不動産投資＆ＦＸ資産運用

[熊本の経営者] カテゴリの記事

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• 書類整理

  昨日、今日と風邪のせいもあり、どこにもいかずに過去を書類整理。本棚をあけると随分過去のものがでてくる・・・。捨てようにも個人情報のかたまりだからそう簡単に捨てるわけにもいかず。そういえば、クロネコヤマトに機密文書リサイクルっていうのがあったなぁ。早速明日問い合わせてみよう。それにしても、書類や本は重いなぁ～

  January 20, 2008

• １年４ヶ月ぶり！

  約１年４ヶ月ぶりのブログ。長い間やっていなかったら、この楽天ブログも随分と管理画面が変わってる・・・。ということで、全面的にリニューアルしてみました。この１年４ヶ月もの間、何をしていたのかというと、新たに不動産投資を進めていたのでした。熊本市の中心部に、新築マンションを建築し、年末に完成。募集状況は、今日現在で残り１部屋！時期的なものも考えると、上出来でしょう！それと、変化があるとすれば、１１月ぐらいからついにＦＸを始めました。始めようかどうか迷っていたのですが、やりながら色々と勉強していこうと。これから、このブログは不動産投資とＦＸについて書いてみようと思っています。ちなみに仕事もちゃんとやっています！

  January 18, 2008

• 後ろから追突・・・

  日曜だったが、マンションの共用部の状態を確認するために現地へ。今日はあまりゴミは落ちていなかった。でも、ホウキで掃くと結構ホコリがある・・・。やっぱりこまめに掃除すべきだね。管理会社にばかり任せておいてもダメのようだ。その帰りに事件は起きた・・・。東パイパスを走って田井島交差点に近づいたときだ。この交差点は、熊本の人なら誰でも知っている渋滞のポイント。今日も結構混んでいて、のろのろ運転。のろのろ運転していて、ユメタウンはませんの合流点を通過しようとしたそのとき、「ゴリゴリゴリ」という音。後ろをみると、「しもた！」という感じの顔をしたおばちゃんが目に入った。そう、本線に入り込もうとして、焦ってうちの車に追突したのだ。せっかくの日曜日にこんなことになるとは・・・。通っていく車はジロジロこっちをみるし、風が強くて髪の毛はぐちゃぐちゃになるし最悪だ。１００％あっちの過失ということで保険屋さんとも話しがついて、明日修理に預けることに。車の運転には十分注意しようね。

  April 2, 2006

• できてきた新たなプラン

  昼から決算の件で山鹿市の顧問先のところへ。こんな時に限って、ＥＴＣを搭載しているオデッセイが車検中・・・。1時間ほど社長さんと話をして、玉名地域振興局へ。別件で、建設業の営業年度終了の届けを提出。経営審査の予約も同時にしてきた。１３日の午前中。予約した後に時間を確認したら、9時過ぎには来て下さい、とのこと・・・。早すぎたか・・・。途中で、建設会社のＫさんから電話があり、依頼していたプランの概略ができたとのこと。早速夕方来社されることになった。これも、顧問先の件で、賃貸マンションを建設したいのでいいプランを作ってほしいというものだ。周辺の状況、家賃などを考えると、今回のプランでいけそうだ。別のプランも検討したとのことだったけど、聞いた感じあまり気に入らなかったので、少し注文をだしたところ、今回のプランがあがってきた。全室駐車場確保の単身者向けマンション。近隣の企業関係などを考えると、入居に苦戦することはないだろう。あとは、将来物件が増えてきたときにも競争力のあるものを企画すればいい。そこらへんは、これから細かく検討していこう。

  March 23, 2006

• 自販機設置

  今日、賃貸マンションの１階共用部に自販機の設置が完了。間違ってもこの自販機で利益はでないだろう。でも、入居者の利便性が少しでもあがれば、ということで設置した。心配なのは空き缶などで汚れないか、といことだ。定期清掃は管理会社に頼んではいるが、自分達でも足を運んで掃除はしないとね。

  March 22, 2006

• マンション引渡し

  今日、いよいよマンションの引渡しが無事完了した！計画から約10ヶ月。ようやくここまで来た。これからの管理は、すべて管理会社に委託することになっているけど、こまめに足を運ぼうと思っている。すべてがすべて人任せでは、いい状態で維持するのは到底無理だろうから。気になる入居状況は、現時点で約7割。今月中で満室にするよう不動産屋には伝えているがどうなるか・・・。

