと。■日本の投資物件　今日、賃貸会社の方からインタビューを受けた。この会社は、神奈川県下では最大の賃貸＆管理会社。県内の新規賃貸需要の４０％を一社でこなす、最大手である。私のアパートは、先日買った３棟目も含めて、すべてここに客付けから管理までお願いしている。管理物件も相当数を抱え（数千件を管理している）、それら数百人（？）のアパートオーナー向けに毎月自社の新聞を作って送っている。地域ごとの賃貸状況、駅ごとの成約件数推移、駅ごと・間取りごとの賃貸価格平均などなど、賃貸やアパート経営に関する細かな情報にあふれている新聞である。この新聞で毎月、一人のアパートオーナーにインタビューをして、それを３分の２ページぐらい使って紹介している。で、その５月号に私のインタビューを載せたい、との申し出があり、ひまな私は快くこれを承諾、本日のインタビューとなった次第。２時間も話したし、このブログも紹介しておいたので（もしかしたら見ているかな？）、たった１ページ足らずの記事にそのうちの何が載るのか見当もつかないが、楽しみではある。もっとも、日本の実家には送られるものの、さすがにアメリカまでは送ってくれないので、今年中に私自身がみることができるかどうか、さだかでは無いが。------------------------------------------------やっと今日のテーマ。（前置きが長かったので、なにを書こうとしたのかわすれてしまったが、思い出しながら書きます）と、ここまで書いて、ふと先ほどの賃貸管理会社の人にした約束を思い出しました。やっと届いた登記簿抄本のコピーをとって、それを今日中にＦＡＸする、と約束していました。これからコンビニへ行ってコピーをとり、一度戻ってＦＡＸしなければ・・・・あ、飲み会の約束時間まであまりない（場所が遠いので）。ということで、すみません、今日のところはテーマに入れずじまいで、明日続きを書きます。（今日は「序章」にしました）では、出かけてきます。

  2005.02.26

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• リスクヘッジ

  今日は、昨日載せたフリーページの「命がお金で買えたなら」に書いたように、昨日入院した父の手術があり、半日病院にいました。手術そのものは膀胱結石の除去とその原因となった前立腺肥大の治療。手術は順調に終わった。もう８４歳なので、このところ毎年のようになにか問題がでる。一昨年は胃、昨年はすい臓、今年は前立腺。そのたびに入院、手術をする。現在は家族と共にアメリカにいる私だが、日本に戻って親の面倒をみることになる日は意外に近いかもしれない。--------------------------------------------------最近知人のＪさんから、借金の無心をたびたび受ける。Ｊさんは、昔成功し、彼の会社は、ある分野で日本では１,２位を争うまでになった。その成功の影を引きずってか、近年は業績も芳しくないにもかかわらず、生活も昔ながら、家族も結構贅沢をしていて、親が自分の事業で借金をしているのを横目に、子供たちも別に借金を重ねている。先日、ふとしたきっかけで、彼の経済状況を知ることになり、正直、その深刻さに驚いた。彼の年収はほとんど６００万円台にまで落ち込み、それでいながら、過去に行っていた庭の造園や趣味の骨董品収集などを続けており、昨年の支出は１１００万円以上だったと言う。おまけに子供たちも一度慣れ親しんだ贅沢な生活を止められず、どの子も収入より支出が上回る、という生活だと言う。では、どうやって彼らは暮らしているのか、というと、驚くことに、昔の信用に物を言わせての借金で埋め合わせをしているのだと言う。驚くのは、その借金の額！　なんとすでに１億２千万円を超えているとのこと。さらに悪いのは、子供たちも親の借金を返すどころか、自分たち自身も借金を抱え、それも合わせると、一家の借金総額は１億５０００万円を超えると言う。しかし、年収６００万円である。いくら昔成功し、信用があるとは言っても、よくそんなにお金を貸してくれる人がいるものだと感心してしまう。その人は借金をするときに、１０年後、２０年後にある一定額を受け取れる利付き債権みたいなものを相手に渡し、その借り入れを行っていると言う。私にもその債権を買ってくれ、つまりは金を貸してくれ、というのだが、どう考えてもこのＪさんに、将来に渡っても借金返済能力があるとは思えず、昔からの知人としては心苦しいが、断固としてお断りしている。しかし、不思議なことに、こんなＪさんにもまだまだお金を貸す人は居るらしく、年々借り入れの額が増え続けている。余程Ｊさんの信用度が高いのだろうと思っていたが、たまたま知り合いの銀行に聞いたところ、案の定、Ｊさんの会社の信用度はここ数年で、田舎の小さな会社とほとんど変わらなくなっているほど低下しているという。では、いったいこのＪさんにお金をどんどん貸している人たち、というのはどんなことを考えて貸しているのだろう、と首を傾げざるを得ないのである。----------------------------------------------もうお分かりの方もいると思いますが、このＪさんの本名は「日本国」といい、その子供たちは「地方自治体」、利付き債権は「国債」と呼ばれ、お金を貸している人は銀行であり、国民です。最近たびたび受けるＪさんの借金の無心とは、個人向け国債の宣伝のこと。この年収と借金総額の話は、日本の２００４年度の税収と国債、地方債などを合わせて借り入れの総額をその比率のまま、普通の企業なり家庭の支出入レベルに直したものです。多少、うろ覚えのところがあり正確性はありませんが、大体のところはあっていると思います。この借金をＪさんは返済できると思いますか？多分できるのでしょう。Ｊさんが個人や企業でなく、実際は「国」だからです。「国」として、いざとなったらこの膨大な借金を圧縮する、あるいは帳消しにする手段というものは、なきにしもあらずだからです。でも、万一そうなった時に被害をこうむるのは、言わずもがな、我々国民であることも避けられない事実です。特に、収入を増大させることができる人はまだいいのですが、年金生活者などは、いの一番に苦境にはまるでしょう。はっきり言って、どんな手段をとろうと、この対策としては通貨価値の下落を強制的に誘導するしかないと思っています。我々としてできること、それは万一の場合に備えた、カントリーリスクとインフレリスクに対するヘッジを講じておくことしかないのではないか、と考える今日この頃です。--------------------------------------------------以上は昨日買って、今日、病院で父親の手術中読んでいた「外貨で３０００万円儲ける法」を読んだ感想でした。この本、いつものごとく安っぽい題名になっていますが、中身は、私がいつも考えている状況認識にぴったりと符合し、その上での「外国為替取引」への招待状という趣でしたので、非常にしっくり来ました。もう少し勉強を継続してみようと思っています。

