不動産投資＆ＦＸ資産運用

[ＦＰ] カテゴリの記事

全20件 (20件中 1-20件目)

1

• そんな不動産投資ありなのか？？？

  今日ある人と不動産投資のことで話をしたんだけど、かなり危険。というか、不動産投資の仕組みがよくわかっていない。家賃が入ってきて借入金が返済できるから大丈夫、という簡単な理解だ。200000円家賃があるから、毎月200000円返済できるという。そんなことはできるはずがない。管理費は？税金は？修繕費は？・・・しかも空室になったらどうする？築年数が古くなると家賃を下げないとなかなか決まらなかったりするよ。それに、あまり家賃を下げると入居者の質が悪くなったりするしね。あまりに不動産投資を簡単に考えすぎている。でも、こういう感覚の人、結構多いのかもしれない。不動産屋のいいカモになるだけだろうね。いい相談相手を身近に持つべきだよね。

  August 10, 2006

• アパート建築にかかる消費税還付が不可能に！？

  前々から話題になっていた、アパート建築にかかる消費税の還付問題。先日ある雑誌に、平成19年度税制改正で消費税法改正の動きがあるとの記事が。それによると、6月16日に開催された政府税制調査会において、アパート建築にかかる消費税の還付を受ける事例につき、「租税回避スキーム」として取り上げられた、と。通常、アパート建築費用は、非課税売上に対応する課税仕入なので、消費税の還付を受けることはできない。しかし、それも不可能なことではないのだ。簡単に言うと、課税売上を自分で作ってしまえば還付を受けることができてしまう。税調は、この行為が「租税回避スキーム」にあたると考えている。でも、現行の消費税法では、この行為は合法的。決して脱税ではない。国税庁の見解でも、「現行の法解釈上、全額控除できると言わざるを得ない」としている。課税庁としては、このことが面白くないんだよね。一回手に入れた税金は還付したくないんでしょう。そもそも、不動産投資をする場合、それこそ税金ばかり支払わなければならない。印紙税、不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税、所得税、法人税、事業税・・。これだけ社会貢献してるんだから、消費税ぐらい還付してもいいのでは？？？

  August 8, 2006

• 不動産取得税が還付になる！

  1月に納税した不動産取得税が還付になる！！今回建設した賃貸マンションの敷地分の不動産取得税。数十万円の納税を終わらせていたのだけど、軽減措置に該当するマンションを建築したということで、納税済みのお金が還付になるのだ。もちろん、還付申告をすれば、の話だけどね。必要なものは、１、土地の売買契約書２、土地の権利証３、建物の表示登記済証４、納税通知書及び領収書５、認印６、住宅部分がわかる平面図今週火曜日に、ようやく表示登記が完了したことを受けて、不動産取得税の還付の手続きに入ったのだ。納税した分の不動産取得税がすべて還付になる！建物に関しても、４０平方メートル以上の専有面積があるので、不動産取得税はかからない。不動産投資をする際には、この不動産取得税はバカにならない。結構税額が高くなるからね。去年、テナントビルを購入したときにも、かなりの取得税を納税している。これだけ税金を払うわけだから、不動産投資は社会貢献している面があるのだ。不動産投資については、税金をかなり支払うことになるわけだからね。ざっと挙げるだけでも、所得税（個人）、法人税（法人）、消費税、登録免許税、印紙税、不動産取得税、事業税などなど。かなりの社会貢献だ。それに、4月1日から登録免許税が上がることを考えると納税額は今よりもっと高くなる。建物の売買や保存登記は現在の2倍になるのだからねぇ・・・。いかに節税をしていくのか、これが大事だ。

  March 30, 2006

• 定例打ち合わせ

  今日は朝から、顧問先の方が建設しているマンションの定例の打ち合わせ会議。毎回参加することにしているので、今日も予定通り参加することに。今回は工期が短いので、決めることもすばやく決めていかなければならない。ここで、迷うのがセキュリティシステム。どこまでのセキュリティを導入すべきなのか？うちの会社がセコムと提携しているので、こちら側もいろいろ考えてみる。費用対効果を考えるとどうするべきか・・・。

