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[米国不動産ライセンス] カテゴリの記事

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  超お買い得！　どなたか買いませんか？

  　　　　どなたか買ってくれませんか？　お安いですよ～。と、不動産屋を片手間にやっている私のところにはしょっちゅうこの手のメールが来ます。アメリカの不動産市場は、あのリーマンショック以降、ずっと低迷していて、未だに売り物件があふれ、買い手がなかなか居ない、という完全な「買い手市場」が続いています。　買い手が居ない、というのは、「買いたい人」は居るんですが、ローンの条件が厳しくなって以来、ローンを組める人が少ない、ということです。　結局、この「買い手市場」の中、売りに出ている物件は、早くさばくために値段を下げなくてはならなくなり、かなり「お買い得」な物件も多くなっています。　例えば、これ⇒　　　　この家、ゴルフ場の隣接し、「Golf Course View」と言って、昔だったらかなり高額だったと思います。敷地は６００坪以上、家の床面積はおそらく３００平米以上。地下室付き。　車のガレージ（当然、自動のガレージドア付き）が三台分。　内装も、キッチンから居間から、なかなか豪勢なつくりです。さて、これでおいくらでしょう？？　いくらだったら買いますか？？？？？　この物件、売り出し価格は４０万ドル。　つまり、今の日本円換算では３２００万円以下。　当然、家と土地の所有権です。　借地権ではありません。　こんなものも⇒　こちらは、家の内装がより豪華で、地下室もフィニッシュ（きちんと居住できるようになっている）ので、価格は５０万ドル、約４０００万円。　こちらも、一層ステキなGolf Course Viewです。　こんな家がごろごろしています。誰か買ってくれませんかあ？　値段は、この上記の価格から、もっと交渉しますよ！（笑）

  2011.12.02

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• 不動産屋の継続教育クラスに参加

  　　なにか、かな~り久しぶりの「ビジネス」関連の日記になったような・・・（笑）　昨日、突然「継続教育クラス参加者への連絡」というメールが来ました。あ、そう言えば先日案内が来た時に申し込んでおいたんだった・・・・・　昨日の日記で書いた「翻訳の初仕事」が舞い込み、今日はそちらに専念しようと思っていた矢先だったのに・・・・・・　でも、この「継続教育クラス」、不動産のエージェント免許を持っている人は年に２５時間のクラスを受講しなければならないことになっているので参加できる時にしておかないと、と参加してまいりました。　日本でも「不動産取引主任者」という資格は確か継続教育が必要だったんではないか、と思いますが、こちらの違うところは、この資格がないと不動産屋としての仕事には一切つけない、というところ。　つまり街の不動産屋さんでも、とにかく人を案内して家を見せたり、ましてや売買契約や賃貸契約をするにはこのライセンスが絶対に必要。　私も、本業のサラリーマン以外に、この不動産屋をサイドビジネスでやっているので、この資格を維持するためには受講しておかなければならない。　今日のクラスは三時間。　午前中のクラスでしたが、やっぱり参加してみるといろいろためになる情報が入ります。もしかしたら、不動産屋じゃなくとも受ける価値があるかも。　その時々で、ローンなどの金融について、とか、購入契約書の書き方とその注意点、だとかいろいろなテーマでクラスが開かれるのだが、今日のテーマは「地下室とその問題点、解決方法」という、かなり実践的なもの。　もちろん自分が家を買う場合だけではなく、お客さんの購入や家の売却の際に、こういった知識があるのとないのでは大違いだ。　かくして、家に帰ったのは２時を回り、それから引き受けた「翻訳」の仕事をする羽目になった・・・・・・　こんな時に限って、本業の方も結構たくさんメールが来るんですよねえ、どういうわけか。　ヒマな時に来てくれればいいのに・・・・・・・・。

  2011.10.29

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• 国民性の違い

  　　　　今日こそは決着をつけようと、賃貸の家の入居前チェックに行ってきました。入居前とは言いながら、実は賃貸は昨日から。しかし、借家にもかかわらず、壁の下や窓枠やらにはほこりが積もり、おまけに前のテナントが飼っていた犬の毛らしきものもそこらじゅうに。入居までにきれにしてくれ、と頼んでいたにも関わらず、この状態なので、相手のエージェントに連絡するも、もうきれいになっている、の一点張り。これがプロのクリーニングに頼んだ後の状態であるなら、その「プロ」はプロじゃない。普通の家庭の主婦並みにもきれいに出来ていない。というより、おそらく、どんな状態を「きれい」と言うか、その辺の感覚の違いなんだろう。壁のところどころにはくもの巣がのこり、壁の下には犬の毛が・・・・こんな状態で、はいはいをする赤ちゃんがいるテナントに、どうやって「きれいですよ」なんて言えるのか、少なくとも日本人の常識では考えられない。その考えられないのが起きるのが「外国」。いえ、そんなことだらけなのが「外国」と言った方がいいんでしょう。よく、姑が嫁をいびるのに、さんをスッと指で撫でて汚れが付いたらダメだしをする、なんてのがありますが、そんなレベルで鍛えられた日本人のきれい好きには、この程度で「きれい」と言える感覚が信じられない。相手のエージェントとは、たったこれだけのことで険悪な状態に・・・・少なくとも入居者＝テナントは、彼女にとってもお客様だし、彼女も乳飲み子を抱える母親、同じ乳飲み子を持つテナントの、清潔さへの要求は理解してくれても良さそうなものなのだが・・・こういう「きれい好き」は、もしかしたらアジア系の長所かもしれない。家の中では靴を脱ぐ、という習慣を持つのもアジア系だし、においは別にして、中国人も韓国人も、基本的には日本人同様、家の中はきれいにしている。しかし、この状況・・・・・困ったものだ・・・

  2011.07.03

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• 不動産エージェント業　－今年前半の総括

  　　ということで、ピアノと本業のサラリーマン業の総括を昨日したので、今日は、副業の不動産エージェント業の総括を・・・と言っても、年初に３人もクライアントが居て幸先良いスタート！と喜んだのですが、一人は途中で家の売却を諦め、二人に。家の購入希望の方は、何度も購入申し込みをするも、ことごとく別の人に買われ、最終的に、今現在購入申し込みをしている家がなんとかなりそうな状況。これが成約すれば、この方と、もう一人の方の賃貸斡旋が終わったので、今年上期は、賃貸の成約一人、購入の成約間じかが一人、そして５月からもう一人の賃貸希望の方のお世話をして、それが先週まとまったので、合計３件。この購入希望の方は、おそらく８月始めに最終契約の見込みなんで、今年前半の実績としては賃貸二件のみとなった。賃貸斡旋は、家の購入とか売却に比べると収入が限られるので、今現在は年間目標の３０％ぐらいの進捗。しかし、８月に購入が成約すれば、合計で不動産エージェント収入の年間目標の８０％近くになる。まあ、副業なんで、これだけで生活できるレベルにはほど遠いが、それでも息子の大学の学費の足しにはなる。まだ半年。これから、もう２件でも３件でも賃貸が入れば、たぶん目標達成は可能だろう。家計最大の改善手段は、収入の拡大、ってことで。もちろん、つけている家計簿を睨みながら、支出の削減も同時並行で。さて、明日、明後日のこの週末で６月の決算をする予定。この半年の支出面での結果が明後日には出る。　どんな結果になるだろう？

  2011.07.02

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• 今年の初契約！

  　　今日、先日から書いていた日本からの赴任者の方と始めてお会いし、あらかじめ押さえてあった物件へと案内。先日ここでも載せた家なのだが、実際に見てご本人も気に入られて、その場で賃貸契約書にサインをしていただく。もう４月に入ってしまったが、これで「今年初の契約」です。不動産屋をやっていると、通常いくら働いても、いくら時間をかけても、結局は契約がとれないと一円にもなりません。今年は、年初から、賃貸のお客さんが一人と、売却のお客さん一人、そして購入のお客さんが一人、と３人もお客さんがいて、これだけで結構な仕事になるなあ、と思っていたら、確かに仕事にはなったのだが、契約はこれが初めて２ヶ月に一つぐらいの割で契約をしていければ、年初に立てた今年の「目標」に届くのだが、４ヶ月で一件では、ちょっと苦しい。売却のお客さんは、たぶんもうダメなので、あとは購入のお客さん。この方に最適な家を５月ぐらいまでに探して、なんとか、半年で２件にはしたいものだ。

  2011.04.03

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• 知識は力

  　　Knowledge is Power　というセミナーを受けてきた。と言っても、これは不動産屋としてのContinuous Educationの一環で、４年のリニューアル期間の間に２４時間の認定セミナーを受講しなければいけないことになっているので、その一つとして受けてきた。直訳すると「知識は力」だが、内容は「Foreclosure Fandamentals」つまり「ローン破産物件の基礎知識」というもの。昨今の不動産市場、結構物件が動いているが、その多くがこのフォークロージャ物件。ジョージアは、フォークロージャーになる率が２０１０年で３．２５％、つまり一年で全戸数の３．２５％がフォークロージャーになった、ということで、この数字はアメリカ全州の中でも6番目に高い数字である。一番高いのはネバダ州で９％！！　ほぼ１０軒に１軒が２０１０年中にフォークロージャーになっている。続いて、アリゾナ、フロリダ、と続き、５％台、そしてカリフォルニアが４％台と続くが、ジョージアは、そのあとユタ州の次になっていて、ともに３％台。こうなると、やはりフォークロージャーの物件が市場にたくさんあるので、価格もそれらに引っ張られ、全然、通常の販売価格にはならない。今回のセミナーは、このフォークロージャー物件の見極め方、というか、どんなところに気をつけなければならないか、という、どちらかというと物件評価に関するもの。しかし、「知識は力」どころではない。知ると知らないでは雲泥の差である。プロのインスペクターから見たフォークロージャ物件の多くの例を挙げての説明に、相当新しい知識を得ることが出来た。単にライセンスを維持するために必要だから、というのではなく、こういったセミナーは本当に役に立つ。それに、朝食＋コーヒーつきで受講料は無料だし・・・・・（笑）　これからもどんどん参加していきたいものだ。

  2011.01.20

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• 久しぶりの不動産巡り

  　　副業の不動産エージェントとして、仕事が入ったので、久しぶりに家を見て歩いている。今日も５件ほど。皆、Foreclosure（競売物件くずれ）か、Short Sale（日本の任意売却みたいなやつ）ばかりで、価格も安い。クライアントの要望で、全部地下室の家。それも、皆フィニッシュしてあって、中にはバスルームだけでなく、バーみたいなカウンターがついている家もあった。これで約２３万ドル。２０００万円しない。まあ、そこはローン支払いが出来なくて差し押さえをくらった物件なので、いろいろと問題はある。しかし、大抵は要は外見的な問題が多いので、直そうと思えばそれほど費用はかからない。今はまだサブプライム問題が尾を引いていて、市場の売買物件の中では、この手の物件がまだ相当数を占める。ローン金利も史上最低に近く、つまり買い手にとっては絶好の買い時。逆にローンの貸し倒れが多かった反省から、今はローンがなかなか降りない。つまり、買い時なのに買い手は少ない、ということで、買える人にとってはますます、買い手市場というわけだ。こんなときに、資金力がある人はいいんだろうな、と思う。

  2010.11.20

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• ポストライセンス講座の終了テスト受けました！

  一ヶ月半ほど前から書いていた、不動産ライセンスの継続教育プログラム、正式にはポストライセンス講座と言いますが、このお勉強が昨日終了し、その勢いで今日、早速試験を受けてきました。結果は、一発合格！！と言うほどの内容ではないのですが、ＣＤ－ＲＯＭでの問題がやけに易しかったので、本番はこんなはずは無いよな、と覚悟して受けたのですが・・・なんと、ＣＤ－ＲＯＭに出てくる問題に非常に近い問題や、逆にもっと優しい問題もあって、楽々でした。成績は、全５０問で４８問正解！　９６点/１００点でした。いかに問題が易しかったかがわかりますね。（笑）１エーカーは何平方ftか、とか、ＲＥＩＴとは何の略でどんなものか、とか、非常に常識的な問題や、１平方フィートあたり年間ＸＸドルの賃貸オフィスを１００００平方フィート借りたら月々のリース代はいくらか、とか、小学生でもできるような問題も・・・これだったら、合格ラインの７５％は、今回の講座を勉強しなくても行けたんではないか、と思うほどでした。それでも、テストは学習内容のポイントの確認なので、勉強すること自体に価値があるのかもしれません。さ～て、月曜日からは、今度はライフインシュランス（生命保険）とヘルスインシュランス（健康・医療保険）の４日間連続の缶詰講座です。保険は、不動産とはまた違った用語がたくさん出てくるので大変ですが、まあ乗りかかった船、来週の講座を終了したら一週間以内ぐらいに検定試験を受けたいと思います。なにせテキストの厚さはリアルエステートライセンスの３分の１ぐらいしかないので、なんとかなりそうな・・・・気がするのは、ちょっと油断のしすぎでしょうか。しかし、先日から続いている「パンク状態」・・・いよいよひどくなっています。ちょっと、今やっていること、やらなければいけないこと、やりたいこと、それぞれをもう一度整理してみる必要があるかもしれません。今のままだとそのうち全部がこけそうな感じです。やりたいこと、やらなければいけないこと、こういったことはまた別の日記であらためて・・とにかく、絶対に１１月までに取らなければいけなかった不動産ライセンスのポストライセンス講座が終了したので、後は一つ一つ確実にやっていくしかないな～

  2006.10.28

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• 不動産ライセンス　ＣＥコース（１３）

  　今日で第４章、終了。今日は、４章最後の節Ｄ－６　Preparing the Purchase and Sale Offerと第４章の章末問題。この講座自体が「商業用不動産」であり、この章が「土地取引」であるので、特に、一般住宅とは異なる点が中心になる。今までの節で書かれていたように、更地の場合は特に、実際のオファーを出すに当ってはかなりのContingency（購入条件）をつけることが一般的であり、そのオファーからクロージングまでの期間も各種許認可を伴うものなどは特に数ヶ月から半年、というものもある。そういった「商業物件」特有の内容から、この物件へのオファーをする、あるいはそれを受ける売り手双方にとって、不動産エージェントは如何にあるべきか、というのがここのテーマ。と言っても、内容はある意味常識的で、昨日までの専門用語が続出、ということもなく割と短時間で終了。そして章末問題。　今回は内容が結構厳しい節が多かったので、４０問で３６問以上、９０％以上の合格ラインというのは厳しいかと思ったのだが、意外や意外、３９問正解でした（＾＾；各節で出てきた問題と全く同じかそのバリエーションという感じだったので、確かにこのテキストを読んでいなければ難しいだろう内容も、一度やっているだけでやはり全然違う。ちょっと怪しいな、と思ったのがあと２問あったのだが、それが間違えても３７問正解ということで、無事パスしていた。となると、本番は今回やっている内容に沿って類似の問題が出るのだったら、おそらく合格ラインは７０％ぐらいだろうから楽勝！ということになるのだが・・・・