  2005.02.25

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• 利回り１０％超の確定給付型年金！

  ■アメリカ投資物件昨日より、かなり忙しくなってきました。今日はＦＡＸで送られてきた物件のDisclosure Statement を見て、問題ないかをざっとチェックした後、それに確認サインして返送。そして、メールに添付して送られてきたPurchase and Sales Agreement のＰＤＦを開いて、内容チェックし、これもサインして返送。さすがにサインは直筆である必要があるので、どうしてもＦＡＸになってしまう。（同一企業内だったらサインも省けるシステムもできているが）次に、手付金として＄２０００を、パーソナルチェック（個人用小切手）で書き、これもまた証拠としてＦＡＸで送る。この後、アトランタ側で、こちらの不動産屋さん（Buyer's Agent)と売主側の不動産屋さん（Seller's Agent)の間で、購入価格交渉が始まる。List Price $239900　に対して、初回申し入れは$224900で入れることに。　＄１５０００の値引き要求である。果たしてどうなるか？　明日の日記をお楽しみに！---------------------------------------------------私は、メールマガジンというものを昨年はじめてとり始め、今では毎日のように、総数 十いくつかのメルマガを見ています。今日、その中で、【人生で損をしない為の夫婦マネー＆ライフ道場】 というのを見ていて、なるほどな、と思った記事がありましたので紹介しておきます。ここから↓-------------------------------------------------------老後のお金を準備する手段は色々ありますが、国民年金基金、日本版401k、小規模企業共済はおすすめです。　理由はなんといっても、「民間の個人年金や投資信託などとの主な違いは節税効果の大きさだ」という記事につきます。　例えば、上記の手段に年間５０万円預けたとします。　所得税の税率が１０％の人は年間５万円、２０％の人は年間１０万円、３０％の人は年間１５万円税金が節税できます。今どきこんな高利率な預け先はありません。　特にお勧めな人は、お子さんが成人し、さしあたって老後の資金以外にお金の使途がない人です。定期預金を解約してでも、めいいっぱい上記を利用してよいのではないでしょうか。-------------------------------------------------------日経新聞 2005/2/13 - 9面に出た記事に関するコメントなので、記事をご覧になった方も居られるかもしれません。この国民年金基金や小規模企業共済は、ちかごろ破綻が取りざたされている国民年金と違って、将来の給付金が、拠出した原資を定められた利回りで運用したものから給付される、確定給付型年金です。しかも現在の予定利率は、１．７５％で固定されています。なんだ１．７５％か、という人も居るかもしれませんが、上記の記事にあるように節税効果分を含めると、１０％以上（ちなみに私はこれです。）、所得税率の高い高所得者では２０％あるいは３０％以上の利回りに相当し、それで元金保証、確定利回り、です。将来、所得税がアップしたら、他の投資に振り向けるた場合と比較すると相対的に利回りもアップすることになります。こんなおいしい投資はそうないと思うのですが、なぜか悪評高い「国民年金」と一緒くたにされ、あまり話題にのぼりません。（私が知らなかっただけかも知れませんが）先日、外国為替証拠金取引の話を日記に書いたとき、日本での投資先、あるいは資産運用の方法を模索している、という話を書きました。この国民年金基金も、実は小規模企業共済と含めて、その有力候補として考えています。難点は、やはり年金なので、それなりの年齢になるまでは入れっぱなし、すぐ換金するというわけにはいかない、という点でしょうか。でもそういった余裕資金が作れる見通しがあるならば、他の金融商品や年金関連商品に比べたらずっと有利な運用方法ではないか、と思うのですがいかがでしょうか。昨日読んだ「定年後資産倍増術」にも書いてありましたが、資産運用における税金の影響というのはものすごく大きく、それを意識するとしないとでは、長期的に見て雲泥の差が生じる、というわけです。でも、とか、ただし、という方がいらっしゃいましたら、是非書き込みをお願いします。---------------------------------------------------あとでちょっと考えたら、上記１０％とか２０％とかの節税効果分は、拠出した年だけにかかるもので、次年度以降の利回りはやはり１．７５％でしかない、ということがはっきり書かれていませんでした。そこを誤解させるような書き方になっていたので、念のため追記しておきます。