  March 17, 2006

• いよいよ明日、マンションの引渡し！

  去年の夏から建設してきた賃貸マンションがいよいよ完成！明日、予定通り引渡しが行われることになった。今になってみると、あっという間の10ヶ月。土地から仕入れて不動産賃貸事業を成立させる、という目標を達成すべく色々と頭を悩ませてきたわけだ。この事業のおかげで仕事が入ってきたりと、とても貴重な時間だった。これから、ますますこの事業に力を注ぐと共に、賃貸事業をしている、またはこれからやろうとしている顧問先に、この経験を伝えていこうと思っている。やっぱり、なんでもやってみないと本当のコンサルティングはできないようだ。これからは実践型コンサルティングをやっていこう、と。だから、自分がＦＰといっても、金融商品などのコンサルティングは控えていこう。だって、あまり経験を持ち合わせていないのだから。不動産運用・投資に特化したカタチでコンサルティングをやっていく。これが自分にとって王道なのかもしれないかな。今年は不動産コンサルティングをもっと活発化させたいね。

  March 16, 2006

• 車庫証明取得

  先週の金曜日に申請していた車庫証明が今日取れた。現在個人名義になっていたものを法人名義にするということで車庫証明が必要になったのだ。警察署にいっていたときに、二件、携帯に電話がかかってきたんだけど、そのどちらもが、「南署（熊本南警察署）に何しにいったっですか？」という。警察というと、「何事？」という感じがするんだろう。仕事柄、警察署にいくことは珍しいことじゃない。ただ、自分はあまり警察署が絡む仕事はしないけどね。ということで、明日名義変更の手続きをする予定。査定額も提示してもらおう。ただで会社に売却というのもいかんだろうし。査定額ゼロなら仕方ないけど・・・。

  March 7, 2006

• 不動産屋のいうことは・・・

  今検討している土地の件で不動産屋から電話が入った。別の人から買い付けが入りそうだから、検討しているなら早めがいい、と。ほんとか？？おそらくデマカセだろうね。不動産屋は決まってこういうことを言うから。昨日別の不動産屋に電話したときにも、「今検討されている方がいらっしゃいます。」とのこと。うそ付けよ！こんな物件検討している人はいるわけないだろ！こっちはわけあってちょっと検討してみたけど、普通の人なら検討しないよ。あんな物件。しかも、広告にも出してないし。ということで、不動産屋のいうことは信じないほうがよさそうね。

  February 6, 2006

• ある物件の現地調査に

  今日はある物件の現地調査に。熊本市中心部にほど近いこの物件。先日、設計士の先生にラフプランを作成していただいた。何度か違う設計士の先生が書かれたプランを不動産屋が持ってきたけど、どうも気に入らない。北側にバルコニーをもってきてある点がどうも気になる。街中だから仕方がないといえばそれまでだけど。でも、立地と方角は一度決めたら変更はできないから慎重に考える必要があると思う。賃貸の窓口にきいても、「北側のバルコニーは厳しい」との声があがる。当然といえば当然だけど。新築のうちはよくても、年数がたって古くなってくると北側は不利になるのは間違いないだろう。今日は、実際現地を歩いてみて地図ではわからないことが色々と見えてきた。不動産に関しては現地調査は必ずする必要があるとだろう。さて、このプランで建築費用はいかほどか？？？

  February 5, 2006

• 顧問先社長との新年会

  今日は、顧問先の社長さんとの新年会。といっても、社長と自分の2人だけのほそぼそとした新年会だ。前々から、行きましょう！といいながら延び延びになっていた。2月に入ると忙しくなるからということで、急遽この日になったわけだ。普段から大変大変お世話になっている社長さん。この日は、ちょっと相談もあるということだった。こういうお酒の席での話というのは非常に重要だ。普段会社ではなかなかできない話もできる。年に何回かはこういう時間を作るのはお互いにとって有意義だと思う。その他の顧問先の社長さんともこういう機会を作っていきたいね！