  March 18, 2006

• マンション建築なるか・・・

  午前中、顧問先に社長さんを連れて、今回建築したマンションに案内した。近く自己所有の土地にマンション建設を検討中とのこと。どれぐらいの資金で、どのグレードのマンションを建築することができるのか、実際の現場をみせてほしい、ということから案内することになったのだ。現在、他の顧問先のマンション建築もコンサルティングしているので、偶然にも同じような感じになってきた。実際見ていただいて、設備等のグレードも満足されてだろう。近いうちに土地の測量をして、たたき台としてのおおまかな図面を書いてもらうことになった。今回も間に入っていろいろとコンサルティングをすることになりそうだ。確定申告が終了したら本格的に稼動していくのかな。

  March 2, 2006

• 自社株の評価

  今日は一日、顧問先の自社株評価をしていた。この作業、なかなか時間のかかるやっかいなものだ。土地を所有していたりすると、その土地の評価からしなければならなかったりする。計算自体は、コンピューターがやってくれるから、できあがったものを検算すればいいんだけどね。それにしても今日は疲れた・・・。考えてみたら、この3日、一歩も外にでていないぞ！

  February 8, 2006

• マンション建築の打ち合わせ

  今日は、ある顧問先にマンション建築のことを伺うことになっている。計画自体、ちょっと遅れてしまったけど、これからは順調に進むだろう。今日は、全体のタイムスケジュールや、契約関係などについて説明をしてくることになる。ちょっと遠くて、約束が夜だから帰りは遅くなりそうだ・・・。

  November 24, 2005

• 生命保険の見直し

  生命保険について。どういう保険に加入すべきか検討。といっても自分のではなく顧問先企業の保険だ。現在加入中の保険をみると、お世辞にもいいとはいえない・・・。ということで、保険のみなおしを提案させていただいたわけだ。ご本人もそのような方向で動かれるようなので、しっかりフォローしていかないとね。

  November 21, 2005

• 生命保険、相続対策・・・

  決算の件である顧問先へ。法人の決算の件と、個人の生命保険について、さらには相続税対策について約２時間半お話をする。生命保険の内容を見てみると、あまりいい保険ではないようだ。私だったから、即解約して別の保険に入ります、と説明。別の人からも、やめるべきとのアドバイスをされたらしく、私もその意見に賛成だ。近いうちに解約すると仰った。相続税の対策については、いっきにできるものではないので、地道に実行していくことのが重要。まず何から手をつけていくのか、それをはっきりしていこう。まずは、居住用不動産の配偶者への贈与、これを考えてみよう。贈与する場合の、登記費用・不動産取得税などを説明のうえ、納得して実行してもらわなければ。この点については、後日また改めて話をするとして。明日は午前中、不動産屋が来ることになっている。最近、こういう交渉ばかりでちょっと疲れてきたな・・・。

  November 16, 2005

• 銀行のずさんな対応

  銀行の対応に納得のいかない一日だった。前々から打診していたある顧問先の融資申し込みの件。話をしてから随分と時間がかかっている。この遅さに腹が立ち・・・。そして、今日は担保の件について問題が。今回のケースでは担保評価がおかしくないか？不動産の担保評価、そんなに低くしか評価しないのなら融資できる案件はなくなってしまう。こればかりは銀行の評価方法だからどうしようもないけど、かなり不満が残った・・・。それに今回の担当者がどういう稟議書を作成したのかも疑問が残る。しっかりした稟議書を作ってくれていたのか？？？担当者の動き、支店長の動き、どっちにしろ満足いくものではなかった。客を大事にしている対応とは到底いえない。こんなことだからＨ銀行にまけちゃうんだよ。もっと銀行員の質をアップしてもらわないとね。