  2006.10.06

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• 不動産ライセンス　ＣＥコース（１２）

  　だんだん時間がなくなってきて、一日に二回も日記を書く余裕がなくなりつつあります。（笑）でもせっかく始めたのだし、止めたとたんに勉強の方がペースダウンする恐れもあるので、継続したいと思います。今日は、昨日の分と合わせて、Ｄ－４　Environmental Issues　　全３６画面　　２５問とＤ－５　Permitting and Development Issues　　全２２画面　　２３問問題数は同じようなものですが、内容の量といい、質といい、Ｄ－４の「環境問題」の方が圧倒的に大変でした。さすが、環境にはうるさい（ただし自国内だけ？）米国です。ＥＰＡを初めとする各種環境改善や保存に関する諸機関や法律などなど、かなり新しい知識を仕入れなければならず、また英単語も知らない単語が目白押し。たった３６画面で、辞書を引いた単語はなんと３４と、ほぼ一ページに一つの割合でわからない単語が出てくる、という非常に時間のかかる単元でした。それに続くＤ－５は、その表題のとおり、土地の開発に当って必要な許認可や開発するためのプロセスにそって、言ってみれば今までの節の内容をまとめた形で必要なアプローチ、知識、申請、許認可などを説明しています。こちらは、内容の濃さの割には新単語も少なく、さらっと終わりました。明日、Ｄ－６とこの４章の章末問題をやる予定で、これが終われば、今回のＣＥコースの丁度半分が終了です。あまり時間をかけてやると、すでに初めの頃の内容を忘れつつあるので、だんだん短期集中型の方がいいかな、と思えてきました。といいながら、来週には週初めから３日間連続で、全然別の終日セミナーが入っています。やはり１０月一杯で終わるぐらいの感じでしょうか。あ、そう言えば、１０月末には保険の４日間集中セミナーがあるんだった・・・ということは、１０月の１２日から２５日の２週間で集中してやる形になるのかな～。

  2006.10.05

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• 不動産ライセンス　ＣＥコース（１２）

  　昨日も一応やったのですが、あまり内容が無かったため今日の内容とまとめて。昨日はＤ－２　Copparable Land Sales Analysis　　全３３画面　　２５問今日はＤ－３　Zoning Issues　　全４３画面　　２３問どちらも更地などの土地そのものを売買する場合の知識と注意点、という内容です。初めのＤ－２は、読んで字の如く売り出し価格を決定する、あるいは売りに出ている土地の妥当な購入価格を検討する上で、やはり市場比較法がもっとも良く用いられ、その比較をする上での知識と注意点です。土地価格の算定方法を８つのステップに分け、それぞれに対して、物件の特徴や使用目的などによる比較上の差異を説明しているわけですが、内容はあまり具体的でなく観念的で、やはりライセンスの受験テキストのサマリーという感じでした。ところが、次のＤ－３はＺｏｎｉｎｇ、つまり日本で言えば第一種ＸＸ地域といった用途地域に相当するのだと思いますが、このＺｏｎｉｎｇが土地取引に及ぼす影響、その特定、例外申請、Ｚｏｎｉｎｇ変更申請とその承認プロセスなど、かなり突っ込んだ内容でした。さすがに「商業用土地取引」ですから、その購入にあたっては、目的とする用途に利用できるかどうか、というのは最大の確認事項であり、その際の確認方法、確認内容、そして異なった時の対処方法などなど、これは今までの勉強にはなかった内容です。しかも、内容の新しさに応じて辞書を調べなければならなかった英単語の量も、今までやった節の中では最多でした。ということで、問題数の割りにページ数が多かったこともあって時間がかかり、今日はこの一節のみ。更地や土地だけの取引は、すでに建物が建っている物件を買うのと違い、かなりの事前確認事項が存在し、それだけにリスクは高いわけで、これを仲介する不動産エージェントにもそれなりの知識と力量が求められます。学んだことは概念的なものなので、これは理解することは容易ですが、これを実際の取引において実践するのは並大抵ではない、という感じです。投資のハイリスク・ハイリターンと同じで、こういった取引には時間も労力も知識も要求され、それだけに扱うエージェントの数も少なく、だからこそ、市場そのものが居住用不動産ほど大きくなくとも仲介市場が成り立つのでしょう。この辺は、まだまだ手を出せる範囲を超えているな、というのが実感でした。

  2006.10.03

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• 不動産ライセンス　ＣＥコース（１１）

  　今までこの「お勉強日記」を、普通の日記と別立てで書いてきたのですが、ちょっと内容があまり書くほどのことはないことに最近気づいてきました。もとはと言えば、こういった日記でも書かないことにはすぐに「さぼりモード」に入ってしまうので、日記を書くために勉強する、という本末転倒した目的で書いているのですが、あまりにも内容が無さ過ぎますね。状況は、この日記を書かなくても是が非でもこの試験をパスしなければならないような時期になりつつあるので、モチベーションは十分上がっています。もしかしたら、この「お勉強日記」、止めるか、並行してやっている「インシュランス・ライセンス」と両方の内容にするかもしれません。で、今日の内容。新しい章、（昨日、第２章終了、と書きましたが、第３章の間違いでした。）第４章です。第４章　　Commercail Land IIＤ－１　Overview of the Land Transaction　　全１６画面　　９問今日は、土曜日でもあるし（笑）、少なめです。４０分ほどで終了。内容は、タイトルサーチの重要性など、基本的な内容でしたので、やはりあまり書く内容がない。ただ、建物が建っている物件に比べて、「更地」の売買は、より大きなリスクがあるので、入念な事前調査が必要、ということだけは肝に銘じておきたいと思います。

  2006.10.01

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• 不動産ライセンス　ＣＥコース（１０）

  　昨日一節しかやっていないので、今日は遅れを取り戻すべく、クロージングから戻って、会社へは行かずに「お勉強」していました。今日で、第二章は終了です。今日の内容：Ｃ－５　Surveys and Land Size　　全２３画面　　２１問Ｃ－６　Pricing and Marketing Land　　全２７画面　　３０問そして、この章末問題、４０問です。内容的には・・・・あまり書くような内容がありません。（笑）売買をする際に、いかにその物件の調査が重要か、その調査をするには、どんなところでどんなデータを調べるか、また、売り出す場合は、そのマーケティングをする上でどんな準備が必要か、という内容です。特に、土地の売買に当っては、通常の住宅の売買と違って、そのロケーション、ゾーニング、そしてマーケティングする業種によって、取引の仕方が若干変わることを学びます。たとえば、常識的に考えればわかることですが、アメリカでは土地の広さというものが、その価格に直結しないケースがあります。一例として、小売店向けに、ある道路に面した区画を売る場合に、周辺の土地売買を調べると、広さには殆ど比例していない売買価格で取引されていることがあります。では、何に基づいているか、と言うと、その区画の道路に面している部分の長さだったりします。２００ｆｔ　ｘ　２５０ｆｔ＝５０００ｓｆの土地で、道路に２００ｆｔ面していれば、１５０ｆｔ　ｘ　４００ｆｔ＝６０００ｓｆの土地よりも高く売買されている、ということです。そういった、商業用物件の、用途別の取引の特徴、価格付けなどのポイントを学ぶ、というのがこの章の目的ですが、まあ、ほとんど常識的な範囲でした。結果、章末問題、４０問、２問不正解の９５％で、これも一度で通過です。ただ、この不正解の２問。なぜ、不正解か、未だに納得いかないのがちょっと・・・・ですが。（笑）　

  2006.09.30

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• 不動産ライセンス　ＣＥコース（９）

  　このところ勉強することが溜まりに溜まっています。この不動産ライセンスの継続教育、１０月末にセミナーを受け、１１月初めには試験を受けることになっているインシュランスのライセンス、そして、１０月半ばにある不動産投資セミナーの事前勉強、先日のアセットプロテクションの実施などなど・・まあ、とにかく一つ一つ片付けていくしかないんで、まずはこのＣＥコースをできるだけ早く終わらせることに重点をおきましょう。今日は、第３章の４節Ｃ－４　Property Description　内容的にはこれもライセンス取得時の勉強内容のおさらい的な感じですが、すでに一年も経過していると、いろいろな専門用語を忘れています。（汗）土地の記述を法律上で定めれた様式で記述する方法、というのがその内容ですが、今回初めて４択ではなく、回答を記入する問題が何問か出ました。そのうちの一つは何度書いても正解にならない！そんなはずは無い、と内容を確認して書いてもやっぱりダメ。ところがなんと、スペルミスでした（＾＾；そう言えば、最近は英語を読む量は増え、問題もこなしているのですが、「英語を書く」という機会がとんとないことに気が付きました。「読める」と「書ける」の差、意外と大きいですね。

  2006.09.29

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• 不動産ライセンス　ＣＥコース（８）

  　昨日は遅くなりすぎて書けなかったので、まとめて二日分です。昨日は、クライアントのウォークスルーに行く前に新しい章の２単元を終了。そして、今日は続く第三節を終了。新しい章は、「Commercial Land I」、商業用土地の取引についてです。やったのはＣ－１　Players in the Land Acquisition Process 全３１画面　２１問 Ｃ－２　Acquisition Process 全３０画面　３０問Ｃ－３　Property Reserch 全２８画面　　３０問「商業用」となっていますが、実際の内容は、特に商業用でなくとも通じる内容ですが、更地を買う、ということは即ち、自分で家を建てる計画がある人以外はそれを整地して売ったり、更地のまま駐車場にしたり、はたまた区画をして建築業者に売ったり、と何らかの事業計画に基づいて行うものが大半なので、それで「商業用」あるいは「事業用」ということです。このような更地を誰が、なんの目的で買い、そしてその売買にはどんな人が絡んでくるのか、はたまた、そういった用地を購入する際にエージェントとして身につけておくべき知識や、情報の集め方、その分析の仕方、といったことがメインテーマです。こう書くとなにやら難しそうですが、内容はまあ、今までの章と同様、割と基本的なものですが、だんだん、ライセンス取得時の勉強の内容が確認されるような内容になってきており、「復習」という言う意味ではなかなかやりがいがあるところです。このぐらいのレベルであれば、目標あと二日！でこの章を終了できそうです。

  2006.09.27

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• 不動産ライセンス　ＣＥコース（７）

  　今日は土曜日。朝から、ファイナンシャルカンパニーの朝のトレーニングに参加し、帰宅後、続きをやる。今日は、昨日の予定通り、第２章の最後の節と、章末問題。やった内容は、Ｂ－６　Represnting Buyer of Cmmercial Property　全４２画面　　全１８問　問題数の割りに、画面数が多く、８画面見て問題が一問、なんていうこともあった。このBuyer Representation というのは、要するに購入者側のエージェント、ということで、日本とアメリカの不動産取引に関して最も異なる部分ではないだろうか。もちろん、不動産取引に関わるには必ずライセンスが必要だ、というのも大きな違いのひとつだが、実際の取引において、この購入者側エージェントが居る、ということもそれに負けず劣らず大きな差異だ。と言っても、これは法律でそうしなければいけない、と決まっているわけではなく、日本と同じように、売主側のブローカ（Ｌｉｓｔｉｎｇ　Ａｇｅｎｔ　という）が、一方では購入者を見つけてきて、あるいは購入者が直接このListing Brokerにコンタクトして物件を購入する、ということがないわけではない。しかし、よく考えると、このListing Brokerは、売主とその物件を価格などを含めた最善の条件で販売する契約、つまりエージェント契約を結んでいるので、購入者側から見ると、このブローカは反対側の立場に居る、ということだ。両方にエージェント契約を結ぶ、ということも（Dual Agencyというが、日本ではいわゆる「両手」というやつである）可能ではあるが、この相反する利害関係を事前にきっちり説明し、書面で同意を得なければいけない。（Informed consent)それでも、両方の要求に忠実に従うのは論理的に不可能なので、多くの場合、このDual Agencyで物件を購入する人はほとんど居ない。Ａｇｅｎｔと言うのは本来、クライアントに最高のＬｏｙａｌｉｔｙを提供しなければならないのだが、その点において、このＤｕａｌ　Ａｇｅｎｃｙは既にＡｇｅｎｔーＣｌｉｅｎｔの関係が破綻していると言える。そこで、アメリカでは、本当に購入者側の立場に立った交渉や、物件の選択や、プロフェッショナルとしてのアドバイス、ファイナンスなどを含めた推奨など、もろもろ含めて完全に購入者側の代理として取引を行うのがBuyers Agentである。で、この節は、そのBuyers Agentとして商業物件を購入するときに必要なスキルや、果たすべき役割や義務などについて学ぶ、というわけだ。そうはいっても、今までと同じで、非常に基本的な内容であり、ライセンス取得時の学習内容にちょっと毛が生えた程度。続いて行ったこの章末問題、全４０問（合格ライン９０％）も一回で全問正解であった。本当に、本番もこんなに簡単なのか、少々不安になってきた・・・・

  2006.09.24

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• 不動産ライセンス　ＣＥコース（６）

  　さてさて、第２章　二日目です。昨日３節をやった勢いで、本日も２節、明日、時間がとれれば第２章は終了予定。第一章を７日間、第二章を３日間、計１０日間で二章終われば、全８章一ヵ月半の初め予定したペースに追いつきます。今日の内容。Ｂ－４　Listing presnetation　全２８画面　　全１６問とＢ－５　Marketing Listing　　全５５画面　　全２５問　実は今日、次の日記で書くように、どうやら他の人の物件を売ることになりそうで、初めてのセラーズエージェントの仕事になりそうです。その時に、対象物件のＬｉｓｔｉｎｇをどうするか、そのマーケティングはどうするか、その際にエージェントは何に注意してどんなことに注力しなければいけないか、といった、商用物件ごとの属性に応じたマーケティングの方法の基礎を学びました。まあ、終わってみれば非常に基本的なことばかりなのですが、それでも、今まさに他人様の物件をＬｉｓｔｉｎｇしようか、という時でしたので、こういった「基本」が非常に心に響きます。普通であれば、腕のいい、経験も豊富なエージェントに任せるのでしょうが、知人、ということもあり、あえて担当させてもらえそうです。であれば、今まで自分の物件をリスティングした経験から、それ以上のマーケティング努力をしなければ申し訳ない。これも、よい経験となるように、ここで勉強したことをまずはバカ正直に実践していこうと思う。