  2005.02.23

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  事業家（Ｂ）？それとも投資家（Ｉ）？

  ダメでした。何が？昨日の日記に書いたように、今日こそは自重しようとしたのに、やっぱり飲んで、しゃべりまくってしまいました。（反省！）お食事ということで、中華料理屋に行ったのに・・・初めにビールをピッチャーで頼んだのがそもそもの間違いで、ビールを中ジョッキで３杯ほどのみ、それからサワーに切り替え・・・・結局、3時間ほどもその店で、飲みかつしゃべりまくってしまいました。初めこそ、今日こそは静かにしていようと思っていたのに・・・・・・全然。やっぱり好きなんですね、こういうの。これからは無理な自重は、あきらめることにしましょう。さて、■今日、買った本　☆なし！■今日読んだ本　☆「定年後資産倍増術」------------------------------------少しでも、アメリカへ持ち帰る本を減らそうと、購入は一時停止し、買った本のスクリーニングのつもりで読み始めるのですが・・・読み始めると面白いのでついつい読み続けてしまう。結局、これはやはりもって帰ろう、という結論になり、本の数は依然として５０冊以上。読むのはほどほどにして、スクリーニングに徹しよう！！--------------------------------------------■日本投資物件　2月10日に決済をし、その後すぐに賃貸管理契約締結のため、管理会社に行きましたがその場では下打ち合わせだけ。結局、正式契約は今日終了しました。本当は先週終わっているはずだったのに、担当者の方が風邪をひいてお休みしていまして、この契約準備もお休みしていました（？）で、結局2週間近くも放っておかれ、いまだに新規テナントなし！！購入した時点ですでに６室中３室は入居していたので、それほど心配はしていないが、でもこの時期に2週間ちかくブランクってのはないんじゃないの？と今日は多少クレームしてきました。そのあと、賃貸部門の責任者と会って話をしたら、正式契約がまだだったので、募集をホールドしていました、でもこれで募集を開始しますから、今週中には埋まるんじゃないですか？　と言う。そんな楽観的でいいの？という気がしないでもないが、昨年、2番目のアパートをたった2週間で満室にしてしまった実績があるので、ここはおとなしく「よろしくお願いします」と言って帰ってきました。アメリカに帰るまでに満室にしたかったのに・・・・できるかな？■日本の投資物件その他　先日、不動産屋さんに行って、一件おもしろい物件について情報を仕入れたので今日早速現場を見てきました。私鉄の急行停車駅2駅のちょうど中間、一つの駅には徒歩8分、もう一つの駅には徒歩9分、南東角地60坪付きの鉄骨３階建てワンルーム賃貸マンション１４室。昭和６２年築。つまり築１８年。現在１４室中１室空きで募集中。年間賃貸収入見込み８３０万円。希望価格￥８８００万。つまり、表面利回り９．４％。利回りは今一だが、とにかくロケーションがいい。このロケーションで６０坪。しかも、現在のマンションはその容積率をぜんぜん使い切っていない。でも１４室。外観も築１８年にしては、前面総タイル張りで結構きれい。不動産屋さんの話では、バブル仕様の建物。いいな～。ということで、買えるはずもないのに、早速銀行に融資の可能性を打診してきました。やっぱりきつい。無理とは言わないけど・・・・無茶やればなんとか、っていうレベル。そんなもんでしょう。　　　　　でもいいな～～～。■アメリカの投資物件こんな物件です↓（昨日の続き） 　　 　　 　メールと電話で、アトランタの不動産屋さんと連絡を取り合いながら進めているが・・・・一応、購入希望金額を決定し、購入申し入れをするところまで行って、なぜか、テナントになる人があと一日待ってくれ、と言って来た。もう一月に一度失敗していて、時間が命だとわかっているはずなのに、何を今さら考えることがある？とは思うが、向こうは向こうで、いろいろ事情があるのだろう。ということで、このテナントがＧＯサインを出した直後に、賃貸契約と買い付けオファーをＦＡＸで作成することに・・明日の午前中には何らかの進展があるでしょう。今度はどうかな？----------------------------------------先日ある人から、突然「あなたは投資家だから・・」と言われ、「えっ？！」と言う感じがしました。確かに今現在は、投資からの収入で暮らしているし、上にも書いたようにまだ投資拡大の途上ではあるが・・・でも、あらためて「投資家」と言われると、なにか違和感がある。なんで違和感があるのか、と自分で考えてみると、やはりイメージとして、投資家というのは、投資したら何もしなくても不労所得が入ってきて、それで生活している感じがある。もちろんそうなったらなったで、うれしいけれど、自分がそうなりたいか？と考えてみると、ちょっと違う。というより、なにもしないで収入があっても、恐らく面白くもなんともない気がする。現に退職一年近くになるが、そろそろエネルギーがあまってきて、なにか始めないとこのままではいつか爆発しそうである。どう爆発するか？　それは爆発してみないとわからないが、とにかく、自分が目指しているのは、どちらかというと「投資家」というより「事業家」の方ではないか、という気が漠然としている。なにかに没頭して、結果として何らかの収入に結びつく、それが一つの理想であるような気がするのである。