  January 28, 2006

• 不動産投資情報！

  新たな不動産投資情報を手にした。土地情報が４，５件。中にはあまりにも高額なものも入っていたので、それらは初めから無視。その中で、気になるのが二件。新築の物件で、ある程度のプランも出来上がっている。でも、どうせやるなら自分が気に入るものを徹底的にやっていきたいので、設計の部分から取り掛かることになるだろうけど。早速、お世話になっているゼネコン会社の方に話をしてみる。収支があえば、という前提だけど、結構面白そうな物件だ。まずは、ラフプランを作成してもらって、どういうものができるのか見てみようと思う。今回実現するとすれば、新しいことを導入してみようと考えてはいる。ただ、あまりに費用がかかれば断念せざるを得ないけど・・・。まずはしばらく時間をかけて検討しみてよう。

  January 7, 2006

• 目をつけていた土地が・・・

  次回の投資として目をつけていた土地があった。が、正月明けの今日、業者の確認してみると、既に売買は成立したとのこと・・。残念・・・。熊本駅近くの角地でいい物件だったのに。また探してみよう。

  January 5, 2006

• 『金持ち父さん、貧乏父さん』

  古本屋にいって何気なくみていると、前から読もうと思っていた本が。ロバート・キヨサキさんの『金持ち父さん、貧乏父さん』。「何をいまさら」、といわれそうだが・・・。とりあえず、買ってきた。まだ数ページしか読んでいないけどね。これからの大きなヒントになるかな。

  January 3, 2006

• 今年の目標は積極的に不動産投資を

  2005年もあっという間に過ぎ去った・・・。2005年は、1月に父親が他界したことが最大の出来事。とにかく突っ走ってきた一年間だった。周りの人に支えられて、無事年を越すことができた。感謝！さて、２００６年、今年の目標を立てなければ・・・。と、その前に、去年立てた目標はどれぐらい達成できたのか？去年も正月に目標を掲げていた。２００５年の目標・・・１、３月１９日の伊藤真先生の講演会を満員にし、憲法の精神のすばらしさをできるだけたくさんの人に伝える。２、売上を１割上げる。３、他社ではしていないサービスを実施する。４、あるサービスで地域ナンバーワンになる。５、国家資格を１つ取得する。まず、１番目の目標。これは達成できたといっていいだろう！１００名近くの人に参加してもらったし、翌日の新聞の記事にも掲載されたし。今年の何らかの形で携わることができればいいね。２番目の目標。これも達成！１割の売上増。去年の今の時期にはできるとは思っていなくて書いていたんだけど、運よく達成。言ってみるもんだね。３、４番目の目標。これらはまだまだだ・・・。地域ナンバーワン、これは難しい・・・。難しいけど、これができなければ存在価値がないと思う。だから、これからもこの目標は持っていかないと。ということで引き続き目標にしていこう！最後の目標。これも未達成・・・。言い訳はしたくないけど、今年は試験どころではなかった。とにかく父が亡くなって、事務所体制をどうにかしないと、ということで突っ走ってきたから。結局、国家試験も受験せず。来年はどうしようか・・・。こうしてみると、まだまだといった感じだねぇ～。では、今年の目標は？？？今年は、単純にいこう！★不動産物件を３棟取得する！！もちろん、これは不動産投資のこと。去年は２棟取得することができた。今年も不動産については、アンテナを張り巡らしていこうと思っている。ただ単に不動産投資をすることだけじゃなくて、その先には、会社自体の本社新築なども視野にいれたいね。これは夢だけど。とにかく、今年はこの目標を達成できるよう頑張ろう！ただ、いい物件が市場に出てくることが前提になるので実現できない可能性も高いけどね。資産運用をうまくやっていこう！いろんなカタチで仕事とうまく連動できるといいし。頑張りますので、今年も宜しくお願いいたします！

  January 1, 2006

• マンション、棟上完了！！

  年内に棟上を完了する予定だった建築中のマンション、予定通り棟上を完了することができた！これもすべて現場監督のおかげ。若いのに仕事っぷりはすばらしい！前からしていた約束どおり、今日最上階に連れて行ってくれた。地上約33メートル。天気が良かったので眺めは最高！熊本城も見えた！こんなマンションの最上階に住んだらいいだろうな、とか思ったり。低層階では、内装も出来上がってきている。設備などもしっかりすえつけられていて、これまたすばらしい！賃貸マンションで、これほどの設備を入れているところはあまりないだろう。こだわってこだわって、考えて考えて導入した設備だ。完成まであと約2ヶ月。完成が待ち遠しいな！