  2006.09.23

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• 不動産ライセンス　ＣＥコース（５）

  　ちょっと今日は踏ん張って３単元終了。やったのは、新しい章　”The commercial Real Estate II " 。その初めの３節、Ｂ－１　Commercial Listing　　　全５２画面　２９問Ｂ－２　Listing Income Proerty　全２１画面　１０問Ｂ－３　Obtaining Listing　　　全２７画面　１７問でした。このＢ－２は、日本語では「収益物件」ということで、私がやっているアパートメントなどはこれに該当します。ですので、この講座そのものもそうですが、もっと実用的な情報を期待していたのですが、第一章と同様、非常に基本的な、かつ概要のみの内容で、確かに知っておいた方がいい、ということはわかりますが、実際の取引に適用できるレベルからすると、まだまだ、ホンの基礎だけ、という感じです。勢い、問題も、もしテキスト部分を読まなくても殆ど間違わないではないか、というレベルの問題しか出ず、本当に、実際のテストがこんなレベルなら楽勝です。というか、この講座は、他にサブテキストがないので、この中から問題が出るのでしょうけれど・・・本当かな～・・・

  2006.09.22

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• 不動産ライセンス　ＣＥコース（４）

  　今日は、午前中になんと、教会主宰の英会話クラス（！）に参加。なにを今さら、と思われるかもしれませんが、本人は真剣です。今の英語力では、アメリカ人相手に本当に仕事をできるレベルにはなっていないので、なんとか改善したい、ということです。ま、それに受講者の大部分が、駐在員の奥様方、ということで、なかなか楽しい勉強会でもありますが・・・その後、次の日記で書くように、旧職場でのパーティに参加。夕方帰宅後、息子が戻る前に小一時間、今日の「ノルマ」を行いました。今日は、第一章の最後の節と、章末問題。内容は、Ａ－６　Agency Representation　全２４画面　２３問 エージェントが、購入側、売主側、それぞれの立場でどういった責任を負うのか、といった、いわば元のライセンス取得時に勉強した内容の復習と言う感じでした。ですので、問題はいたって簡単。全問正解で終了。次に最後の章末問題。これは、全４０問が出題され、合格ラインが９０％以上。つまり５問間違えるとアウトで、この章をまたやり直さなければならない。しかし、内容的には、各節の問題と同程度で、いわば「常識」問題が大半であったため、多少、慎重にやった結果、一問ミスして９８％の正解率。無事パスしました。ミスしたのは、ＲＴＣというのは何の略か、という問題で、英語にはこういった略語が氾濫している。この場合は、Resolution Trust Corporationの略なのだが、これがうろ覚えでミス。この辺は、アメリカ人だったらやはり「常識」なのだろう。とにかく、第一章を一週間で終了。　全部で８章あるので、この調子では８週間かかってしまい、当初の目標の一ヶ月半では終わらない。もう少しペースアップしなくては・・・・

  2006.09.20

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• 不動産ライセンス　ＣＥコース（３）

  今日は３日ぶりに勉強できました。三日間の遅れを取り戻そうと、一日一単元ペーストして、３単元をやろうとしたのですが・・・二番目の単元が、他の単元の２倍のページ数と問題数だったためあえなく挫折。ということで、以下の二単元のみ。Ａ－４　Laws and Regurations　　全３０画面　　２２問 やってみたら、法律の中身の解説はほとんどなく、タイトルからして、これは手ごわいな、と思って始めたのに拍子抜け。基本的に、どんな法律があり、どんな目的でそれらが作られたのか、気をつけるべき点はなにか、と、そんな感じの内容で、分量も少なく、問題も簡単で、全問正解。Ａ－５　Commercial Finance　　全８４画面　　５７問　これはさすがに商用不動産の講座だけあって、かなり分量があった。当然、旧来のローンやビジネスローンのほかに、ＲＥＩＴやパートナーシップによる資金調達などや、売主ファイナンスやリースバックなどの、居住用不動産売買でもあるにはあるが、やはり商用不動産において、その時の状況により多く用いられる資金調達方法を解説している。また、資金を調達するための必要条件として、例えば収益物件のキャッシュフローステートメントなどの最低限必要とされるデータや資料についても解説。特に、この収益見通し、つまり経済的な目論見書の作り方の基本については、かなりの問題数が割かれていた。といっても、非常に基本的なことばかりなので、ほとんど新しい知識はなし。それでも、全５７問中、３問も間違えたが、これは、４択の回答を、問題を読んですぐ回答したため、「ＡもＢも正しい」とか「Ａ，Ｂ，Ｃ全てが正しい」とか言った選択肢を見ないまま回答したためのうっかりミス。う～ん、前回のセールスパースンのプリライセンス受験時の経験が全然生かされていないな～・・・・

  2006.09.19

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• 不動産ライセンス　ＣＥコース（２）

  　昨日の遅れを取り戻すべく、今日は２単元を行う。やったのは、Ａ－２　Specialization and Technology　全４６画面　＋問題が２９問とＡ－３　Trend in the Commercial Real Estate　全４２画面　＋２７問の二つ。やってみて、どの節も画面数や問題数は多少異なるが、ほぼ一時間ぐらいで終わるように均一になっているらしいことがわかる。実際、このどちらも約１時間、英語がわかる人だったら多分３０分程度だろうから、全４８単元にプラス各章末テストで、全２５時間のコースということだ。したがって、私の場合は、初日に予想したように、多分終了までに約５０時間かかるだろうと思われる。さて、今日の内容。Ａ－２　Specialization and Technology というのは、特に商用物件の場合に、全カテゴリーの商用物件を扱うのではなく、地域別、目的別にカテゴライズして、そのどれかに特化すべきだ、ということの説明と、最近のテクノロジーの進歩で、あんなことやこんなことができるんだよ、それを上手く利用することがこの分野での成功の鍵だよ、ということの説明である。これも、ＣＡＰレートとか、ＧＲＭ（グロスレントマルチプライヤー）などの、収益性の判定基準がらみで計算問題などもあったが、９０％以上、常識で対応可能で、全２９問の問題は全部正解で一回でパス。次のＡ－３　Trends in Commercial Real Estate もその意味ではかなり常識的で、日本流に言えば大型量販店やディスカウントストア、あるいはフランチャイズの大型店舗などが、小売業向けの不動産市場に与えた影響、あるいは在宅勤務の拡大や企業の利潤追求のための経費節減方法の変化が、どうオフィスリース市場にインパクトを与えているか、と言った、社会情勢や各分野の事業戦略の変化が、どういったかたちで不動産市場に影響しているか、という概要であった。内容は、かなり常識的なのだが、「英語」としての単語で　Ｂｏｘ　Ｒｅｔａｉｌ　とか　Ｐｏｗｅｒ　Ｓｅｌｌｅｒ　とか、Ｖａｌｕｅ　Ｓｅｌｌｅｒ　とか、時々眼にするがその確かな定義がはっきりしていなかったものが次々に説明されるので、どちらかというと英語の勉強、という感じであった。現に、全２７問の問題で１問不正解。これも「英語」の解釈の問題であった。さあ、３日目で３単元。ここまでは、まずまず。これから多分内容がだんだん専門的になっていくと思うので、これからが勝負だろう。最低一日一単元を目標にやって行きたい。

  2006.09.16

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• 不動産ライセンス　ＣＥコース（１）

  　本日より、できるだけ日記を一日２本書くとことにします。一本は、不動産ライセンスのＣＥ（Continuous Education :継続教育）コースのお勉強と、今度始めることにしたファイナンシャルアドバイザー関連で必須資格になっている保険ライセンスのどちらか、つまり、自分自身の尻をたたくための「お勉強」日記です。先日の「勉強再開モード」の日記を書いたものの、やはり何かないとなかなかスタートできない性分。　仕方がなく、またこの日記でその進捗を書くことによって自己満足を図ろう、という魂胆です。（笑）で、もう一本は、普通の日記。今までどおり、種々雑多なテーマを書いていく予定です。では、まず「不動産ライセンス　ＣＥコース　その（１）」です。日本ではどうか知りませんが、例えば宅建主任者の資格などは、資格取得後の継続教育が義務付けられているのでしょうか？アメリカの不動産セールスパースンのライセンスには、資格取得後も継続して単位を取得することが義務付けられており、今回は、資格取得一年目であるため２５Ｈの講座を受講しその認定テストに合格することが必要で、これを満たさないとライセンスが取り消されます。このコースにもいくつかの選択肢があり、そのどれを受けても構わないのですが、まず選んだのは”Ｃｏｍｍｅｒｃｉａｌ　Ｒｅａｌ　Ｐｒｏｐｅｒｔｙ”つまり商用物件に関する講座です。店舗、オフィスなどは当然としても、この中には収益物件（Ｉｎｃｏｍｅ　Ｐｒｏｐｅｒｔｙ）としてアパートなどや土地そのものなども入っており、その取引の仕方、マーケティング、資金調達、法律や法規、このマーケットに影響する経済の要因、あるいは収益分析の仕方などなど、普通の住居用不動産の取引とは異なる部分を集中して学ぶ、という内容です。例によって、まず本日は全体の把握と、今後の計画の策定。これも初めのライセンスを取ったときと同じく、ＣＢＴ（Computer Based Training)なので、Ｗｅｂにアクセスし、ＣＤ－ＲＯＭとＷｅｂの両方で進める勉強であるためテキストがありません。で、まずはその内容を確認したわけです。内容は下記のように、全８章、４８節から成り、各節に問題が３，４ページごとに出てきて、その内容の理解を確認しながら進め、また章末にまとめの問題が出てきて、再度理解度を確認する、というやり方です。この節の中の問題は１００％正解になるまで次の節には進めず、各章末の問題は９０％以上正解しないと次の章へ進めない、という寸法です。今日は第一日目。第1章　第1節　を試しにやりましたが、全部で３１画面、問題数２３問でしたが、ひとつだけ不正解でやり直し。結局、1時間半ほどかかりましたが、全体の把握などを除けば一時間ぐらいでしょうか。またまた文章中の意味のわからない英単語を抜き出し、調べながら進めるので、どうしても時間がかかってしまいます。日本語の内容だったら恐らく３０分もかからない内容でしょう。とにかく、一節あたり１時間かかるとして、全４８節。　計算上は２５時間コースと言いながら４８時間ぐらいかかる、ということになります。これを一ヶ月半、約４５日で終える、ということは、一日１節から２節、つまり1時間から２時間の勉強を毎日こなして行って、なんとか、というレベルでしょうか。以下は、このコースの目次です。（自分の覚書用です。見直し、スペルチェックなど一切していませんので、突っ込みを入れないように・・・笑）---------------------------A. Commercial Real Estate I A-1 Introduction and Economics A-2 Specialization and Technology A-3 Trends in Commercial Real Estate A-4 Laws and Regulations A-5 Commercial Financing A-6 Agency RepresentationB. Commercial Real Estate II B-1 Commercial Listings B-2 Listing Income Properties B-3 Obtaining Listings B-4 The Listing Presentation B-5 The Marketing Listing B-6 Representing Buyers of Commercial PropertyC. Commercial Land I C-1 Players in the Land Acquisition Process C-2 Acquisition Process C-3 Property Reserch C-4 Property Description C-5 Surveys and Land Sizes C-6 Pricing and Marketing LandD. Commercial Land II D-1 Overview of the Land Transaction D-2 Comparable Sales Analysis D-3 Zoning Issues D-4 Environmental Issues D-5 Permitting and Development Issues D-6 Preparing the Purchase and Sales OfferE. Commercial Leasing I E-1 Introduction and Type of a Commercial Lease E-2 The Retail Lease E-3 Office and Industrial Leases E-4 The Ground Lease E-5 Definitions and Verious Lease Clauses E-6 Representation and CommissionsF. Commercial Leasing II F-1 Introduction and Elements of a Commercial Lease F-2 Various Lease Clauses F-3 Additional Lease Provisions F-4 Esclaters and Economics Impact Items F-5 Marketing Space for a Landlord F-6 Leasing Space for a TenantG. Negociation Real Estate Transactions G-1 The Negociating Process G-2 Traits of a Good Negociator G-3 Body Language G-4 Negociating Tactics G-5 Methode to break a Statemate G-6 Reasons Negociation FallH. Commercial Terms I H-1 Introduction and Types of Transactions and Offer Forms Terminology H-2 Types of Deeds and Title Issues H-3 Types and Sources of Capital Funding H-4 Commercial Leasing Terminology H-5 Land Acquisition and Development Terms H-6 Regulatory Terms and Acronyms本日は、このＡ－１だけ終了。　ほぼ常識の範囲でした。一点だけ。米国の不動産エージェントの総数は約８５万人（！）だそうです。で、その大部分は住居用不動産を扱っているだけで、商業物件を扱っているのはその中の約２０％だそうです。どうしてそうなのか、と言った理由も書かれていました。多分、日本も同じでしょうけれど、一つ一つの金額が大きいけれど、手間隙もそれだけかかり、普通の住宅の販売では必要ない知識がいろいろと必要である、といったのが主な理由です。また、居住用住宅以上にマクロ経済、ミクロ経済の影響をダイレクトに受けるので、その辺の知識と読み、といったものも重要になってくる、とも書いてある。やはり、ファイナンシャルアドバイザーの勉強と並行してやる意味がこの辺にあるのかな・・？

  2006.09.14

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• 初の成果！

  本日案内したクライアント、そのうち賃貸物件をお見せした方が、そこに決めてくれた。エージェント資格取得による　　初成果！！　である。と言っても、そこまで持っていけたことは確かなのだが、まだ「初収入」にはならない。これから申し込み書類を記入してリスティングエージェントに送り、向こうで入居希望者の信用チェックをして、それでオーナー側が納得した時に契約となる。そして晴れて入居しても、その後一定期間はその物件で問題があった場合には、向こうのエージェントに対する窓口をやるのは私の責任でもある。しかし、これだけのことをして仲介手数料数百ドルである。普通の不動産エージェントが入居先を探しているテナントの世話にあまり身が入らないわけだ。一方、適当な賃貸物件がなく、購入物件を見て回ったもう一人のクライアントの方は、５軒ほど見て回ったが、さすがに新規購入してそれを賃貸すると限られた予算内ではかなり価格帯が限定される。多少、予算をオーバーするぐらいのレベルまで含めて見て回ったが、今日のところは「これは！」と気に入るレベルにはならなかった。帰って話し合う、とは言っていたが、恐らく今回は決まらないだろう。こうやって２日かけて準備しても、決まらなければなんの収入もない。これが出来高払い、歩合制の世界であることは頭では理解していても、やはり長年サラリーマンをやっていて、仕事をすればその成果が多少は給料の多少に反映されるにしても基本的にサラリーをもらえることができた状況とは全く違うことに今さらながら気付く。本当にこれだけで食べていこう、というのは厳しい世界だな、と感じる。しかし、まだ船出したばかり、あせらず、じっくりと信用を築くような仕事のやり方をしていきたい。