  2005.02.22

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• マネーマウンテンの構築

  ちょっと大げさなテーマにしました。前から聞いてはいたけれど、ちょうどロバート・アレンの「億万長者入門」を読んでいることだし、この超有名な言葉に、今日の日記を引っ掛けました。さて、書きたいことがいっぱいで、何から書いたら良いか・・・・まず出だしは、｢佐渡のおとこ」さん風に、■今日買った本（日本土産の追加です）　☆「なぜこの人たちは金持ちになったのか」　トマス・スタンリー　日本経済新聞社　☆「外国為替取引がわかる本」　藤沢久美　新紀元社　☆「稲盛和夫の実践経営塾」　稲盛和夫　ＰＨＰ文庫　☆「財務がわかる人になれ」　井原隆一　ＰＨＰ文庫　☆「今さら人に聞けないパソコン技術」　Ｊ＆Ｌパブリッシング　ＰＨＰ文庫　☆「生きがいのマネージメント」　飯田史彦　ＰＨＰ文庫　☆　その他、推理小説など７冊■今日読んだ本　☆「海外でさっさと暮らせるようになろう」（昨日買った本）　☆「半分海外ぜいたく暮らし」（同じく昨日買った本）　☆「外国為替取引がわかる本」（今日買った本）■今日の投資物件情報　アメリカの不動産屋さんより、また賃貸用一戸建てへの投資につき打診あり。（もちろん、前向きな返事を出しておきました。）　物件価格：＄２３９９００（List Price)　賃貸条件：＄１８００／月　投資評価：ほとんど１月末に検討していた件名と同じ　融資可能性：全額融資可　融資条件：レンダーに確認要-----------------------------------------------実は、昨日、ちょっとした電話セールスの勧誘に乗った形で、東京日本橋にある外国為替証拠金取引の独立系取次ぎ業者に会いに行ってきたのです。電話で２０分ほど概要を聞いて、面白そうなので、半分本気（自分の勉強という意味で）、半分冷やかしという感じで行ってきたわけですが、、、いやはや、担当の女の人が可愛かった～～！というのは置いておいて、結局２時間ほどおしゃべりを楽しみながら、初めての外国為替証拠金取引についてじっくり聞くことができ、非常に勉強になりました。（ただ見とれていただけではありません！）で、今日早速、上記の本を買ってきて読んでいたわけです。気に入りました。何が、というと、通常の外貨預金や外貨建てＭＭＦ、それに外債ファンドなどに比べ、●リバレッジを効かせられる●リバレッジのかけ方を自分の資金の余裕度に応じて、１倍から２０倍まで自由に設定できる●外貨預金などに見られる時間的束縛がない（満期まで待つなどの制約がなく、２４時間取引可能である）●手数料が、一般的な外貨預金に比べて１０分の１以下●米ドルの場合、最悪＄での解約ができ、その場合はスワップの利益だけは確定でき、為替差損を考えなくても済む●今後、長期的には円安と見ているので、将来日本に帰ってくる場合を想定したときの、為替差益も見込める（差損になる場合は＄でそのまま持つ）などなど、もうちょっと本気になって勉強しようと言う気になってきました。これが初めのテーマ「マネーマウンテンの構築」と大げさに書いた所以です。現在の収入は、日本の不動産賃貸、アメリカの不動産賃貸、アメリカの投資ファンド、アメリカの変額年金、アメリカの教育ファンド、アメリカのリースプログラムといったもので構成されており、ちょっとアメリカ偏重のきらいがある。で、もう少し、日本サイドでの資産運用による収益源を追加したいと思っているところに、今回の電話勧誘があったのである。この外国為替証拠金取引は、あの金融自由化によって日本では初めて個人でできるようになった最大の商品である。世界の外国為替市場は、いわゆるインターバンク市場だが、一日実に１兆５０００億ドル以上の取引が行われ、最大の金融マーケットである。しかも、株と違って、監視しなければならないのは投資している二つの通貨の動きだけである。もちろん、それが動く要因を考え出せば切りがないが、それでも余裕資金内でじっくりやるには面白そうな商品であることが今回わかった。とかなんとか、わかったようなことを書いてはいるが、「外国為替証拠金取引」と言う言葉を初めて意識してから一日しか経っていない。投資の原則：自分が理解できない、つまりはリスクをコントロールできないものには手を出さないこと。というのをあらためて肝に命じる。もう少し研究してみようと言う気になったリンロンでした。

  2005.02.20

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• 税の優遇措置の利用

  本日も昨日に引き続いての投資の結果報告をしたい。本日届いたレポートは、「Future Scholar」といって、教育費用目的のＦｕｎｄである。米国では一般にCollege Saving と呼ばれている。これが、他の普通のFundと違うところは、教育目的に限定されている分、税制上の優遇措置を受けられることだ。フリーページで紹介した「お金を働かせる１０の法則」でも著者のバートン・マルキールは、４つ目の法則「税務署員を出し抜く」の中で、こう述べている。--------------------ここでは学費貯蓄プランについて紹介しよう。このプランは別名「盗みのライセンス」とも言われるが、連邦政府が公認している以上、これを利用しない手はない。ー中略ーこの子供へのプレゼントは株や債権に投資され、規定通り高等教育に使うために引き出される限り、投資収益に国税はかからない。制限が非常に緩やかな点も魅力である。－中略－個人の贈与者はこのプランに５万５千ドル積み立てられる。贈与税はかからないし、相続税控除が減ることもない。夫婦であれば贈与できる総額は２倍の１１万ドルになる。もし、４人の祖父母が手を貸してくれれば３３万ドルを非課税で運用できる。－中略－もし大学へ行く予定の子供か孫がいて、このプランにお金を積み立てる余裕があるなら、頭を悩ますことは何もない。-------------------------------------この「国税はかからない」というのは、Fund の運用益に通常かかる連邦税が非課税扱いになることと、年金ファンドのように運用益は非課税でも引き出すときに課税されるといったこともなく、教育目的であれば引き出すときも無税なのだ。この課税繰り延べ（運用益に対しての毎年の課税が免除されること）の威力は絶大である。話を大きくすると、もしある人が４５年にわたって毎年３０００ドル（日本の場合は毎年３０万円と考える）積み立て、それを年８％で運用したとする。（運用利率はこの際関係なく、単なる例である。しかし、株式・債券投資をする人にとっては常識的なパフォーマンスでもある。ただし、１０年単位で長期運用すればの話であるが）これを毎年課税される運用と、上記のように課税繰り延べされる運用を比較すると、課税された場合は４５年後の総額は＄４５万（同４５百万円）にしかならないのに対して、非課税の場合はなんと＄１２５万（一億２５百万円）にもなるのである。この差は圧倒的に大きい。これだけでミリオネアあるいは億万長者になれるわけである。２０歳から６５歳という４５年間と言うのは気の遠くなるような時間だが、そこまで行かなくとも長期間こつこつためることの威力がわかろうというものである。そしてこの学費貯蓄プランは、こと教育目的に使う場合は、引き出すときにも非課税扱いなので結局まったく税金を払わなくて済む。これが、「盗みのライセンス」といわれるゆえんである。説明はこれくらいにして、その運用結果はどうだったか。実は私がこれを始めたのは、上記の本を読んでからなのだ。それも読んだのが昨年の７月。早速、８月の中旬からこれをやりだした。善は急げ、である。したがって、下記のパフォーマンスは実質４ヶ月半の運用結果である。で、結果は、息子の場合：９．２％の上昇　約１０万円の運用益娘の場合：１２．６％の上昇　約１４万円の運用益共に初期投資１万ドル（１００万円）であり、毎月の複利になっているため、このような結果になる。初期投資計２００万円に対し、４ヵ月半で２４万の運用益、しかも非課税である。息子と娘では進学する時期が異なるので、ポートフォリオを変えてある。息子の場合は４年後なので、ややコンサバ、娘はまだ７年あるので、ややアグレッシブ、という形に。しかし、そのおかげで昨年は株式市場が良かったため、娘の方が増えてしまった。息子の進学時期の方が早いので、ちょっとやり方を考えなくてはいけないな、と今考えている。それにしても、こんなプランがあることすら知らなかった。アメリカに１０年以上も住んでいたのに、その大半は仕事一辺倒であり、あの黄金の１９９０年代初頭に株をやっていたら、恐らくあと５年は早くハッピーリタイヤしていたことだろう。ましてや仕事柄マイクロソフトやゲートウェイなどのコンピューターメーカー、SymantechやNovelなどのソフトメーカなどとＯＥＭ契約を結んだぐらいの関係にあったのに、と今更ながら当時の資産形成意識の欠如が悔やまれる。しかし、いくつになっても始めるのに遅すぎることはない、今回の早期退職があって、はじめてこういったことに関心を払う余裕ができ、現にこうして運用するようになった。そのことを素直に喜びたいと思っている。