  December 29, 2005

• 新たな投資物件検討中！

  先日、ある不動産屋から新しい物件情報をもらった。この情報、まだ外部にはでていないらしい。というより、一般投資家に売り出す予定はなかったそうな。では何故自分のところに？1ヶ月ほど前に、別の物件の情報をもらっていたんだけど、売主の事情で売り出しが中止になった。この物件、個人的に結構気に入っていて不動産屋に早く内見させてくれるように打診していたのだ。価格2億5千万・築7年・利回り10％超。立地も県庁そばで良。1階が事務所系のテナントになっていたので、将来的には自分達が事務所をひらくこともできる、と考えていた。が、しかし、売主の都合で売り出し中止。残念・・・。そういう事情があって、不動産屋の社長さんが、それならこの物件を紹介しましょう、ということでうちにもってこられたのが今回の物件。売り出しの予定はないので、うちが断っても販売はしないという。この物件、そういう事情で詳しく書くことはできない。来年7月の完成予定の新築物件。立地はまずまずだ。将来性のある地域といえる。ただ、新築ということもあって、利回りがあまりよくない。約８％といったところか。それと、施工会社が希望の業者ではないので、その辺も頭を悩ます部分だ。自前の投資分析表で分析してみると、あまりいい数字はでてこなかった。しかし、立地に関しては悪くないから、どうしようかと迷っている。明後日、別のゼネコン会社の方と会うようになっているので、その際にちょっと意見を聞いてみよう。こっちはこっちで、別の立地のいい土地を紹介してもらっているからね。正月にゆっくり検討してみようか。

  December 28, 2005

• 顧問先の忘年会に

  今日は顧問先の社長さんからのお誘いで忘年会に出席。全部で12名の小さな忘年会だったんだけど、色々話せて楽しかった！やっぱりこういう席は非常に重要だということを感じたねぇ。うちも今度、こういう顧問先との懇親会などを企画していこう！

  December 27, 2005

• 人口減少・・・、不動産投資は？

  日本の人口が減少しているとの報道があった。今後ますます少子高齢化が進んでいく・・・。自分達が歳をとったときには、福祉制度はどうなっているんだろうかね？自己責任と考えて、今のうちからしっかり考えておかなければならないな。年金もこないと思っていたほうがいいだろう。人口が減少しているとなると、不動産投資に積極的に踏み込んでいってよいか、ということが当然問題になる。人口と不動産投資との関係はかなり重要だと認識しておくべきだろう。遊休不動産の有効活用といって、ハウスメーカーや業者に騙されて先祖代々の土地にアパートを建築している例をよく見かける。人口の動きなど全く考えていないのだろう。こういうのは、まるで戦略がない！家賃保証という言葉で安心をして建築に踏み込んでしまう・・・。でも、そんなにうまい話があるわけがない。家賃保証をしても、業者が損しないような仕組みになっているのだから。それに、業者が倒産してしまえば、当然保障はない。不動産投資は、ひとつの経営と考えるべき。単純に、あいてる土地があるからするというのが危険極まりない発想だ。話を元に戻すと、人口減少と不動産投資。私は、人口が減少したからといって、不動産投資をすべきではないとは考えていない。人口が減少したからといって、世帯数も比例して減少しているとはならないから。これから、どういう結果になるのかはわからないけど、今の考えでは、まだまだ積極的に不動産投資を進めていこうと思っている。

  December 22, 2005

• 重要な会談

  大学院時代の同期の方と、重要な話をするためにとある飲み屋へ。約３時間の話をした。今後は時間を作って検討するということになった。内容はまだここでは話すことはできないけど。帰り道、雪が結構積んでいて、スリップした車が鉄柱に激突していた。おそらく無謀な運転をしていたんだろうね。ゆっくり走っている分には、スリップするようなつもり方じゃなかったから。

  December 21, 2005

• 今年もあと１２日

  今日はとにかく寒かった・・・。玉名の顧問先を回ってきたのだけど、車を降りた度に芯から冷える。途中、雪も降ってたし。今年の天気はどうなっているんだろうね。さて、今年の実稼動日数を数えてみると、あと１２日。この１２日で、やるべきことをすべてやらなければならない。会社の決算が１２月なので、やることがさらに多くなる。大事なのは集金。今日、現時点での未収金を集計してみたが結果は・・・。あと１２日で、９割は集金をしたいのだが・・・。今週末には、年末資金として銀行から短期資金で借入れすることになっているので、資金繰りに窮するということは全くないのだが、やはり決算書に「未収金」が多く残っているとあまり見栄えがいいものではない。