  2006.03.12

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• 初収入！

  不動産ライセンスを取得してからの初収入が来ました！と言っても、正攻法の売買によるコミッションではなくて、先日買ったフロリダの物件のReferral　Fee（紹介料）と言う形ではありますが、なにはともあれ、ライセンスを持っていることによる初収入には違いありません。（笑）物件価格がそこそこ高かったので、紹介料と言っても結構な額になりました。なんと＄２３００ちょっとですから27万円ぐらいになります。う～ん、今年のCFのマイナス分4万ドルに対しては焼け石に水ですが、なんと言っても記念すべき初収入であり、また、退職後としては不動産賃貸所得以外の初収入でもあります。大学を出て就職し、初月給をもらったような気分です。（笑）さて、この「初収入」、どういう扱いをしようか考えあぐねています。というのは、これって、本当なら物件を購入した金額から差し引いて、収入としてではなく、投資物件をこれだけ安く仕入れられた、という解釈をするのが正しいような気がしているのです。で、本物件の投資分析には、この金額を差し引いた「物件購入金額」として計上し、評価をするべきなのでしょう。しかし、２０００ドルぽっち引いたところで、ほとんど無視できるような差しか出てきません。どちらにしても、今回は（今回も、か？）自己資金はもともと０ですから、借入金が３８万ドルなのか、３８万２千ドルなのか、の差だけです。６．５％、３０年返済のローンですから、これが２０００ドル多かろうが少なかろうが、CFに対する影響はほとんどありません。と言うことで、今回のこの「初収入」は、今年の「収入」としてカウントすることにしました。（笑）と、ここまで、考えて、「待てよ～、何か忘れていないかない？」という声が・・・考えてみれば、リアルエステートのエージェントとしてあるブローカーに所属しているのですが、独立コントラクターとして契約しているため、当然給料は出ないばかりか、逆に月々一定額のFeeを取られます。その代わり、不動産売買をした時には、低額の手数料を払うだけで、売買コミッションは１００％もらえるのですが、この月ぎめのFeeが１５０ドルです。とすると、１５０ドルｘ１２ヶ月で、一年に１８００ドルが必要になるのですが、実は、今年の家計を計画した時にはこれを入れていませんでした。ということは？今回の収入も、このブローカーにある程度ピンはねされているので、残るのは１８００ドルほど。一方、このエージェントの資格を維持するに必要な金額が年間１８００ドルほど・・・なんのことはない、今回の「初収入」は、せっかく「収入」にカウントしたのですが、またまた今年の家計に対する貢献度は０でした！（笑）まあ、もし何も無かったら、さらにCFが悪化していたはずなので、それが防げた、ということで良しとしましょう。でも、なにかちょっと寂しいものが・・・

  2006.01.17

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• 

  正式ライセンス取得しました！

  今日、あるブローカとコントラクター契約を結び、そのブローカー名でライセンスを申請、正式にReal Estate Sales Person のライセンスを取得しました。今までこの日記で、ライセンス取得！とか書いていたのは、実は正確にはライセンス取得資格「保持」というステータスで、Pre-Licenseといいます。資格試験に合格するとこのPre-Licenseがもらえ、その後３ヶ月以内にブローカのファームのどこでもいいから所属すると、そのブローカの登録番号を添えて、初めて本当のライセンスを取得することができます。これが、そのライセンスです。↓う～ん、こうやってやはりライセンスらしい紙で貰うと初めて実感が湧いてきますね～・・そして、実際に持ち歩く「ポケットカード」というものと、ブローカが保存しておく「Wall License」というものも同時にくれました。これがそうです。↓しかし、ブローカとの契約を済ませ、その足で、犯罪履歴と一緒に申請書を持ってゆくと、なんと３分くらいで登録からこれらのライセンス発行まで住んでしまい、拍子抜けがするくらい簡単でした。いや、手際がいい、と褒めるべきところですね。（笑）しかし、これで晴れて、正式にライセンサーだ！と、意気揚々と娘にこれを見せると「格好悪い！」だって・・・・・・「なんで～！」と言うと、「だって、セールスパースンなんて・・・・」私「・・・・・・・」それは私もこの資格の名称については同じこと感じましたよ。感じましたけれど・・・・それはないんじゃないの、親父がこんなに喜んでいるのに・・・・---------------------------------------今日の結果　１．　朝夕２回の瞑想　○２．　朝一回のヨガ　　○３．　朝夕２回の呼吸法　　△４．　一日２リットル以上の水を飲む　　△（１．５Ｌぐらいか）５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○　（散歩一回）７．　なんらかの勉強　　Ｘ８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　○（読書）９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○１０．今日の感謝 ＞　今年も最後の最後までなんとか順調！感謝！！

  2005.12.21

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• 資格と再就職

  昨日、某不動産屋主催のセミナーに参加しましたが、これは言ってみればセミナーの名を借りた企業説明会兼就職説明会です。そこでふと考えたこと。日本で、５０歳を過ぎたような人間が再就職するのに「資格」がどれだけ有効になるのだろう、と。昨日のセミナーはたまたま少人数（７名）だったので、会社概要やアトランタの不動産業界の現況、不動産ライセンスを取るステップ、あるいはそのためにこの会社が用意している教育用プログラムなどの説明のあと、質疑応答があったのですが、殆どの時間がこの質疑応答に費やされました。その参加者の中で、５０を越えている（と思われる）人間は私ともう一人のおばちゃんだけ。あとは、現在職を持っているが、不動産エージェントに転進しようと目論んでいる人、あるいはロシアから来た女の人で、向こうで不動産販売をしていた、という人も居ました。その説明会の中でも、昔は不動産のエージェントと言うと、家庭の主婦とか、ある一定の年齢になった人がそれまでの会社勤めを辞めて、フリーのエージェントになる、というケースが多かったようですが、最近は初めからこの不動産エージェントを目指す若い人が増えているそうです。それにしても、伝統的にそういった「再就職」や子供が手を離れた主婦がまた仕事をする、という場合にかなり可能性の高い職業の一つだったことは確かです。これは言い換えれば、「資格」さえ取れば、ほとんど年齢制限やその人毎の勤務可能時間にかかわらず、この不動産エージェントにはなれる、ということを示唆しています。これを、例えば私が日本に来た日本語もたどたどしい外国人だとしたら、ある資格を持っているからと言って、５０歳を過ぎたそんな人間にどんな就職口があるのだろう、と考えてしまいました。そういう意味では、こういった間口の広さ、国籍、人種に対する偏見（これは形だけのものだとしても、そういったことによる差別は厳格に法によって排除されている、という意味において）の無さ、というのは、日本とは雲泥の差ではないかな、と感じる。日本で５０歳の早期退職をした人たちが自力で再就職先を求めた時に、そういった人たちに開かれている就職先というのはどんなものがあるのだろう、とあらためて考えてみたがあまり思い浮かばない。その意味では「たまたま」アメリカへ戻り、「たまたま」不動産に興味を持ち、「たまたま」その道へこれからでも進んでみようかな、と思い立ったのは偶然とは言え、幸運だったのかもしれない。ただし、それはこの「就職」がうまく行ったらの話だ。今日にも、アトランタ周辺で２６ある支店の一つに顔を出して話を聞いてみようかと思っている。

  2005.11.18

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• スタートラインにつきました

  本日、新たなスタートラインに立ちました。お陰さまで試験も無事受験することができ、結果は「合格」でした。御心配いただいた方、お気遣いありがとうございました。また、密かに「不合格」を期待していてくださった一部の方、御期待に沿えず申し訳ありませんでした。（笑）これで前に進む準備が一部整いましたので、やっと次へのスタートラインについた、というところです。------------------------------------予定通り朝５時半に、一時間の余裕を見て家を出発、会場に着いたのは試験受付開始一時間前で、予定した余裕どおりの時間が余ってしまいました。（笑）片道１０７マイル、約１７０Ｋｍを一時間４５分で着いてしまったので、早朝思った以上に道路が空いていたとは言え、一般道も含めて平均１００Ｋｍｈで走ったことになります。行くと、試験会場のＡＭＰ（試験機関の名前）という組織のロゴのついたビルを捜しましたが、どう見ても普通のスーパーマーケットとそれに隣接する数軒のお店が並ぶ小さなモールです。車でぐるぐる回りながらそれらしき建物を周囲に捜したのですが見当たりません。やっと見つけたのは、そのスーパーのすぐ隣のドアが一つあるだけの小さな事務所風のところ。まさかこんな所じゃないだろうな、と念のため降りて覗いてみると、なんと「ここ」でした。しかし、一般に初めて来る受験生が受ける試験の会場がこれほど目立たなくていいのでしょうか・・・と思いながら入ろうとすると、受付開始の時間の１５分前にならないとドアも開かない、と書いてあります。仕方がなく、外の駐車場の車の中で、朝できていなかった呼吸法と瞑想をして時間調整をする。瞑想を終わると、周囲に数台の車が止まっており、皆運転席で一心不乱にテキストやら問題集やらを読んでいます。急に自分も不安になり、一応、やりのこしたＶａｌｕｅとＦａｉｎａｃｅのところを駆け足でもう一度目を通す。それもほんの１０分ほどで、会場の（というかその事務所の）ドアが開いたので、中へ。中はほんとに小さなオフィスで、受付の部屋があって受験者の本人確認をすると鉛筆とメモ用紙を渡され、続きの部屋へ。その部屋は、部屋の両側に投票時のついたてのようなパーティションで区切られた机が１５，６あり、それぞれにコンピュータが乗っている。その部屋の奥にはレストルームがあり、つまりはこれが試験会場の全部なのでした。これじゃ、一回に受けられる人数はせいぜい１６人、午後と合わせても一日３０人ぐらいですから、予約が一ヶ月先ぐらいまで一杯なはずです。それはともかく、コンピュータの操作説明を画面で読んだ後、いよいよ本番へ。　他の人はもう既に始めている。　そのコンピュータごとで時間が計時されるため、始めるのもばらばらである。やり始めると、じわっと冷や汗が・・・・・なにせ取っ掛かりの問題からよくわからず、初めの５問中２問が全然どれが正解か（全部４択ですから）見当がつかず、少しあせり始める。１０問終えたところで、よく分からないのが、自信がからっきし無いのを含めると５問もある！！結局、全部で１５７問あるのを全てやった後の感想としては、先日の講座終了認定テストよりよっぽど難しい！誰だ、州の試験の方は簡単ですよ、と言っていたのは、とボヤきながら、時間制限一杯粘って見直しをする。ふと周囲をみると制限時間までまだ３０分もあるのに、私以外もう誰も残っていません。（汗）先日の試験は全部見直しを終わってもまだ時間が余っていたのに、今日のテストは半分も見直しできないうちに時間終了！この時点でもまだ全然自信なし！部屋を出ると、結果が一分後（！）に出ました。全１５２問（１５７問中、５問は点数に関係なく、将来のテスト問題作成のための参考問題）のうち１３４問正解の８８．２％でした。前回の修了認定試験が　同じく１５２問中　１３３問正解の正答８７．５％でしたから、あれから２週間の勉強でなんと「１問」多く正解できました！（笑）しかし、内容は結構手ごわかった、というのが印象です。文章が長く、状況説明が書かれていて、そこでこのＡｇｅｎｔの取った行動は正しいか、正しくないか、とか、どの法律のどんな理由でダメなのか、というような問題が多い。４つのうち２つにまでは絞れるけれども、最後の一つに絞るのがなかなかできない、という問題が多かったような気がします。いや、先日の終了試験に比べたら確実に迷った問題は、今回の方が多かったですね。とにかく、このレベルの問題で８８％というのは自分自身でも驚異的です。多分、勘が冴えたんでしょう。（笑）さあ、明日からは、このスタートラインに立って、さてどちらの方向に足を踏み出すか考えなくてはなりません。なにせ、この合格、効力が３ヶ月しかないので、それ以前に態度を決めなければ・・・・

  2005.11.16

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• 手抜き日記

  前の日記に書いたように、時間が惜しいので手抜きします。＜午後６時現在＞残っていた５章のうち、ＡｇｅｎｃｙのＡｐｐｌｉｃａｔｉｏｎとＬｅａｓｅを駆け足で終了。これから残る３章のうち、Ｒｕｌｅ＆Ｒｅｇｕｒａｔｉｏｎに入ります。どこまでできるか・・・＜午後７時半現在＞Ｌｉｃｅｎｓｅ　Ｌａｗのテキストを駆け足で読み、ＣＤ－ＲＯＭの全問題を再度やり直しているところでお食事タイムの声がかかりました。＜午後９時＞食事をして、Ｌｉｃｅｎｓｅ　Ｌａｗの続きをやっていると、また息子のことでひと悶着が・・・・試験の前の日ぐらい静かにして欲しいが、仕方がない。Ｌｉｃｅｎｓｅ　Ｌａｗ　終了。次はＧｅｏｒｇｉａ州のＣｏｍｍｉｓｓｉｏｎ　Ｒｕｌｅをやり始める。＜午後１０時１０分＞州のＣｏｍｍｉｓｓｉｏｎ　Ｒｕｌｅを終わり、Ｒｕｌｅ＆Ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎを一通り終わる。まだＶａｌｕｅとＦａｉｎａｎｃｅに目を通していないが、ここはいつもの「常識」で対処しよう。ということで、明日の朝が早いのでもう寝ます。あとは明日の朝、寝坊せず、５時半前には家を出て、試験に遅刻しないことを祈るのみ。おやすみなさい。

  2005.11.15

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• 残るは今日一日

  月曜の朝が明けました。残るはあと一日。明日の今頃（朝８時半）には試験場に入っているはず。最大の心配は、朝、時間通り試験会場に行き着けるかどうか、ですね。（笑）　なにせ、１６０Ｋｍを朝の混雑時に車で行くわけですからどのくらい時間がかかるか予想がつきません。昨日はＣｏｎｔｒａｃｔとＡｇｅｎｃｙの２章をやり、残ったのは予定通り、今までもっともできの悪かった、Ｌｅａｓｅ、Ａｇｅｎｃｙ、Ｌｉｃｅｎｓｅ　Ｌａｗ、Ｒｕｌｅｓ＆Ｒｅｇｕｌａｔｉｏｎ、Ｖａｌｕｅの５章です。一日１、２章のペースで来ているので、これら全てを同じやりかたでこなせるはずも無く、記憶のあいまいなところを中心に問題をこなして生きたいと思います。今まで、勉強するするとは言ってもせいぜい一日４，５時間がいいとこと。今日ぐらいは１０時間ぐらいやってみようかな、と思っています。うまくすればこの５章のうち、４章ぐらいは終われるかも知れません。ということで、明日の日記は手抜きになるかも知れません。