  2005.01.11

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• アンチデートレーディング

  今日は、フリーページの「投資」のところを更新しました。きっかけは、今日届いた投資会社からの昨年度の投資結果のレポートです。昨年の投資結果は・・・その前に若干私の投資について説明したい。私のポートフォリオは、年齢（50台）に見合ったコンサバな物になっている。つまり、冒険はしない、元金を減らすリスクを最小限にしながら、ある程度の投資収益を上げて行く、というスタンスである。で、全投資の４０％が株式、６０％が債券、それとは別に最低利回り保証付きの年金ファンドと課税優遇措置が適用される教育ファンド（College Scholarship)、そして毎月のリターンが還付されるリースプログラムへの投資がある。今回来たのは、このうち株と債権の投資部分。昨年度前半は、債権部分が年明けからの株式低迷を受けて、前半でかなり上げ、一昨年度の損失をある程度取り戻したが、反面株式はマイナスのパフォーマンス。そこは、コンサバに組み合わせているポートフォリオのおかげで、株式の損失を債券の上昇で吸収し、トータルではわずかにプラス。そして昨年度後半、株は勢いを取り戻し、その割には債券市場もそこそこ。株は前半の損失を取り返し、債権は一昨年の損失を完全に取り戻し、若干の上乗せ。結果、通年で、債権がプラス5.1％、株式がプラス15.3％でトータル9.7％のリターン。これにリースプログラムの9％を加えて、合計約＄11千の収益となった。まだ、年金ファンドと教育ファンドの結果がでていないので合計は分からないが、一昨年ほどではないにしろ、そこそこのパフォーマンスで終了しそうである。私の投資スタンスは、買って待つ、持ち続ける、これに尽きる。昨今の株式投資ブームは、趣味として、そのスリルと興奮、挫折と歓喜を、勉強しながら味わうのにはいいと思う。しかし、私の投資目的は完全に資産形成。日々株価を追いかけ、優良銘柄を追い求め、新興市場に目を光らせるながら頻繁に売り買いをする、などとは無縁の世界である。極論すると、初めに投資したポートフォリオを一年に一度見直すぐらいであとは何もしない。フリーページでも書いているが、自分では「株式投資の王道」を取っているつもりである。「株式投資の王道」とは、私が言っているのではない。私の信奉する「投資戦略の発想法」の著者　木村剛の考え方であり、有名「ウォールストリートのランダムウォーカー」の著者　バートン・マルキールの考え方である。それでも、やはり株が好調だったりすると、ポートフォリオの見直し時、つい色気が出てしまうこともあるが、そこは意志を強く持って、当初目指した投資目標にまた戻すように調整する。これが結果成功するかどうか、それは１０年経ってみないとわからない。つまりは、最低１０年は、このスタンスを貫いてゆくつもりだからである。投資を始めてまだ１０年は経たないが、本ＨＰの「履歴」にあるように、２００９年には、いったん自分の状況を中間評価するつもりである。その時には是非、この選択が間違っていなかった、と言えるようになりたいものである。

  2005.01.10

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• アセットアロケーションについて

  昨日の日記でも書いたように、一つの夢が日米それぞれでの経済的独立、つまり経済的に国家から独立（その国の政治や諸制度の改悪に影響されず、一国の経済状況に振り回されない生き方）であることを挙げました。この夢を実現するための戦術として、アセットアロケーションを考えることは必須です。単なるポートフォリオというのではなく、資産をどういう形で、どこに、どれだけ分散するか、という構造が、上に述べた国別の政治リスク、インフレなどの経済リスクに対するヘッジを決定し、経済的独立そのものの安全性をも決定すると考えるからです。通常、日本でできる方法としては、新「三分割」法として、木村剛の本にも紹介されている、「株式」「国債」「外貨預金」の三分割ポートフォリオがあります。伝統的な「土地」「株式」「預貯金」という三分割ポートフォリオに対して、土地の代わりに「国債」、預貯金の代わりに「外貨預金」を入れています。つまりは通貨リスク、ひいては日本と言う国家のリスクも考えたアロケーションを考えましょう、ということです。どちらにしても、どんなリスクが考えられ、それを最小限にするためには、どのカテゴリーに分けて考えるか、そしてそれぞれに何割をあてるか、そういったことを考えるのがアセットアロケーションです。私自身は、国外に住んでいることもあり、単なる国家リスク回避の手段としての通貨分散ではなく、為替リスク回避の手段としても￥と＄の双方での自己完結を目指しています。一度その状態に至れば、逆に双方のインフレ、あるいは通貨価値の変動に対して、臨機応変にその運用を変えることができるようになります。現在は残念ながらまだ日本での収入をアメリカに送らざるを得ず、現在のドル安は大歓迎ですが、いったん円安局面になった場合にはお手上げになってしまいます。そして、私の予想では、現在の円高は、円高ではなく単なるドル安に過ぎないので、長期的に見た場合、米国の双子の赤字より、日本の債務超過の方がずっと深刻だと見ており、そうなれば円安の方向へ徐々に行くだろうと思っています。そのための対策をとる、、言い換えれば日本の資産は日本で完結し、米国の生活は米国での資産運用でまかなう、というところにできるだけ早く到達する、それを一つの目標としているわけです。もう一つのアセットアロケーションのポイントして、私の場合は、不動産をその中心においていることです。これはインフレに対する考え方からきています。今日本では、10年以上におよぶデフレで、日本人の大半がデフレに慣れきってきており、インフレの怖さを忘れつつあると思われます。でも、日本の現在の通貨発行状況、市場の通貨流通量を考えると異常な水準にまでなっており、まさしく不況とは言え、金余り状態になっています。この微妙なバランスがくずれて、ひとたびインフレの方に振れると一気にインフレが加速する事態も考えられます。そして過去のインフレ時と違って、給料の右肩上がりは全く期待できない中でのインフレになるでしょう。そういった経済リスクを考えたときに、どういったアセットアロケーションをとるべきか、その解の一つとしての不動産投資でもあります。ただし、日本の不動産はインフレヘッジにはならないと考えた方が、リスク管理としては妥当です。というのは、日本の場合、今度のインフレは不動産を避けて起こる可能性が大だからです。日本の不動産はそういった意味で、あくまでキャッシュフローを中心に考えるべきだと思っています。ではなんで、不動産投資がこのインフレに対する考え方から出てくるのでしょう。それは、ここで言う不動産投資とは主として、海外での不動産投資を意味しているからです。この日米の不動産投資に関する考え方の違いをフリーページの方にまとめておこうと思います。これは今現在の私の考え方をまとめておく目的で書くものであり、もちろん正解かどうかは私にも分かりませんが、一つの考え方として記録し、今後の反省材料としたいと思っているわけです。