  November 15, 2005

• 相続の相談

  朝９時から相続に関する相談のためお客さんが来社。これで３回目になるお客さんで、内容的に長くなりそうだったので、なるべく早めに来ていただこうということで９時になった。内容が結構込み入っていて、話が終わったのが１２時４０分。実に３時間４０分。予想はしていたもののかなり長くなった。実際に相続が発生しているケースではなく、相続対策についての相談。しかし、一筋縄ではいかないようだ・・・。

  November 13, 2005

• 不動産投資セミナーに出席

  今日は午後から熊日主催の不動産投資セミナーに出席した。セキスイハイムが協賛という形で参加している。（九電もかな）講師はＦＰでは有名は紀平先生。前から紀平先生の話は聞きたいと思っていたのでいい機会だった。全体的な感想は・・・、最終的には自社商品のＰＲ。やっぱり思っていた通りの結果。セキスイハイムと九電の商品紹介。それ以外の講演内容については、いまさらといった内容。ペイオフの話や私的年金の話など。もっとつっこんだ話が聞きたかった。業者が主催ということもあって、当たり障りのないことしかいえないのかな。今日のセミナーは正直あまりためにはならなかった。レジュメさえなかったし・・・。やっぱり業者がするようなセミナーでは物足りない。商品の紹介をきいても仕方がないし。今後はうちの会社が主催して不動産投資セミナーを開催したいと思っているんだけど。時期的にはまだちょっと先になりそうだ。参加者（オーナー、投資家）にとってはいい内容のものが提供できるようにしなければ。時間をかけて企画を立てていこう。

  November 6, 2005

• 相続時精算課税制度って？

  相続時精算課税について、電話での問い合わせが一本。土地・建物をこの制度を使って贈与したいとのこと。話を聞いていると、一年前ぐらいに電話をかけてこられた方だった。ということは、あれから何も進んでいないということになる。結構こういう方、多いんだよね。相続対策というのは、思い立ったら早めの行動がいいとは思うのだけど、頭では考えても行動に移さない人は結構多い・・・。集めてもらう書類がなかなか集まらない場合も結構あったりするからね。精算課税制度については、まだ誤解されている方も多いようだ。「2500万円までは贈与税がかからない」とだけ理解されている方が多い。でも、この理解では危険すぎる。精算課税の適用を考える場合・・・１、贈与しようとする物件を確定する２、不動産の場合には土地図面・評価証明書・謄本などを用意する３、土地は路線価に基づいて評価、建物は固定資産税評価額で評価４、この時点で課税価格が2500万円以下であれば贈与税はかからない５、登記の名義変更（贈与の登記）６、翌年3月15日までに相続時精算課税適用届けを提出（贈与税の申告）７、不動産取得税がかかる場合には納税８、相続が発生したら、この制度の適用を受けた物件も相続財産に加えて相続税を計算簡単に書くとこんな具合で手続きが進む。この手続きを専門家に相談せずにこなそうとしても無理だろう。やってもいいけど、大損する可能性がかなりあると思っていい。それだけのリスクを犯すよりも専門家に任せるほうが賢明だ。内容を理解していない専門家もいるから、精算課税制度については税理士かＦＰに相談した方がいいだろう。司法書士のいうようにして節税に失敗したケースもあるので。★リニューアルしたＨＰも是非みてください！　こちらです！