  2005.11.14

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• 一夜漬け

  昔から勉強をこつこつやる、というのは苦手だった。中学生の頃から、中間テストとか期末テストとかあるたびに、その殆どを一夜漬けでこなしてきた気がする。この習慣は大学入学の試験勉強を除いて、就職後まで続き今に至っている。この習慣のせいか、はたまた頭の構造が初めからそうなっているのか知らないが、私の記憶力の大半はだいたい２４時間から長くて４８時間ぐらいしか続かないらしい。３日も４日もたつと、ほとんどやった内容を忘れている。ということで、先日から、州の試験まであと５日だ、４日だ、と言って、今までの練習問題でできの悪かったところを集中してやろう、と書いたのだが、実際は全然そうしていない。なぜかというと、「出来が悪かった」という部分こそ、試験直前にやった方がいいのではないか、と思い直したためです。（笑）あまり早くから（と言っても４、５日まえを「早い」と言うかどうかは別として）やると、肝心の試験当日にはすでに忘却のかなたに、という結果になりかねない。一日一章ちょっとが限度なので、最後の日曜日（明日）と月曜日（明後日）に、出来の悪かった"Lease"と"License Law"、それに"Value"あたりを取っておいて、今のところわかったつもりになっているところばかりやっている。しかし、そうしてやっていてもけっして１００％は出来ないし、テキストの３読目の今回にして、やっと「そういうことだったのか」と納得できたことも多々ある。今日までの４日間でこなした章 "Property" "Rights" "Ownership" "Transfer"はそれぞれ、９５．２％、９４．３％、９７．６％、９２．５％という正答率であった。今日はまだ終わっていないので、今日中にあと"Government"を終わらせ、いよいよ、最後の二日間は上に挙げた「不得意」な領域を再度やり、それが脳みそから脱落しないようにそっと試験場まで運んで、一気に放出して終わるようにしたい。当日は１００マイル（１６０ｋｍ）以上、試験場が離れているので、朝は５時起きで出掛けなくてはならない。最後の最後で寝坊して受けられなかった、なんてことが無い様に、月曜日の晩は早めにお休みになることとしたい。あとは野となれ山となれ、という心境になるまで、もう少しの辛抱だ。

  2005.11.13

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• ★英語と資格★一石二鳥の勉強法

  勉強に疲れたので、早速行きます、「資格取得・お勉強」テーマ編　第一弾！（笑）-----------------------------ということで日記をアップしたのだけれど、この日記はどちらかというと、日本の社労士や簿記などの資格を勉強している人より、「英語」を勉強している人、海外に行って仕事をしたい人にはうってつけの日記かもしれないので、再度、「英語のお勉強日記」というテーマでアップします。つまり、以下の内容は前の日記と一緒です。オサガワセしております。（笑）-----------------------------ここで言う「資格」とは、英語の資格、例えば英検だとかＴＯＥＩＣだとか、そういった「資格」ではない。そうではなく、英語を使った資格、つまり米国ＣＰＡとか、現地の資格を指す。もちろん、私が今勉強している「アメリカ不動産セールスパースン」の資格もこの範疇に入る。英語の資格、英検とかＴＯＥＩＣは、その英語そのものの習得が目標になる場合が多い。もちろん英語の基本的な力を高めよう、ということで、それ以外の余禄もあるのだろうけれど、基本的には英語そのものが目標である。それに対して、上記に言う「資格」というものにとって「英語」は単なる道具に過ぎない。つまり、この「道具」を使いこなせないと、その「資格」そのものを取ることは到底かなわない、という意味において、この道具たる英語の力をつけることは必須条件になる。先日からちょこちょことこの日記に書いているが、私も「英語」そのものを勉強しようと英語の本やらＴＯＥＩＣの参考書やら買って勉強しかけたことがある。しかし、続かない。興味が続かない、というのもあるし、どこまで、という目標がはっきりしていない（点数、という意味ではない、内容である）のもその原因の一つではないか、と感じている。それに対して、こういった「資格」に要求される英語力、これはある程度専門的になってしまうきらいがあるが、テキストを読んでいると、実際に米国で現地人が取得する資格であるだけに、日常的な単語もかなりの頻度で使われている。しかし、ＴＯＥＩＣやその他の英語の検定などと違って、テキストがあり、少なくともこのテキストを完全に覚えれば、その資格は取れる、という明確な「目標」が設定される。この本はやりにくいからあっちの本、その本も本当に出題される単語を網羅しているか不安になって、また別の本、というように、英語の勉強をしているとよくありがちな「浮気症」がなくなる。とにかく、この「テキスト」さえ完璧にやればいいのだから、全ては時間の問題である。つまり、時間さえかければできる。英語の勉強より、その中身に重点があるので、その中身を一生懸命勉強するわけだが、そうすることによって、「従」であったはずの「英語」が知らず知らず身に付いてくる。そして、結果的に、実際の米国でも通じる「英語」がある程度覚えられてかつ、「資格」がとれるのだ。英検やＴＯＥＩＣでいくら８００点、９００点とっても、現地に行けばなんのご威光もない。日本では、ＴＯＥＩＣ９００点、と言えばかなり尊敬（？）されるレベルかもしれないが、実際それが何になるのか、と考えると、一部の職業を除いてなんの効力もない。また、現地に居たら、「基本的なところは分かっていて、意志伝達はできるのだね」というくらいのものである。一方、私が今勉強していて、来週合格する予定（笑）の「不動産セールスパースン」のライセンスやＣＰＡライセンスなどは、即現地でライセンスを持っているということでのメリットがある。日本人的には「あんな資格、誰でもとれるよ」というレベルの資格かもしれないが、アメリカ人の間では結構、「そりゃすごいね！」と言われて、一定の「敬意」を表される資格でもある。英語を勉強しよう、と思う人は多いかもしれないが、私の経験から言って、せっかくやるんだったら、こういった「現地でも通じる資格」を取ることを目標に、それを勉強する過程で「英語」の力も付いてくる、その方が断然、自分のモチベーションを維持する上でも、実際のメリットの面でも上だろうと思う。どうせやるなら、一石二鳥を狙おう！！

  2005.11.12

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• ★英語と資格★一石二鳥の勉強法

  勉強に疲れたので、早速行きます、「資格取得・お勉強」テーマ編　第一弾！（笑）ここで言う「資格」とは、英語の資格、例えば英検だとかＴＯＥＩＣだとか、そういった「資格」ではない。そうではなく、英語を使った資格、つまり米国ＣＰＡとか、現地の資格を指す。もちろん、私が今勉強している「アメリカ不動産セールスパースン」の資格もこの範疇に入る。英語の資格、英検とかＴＯＥＩＣは、その英語そのものの習得が目標になる場合が多い。もちろん英語の基本的な力を高めよう、ということで、それ以外の余禄もあるのだろうけれど、基本的には英語そのものが目標である。それに対して、上記に言う「資格」というものにとって「英語」は単なる道具に過ぎない。つまり、この「道具」を使いこなせないと、その「資格」そのものを取ることは到底かなわない、という意味において、この道具たる英語の力をつけることは必須条件になる。先日からちょこちょことこの日記に書いているが、私も「英語」そのものを勉強しようと英語の本やらＴＯＥＩＣの参考書やら買って勉強しかけたことがある。しかし、続かない。興味が続かない、というのもあるし、どこまで、という目標がはっきりしていない（点数、という意味ではない、内容である）のもその原因の一つではないか、と感じている。それに対して、こういった「資格」に要求される英語力、これはある程度専門的になってしまうきらいがあるが、テキストを読んでいると、実際に米国で現地人が取得する資格であるだけに、日常的な単語もかなりの頻度で使われている。しかし、ＴＯＥＩＣやその他の英語の検定などと違って、テキストがあり、少なくともこのテキストを完全に覚えれば、その資格は取れる、という明確な「目標」が設定される。この本はやりにくいからあっちの本、その本も本当に出題される単語を網羅しているか不安になって、また別の本、というように、英語の勉強をしているとよくありがちな「浮気症」がなくなる。とにかく、この「テキスト」さえ完璧にやればいいのだから、全ては時間の問題である。つまり、時間さえかければできる。英語の勉強より、その中身に重点があるので、その中身を一生懸命勉強するわけだが、そうすることによって、「従」であったはずの「英語」が知らず知らず身に付いてくる。そして、結果的に、実際の米国でも通じる「英語」がある程度覚えられてかつ、「資格」がとれるのだ。英検やＴＯＥＩＣでいくら８００点、９００点とっても、現地に行けばなんのご威光もない。日本では、ＴＯＥＩＣ９００点、と言えばかなり尊敬（？）されるレベルかもしれないが、実際それが何になるのか、と考えると、一部の職業を除いてなんの効力もない。また、現地に居たら、「基本的なところは分かっていて、意志伝達はできるのだね」というくらいのものである。一方、私が今勉強していて、来週合格する予定（笑）の「不動産セールスパースン」のライセンスやＣＰＡライセンスなどは、即現地でライセンスを持っているということでのメリットがある。日本人的には「あんな資格、誰でもとれるよ」というレベルの資格かもしれないが、アメリカ人の間では結構、「そりゃすごいね！」と言われて、一定の「敬意」を表される資格でもある。英語を勉強しよう、と思う人は多いかもしれないが、私の経験から言って、せっかくやるんだったら、こういった「現地でも通じる資格」を取ることを目標に、それを勉強する過程で「英語」の力も付いてくる、その方が断然、自分のモチベーションを維持する上でも、実際のメリットの面でも上だろうと思う。どうせやるなら、一石二鳥を狙おう！！

  2005.11.12

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• アメリカ・不動産ライセンス取得へのポイント

  今まで、この不動産ライセンスの「お勉強」日記は「ビジネス・起業に関する事」というテーマを設定して書いてきた。しかし、今日、楽天広場の「その他」の欄を見ていたら、あるじゃないですか、ぴったりのが・・・その名も「資格取得・お勉強」！（笑）これほどぴったりのテーマだったら、こちらで書くんだった、と思っても後の祭りで、すでに７５回以上書いてしまっている。まあ、自分のブログの中のカテゴリーはこのテーマを変えても変わらないので特に影響はないだろうが、そこでこういうことにした。１）合格までの勉強に関しては、そもそもの目的が「ビジネス・起業」を狙ったものだから今までどおり、この「ビジネス・起業に関すること」というテーマで書く。２）もし、この試験に通ったら、例えば今日の日記のタイトルに書いたように「アメリカ・不動産ライセンス取得へのポイント」というような題にして、この資格取得そのものをテーマに、この受験記をまとめてみたいと思っているが、その際は「資格・お勉強」というテーマを設定する。まだ合格する前から、「この勉強はああだ、こうだ」と書くのは僭越というものであろうから、合格したら一挙に「なんだ、こんな資格は簡単だったよ」というスタンスで（笑）、自分のした勉強を振り返って、そのポイントを感ずるままに書いておこうと思う。この次は米国不動産のアプレーザーの資格、あるいは、プロパティマネージメントの資格、そして２年後にはブローカの資格、という一連の資格を取得する予定（予定はあくまで予定であって、確定ではありません。笑）なので、その都度、自分の「資格取得受験記」をそれぞれまとめていこうと考えている。これはいい、記録になるに違いない。---------------------------------------今日の結果　１．　朝夕２回の瞑想　○２．　朝一回のヨガ　　○３．　朝夕２回の呼吸法　　○４．　一日２リットル以上の水を飲む　　○５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（散歩一回）７．　不動産ライセンスの勉強　　○（テキスト３読目とＣＤ－ＲＯＭ教材　Ｏｗｎｅｒｓｈｉｐの章　終了）８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　○（「ジョージア・ライセンスＬａｗ」）９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○１０．今日の感謝 ＞快眠・快食・快便、今日も絶好調！　感謝！！

  2005.11.12

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• 柄にも無く余裕がありません

  一日、犬の散歩と不動産ライセンスの勉強しかしていませんので、日記に書くネタがありません。もう一度テキストとＣＤ－ＲＯＭ教材をやろう、などと思ったのが運のツキで、昨日、今日の二日間で終わったのがやっと２章。一日一章のペースです。一方、試験まであと４日。ということは、このペースで行けば全部でたった６章しかこなせない。全部で１５章あるのだが、応用編の３章は除いても全１２章。この中のどれかに集中しなくては虻蜂取らずなりそうだ。しかし、テキストも３読目となると、やっと書いてあることがすっと頭に入るようになってきた。　分からない単語の意味が全部書いてあるので当然と言えば当然だが、やっとその章で書いてあることが頭に入ってきつつある実感がある。これで全部の章を３回づつ読めば完璧だろうな、と思うのだが、いかんせん、もう時間がない。明日からは今までの問題集やテストでできが悪かった章に集中しよう。今日までの２章は、第一章　Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　と　第２章　Ｒｉｇｈｔｓ　であったが、テキスト３読を終了後すぐＣＤ－ＲＯＭ教材の全問題をやる。結果は第一章　Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　１６８問中１６０問正解　　正答率９５．２％第二章　Ｒｉｇｈｔｓ　　１９２問中１８１問正解　　正答率９４．３％ということで、さすがに自信が持てる点数になってきた。これが全章でこうであれば、州のテストも余裕で受けられるのだろうけれど、あと４章しかやる時間がない。さて、ブログの方は多少手を抜いても、ここ一番集中しなければ・・・---------------------------------------今日の結果　１．　朝夕２回の瞑想　△２．　朝一回のヨガ　　○３．　朝夕２回の呼吸法　　△４．　一日２リットル以上の水を飲む　　○５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（散歩二回）７．　不動産ライセンスの勉強　　○（テキスト３読目とＣＤ－ＲＯＭ教材　Ｒｉｇｈｔの章）８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　○（「精神世界のゆくえ」）９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○１０．今日の感謝 ＞如水亭さんのブログではっと気付かされました。そういえば妻に感謝をした記憶がない。　いつも生活を支えてくれている妻に感謝！