  2005.01.04

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• 一年の計は元旦に有り、ってか！

  一年の計は元旦に有り。なんか久しぶりに思い出しました。ちょっと古い感じですけど、でも仕事でも何でも企画がきっちりできたら８０％完了とか、事業でも事業計画がビシッとできていれば、とか、よく言いますよね。皆さん明けましておめでとうございます。日本ではすでに2日ですが、こちらはまだ元旦なので、あえて今日だけは元旦の日記にさせていただきます。----------------------------------今日アトランタは、完全に冬型配置になった日本とは大違いで、例年になく暖かな元旦になりました。暖かいを通り越して、一日半そでのポロシャツでいても寒いどころでなく、昼に子供たちとテニスをしたのですが、半そでポロシャツ一枚で、小一時間やったら汗だくになったぐらいです。ついでに、クリスマスの電飾をやっと片付けました。こちらもいつもは凍えながらやっているのですが、今年は全くクリスマス気分もなかったような。今年も健康第一で、元気に行きたいものです。----------------------------------------------で、今日は一年の計を作ることにしました。昨日は、今年度の目標を作りましたが、この目標を具体的に行動指針まで落とし込むための基礎作りを。具体的には、2004年度の家計状況の締め切り、2004年度末の我が家のバランスシートの確定、そして、2005年度の家計財政の予算化。まず、2004年度の家計ですが、なんと！　な～んと！！支出が＄8万を超えているではないですか！！！もちろんこれには、投資物件への投資は入れていません。純然たる生活費です。ただし、投資に伴う諸費用は入ってますが。続いて、2005年度の予想を各費目別に行って、それを合算してみると、、、、計算間違いではないかと何度も見直したぐらいの数字がそこに！なんと＄９万を超えている！それも所得税を除いて。ということは、所得税がいくら来るか分からないけれど、少なくとも2004年はアメリカ合衆国政府に対してまだ一銭も払っていないので、まさか０では済まないだろうな。ということは、もしかすると数万ドルの税金を課税される可能性もあるな。ということは2005年度の支出は10万ドルを軽く超えてしまうな、、、などと言うことを、これらの数字に基づいてあれやこれややっていたわけです。はっきり言って、これは年収＄15万ドルぐらいの人の家計だよ、と数字をにらみながら女房とため息。かくなる上は、と、費目別にばったばったと切り捨て、身の丈にあった予算にまで削ったのですが、いや削ろうとしたのですが、、、、結果余り削減できず。なんとか今年並みの＄8万を下回るようにコントロールしてゆくことになりました。でも不動産の値上がりに伴い資産税は上がるし、金利は上昇傾向なので、はっきり言って、今年並みということは、実質可処分所得は減少です。次に、我が家のバランスシートのチェック。なんとかまだ自己資本比率を５０％以上は確保しているものの、負債比率は４４％にも達している。しかし、それよりも2004年3月末以降、つまり昨年、会社を退職して以降の純資産の目減りが日本円換算で￥７００万以上にもなっているのが大きい。これは為替相場がドル安に振れているので、円換算だとどうしても目減りする。しからば、ドル換算では、と計算してもやはり＄5万ぐらいの減少。まあ、投資用一戸建てを8月に購入したり、アメリカで2台目（2台は必須なのです！）の車を購入したので、ある程度仕方がない面があるが、これはやはりちょっと大きすぎる。もともとの目論見では退職初年度の見通しは年間＄2万のマイナスだったので、早くもこの見通しを下回っている。てなわけで、2005年度の行動指針を立てるべく計算した基礎数字に唖然、呆然、対策もなにも決まらぬまま、正月のおとそならぬワインをがんがん飲んで、現在この日記を書き入れている次第。対策は明日考えることにしようっと。（ちょっと酔っ払って支離滅裂な日記になったようで、あしからず）