  October 31, 2005

• 不動産投資のセミナー

  午後から不動産投資のセミナーに出席。事前の案内を見てみて、正直あまりためにならないかな、と思いつつ申し込みをしてみた。不動産屋の担当者からの直接のお誘いということもあったからね。とりあえず、2時間ぐらいのセミナー。内容は、・・・。はっきりいって一般投資のためになる話ではなかっただろう。今日出席していた人がどれぐらい不動産投資をしているのかはわからないけど、実際の投資に役に立つ話はほとんどなかったと思う。近いうちに不動産投資のセミナーを主催しようと考えてもいたから、何かの参考になれば、とも思ったけど。参考になったことといえば、今日のようなセミナーはすべきではない、ということ。投資家がどういう情報をほしがっているのか、そこらへんをもっと考える必要がある。物件紹介の資料があったけど、どれも利回りに関しては表面利回りしか書いてない。表面利回りがどれだけ投資の判断基準になるのか？？？しかし、恐ろしいことに、この表面利回りを基準に説明をする不動産屋が多いこと多いこと。はっきりいってあほらしい。実質利回りはどうなのか？キャッシュフローは？実質利回りの計算がよくわかっていない不動産屋もいる。不動産投資をする前に、そこらへんの知識をしっかり身につけておくべきだ！

  October 1, 2005

• アパートの名義はだれにすべきか？

  アパートの名義は一体だれにすればいいのか？といっても、自由に設定できるものではない。やたらなことをすれば当然贈与税の問題が発生する。金の流れと名義人との整合性はきちんとしておかなければならない。さて、それはさておき、アパートの名義は一体誰にすればいいのか？これはその人その人で当然結論が異なる。相続税の対策を優先的に考えるのであれば、被相続人が借入れをしアパートを建築する、というのがよくあるパターン。しかし、この場合でも、被相続人が比較的若い場合にはちょっと考える必要がある。例えば、被相続人となるべき人は50歳とする。借入れの返済期間が20年であれば、その人が70歳の時には借入金は完済！となれば、相続税を計算する際の債務控除はできないことになる。アパート建築をすれば、土地、建物については評価減ができるので、その点では節税になる。しかし、その20年の間の収益もその人に帰属していることを考えると、どうだろう・・・。誰の名義にするかは、総合的に考えなければいけないということだろうね。

  September 26, 2005

• 不動産投資について

  不動産投資の件で顧問先のところへ。今回、遊休地に投資物件を建築しては、という話がある。立地、将来性などを考えるといい話だと思う。現在数社の見積もり・企画をとり比較検討している最中だ。ここで思うのが、各社によってプランにかなりの差がある。当り前といえば当り前のことだけど。しかし、こうも違ってくるものなのか・・・。ようは設計士の力量に左右されるのだろう。今回のプランも設計士によって、容積率の消化率がかなり異なっている。もちろん、それによって収支の良し悪しも変わってくる。一概に容積率いっぱいに設計するのがいいとはいえないだろうけどね。今回の場合に限っては、各社によって実力の差がはっきり出た結果となった。建築費にしても、1社に限ってはかなり高額だ。しかし、高額だからといって、設備が充実しているわけではない。じゃあ、どうしてこんなに建築費が高くなるのか？？？これ以上は詳しく書けないので、漠然とした文章になってしまうけど、投資物件を建てる場合にはよほど検討しないと痛い目にあうことになる。利回りだけがよければいいというものではない。また、資産価値がよければいいというものでもない。資産価値を維持できるような物件で、利回りもしっかり確保できるような物件。さらにいうと、将来、10年後15年後に周りと十分競争できるようなものでなければならない。センスのない建築会社や設計士でには、この辺の感覚がないように感じる。これから先、自分自身も、現在ある分と合わせて、数棟の不動産投資をする予定。しっかり見極めていかなくてはいけない。

  September 22, 2005

• 生命保険の各社比較

  今回、法人顧問先の生命保険の見直しを実施してみた。現在加入の保険内容を決算の際にみて、もったいないように感じたからだ。はっきりいうと、「無駄な保険」のような気がしたのだ。今回、生命保険4社から同条件で見積もりをとってみたんだけど、やはり各社いろいろ特徴がある。4社とも健全性の面では現在のところ問題ないであろう会社。比較してみると、現在加入している保険の内容が浮き彫りになった。しかも、その保険会社は実効税率を４０％以上で計算している。この数字がそもそも非現実的な数字だ。実効税率を高く設定して、いかにも返戻率がいいように見せる、保険会社がよくする勧誘だ。今回問題なく比較検討することができるのも、うちが代理店契約をしていないからだと思う。仮にある保険会社の代理店になっていたら、こういうことも簡単にはできなくなってしまうんじゃないだろうか？そうなると、中立性が保てなくなってしまう。ここに、代理店をしない大きな理由があるわけだ。税理士事務所の中には、保険の代理店手数料が総売上の半分以上を占める事務所もあると聞く。こういう事務所の顧問先は、中立公正なアドバイスをうけているのか？？？？顧問先は、見えない部分で報酬を搾取されているんじゃないか？？？すべての事務所がそうだとはいわないけど、保険の代理店をしている税理士事務所は、そういう意味では要注意だと思う。