  2005.11.11

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• 目標を持つ

  さて、不動産ライセンスの州の認定テストまであと６日。いよいよ今までにちんたらやっていた勉強の結果がでることになる。今回、この不動産ライセンスの勉強を始めたことは非常にいい経験になった。それは単に自分が興味を持つ、あるいは実際の生活に影響を持つ「不動産」というものに対する知識が吸収できた、というだけではない。一つには、単調になりがちだった退職後の生活にひとつのはりが出た、ということがある。この勉強を始めるまでに、この日記をお読みの方は御存知だと思うが、せっかくアメリカに暮らしているにもかかわらず英語が不得手で、こんな社会と接点を持たない生活を続けていると、何年アメリカに生活していても英語の力は向上しない、と、一日３語の新単語を覚えようと計画したこともあった。しかし、案の定、その計画は一週間ともたなかった。それに比べて、この不動産ライセンスの勉強を始めてから、一日の勉強ででてくる新単語の数は、一日３語どころではない。が、ために、初めのうちはヒーヒー言っていたのだが、４ヶ月半たった今考えてみると、一応４ヶ月１２０日というレンジで考えると、一日３語と言うのは３６０語に相当する。一方、この不動産ライセンスのテキストを見ると、一章ごとに専門用語が章末にまとめられているのだが、一章平均６０語ぐらいになるだろうか。それが、応用編の章を除くと１２章あるのだから、こういった専門用語だけでも７００語を超えることになる。さらに、上記の数は「不動産専門用語」なのだが、それ以外に文章中、アメリカ人は普通に使っている単語であるのだろうけれど、私にとっては新単語であった単語は数知れない。そんな単語の数まで含めると、この４ヶ月間で覚えた単語はおそらく１０００語に近いのではないか、という気がする。まあ、この１０００語が、あと２ヶ月、３ヶ月経っても頭に残っているかどうかは大いに疑問があるところだけれども、その半分でも残っていれば５００語ということになり、４ヶ月１２０日で５００語ということは一日４語以上の新単語を覚えた、ということになる。これは先に述べた「一日３語を覚えよう！」とした目標を上回ってしまっている。この事実を考えると、やはり「目標を持つ」というのことは大事だけれども、その目標を実現する上で大切なのは、その目標の具体性と共に、自分がどれだけの興味と関心を持続できるか、あるいはその目標が具体的にどう自分の生活に関わってくるか、という継続へのモチベーションに関する部分で「目標の設定」というものがやはり重要なのだろう、と改めて気付く。漠然とした目標をもつのではなく、近くてもいい、簡単でもいいから具体的な継続可能な目標を選択し、それをやりぬく。当たり前のことだろうけれど、あらためてその重要性と効果を感じている。

  2005.11.10

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• ブローカー試験に挑戦

  ＣＤ－ＲＯＭなどのインターラクティブな教材が終わってしまったので、仕方なくテキストを再読していますが、なかなか集中できませんね、ただ読む、というのは。椅子に座って読んでいて、疲れたので、もう一つ椅子を持って来て足を乗せて読む。それでも疲れるので、ソファに移り、長いすの長手方向に足を投げ出し読んでいると、だんだん上半身が水平に近づき、とうとうそのまま昼寝に突入してしまいました。（笑）これではいかん、と目が覚めてから、買った問題集の中に「ブローカー用実力確認テスト」があったのを思い出し、それをやり始める。これも８０問で、時間は同じく一問一分。なんだ、ブローカの試験と言っても内容的にセールスパースンの試験と大差ないじゃないか、と思いながらも制限時間をかなり下回って完了。結果は、８０問中７０問正解の８７．５％の正答率。そしてパッパっとやったので、２問は問題をよく読んでいなかったためのポカミスでした。きちんとジックリ問題を読んで回答するか、一度終えた後に見直しをすれば容易に見つかる間違いでしたので、実力的には８０問中７２問正解、ということに（勝手に）すると、正答率９０％！ますます気が緩んでしまいそうですが、試験まで今日を入れて一週間を切りました。あの手、この手でやる気を維持して、この一週間をなんとかこなしたいと思います。そういえば、昨日お話をした不動産屋さんも、プリライセンス講座の終了試験の結果を聞いて、「それだったら間違いなく合格しますよ」と太鼓判を押してくれたな～・・・・・あ、いかん、いかん。この油断が、悲劇を招くのだ！（笑）

  2005.11.09

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• 就職活動

  ＣＤ－ＲＯＭ教材の勉強が予想以上にハイペースで終わってしまいました。一日、１、２章をやっていくと丁度１０日ぐらいで終わると思っていたのが、８日間で終了してしまい、試験まであと１０日も残ってしまいました。さて次はどうしよう、ということで、また基本に戻ってテキストを読み始めています。基本的に今までやった問題は、テキストの範囲外からも出ていることは出ているが、テキストに書いてあることさえだいたい覚えていれば８０％ぐらいはできるような気がします。まあ、そんなことは受かってから言えることでしょうが（州のテストは、委託された専門機関が行うので、今までの学校の試験の内容とはちがっているかもしれませんから）、でもそんな気がします。しかし、一日中テキストを読んでいても退屈でもあり眠くもなるので、ちょっと来週から就職事前活動をしようと思っています。不動産のライセンスは、実は個人に与えられるのではなく、その雇用主のブローカーを通して入手する仕組みになっているので、セールスパースンのライセンス資格保持者と言っても勝手に開業できないのです。必ずどこかのブローカの下で、コントラクターとしてか社員としてかはどちらでも良いのですが、雇用契約を結んで初めて不動産の取扱ができるようになります。ですから、さ来週のテストで合格したとしても、その雇用主が決まっていないと、Inactiveのステータスを申請しておき、後に雇用主が決まり次第、それをActiveに変える、という手続きが必要になります。でもどうせなら、ずっと勤めるかどうかは別にして、まずスタートする不動産ブローカを決めておき、最初からActiveにしておいた方が話が早い。ということで、来週からちょこちょこと、心当たりのブローカを当ってみて、就職あるいは雇用条件などを聞いてこようと思います。先日のあるブローカ　－　例の個人用ＨＰが「出来てしまった」ブローカもその候補の一つではあるが、一つだけ不安なのは、そこは会社を組織して間もなく、エージェントの教育やトレーニングがどれだけしっかりしているか、という点です。その点、大手の不動産屋は、仕事のやりかた、あるいは報償面で旧態依然としているかもしれませんが、少なくともこういった新人教育には定評があるところがいくつかあります。こちらとしては、ライセンスをとったとしても、実務に関しては赤ん坊同然、右も左も分からないところから出発するわけです。それを考えると、最初の一、二年は、報償体系、つまり売買コミッションの何％をそのブローカとシェアしなければならないのか、と言った点で多少不利であっても、こういった教育環境がしっかりしているところでやった方が後々のためになるのではないか、と思わないこともありません。そこで、そういった点を中心に検討し、もし、上記の新規ブローカの方でも大差ない教育が受けられるようであれば、そこは１００％コミッションをセールスパースンが手にすることができるだけに、収入面では雲泥の差が出てくると思われるので、そちらに思い切ってかけてみることになるかもしれません。とにかく、受験までの１０日間、勉強と並行して、この就職事前活動をしてゆこうと思う。---------------------------------------今日の結果　１．　朝夕２回の瞑想　△２．　朝一回のヨガ　　○３．　朝夕２回の呼吸法　　△４．　一日２リットル以上の水を飲む　　○５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（散歩二回）７．　不動産ライセンスの勉強　　○（ＣＤ－ＲＯＭ　全章終了！）８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　○（「精神世界のゆくえ」）９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○１０．今日の感謝 ＞勉強も快調！　体調も快調！！　天気も快晴！！！　感謝！！！

  2005.11.06

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• 試験まで２週間

  今日は火曜日（アメリカでは、です）。不動産ライセンスの州の試験までちょうど２週間。「お食事会」で知り合った、ついこの間ライセンスを取得し、一足先にセールスパースンとして働いている女性から、「セミナーの終了試験の方がよっぽど難しい。それをパスすれば、州の正式なテストは楽勝！」と聞いていたのと、先日の終了試験の成績が思いのほか良かったので、どうも今一エンジンがかかりません。こんなところで安心して（慢心して、かな？）いたら肝心の時にほとんど頭に残っていない、なんていうことになりかねない、と意識的に気を引き締めているのですが・・・とにかく、ＣＤ－ＲＯＭ教材を購入し、それを一日２章ずつこなしています。全部で２０章ありますが、今日までで１０章終了。あと２週間で１０章を終え、いくつかのできの悪い章を集中的に勉強して本番に臨むつもりです。今日までの結果は、１）Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　　８９．５％２）Ｒｉｇｈｔｓ　　７９．５％３）Ｏｗｎｅｒｓｈｉｐ　　８３．７％４）Ｔｒａｎｓｆｅｒ　　８１．４％５）Ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ　　８６％６）Ａｇｅｎｃｙ　　８４．６％７）Ａｇｅｎｃｙ－Ｐｒａｃｔｉｃａｌ　Ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ　　１００％８）Ｃｏｎｔｒａｃｔｓ　　７５％９）Ｃｏｎｔｒａｃｔｓ－Ｐｒａｃｔｉｃａｌ　Ａｐｐｌｉｃａｔｉｏｎ　　１００％１０）Ｌｅａｓｅｓ　　８３．３％総合　２７６問中　２３４問正解　　正答率８４．８％となっています。お、やっぱり意外とできるんじゃん！　という気がして、また気が緩んでしまいそうな感じですが、ここは引き締めなければ・・・とにかく２週間の長帳場で、どう集中力を持続するか、これが一番の問題のようです。---------------------------------------今日の結果　１．　朝夕２回の瞑想　○２．　朝一回のヨガ　　○３．　朝夕２回の呼吸法　　○４．　一日２リットル以上の水を飲む　　○５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（散歩二回）７．　不動産ライセンスの勉強　　○（ＣＤ－ＲＯＭ　９、１０章）８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　○（「精神世界の流れ」）９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○１０．今日の感謝 ＞やればやるだけ新しい知識が身に付く。　この喜びに感謝！

  2005.11.02

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• 正式試験日決定！

  州の正式な不動産ライセンス試験日が決まりました。ジョージア州ではアトランタ周辺で３箇所の試験場があり、それぞれに定員があって、順番待ちになります。今回、その３箇所の試験場別に、一番早い試験日を確認したところ、１）自宅から一番近いところ（車で３０分ほど）：１１月２８日（月）２）二番目に近いところ（車で５０分ほど）：１１月２３日（水）３）三番目に近い（というより、一番遠いところ）（車で１時間半ほど）：１１月１５日（火）という状況で、二週間強から一ヶ月待ちの状況でした。当然、一週間でも早いほうが、忘れる危険性も少ない（？）し、それだけ早く、この勉強漬けの生活（と言っても、それほどやっていませんが、精神的に、という意味で）から足を洗えるので、（３）を予約。いよいよ本番です。２週間もあるとだらけてしまいそうですが、一ヶ月もあったらもっとでしょうから、仕方がありません。先日の講座の最終試験の時に、ＣＤ－ＲＯＭ版の教材を買ってきたので、その章を昨日からやり始めています。全部で２０章あるので、一日１章から２章をこなして、再度問題集の復習などをしていれば、この２週間ぐらいで丁度復習の２巡目が終わるぐらいですから丁度いいかもしれません。Ｗｅｂトレーニングの内容と極似していますが、出てくる内容確認問題などはまた違った問題になっていますので、これで再度記憶の維持を図ることにしました。しかし、あと２週間と４日。せいぜい頑張ろう・・・---------------------------------------今日の結果　１．　朝夕２回の瞑想　○２．　朝一回のヨガ　　△３．　朝夕２回の呼吸法　　○４．　一日２リットル以上の水を飲む　　Ｘ５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（散歩一回）７．　不動産ライセンスの勉強　　○（ＣＤ版クラムコースの第２章）８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　○（「精神世界の流れ」）９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○１０．今日の感謝 ＞今日も良い天気です。日本と同様な四季の変化があって、それぞれに楽しめます。　多少肌寒くなった季節に、こんなアメリカのアトランタくんだりで、おいしいおでんが食べられて、感謝！

  2005.10.28

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• 初戦突破

  米国不動産ライセンス取得のためにプリライセンス講座の最終試験に行ってまいりました。結果は、　合格！ です。今朝、試験場に向かう車の中で、落ちた時のブログの日記タイトルを「玉砕！」とか、「猿も木から・・」とか、「これも天が与えた課題」とか、いろいろ考えていたのですが、全部無駄になりました。（笑）逆に受かった時のタイトルは考えていなかった！（笑）いや、しかし、合格してよかった。一つはブログで宣言しているので、落ちたらそれでも多少は恥ずかしい。もう一つは、これが理由の大部分ですが、これを２度落ちるとまた最初からやり直さなければならない・・・・それはなんとか避けたい・・・と思っていたので、一度で合格するに越したことはありません。試験終了後、１５分ぐらいで詳細の結果と共に、合否がその場で通知されるのですが、その結果は・・・え、聞きたくない？でも、聞いてくださいよ、話したくて仕方がないんですから・・・まず点数は、１５２問中１３３問正解の８７．５％！これは、期待以上の成績です。試験後の自己採点でも７７％だったのに・・そして、その詳細は、Ｌｅａｓｅｓ　　７３．３％Ｒｕｌｅｓ＆Ｒｅｇｕｒａｔｉｏｎｓ　　７７．７８％Ｖａｌｕｅ　　８１．２５％Ｌｉｃｅｎｓｅ　Ｌａｗ　　８１．８２％Ａｇｅｎｃｙ　　８２．３５％Ｒｉｇｈｔｓ　　８３．３３％Ｃｏｎｔｒａｃｔｓ　　８８．２４％Ｆｉｎａｎｃｅ　　９４．１２％Ｂｕｙｅｒ’ｓ　Ｃｏｓｔ　　１００％Ｇｏｖｅｒｎｍｅｎｔ　　１００％Ｍａｔｈｅｍａｔｉｃ　　１００％Ｏｗｎｅｒｓｈｉｐ　　１００％Ｐｒｏｐｅｒｔｙ　　１００％Ｓｅｌｌｅｒ’ｓ　Ｃｏｓｔ　　１００％Ｔｒａｎｓｆｅｒ　　１００％でした。１５ジャンル中、７ジャンルが１００％という、期待を大きく上回るでき！７５％以下は、Ｌｅａｓｅｓの７３．３％だけ。あれ、Ｌｅａｓｅｓって、今私がやっている仕事のことじゃないの？、という気がしないこともないですが、まあ、うるさいことは言わないでおきましょう。しかし、これで、正式に州の認定テストを受ける資格ができました。来週、この合格が正式に州の所管部署に連絡され、それで受験申請を受け付けてもらえるようになります。早くこの一日中「お勉強」モードから脱出したいので、できるだけ早い時期に受験できるといいですが・・・へたに一ヶ月も経ってしまうと、せっかく覚えたことを皆忘れかねません。１１月の半ばまでには、なんとか合格の声を聞きたいものです。---------------------------------------今日の結果　１．　朝夕２回の瞑想　○２．　朝一回のヨガ　　○（朝、試験に出掛ける前に、瞑想と一緒にきちんとこなしてゆきました。）３．　朝夕２回の呼吸法　　○４．　一日２リットル以上の水を飲む　　Ｘ５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（散歩一回）７．　不動産ライセンスの勉強　　○（テスト受験も勉強のうち！）８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　Ｘ（今日は多分、なにもしないでしょう。）９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○１０．今日の感謝 ＞運も実力のうち！（笑）　味方してくれた運に感謝！