  2005.01.02

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• ファイナンシャルアドバイザーって何するの？（２）

  昨日の続きです。まず、ここで言っている「成功」とはなんだったか。もちろん将来金持ちになるのが目標だ、なんてこの人には言っていないので、どう定義したんだろう、と不思議に思っていたが、、その答えを聞いて唖然とした。その人の定義、それは「90歳になった時、資産が＄１以上あること」だった！！そう言えば、前の打ち合わせで、「貴方は何歳まで生きますか？」なんてことを聞かれ、そんなもんわかるわきゃないよ、というと、「いやそうじゃなく、この分析を何歳まで生きることを前提に作成しますか？ということです。」そりゃそうだ。で、一応90歳まで生きることにしよう、と決めたことを思い出した。つまり、この場合の成功の定義は、90歳で死ぬとき、銀行かあるいは自分の財布の中に＄１以上のお金が残っていればいいことになる。これでは、葬式も出してもらえないじゃないか、という気持ちにもなったが、まあ、その前提でも成功確率５％以下なんじゃ、葬式代ぐらい残そうとしたら、この確率はもっと下がってしまうので、そこは言葉を飲み込んだ。（ちなみに、米国における葬式代の平均は＄1万であるとのこと。これを裏付ける資料はなにもないが、、、。）次に、最も重要な質問。「で、どうしたらいいの？」そこは商売人（？）。ずばっと答えを言わない。まず、分析結果を個別に見ていきましょう、その中で、おかしな点や、疑問があったら訂正していきましょう、ということになった。現在の資産状況分析。まあ、自分なりにしていたので、どれほどの精度がでるのか興味があったが、結果から言うとこの分析結果の方が、自分のそれより１０％ほど多かった。多分、日本の資産をドル換算したときに使ったレートが、今日現在の一ドル￥１０５ぐらいを使ったのではないか、と思う。自分のは￥１１５換算なので、これだけで日本資産の部分が１０％近くドル資産としては増えてしまうのも仕方が無い。あと、自分の場合は個人財産を減価償却後の時価で評価しているのに対して、こちらの分析は、保険との関係で再購入価格をベースにしているのも違いを生んでいる。例えば、今乗っているLexus ES300などは、私の評価は＄9000、対してこの評価は＄35000になってしまう。まあ、これは評価の目的を何にするか、ということに関係するので、参考にはなる。つぎに、家計分析。こちらも、自分が作成したベースがあるので、その結果と見比べてみることができた。これは、ほぼ同じ結果で、資料が同じだから当然といえば当然だが、収入から必要経費を引いて逆算した可処分所得の数字が、私が想定で提出した最低生活経費とほとんど一致したことに、この人は結構感心していた。つまり、この程度の家庭の財政分析もできていない人がクライアントの大部分なのだろう。結局、現行生活費と、この可処分所得の差が約＄8000あり、これが、まず第一番目の問題点。つぎに、セキュリティ。つまり、財産保全、危機管理面。ここは、はっきり言って、自分自身で余り手がつけられていない部分だと認識していたが、保険、贈与、遺産相続、などまで含めて、現在のアメリカの税制をもとに説明を受けた。つまりは、保全措置はきわめて不十分、という結果。これが第2の問題点。最後に資産運用。保有する株、ファンドの種類を含めて、投資全体のポートフォリオ分析、それぞれのファンドの投資先からくる、将来の変動幅を考慮したときの、10年、20年、30年先の流動資産状況の説明。ここまで、来たところで、最初の質問に戻る。ではどうしたらいいの？結果から言うと、現在の資産内容があまりに固定している、つまり流動性が低いため、資産の運用面から今の状況を劇的に変化させることは不可能です、というのが答え。資産運用自体に対してはいくつかの改善点の提案があるが、その改善後の計算結果もなんと「成功確率５％以下」！つまり、逆に言えば、現行の流動資産の運用面では、ある程度のパフォーマンスを実現しているので、あまり改善の余地がない、ということになる。現に、過去一年の株式ファンド、債権ファンド、年金ファンドの運用パフォーマンスは１０％近い。年間＄1万以上の値上がり益を生んでいる。これ以上のパフォーマンスを挙げることは、逆にもっとハイリスクなポートフォリオに組みなおすことに他ならない。これが現在の状況にとっていいことか、悪いことか。はっきり言って、あまり賢いやり方には思えない。結局、今回の結論は１）現行収入を維持している限り、目標の90歳まで経済的に問題ない生活を、現行生活レベルを維持しながら送ることはできない。２）それを好転させるには、当然二つの選択肢しかない。一つは、収入をあと＄８０００/年　上げる、二つ目は生活レベルを収入に合わせる。あとは、保険などの活用による保全措置の強化と、公定遺言や信託などの事前準備について、もう少し突っ込んだ分析と検討が必要、ということに。次回は、これらの点についての検討結果を聞かせてもらうことになった。もらった１００ページほどのレポートは、当然、全部英語でかかれているので、今ぼちぼち読んでいるところ。結果そのものは、自分自身がやってきた分析の妥当性を再確認してくれた形になり、ある程度の成果があったが、ではどうするか、という点では、自分なりのシナリオを書く必要があらためてはっきりしたに過ぎない。このコンサルティングを価値があったとみるか、無かったと見るか、これは微妙な問題だ。少なくとも、自分の分析を追認してくれたという価値はあったが。このアドバイザーが言っていた。「あなたの状況は、他の人とは全く異なり、アドバイスできる範囲が非常にかぎられている」と。他の人の場合は、分析することによって、もっと多くの対策案を提案することができるようだが、私の場合は、前提条件を変えない限り、成功確率をかえることは非常に困難だ、という言う。では、その前提条件とは、というと、第一に収入。第2に将来の生活設計、子供の進学条件といったもの。まあ、私が言っても説得力が余り無いが、こうして書面で分析結果がでると、妻や家族の説得には有効になるかもしれない、そんなことを考えた一日でした。