  December 12, 2005

• 熊商デパート

  今日は午前中、熊商デパートにいってきた。熊商デパートとは、熊本商業高校が毎年している行事（らしい）。さまざまな企業の協力を得て、食べ物などを販売している。高校生が、実社会にでるまえの生きた勉強をしようというものだろう。毎年約１万人のお客さんがくるというからびっくりだ。今回、なぜ熊商デパートにいったのか。それは来年４月にくる新入社員が熊商に在籍しているからだ。先日案内状をいただいたので、折角だからということでいってきた。活気があって、結構面白かった。いろいろなブースがあったし。なにより高校生の皆さんが一生懸命頑張っていたのがよかった！車の誘導、挨拶、呼び込み、ほんとにしっかりしてたよ。「最近の若者は・・・」などとは思えないほど、立派にやっていたと思う。こういう催しは勉強にもなるし、面白いね。販売後の会計処理などもするんだろうし。決算までやるのかどうかはわからないけど、生きた簿記の勉強になる。３年生にとっては、あと数ヶ月で社会人の仲間入りをすることになるわけだから、その前のデモンストレーションになるし、いいことだね。

  December 11, 2005

• 忘年会

  今日は大学院時代のゼミ仲間と忘年会。久しぶりに会うと、色々と話すこともあるもんだ。周辺の情報も耳に入ってくるし。歳はバラバラだけど、毎年恒例になりつつあるこの会。来年はどうなるんだろうね。

  December 9, 2005

• テナントビルのセキュリティについて

  今日、セコムの営業マンと打ち合わせ。内容は、現在建築中のマンションの玄関鍵についてと、テナントビルのセキュリティについて。マンションの玄関鍵については、すべての見積もりができていないので、明日に持ち越しになった。問題は、テナントビルのセキュリティについて。今日、最終的な金額の詰めになった。金額的には、あともう少しといいたいところだけど、仕方ないだろう。セキュリティの内容を考えると、決して高い金額ではないし。あとは、このシステムを導入するかどうかということだ。ビルの資産価値を向上させるためにも、導入しておこうかな。

  December 8, 2005

• 年末資金の調達

  今年も残り１ヶ月を切っている。ということで、気になるのは年末資金のことだ。１２月はなにかと資金が必要になってくるもの。とくに、わが社の決算期が１２月ということもあり、なおさらなのだ。現在の状況を踏まえると、資金的にはやや余裕がある。しかし、念には念をいれて、年末資金として短期で融資をうけるようにした。早速、取引銀行に電話で相談。すばやい対応で、短期資金で８００万円の融資を申し込みことにした。８００万円あれば、今月の支払は全く問題なし！そして、年明け１月半ばぐらいで全額返済する予定でいる。今月の資金回収が順調にいけば、そのお金に手をつける必要もないので大丈夫だろう。ちょっとゆとりができたので安心だ！

  December 7, 2005

• 不動産投資物件の選定

  現在、不動産投資物件を物色しているけど、なかなかいいものがでてこない。銀行、ゼネコン、不動産屋など、色々なところに情報を入れてもらえるようにしているけど、なかなかねぇ。あっても、立地が悪かったり、利回りが悪かったり・・・。今回見つけていたのは、築１９年の物件だ。みるからにボロい。しかし、そこに魅力を感じてしまった。１２室あるうちの５室が空室。管理は悪く（オーナーが管理）、掃除もいまいち、リフォームは経歴なし。外壁の一部はブロックがむき出しになっている。こんなもの、誰もほしがらないだろうな、という感じ。だが・・・、これは化ける可能性がある！買い叩いて、必要最低限のリフォームをしてやれば、今度の３月の繁忙期には満室になるだろう。そうすれば、かなりの利回りを確保してやることができる。ま、結局、交渉したけどだめだった！と思いきや、次の物件を不動産屋が持ってきた。今度は築７年の築浅物件！築７年ということは、阪神大震災後の建物ということになる。現在、この物件に関して調査中！今回の物件は大型物件。簡易的な収益還元で計算したところ、借入返済も十分いける。金利上昇のリスクにも十分対応できる物件だ。あとは、設備、賃貸借契約関係など詳細をつめていかなければならない。今週中にはだいたいのところがわかってくるだろう。