  2005.10.22

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• 試験前日

  明日、公約どおり（？）「不動産ライセンス」講座の終了認定試験を受けに行きます。ま、寝坊しなければ、の話ですが・・・（笑）朝は８時３０分からなので、６時起きです。大丈夫かな・・・それはともかく、先週の土日に受けた「集中講座」の際に、ジョージア州の法律については全然勉強していないことに気付き、その場でテキストを購入。約１６０ページのテキストですが、今日になってじたばたと１００ページぐらい読みました。それ以外は、過去の問題で間違った解答を見直していますが、こちらも１８章中やっと８章が終わったところです。う～ん、まだまだ十分に勉強できているとは言いがたいですが、とにかくこのブログに書いてしまった以上、明日は玉砕覚悟で行ってまいります。今はまだ夜の９時、まだ２，３時間は勉強できるのですが・・・・いつもどおり、夕食時にワインをいただいたので・・・こんなブログを書いている暇があったら勉強せい！という心の中の声もありますので、では今日はこの辺で。---------------------------------------今日の結果　１．　朝夕２回の瞑想　○２．　朝一回のヨガ　　○（やっと腰がほぼ回復、全部を久しぶりにやりました。）３．　朝夕２回の呼吸法　　○４．　一日２リットル以上の水を飲む　　○５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（犬の散歩一回）７．　不動産ライセンスの勉強　　○（過去の問題のおさらいと州法）８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　Ｘ（今日ぐらいは、遠慮しました。）９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○１０．今日の感謝 ＞適度のプレッシャー（？）に感謝！

  2005.10.21

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• 意志薄弱・・・

  今日は朝起きた時にひとつ決めたことがありました。それは・・・昨日の講習の最後にもらった「セールスパースン用演習問題」と、まだ遣り残していた問題集の最後の「Sales Person Sample of Final Exam」の二つを今日中にやり、もしそのどちらも７５点以上だったら今週、終了試験を受けに行こう！！ということ・・・そしてやってみたら・・・・・昨日もらった演習問題、１２１問中９１問、７５．２％、問題集の方は、８０問中６２問正解の７７．５％・・・・・う～ん、今朝決めた７５点には達している。しかし、しかし・・・・全然マージンがないね～・・・・これって、もう一、二問間違うともう７５点以下、ってことで、まぐれ当たりも含めての点数だから、本ちゃんもその「まぐれ」が続いて、幸運の女神が微笑んでくれる、っていう保証はないし・・・・と、一度決めたにもかかわらず、まだ心を決めかねています。ほんと、意志薄弱・・・・だいたい、試験が、当日言って申し込めばいい、なんて、いい加減だからこうも心がふらふらするんだよな・・前から申し込んでいて、その日を逃すと来年までない、なんていう日本の宅建みたいだったら、こんな「悩み」をする必要もないし、悩むことすらできず、受けるっきゃない、ってことになるんでしょうが・・・・こちらのテストは週二回もあり、いつ行ってもいい、なんて非常に「親切な」制度になっておりまして・・・だから悩んじゃうんだよな、これが・・・う～ん、どうしようかな・・・あたって砕けろ、ということで、一度雰囲気を味わいに出掛けてみるのもいいかもしれないな・・・---------------------------------------今日の結果　１．　朝夕２回の瞑想　○２．　朝一回のヨガ　　△（今日もまだ腰が全快せず、「蛇のポーズ」は片側のみ）３．　朝夕２回の呼吸法　　○４．　一日２リットル以上の水を飲む　　Ｘ５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（犬の散歩二回）７．　不動産ライセンスの勉強　　○（日記のとおり！）８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　（「私、瞑想者です」）９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○１０．今日の感謝 ＞今日は、アメリカ人に言わせると「ゴージャスな日」らしい。なにがって？　朝から一日中、雲ひとつない晴天でした。そんな日に、一日中家の中で試験勉強ができる幸運に感謝！（笑）

  2005.10.18

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• 久しぶりの通勤気分？

  不動産ライセンス、週末集中講座二日目に参加。土日だというのに、朝７時前から起きて、８時には家を出て一日講義に出、夕方帰ってくる。高速を１２０Ｋｍぐらいでオートクルーズをセットして、ただただ車を走らせていたら、ふと懐かしい感じがしてきた。そう言えば、こうして高速をオートクルーズで巡航する（？）のは久しぶりだな～、っと。もっと言えば、朝早く家を出て夕方に帰る、という、勤めていたら本当に平凡な日常が、こう長く「退職後生活」を続けていると非常に新鮮に感じられたのでした。それは多分に土曜日、日曜日と、朝晩の車のラッシュアワーがないことも多分に影響していたのでしょうけれど、それでも通常と違う行動をとること自体が新鮮なのでしょう。逆に言えばそれだけ、日常の変化が乏しくなっていることかな？っと、一方では思わざるを得ませんでしたが・・・さて、二日目。昨日と同じように、徹頭徹尾、演習と回答・解説の繰り返しの一日でした。今日の結果は、1. Miscellaneous （昨日最後に回答したもの）：２５問中２０問正解、正答率８０％2. Property & Encumberances : ２０問中１３問正解、正答率６５％3. Principles&Practices : ７５問中５５問正解、正答率７３．３％4. Geogia Manual : ４１問中３２問正解、正答率７８％5. Agent Law #1 : ２０問中１６問正解、正答率８０％6. Agent Law #2 : ２０問中１５問正解、正答率７５％ということで、総合して、２０１問中１５１問正解、正答率７５．１％という結果でした。う～ん、昨日よりは多少良くて、合格ライン７５％をやっとキープしましたけれど、殆ど余裕なし。昨日の結果と合わせると、正答率７１．１％ということで、二日間の結論としては「まだまだ」だな～・・・でした。しかし、さすがに講師がいると、問題集で回答を読むのと違って、なぜその回答が正しいのか、という点がちゃんと説明されるので非常に勉強になりました。中には、「実際はこうだけれども、これはテストですから、その点を考えると、このXXの回答が正しい」と言った裏話も聞けました。問題集をやっているときは、「こんなの実際は違うんじゃないの？」という疑問が出てくることがよくありましたが、やはり講師はその辺をわきまえていて、「法律的には」こうだけれども、実際は・・・・ということも取り混ぜて話してくれます。しかし、これは試験なので、ちゃんと「法律」に照らし合わせて正解を書かなければなりません。（笑）あと、いろいと付帯する話を聞くことも出来ました。不動産ライセンスの資格取得は、来年からだいぶ厳しくなるようです。取得を希望する人はできるだけ今年中に取っておいた方がいい、とか、もしブローカの資格まで目指す人は、今セールスパースンの資格を取って、２年したらすぐブローカの資格テストを受けた方が良い、これも今後５年ぐらいでかなり厳しくなる予定だから、と言った内部情報（？）もありました。まあ、実際に資格を活かすかどうかは別にして、取れるときに取っておく、ということもまた必要かもしれません。それでなくとも、肝心の「記憶力」が衰える一方なので、今取れないものは永久に取れそうもありませんので・・・・もし、このブログを読んでいる方でも、米国不動産ライセンスの取得に興味がある方がいらっしゃいましたら、急いだほうがいいかもしれませんよ～・・・（そんな人居ないか・・）---------------------------------------今日の結果　１．　朝夕２回の瞑想　○２．　朝一回のヨガ　　△（今日もまだ腰が全快せず、「蛇のポーズ」は割愛）３．　朝夕２回の呼吸法　　○４．　一日２リットル以上の水を飲む　　Ｘ５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　Ｘ７．　不動産ライセンスの勉強　　○（集中講義二日目参加！）８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　Ｘ９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○１０．今日の感謝 ＞腰の痛みも段々快方に向かう。自然の治癒力に感謝！（特に何もしていないので・・・）

  2005.10.17

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• これも不動産ブームの影響？

  不動産ライセンス取得のための「週末集中講座」第一日目に参加してきました。（今日は日本では日曜日ですけど、まだ、こちらアメリカでは土曜日です。）これも不動産ブームの影響でしょうか、それともいつもこんな感じなのかわかりませんが、大教室に１９０名近くの大盛況！開始１５分前に行ったら、１０列ぐらいある教室の後ろから２列目しか席が空いていないほどの盛況ぶりで、熱気ムンムン！おりしも日本でも宅建の試験が行われているようですが、日本ではどんな人が受けているのでしょうか。こちらの受講生は、本当に老若男女入り混じり、これは日本では考えられないでしょうが、人種まで種々雑多です。意外とアジア系の人は少なかったですが・・・・初めに講師の方がいろいろな質問をしていたので、その参加者の構成はだいたい分かりました。「ｘｘｘの昼間コースの人？」「○○の夜間コースの人？」と言った具合に聞いていて、「現役のセールスパースンまたはブローカーの人？」と聞いたら、１４，５人が手を挙げました。これって、ライセンス取得後の継続学習プログラムの一環でもあるのですね・・・、だから現役の資格保持者も参加している。各地域での教室での講師の名前を聞いて、「あの人はすばらしい！頑張ってね。」とか、「ああ、彼は良く知っている。授業はわかりやすいでしょう？」とか言ったあと、「後の人は？」と言う質問に「Ｗｅｂトレーニングを受けてます」と言う人がいた。私もこの最後のグループに入るわけだが、これに対して講師の方の言葉は、「ああ、そう。Good Luck!」という！これって、どういう意味？と多少、不安が残る反応でした。（笑）さて、講習の中身は、徹底的に演習とその解説。２０問から３０問ぐらいの問題を配り、それを１５分から２０分ぐらいで回答をさせた後、講師の人が一問一問解説してゆく、という方式。これで、昼休み以外、９時から４時半まで休みなしでした！！結果はどうだったか、というと、今日、これが試験だったら落ちていた！でした。（笑）中身は、Finance Exam #1 : ３０問中２０問正解　正答率６６．７％Finance Exam #2 : ２４問中１７問正解　正答率７０．８％Valuation　　　: ２５問中１８問正解　正答率７２％Agency & contracts : ２０問中１５問正解　正答率７５％Title & Transfer : ２０問中１３問正解　正答率６５％合計　　１１９問中　８３問正解　正答率６９．７％という結果で、なんと正答率７０％にも達せず！！（泣）ただし、時間が実際より限られていたので、あせってやり、ポカミスが２０問に一問ぐらいあったこと。このポカミスさえ慎重に回答していれば、プラス５，６問は正解し、なんとか７５％の合格ラインにぎりぎりで乗れるかもしれない、というレベルでした。しかし、やはり２０問に一問ぐらいの割で、問題の「英語」そのものがよく意味がわからない、というものもありました。これはまあ、山勘で、５０％ぐらいの正答率かな、と思いますので、１００問問題があったら、この「英語」のせいで、２，３％は落とす覚悟が必要です。あと、計算が出てくる問題は、皆比較的簡単で、考え方が分かっていれば、計算は間違えようがないものばかり、これが全体の１割ぐらいあるので、この１０％は確実に抑えられるようです。しかし、全体として、やはり昨日までやっていた「実力テスト」のレベルよりも多少、難易度が高い、と感じました。特に、四択の中で紛らわしい回答が多い、あるいは問題そのものが２重否定を含んでいて、下手すると、「これでないもの以外のものはなにか」というような「英訳」で混乱する問題が多少あったことでしょうか。とにかく、今日は正式の試験ではありませんでしたが、このままではまだまだだ、と言うことが分かっただけでも参加した甲斐がありました。最後には、受験用の問題集として、冊子が配られ、そこにもまた２００問ぐらいの練習問題と回答が載せられているので、この集中コースが終わり次第、それらの問題に取り掛かってみようと思います。さてさて、どうなりますか・・・・---------------------------------------今日の結果　１．　朝夕２回の瞑想　○２．　朝一回のヨガ　　△（今日も腰が痛くて、一部割愛）３．　朝夕２回の呼吸法　　○４．　一日２リットル以上の水を飲む　　○５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（散歩１回）７．　不動産ライセンスの勉強　　○（集中講義参加！）８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　Ｘ９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○１０．今日の感謝 ＞任意とは言いながら、参加して良かった！今日の講義。いろいろ有益な刺激をもらえて感謝！

  2005.10.16

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• 再読後の実力テスト終了

  テキストを一読してから問題集の実力テストをちょっと試しにやりました。そして、今日、テキストの二読目終了し、再度同じテストと、同様な他の実力テストもやってみました。結果は実力テスト＃１：　６７／８０問　　正答率　８３．７％　（一回目は７０％でした）　実力テスト＃２：　７０／８０問　　正答率　８７．５％実力テスト＃３：　４５／６０問　　正答率　７５％ということで、合計２２０問中　１８２問正解の正答率８２．７％でした。合格ライン７５％からすると少しは余裕がありそうですが、中身を見るとかなり山勘で当っているものも多いので、全然そんな気がしません。実力テスト＃３にいたっては、ぎりぎりの７５％の正解率。これでは、ちょっと気が抜けません。でもテスト＃１で、一回目の時の正答率７０％をかなり上回ることができたので、まあそれなりに向上はしているのでしょう。しかし、この「実力テスト」、今までの問題に比べて比較的やさしい問題が多かったような気がします。本当に、実際の試験のレベルがこれぐらいであって欲しいのですが・・・・明日と明後日は、終日、週末集中コースに行ってきます。さて、腰も痛いし、一日中教室で座って講義を受けるなんてことができるんだろうか・・・・---------------------------------------今日の結果　１．　朝夕２回の瞑想　○２．　朝一回のヨガ　　Ｘ（今日も腰が痛くて、お休みしました）３．　朝夕２回の呼吸法　　○４．　一日２リットル以上の水を飲む　　○５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（散歩２回）７．　不動産ライセンスの勉強　　○（問題集：実力テスト＃１，２，３）８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　○（「私、瞑想者です」秋野　太作）９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○１０．今日の感謝 ＞腰の痛みが唯一の体の不調、と言えるほどの健康に感謝！