  2004.12.29

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• ファイナンシャルアドバイザーって何するの？

  実は、今日アメリカンエキスプレスのファイナンシャルアドバイザーＩｎｃ．に行き、アドバイスを受けてきました。アメリカではある程度の金持ちは、「金持ち父さん」にも書かれているように、弁護士、医者、会計士およびファイナンシャルプランナーあるいはアドバイザーと言った専門家のスタッフを個人的に持っている。私は金持ちでは（まだ）ないけれど、自分なりに考えて資産運用しているものが、いったい専門家から見たらどうなのだろう、という興味があった。で、3ヶ月ほど前に、たまたまかかってきた電話セールスに乗っかって、試しに、と言うわけで出かけたわけだ。結局、一度はアドバイザリーサービスを受けてみないことには、その価値が評価できない、と感じたので、まず一度、このカウンセリングを受けてみよう、という気になった。体の健康と一緒で、家庭の経済状態もまず健康診断から入る。つまり、まずデータを収集するわけだ。提出したデータは多岐に渡る。その主な項目をあげると下記のようになる。１．3年間のＷ－２（アメリカの年間所得やソーシャルセキュリティＴａｘやメディケアＴａｘを記録したもの）２．一年間の支出明細（家計簿があればそれを出す）３．資産に関する全記録　　１）日米の不動産に関する資料（売買契約書、ローン契約書など）　　２）保有株式、債券の資料　　３）全銀行口座残高　　４）個人所有物の現行見積もり価格　　５）あらゆる保険の記録（火災保険、医療保険、モーゲージ保険、自動車保険など）　　６）公的・私的年金加入記録　　７）ソーシャルセキュリティの最新ステートメント　　８）ローンなどの負債全データ４．最低生活費の想定５．子供の進学予定（計画または希望）細かなものではまだあるが、上記資料をあちこちから引っかき集めてくるだけでも半日かかってしまった。たまたま木村剛の「投資戦略の発想法」に共鳴する私は、この一年間の支出詳細をかなり詳しく記録・分析していたので、上記の２．がエクセルデータで渡せたが、これをやっていなかったら、ある程度の精度の支出内訳を作るだけでも大変だったろう。まあ、とにかくこれらのデータを渡して一ヵ月後に、向こうの整理した結果をもとに、再度、各項目の詳細の聞き取り調査があり、それからまた一ヶ月半ほどして、今日の分析結果を聞く運びとなったわけだ。自分の資産状況を第三者に公開するのも初めてなら、自分が今進めている不動産やら株式の投資に対して、第三者のコメントを初めて聞けるわけで、その分析結果が非常に楽しみだった。その反面、どんな結果になるか、半分心配ではあったが。自分の分析では、このまま今の生活が続くと、望んでいるゴールへの到達は不可能だというのがおぼろげに分かっているので、それをはっきりと数字の上で指摘されるのかどうか、という興味もあった。で、本日の打ち合わせで出てきたもの、それは一つのバインダーにまとめられた、全１００ページほどのレポートだった。結果は？「あなたの現在の資産状況と、収入、現行生活レベル、そして将来の子供の進学予定などを前提とし、資産の運用成績、今後30年のインフレーション要因、など、いくつかのパラメータを、悲観的数字から楽観的数字まで全２５００通りの組み合わせを想定して計算した結果、あなたが将来、成功する確率は、、、、５％以下、と言う結果になりました。」でした。やっぱりな。というのが第一印象で、これで楽観的な結果が出るくらいなら、この分析はあてにならない、と思っていたので、多少、真剣に聞く気になってきた。でも、この人の仕事はアドバイザーでしょ。それで、それに対するアドバイスはどうなの？と当然の疑問をぶつける。また、ここで言っている「将来成功する確率、、、」の「成功」とはどんなことを指しているの？という疑問も。で、その答えは？以下は明日。

  2004.12.28

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• 隣のアメリカ人の投資観

  「となりの億万長者」という本があります。では、自分の隣は？というと、なかなか立ち入ってそんな話をする機会はありません。そんな中、今日は娘の誕生日パーティに来てくれた昔の隣人の娘さんをそのお宅に送り届けた時、ついでにお茶をご馳走になり、図らずもその一端をかいまみました。まず驚くのは、投資に対する夫妻の熱心さ、これはよく聞くことですが、アメリカ人にとって投資と言うものが、ごく普通の会話として夫婦の間に存在すること。あるファンドの良し悪し、ファイナンシャルプランナーの選び方、ブローカーの選択、そして退職年金基金への取り組み方など、どの話題でも、話し出すと夫婦の間で、いやそれはそうじゃない、とか、こうすべきだ、とか、ｘｘという本によればそれはどうだ、とか、次々に議論が出てきました。振り返って我が家を考えてみると、いまだに投資について私が本を読んでいても、妻はただ、ふ～ん、という感じで、お任せなのか、勝手にしてよ、なのかわかりませんが、it's not my Business. と言う感じで、その違いが歴然としています。日本では大抵の場合、そんな感じで、投資に関心をもっているのは夫婦のどちらか一方、というのが普通ではないでしょうか。米国では、日本の国民年金に相当するものに、Social Security がありますが、こちらもご多聞にもれず、構造上の問題から来る将来の原資不足が危惧されています。つい先日もＦＲＢのグリーンスパン議長が、近い将来の見直しの必要性について公式な場で言及したばかりです。そんな状況なので、アメリカ人の場合はもともと終身雇用の文化がなく、その夫妻の場合はだんなさんが自営業のためになおさら、こういったある種の自分年金、自分たちの老後資金について真剣に夫婦間で話し合われているのを肌でかんじました。これからの日本も徐々にこうなって行くのだろうな、と思う一方、自分の場合は普通だったら60歳近くなるまで、こういったことを考えずに働き続けた可能性もあったわけで、早期退職を機に、いやおう無くこの問題に正面から取り組まざるを得なくなったのは、もしかしたら幸運だったのではないか、と感じた次第です。それを本当の幸運とするかどうか、すべてはこれからの自分の「選択」にかかってくるわけです。で、そのあと、実は、NewYork に本社のある日系不動産会社の方とミーティングを持ちました。その話はまた、次の機会に。私たち家族は、明日、フロリダのオーランドでのクリスマス休暇を過ごすため出発します。ＰＣは持参しますが、ホテルのＰＣ環境は未知数のため、この日記はもしかすると一週間ほどご無沙汰するかもしれません。機会があれば冬のオーランド、シーワールドとユニバーサルスタジオについて、この日記上でも報告したいと思います。では少し早いですが、"Merry Christmas & A Happy New Year! for everybody"

  2004.12.20

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