  December 6, 2005

• 交渉決裂！

  ある投資物件で、値交渉をしていたんだけど、今日その返事が来た。結果は、交渉決裂！！！単に値引き交渉をしていたじゃないんだけど、折り合いが付かなかった。今回のケース、売主さんが言われることの真意がわからない・・・。引渡しをする前に、水道管工事をしたい、とのことだった。しかし、何の為？？？必要不可欠の工事ではないのに。必要不可欠なものに投資をすることはできない。こっちはこっちで、リフォームの計画を立ててたからね。ま、しょうがないね、こればっかりは。

  December 6, 2005

• 不動産屋からの電話が

  今日は今シーズン初めての忘年会。といっても少人数でこじんまりとしてものだ。自分を含めて3人だったんだけど、あとのお二人は税理士の先生。いろいろと勉強になる話をきくことができた。やっぱり定期的にこういう会を開くべきだと改めて思ったね。その途中、ある不動産屋から電話が鳴った。交渉中のある物件の件だ。その物件は、中古でしかも管理状態が悪い為、値切り交渉をしている最中。しかし、わけのわからないことを言ってなかなか応じてくれない。こっちもこれ以上高くは買えないので、今の価格でダメなら手を引くことになる。この物件、見た感じ誰も手を出しそうにないけど、やり方次第で大化けするはずだ。グロス利回り１４％は間違いなくいくだろう。実質利回りでも１０％は切らない。立地もいいし。あとは売主が応じてくれるかどうかだ。

  December 5, 2005

• マンション建築現場見学

  今日、建築中のマンションの見学に行ってきた。8月末から着工して3ヶ月とちょっとだが、躯体がどんどんあがっている！そして、低層階では、大工工事も始まっていた。少しずつ、部屋のカタチが見え始めてきたようだ。現場監督さんは、自分と歳も近いしとにかく話やすい。年内には、最上階まで躯体が上がってしまうようだから楽しみだ！ちょっとずつ自分達の資産形成をしていかなければ・・・。近いうちに法人の方でも動きだしたいと思っている。

  December 3, 2005

• 今年の損益は・・・

  いよいよ今年もあと１ヶ月。ということは、自社の決算も残り１ヶ月となったわけだ。今日の午前中、今年の損益状況を検討してみた。１１月の月次試算表は昨日の夜完成させたので、あとは１２月でどうなるかだ。今年は色々な動きがあったので、赤字になるかもしれない、と思ってはいるんだけど。でも、今後の銀行とのお付き合いのことを考えるとどうにかして黒字にしておきたいところだ。近いうち、また融資を申し込むことになるかもしれないしね。どうなるかな・・・。

  December 1, 2005

• 慰安旅行でハウステンボスへ

  土日でハウステンボスにいってきた。数年ぶりの慰安旅行だ。ここ数年、５・６年前を最後にいっていなかったから、かなり久しぶり。今回の行き先はハウステンボス。いまさらながら初めてのハウステンボス。きれいに整備されているね、さすがに。でもちょっとお客さんが少なかったような・・・。ホテルは全日空ホテルで部屋からの眺めも最高だったし、いい旅行だった。久しぶりの旅行で、2日間ゆっくりリラックスできた！さて、仕事頑張るか！

  November 20, 2005

• オンライン登記申請について

  株式会社の役員変更登記。今回はいよいよオンライン登記申請をやってみようかな。自分の会社でやってみるのが一番だ。それにしても、法務省のオンライン登記申請の説明文を読んでみるけどわかりにくいなぁ～。自分がただ単にわからないだけなのかもしれんけど・・・。今朝の日経新聞の一面にもでてたけど、電子政府の利用はまだまだ１％未満とのことだ。やってみてわかるけど、オンラインを利用するメリットがまだまだ見当たらない。電子証明書を取得するのにも手数料がかかるし。しかし、行政書士という専門家としては、この電子化は避けては通れない。現に電子定款を利用して顧客にメリット感じてもらえて、喜んでもらえているわけだから、しっかりついていかないといけないね。それにしても、オンライン登記申請、どれぐらいの人がやっているのかな？？誰か経験者の方、アドバイスをしてくだされ！

  November 8, 2005

• 30000アクセス突破！

  今日、３００００アクセスを突破！ここ数ヶ月、書き込みをサボることが多かったからようやく達成といった感じだな。アクセスが単に増えればいいというものではないけど、少ないより多いほうが嬉しいね。今後も毎日書き込みを目標に頑張ろう！