  2005.10.15

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• 問題集、一応終了！

  娘が今、ピアノでショパンの、通称「子犬のワルツ」を弾いています。娘は意外とスタンダードな（？）選曲をするので、「エリーゼのために」とか、この「子犬のワルツ」とか、私でも知っている曲をよく弾きます。それに対して息子の方は、ほとんど聞いたことがない曲ばかりで、妹と同じ曲はやりたくないようで、２年ほど先行しているはずですが、どうも２人のレベルの違いは私にはよくわかりません。でも、いずれにしても、片やバイオリン、片やアルトサックスなんぞを並行してやっていて、ピアノはこの頃とんとおろそかになっているようですが、それでもなんとなく、遅々としてではありますが上達しているようです。さ、子供に負けているわけにはいかない！と、私も少しは自己の向上を図るつもりでこの「不動産ライセンス」の勉強を始めていますが、いやいや、一歩前進二歩後退、なかなか進みません。でも、やっと今日、テキストの２読目が終了し、Ｗｅｂトレーニングの問題を全てこなしてから、別冊の問題集の基本部分を全て終了しました。その結果は・・・（誰も興味ないでしょうが一応記録の意味で載せておきます。笑）1. Forms of Ownership---------------------------------46/51 　90.2%2. Interest in Real Property--------------------------72/83 　86.7%3. Condominiums and Cooperatives----------------------28/31 　 90.3%4. Encumbrances Easements, Restrictions and Liens-----44/54 　81.5%5. Governmental Limitations---------------------------31/37 　83.8%6. Land Description-----------------------------------17/19 　89.5%(参考） 7. Appraisal------------------------------------------84/95 　88.4%8. Taxes and Assesments-------------------------------34/47 　72.3%9. Source of financing Institutional------------------94/125 　75.2%10. Mortgages and Foreclosures------------------------89/117 　76.1%11. Acquisition of Title: Deeds-----------------------65/81 　80.2%12. Settlement Procedure: Escrow, etc.----------------66/87 　75.9%13. Real Estate settlement Exercises------------------36/43 　83.7%14. Agency--------------------------------------------67/79 　 84.8%15. Listings------------------------------------------49/58 　84.5%16. Sales Contracts and Options-----------------------110/139 　79.1%17. Federal Housing, Truth-in-lending,etc.------------59/82 　72.0%18. Property Maneagement, Lease Agreement-------------115/137 　83.9%19. Real Estate Mathematics---------------------------113/124 　91.1%　　合計１４８９問中　１２１９問正解　　正答率　８１．９％となりました。（赤字は合格ライン７５％以下のもの）セミナーの終了テスト及び州の正式のテストの合格ラインは７５％の正答率なので、この８１．９％というのは数字だけ見ればこの合格ラインに達しています。ただし、これはまだ「実力」ではありません。なんとなれば、これらの正答率は、テキストの二度目を読み、その章のＷｅｂトレーニングの問題を全問やった直後に、関連する章の問題をやってきたからです。すなわち、これらの点数は「勉強直後」の数字。正式のテストは、これらの範囲からアットランダムに出題されるし、勉強したばかり、覚えたばかりで、たまたま頭に残っていた、という幸運は期待できません。ということで、明日、週末の二日間集中コースの前に、問題集の「実力テスト」をやってみることにしています。それで、少しは実力が測れるかな・・・・・---------------------------------------今日の結果　１．　朝夕２回の瞑想　△２．　朝一回のヨガ　　○３．　朝夕２回の呼吸法　　△４．　一日２リットル以上の水を飲む　　○５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（散歩一回）７．　不動産ライセンスの勉強　　○（問題集：実力テスト以外は全て終了！）８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　○（「私、瞑想者です」秋野　太作）９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○１０．今日の感謝 ＞勉強したいことを勉強できる、というのは幸いです。この「幸い」に感謝！

  2005.10.14

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• 週末集中講座申し込み

  今やっている不動産ライセンスのＷｅｂ講座で、オプションで２日間のOn-site セミナーがある。月一回、週末に開かれ、朝９時から夕方４時半まで、みっちりと２日間の教室でのセミナーです。しかも、Ｗｅｂトレーニングの受講生にはなんと無料です！Ｗｅｂトレーニングそのものも＄３９５なので、それほど高くないし、こんな２日間の終日トレーニングが無料でついてくるんだったら非常に安いのではないか、という気がする。オプション、というからには参加しなくてもいいのだが、せっかく「無料」だし、もしかしたら実際の試験に対して有益な情報（？）が得られるかもしれない、ということで今日申し込みました。すると、今度の開講は今週末の１５、１６の土日だと言う。まだ、問題集を全て終えていないのでどうしようか迷ったが、次は１１月の１２，１３日しかない、ということで、それまで待つよりは、と申し込んだのでした。今日も含めてこのセミナーまで４日間。問題集の残り、３章と、実力テストぐらいを金曜日までになんとか終わらせて、この講座を受けたいものだ。そして、「自信」がある程度つけば・・・・・・来週はいよいよ、終了テストを受けられるかな・・・・？この終了テストは２度落ちると、Ｗｅｂトレーニングを初めからやり直さなければならない。そして最終期限は１２月半ばまで、ということで、２回も落ちてしまったら、残り一ヶ月半、なんてことになりかねないので、なんとか、落ちるのは一回に留めたい（？）。この終了試験をパスして、やっと州の正式な資格テストの受験資格が得られるのだから、その後でも勉強する時間はたっぷりあるだろう。えい、ままよ、ということで、今週は集中したいと思います。あ、今晩は除いて・・・・今日はこれから某銀行主催の夕食セミナーに参加してきます。題して　"Six Steps to Secure Retirement"　　直訳すると「確実なリタイアメントへの６つのステップ」（笑）まあ、ホテルで無料で夕食が食べられる、というのと、同名のＷｏｒｋ　Ｂｏｏｋが無料でもらえる、と言うので、それを目当てに行ってきます。ではでは・・・・---------------------------------------今日の結果　１．　朝夕２回の瞑想　○２．　朝一回のヨガ　　○３．　朝夕２回の呼吸法　　○４．　一日２リットル以上の水を飲む　　○５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○（散歩一回）７．　不動産ライセンスの勉強　　○（問題集："Agent" 全問題）８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　○（「私、瞑想者です」秋野　太作）９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○１０．今日の感謝 ＞今日も体調は絶好調！　健康に感謝！！

  2005.10.12

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• 不動産ライセンス－２読目終了

  久々のライセンスお勉強日記です。やっと、テキストの２読目が終了し、Ｗｅｂトレーニングの全問題への再挑戦も終了しました。各章ごとの（正解数）／（問題数）、（正答率）は一回目と二回目で下記のようになりました。　　　　　　　　　　　　２回目　＜---------------　１回目第１章　Property　　　３７/３８問（９７％）＜-----３５／３８問（９２％）第２章　Rights　　　　３３/４１問（８０％）＜-----２９／４１問（７１％）第３章　Ownership　　　４４/４９問（９０％）＜-----３２／４９問（６５％）第４章　Transfer　　　３３/４３問（７７％）＜-----２５／４３問（５８％）第５章　Government　　６７/７１問（９４％）＜-----５３／７１問（７５％）第６章　Contracts　　　４／４問（１００％）＜-----１／４問（２５％）第７章　Agency　　　１１／１３問（８５％）＜-----１０／１３問（７７％）第８章　Leases　　　１５問／１９問（７９％）＜-----１５／１９問（７９％）第９章　Value　　　　　６／６問（１００％）＜-----６／６問（１００％）第１０章　Finance　　４０／４６問（８７％）＜-----３８／４６問（８３％）第１１章　Selle's　　　４／４問（１００％）＜-----４／４問（１００％）　　　　　　Cost　第１２章　Buyer's　　　５／５問（１００％）＜-----４／５問（８０％）　　　　　　　Cost第１３章　Lisence Law　７／８問（８８％）＜-----８／８問（１００％）第１４章　Commissions　１１／１２問（９２％）＜-----１２／１２問（１００％）　　　　　　RuleTOTAL ３１７／３５９問（８８．３％）＜-----２７２／３５９問（７５・８％）う～ん、１３章と１４章などは、一回目が１００％だったのに、今回はそれぞれ１問ずつ間違えて、かえって下がってしまいましたが、全般にはそれなりに向上しているようです。（そりゃ、同じ問題を２回やっているので当然と言えば当然ですが、正直言って殆ど問題の記憶はありませんでした。笑）あと、問題集が全１８章のうち３章が残っています。これは問題回答と復習を含めてあと５，６日で終わるでしょう。このＷｅｂトレーニングクラスには、オプションとして、２日間の週末集中講座（これは実際にどこかの教室で行うらしいのですが）が用意されていて、必須ではないのですが、Strongly recommended となっているので、明日参加申し込みをしようと思います。（今日はコロンバスデーのためお休みでした。）この集中コースが終わる頃には問題集も終わるでしょうから、そうしたらいよいよ本研修の終了試験を申し込みます。この終了試験に無事パスすることが州の正式なテストを受けるための条件なので、これが最大の関門になります。果たして１１月ぐらいまでに終了できるでしょうか・・・・・

  2005.10.11

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• 久々の不動産ライセンス

  ちらっと、いつから不動産ライセンスの勉強について書いていないのかなと思って過去の日記を見ていたら・・・・９月の１３日の日記を最後に触れておりませんでした。　やはりペースダウンしていると書きにくいものですね。しかし、それよりも、なんと８月の末の日記で、「９月１５日までにテキストの２読目を終了する」なんて、宣言をしていました！書いておいてなんですが、全く忘れていました。これじゃいかん・・・（笑）で、今どんな状況かと言うと、まだあと１８章中の３章が残っています。ざっと今までやってきたことを振り返ると、一読目：テキストを読む→Ｗｅｂトレーニングの同じ章をやる→Ｗｅｂトレーニングの章末問題をやるここまでで約一ヶ月半かかっています。次に、問題集のReview Exerciseをやった後、二読目：テキストを読む→Ｗｅｂトレーニングの全「節末問題」→同「章末問題」→問題集の該当箇所をやるというサイクルに入りました。それから約一ヶ月半が経過・・・今までのところの結果は、　　　　　　　　　　　 ２回目　　　　　　　１回目第１章　Property　　　３７/３８問　　９７％ 　３５／３８問　　　９２％第２章　Rights　　　　３３/４１問　　８０％ 　２９／４１問　　　７１％第３章　Ownership　　　４４/４９問　　９０％ 　３２／４９問　　　６５％第４章　Transfer　　　３３/４３問　　７７％ 　２５／４３問 　　　５８％第５章　Government　　６７/７１問　　９４％ 　５３／７１問　　　７５％第６章　Contracts　　　４／４問　　１００％ 　１／４問　　　　２５％第７章　Agency　　　　 　１０／１３問　　　７７％第８章　Leases　　　　 　１５／１９問　　　７９％第９章　Value　　　　　６／６問　　１００％ 　６／６問　　　　１００％第１０章　Finance　　４０／４６問　　８７％ 　３８／４６問　　　８３％第１１章　Selle's　　　４／４問　　１００％　 　４／４問　　　　１００％　　　　　　Cost　第１２章　Buyer's　　　５／５問　　１００％ 　４／５問　　　　８０％　　　　　　　Cost第１３章　Licese Law　　 　８／８問　　　　１００％第１４章　Commissions　 　１２／１２問　　１００％　　　　　　Ruleだんだん、弱い部分がはっきりしてきた、というところでしょうか。この結果は問題集の正解率もほぼ同様の結果なので、２読目終了後のターゲットがだいたい決まってきました。さあ、９月１５日までには終わらなかったけれど、９月中にはなんとか終わらせたいな・・・・---------------------------------------今日の結果　１．　朝夕２回の瞑想　○２．　朝一回のヨガ　　○３．　朝夕２回の呼吸法　　○４．　一日２リットル以上の水を飲む　　○５．　一日１５分以上のギター練習　　Ｘ６．　芝刈り、犬の散歩、水泳、テニス、ゴルフなど、なんらかの運動をする　　○　（散歩１回）７．　不動産ライセンスの勉強　　○（テキスト：「Ｌｅａｓｅ」２読目完了）８．　なんらかの自己啓発（読書、セミナー、勉強など）　Ｘ９．　このブログを更新し、この記録を正直につける　　○１０．今日の感謝 ＞まだまだ気力が衰えていないことに感謝！

  2005.09.29

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• Settlement Statement

  久々に不動産ライセンスの日記。と言っても毎日怠けているわけではありません。遅々としてではありますが、前進を続けています。（笑）今日は、昼前から一軒芝刈りをこなしてきて、帰宅してから問題集のSettlement Statement のところをやりました。Settlement というのは、言うなればクロージングと同じで日本語で言えば最終決済にあたるのかな？そのSettlement Statement というのはつまりはその最終決済書、というわけですが、日本と違ってきちんとした書式が出来ており、最終決済時にどんな費用が売主側と買い手側にかかるのかが全て記載されています。記載の方法も、簿記の複式簿記形式で、英語ではダブルエントリーというのでしょうか、売り手側と買い手側の双方にCredit と　Debit、つまり複式簿記で言う「借り方」と「貸し方」に分けて、項目ごとに費用を振り分けていく形になっています。こういった形の書式がきちんと用意され、不動産売買時にかかる「価格」「ローン」「金利」「保険」「登記費用」「弁護士費用」「税金」の精算、などなど、もろもろの費用が全て貸借対照表の形で記入されるわけです。（あ、ちょっと出掛けてきます。続きはあとで・・・）で、なんでしたっけ？　あ、そう、そういうわけで、このStatementを埋める問題が２９問出てきたわけです。こういうのは得意、というか、ちょちょい、っと３０分もかからず仕上げたのですが、結果は４ｘ。そのうち３問はポカミスです。（泣）なんか主題がずれてしまったようですが、書きたかったのは、こういった最終決済時の定型フォーマット、日本にもあったらいいな、と感じたことです。売主、買い手、双方のお金のやり取りが全て網羅されている、一円に到るまできっちりとクロージングの席で説明を受ける。この手の情報公開の範囲と内容、納得性が法律できちんと規定されている、その辺が日本にも是非あってほしいものだな、と感じた次第です。もっとも、売り手のローン残高から支払い手数料からなにから、すべてさらけ出されるので、嫌がる人が多いでしょうけれど・・・・

  2005.09.13

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