  September 21, 2005

• 相続税はいったいにいくらになるのか？？

  以前依頼があった相続税の対策についての相談。ここ最近、色々あってばたばたしていたから今日になってしまった。まずは非上場株式の評価を２社分。１社は不動産を所有していないのであまり問題なかった。しかし、あと１社・・。やたらと土地を所有している・・・。そして、個人所有の不動産。これまたやたらめったらと土地を所有している。果たして相続税はいくらになるのか？？？自分も将来はこうなりたいな、と思いつつ。仕事仕事！

  August 29, 2005

• 不動産屋との打ち合わせ

  今日の午前は、昨日とは別の不動産屋との打ち合わせ。これは、自社のではなく顧問先の案件だ。どういう結果になるかまだはっきりしないけど、違った企画を別の業者にも出させてみようと考えている。3、4社ぐらいを競合させていく予定。今日の打ち合わせはまず第1社目の企画ということだ。もうすでに何回かプランを練り直ししてもらってるんだけど。さて、今日はどういうものを持ってこられるのか？

  August 26, 2005

• 不動産投資、どうする？

  求人のため、ハローワークへ。急いで求人募集しなければならないわけじゃないけど、じっくりいい人材を発掘するためハローワークにいってきた。これで見つからなければ、それはそれで仕方ないし。今日、投資物件に関する情報をいろいろみていたんだけど、「なんだ、これ！？」っていうものも結構あるね。例えば、不動産投資で、利回りが７％とは８％とはのものが案外ある。でも、これぐらいの数字では全くとっていいほど魅力はない。ちなみに、この利回りとは「表面利回り」のこと。年間賃料÷不動産の価額で求められる。どこの情報を見ても、この表面利回りしか利回りについては掲載していない。しかし、重要なことは「実質利回り」だ！年間賃料が総収入となり、これから必要経費を差し引かなければならない。固定資産税、保険料、減価償却費、管理費、修繕費、支払利息・・・。これらの諸経費を差し引いた残りが利益となる。そして、借入れによって投資物件を購入する場合には、この利益から元金を返済しなければならない。となると、表面利回りで１０％をきっているような物件は魅力がない。年間賃料にしても、ずっと満室であれば問題ないが、そんなことはありえない。空室率をきちんと考慮しなければならない。空室率を考慮したうえで、上記の諸経費を差し引き、その残りから元金の返済ができるか。これを元金返済が終わるまでを検討する。築年数が多くなると、当然修繕のリスクも考慮しなければならないだろう。通常、分譲マンションでの大規模修繕計画は１２～１５年で計画がされる。一等売りマンションなどの物件を考慮する場合には、大まかな目安として参考にすることもできる。修繕費をいつぐらいに計上すべきなのか、これも重要なポイントだ。ただ単に、表面利回りしか説明しないような不動産業者からは、まず買わないほうがいい。いいことばかりしか言わないわけだから。それと、インターネットに上がっているような物件も要注意だ。いい物件というのは、市場に出る前に買主が現れる。インターネットなどに載せる必要は全くないわけだ。ということは、インターネットで見つかるような物件は、いってみると売れ残り的な物件ともいえそうだ。すべてがすべてそうではないだろうけど、その可能性があることだけは知っておこう。

  May 19, 2005

全20件 (20件中 1-20件目)

1