  November 7, 2005

• 設立完了！

  今日、無事に新会社の設立が完了した！本格的な業務開始は年明けになる予定。来春には不動産投資・運用セミナーを開催できればいいかな。その前にやるべきことを片付けておこう。★リニューアルしたＨＰも是非みてください！　こちらです！

  November 4, 2005

• 今年の業績は・・・

  今年も残りあと２ヶ月。うちの会社の決算期も１２月だから、残りあと２ヶ月となった。そろそろ決算に向けて動き出さなければならない。最終黒字で終わりたいところだけど、今期は何かと大きな動きがあったからもしかしたら赤字かも。大きなものといえば、不動産取得に伴う登録免許税や取得税など。これらの金額は結構大きいから利益に与える影響も大きくなる。今期は臨時的な出費もほかにあったから赤字でもまあ仕方ないか・・・。トントンぐらいになれば、とは思うのだが。★リニューアルしたＨＰも是非みてください！　こちらです！

  November 3, 2005

• 登記の補正と類似商号調査

  今日の午前中申請した登記申請の補正、早速夕方法務局にいくことに。補正自体は簡単に終了。で、折角法務局に出向くのならということで、依頼されている会社設立の類似商号の調査をして帰ることにした。年明けの設立日でとの希望なので、まだそんなに急ぐ必要はないのだけど、事業目的と類似商号だけでも先にやっていこう。ということで、希望会社名を調査してみると、２つはアウト！そして１つは微妙なところ・・・。残りの２つは問題ないけど第３希望と第５希望の会社名。微妙な１つは、法務局に審査をお願いすることにした。それで問題なければいいのだけど。定款認証の直前にもう一回調査したほうがよさそうだね。事業目的については、考えていたもののうち、１つだけ問題ありとの結果だった。これについては、これなら大丈夫との登記官の了解もとれたので心配はない。この作業が会社設立の際には最も重要な部分。ここだけは失敗しないように念には念をいれていかなければ。★リニューアルしたＨＰも是非みてください！　こちらです！

  November 2, 2005

• 新会社設立の日！

  今日、新たに新会社を立ち上げます！新会社では、不動産資産運用コンサル・不動産賃貸に関する業務展開を予定。朝一番で法務局に登記申請書を出してきました！と、一息ついているところに法務局から電話が・・・。補正があるとのこと・・・。聞いてみると単純ミスだ。今まで登記で補正が入ったことはあまりなかったのに。今日中に書類をもって法務局に再度行くことになった・・・。★リニューアルしたＨＰも是非みてください！　こちらです！

  November 2, 2005

• 風邪か・・・

  ここ数日、体調がよろしくないなぁ。風邪をひいたようだ・・・。今日は早めに横になってゆっくりしてよう。★リニューアルしたＨＰも是非みてください！　こちらです！

  November 1, 2005

• 年末調整関係の用紙が届く

  昨日、税務署より年末調整関係の用紙が届いた。もうそんな時期になるのか。そういえば、生命保険の控除証明書もどんどん送られてきているなぁ。今年の変更点といえば、社会保険料の支払証明書を添付しなければならないようになったこと。今まで適当にしてきたところも多かったはず。どんどん手続きが面倒になりますねぇ。早めに書類整備をやっておこう！★リニューアルしたＨＰも是非みてください！　こちらです！

  October 30, 2005

• 業務提携は必要か

  午前中、ある会社の方に業務提携の件でお話をうかがった。まだ正式に決定しているわけではないので、まだはっきりしたことは書けない。今後、不動産のコンサル業務をしていく上で、必ず依頼者の役に立つ業務提携であると確信している。さらに、不動産コンサル以外の場面でも依頼者の役に立つことが必ずやあるはずだ。来週中には新会社設立の手続きがほぼ完了する。本格的な業務提携の件は、設立が完了してからということになる。１１月中には、今後の流れがおおよそはっきりしてくるのかな。午後は、ある不動産屋の支店にいき店長と話をしてきた。現在建築中のマンションの募集に関しての話だ。今後の募集計画などについて話をきくことができた。入居者募集は、ただ単に募集すればいいというものじゃない。しっかり戦略を練っていく必要がある。また、税務上の問題もあるため、入居時期にも細心の注意を払わなければならない。一日でも間違うと、消費税の還付で何百万程度の損をすることになる。この消費税の還付だけは素人では失敗する可能性が高い。今日は土曜だけど、ビジネスの話が多かったなぁ。その合間には、よしもと新喜劇をみて馬鹿笑いしてたけどね。安尾、最高に面白いね！★リニューアルしたＨＰも是非みてください！　こちらです！

  October 29, 2005

• ホームページリニューアル！

  数ヶ月前から計画していたホームページのリニューアルがようやくできあがった。こちら！今回のホームページでは、よくある専門家のHPのように情報はあまり載せていない。というのも、ことさら自社のHPでどこにでも転がっているような情報を載せることもないだろうと思ったからだ。最低限の自社の情報だけを掲載しようということで作り上げた。これが吉とできる凶とできるわからないけど。これから先は、まずは「会社設立」業務に力を入れること。現況を考えると、これは絶対的に力を入れていかなければならない業務。次に不動産運用に関する業務。これは別会社（現在設立中）にて対応していくことになる。これが当面の２枚看板となる。これからが新たな出発だと思ってしっかり頑張っていきますので、宜しくお願いします！

  October 28, 2005

• ブログさぼりぎみ

  最近、ブログをさぼり気味になってきている・・・。何かと身の回りのコザコザが多くて・・・・。というより、新事業の計画段階なので、今は書けることが少ないというのが現状なんだけど。本来なら、秋にセミナーを開催しようと思っていたんだけど、準備をする暇もなく10月半ばになってしまった。今年は無理かな・・・。

  October 13, 2005

• もう育毛剤？！

  今日は一日出かける予定も来客予定もなく、自分の時間をとることができた。ということで、前々から気になっていた「オンライン登記申請」について勉強してみる。ホームページをみると、やたらと説明書きが長い・・・。説明書みるのあんまり得意じゃないんだよね・・・。でも、自分で調べるしかない。今日は時間も結構あるから本腰すえて研究してみる。とりあえず、説明のとおり事前準備をし、インストールすべきものをすべてインストール。これでいいのか。試しに、申請書を作成してみる。が、実際送信することはできないので、本当にこれでいいのかはっきりわからず。自分の会社の役員変更などはこれからオンラインでやってみたい。年明け、決算終了後に早速役員変更しなければならないので、そのときにはやれるかな。午後、今月決算の会社の社長さんが来られた。化粧品の販売をされている会社だ。で、お土産をいただいた！が、持ってこられたのは育毛剤・・・。俺はそんなに薄く見えるのか・・・。初めトニックだと思い、トニックなら使えるからいいな、と思っていたのだが。育毛剤、使って害はないかもしれないけど、まだ早すぎないか・・・。若いうちからそういうのに頼っていたら本当に薄くなったときに効かなくなるかもしれない。ま、はげたらはげたで別にいいんだけど。それにしてもいつもパワフルだな、あの社長さんは。

  October 4, 2005

• これから先は不動産投資！

  今日は月末、給料日だ！毎月本当に早いねぇ。しかも今月は社会保険（厚生年金）の料率があがっている・・。またしても負担が・・・。負担ばかりが増えていく・・・。何とかしなければなるまい・・・。将来の厚生年金はほとんど当てにしていないんだけど。そのためにしっかり財産を築いておかねば・・・。資産運用・投資・・・、すべてが安全ではないが資産を築いていく為にはある程度のリスクは負担しなければならない。ただ銀行預金していても何もならない。全くの無意味だ。これから先は不動産投資をメインに色々考えていこう！

  September 30, 2005

• 中心地の境界立会い

  午後、今回購入した土地の境界立会いにいってきた。隣地の所有者は、合わせて４名。時間より早めに到着したが、調査士の先生はもうこられていた。お世話になっている不動産屋の担当者の方も同席。以前、１０年以上前に当時の所有者が立会いをしていたのだけど、今回改めて後のトラブルを防ごうとの考えでこちらからお願いした。１つ１つ、境界線を確認していく。何も問題なく順調に進んでいるかに見えた・・・。ところが、最後に西隣の所有者。調査士の先生が打った点が違うと言い張る・・・。約２センチの違いを主張。おいおい・・・。以前立会いをしたときと違うんじゃないか？？それじゃあうちの所有地の間口が狭くなるぞ！以前の地積図には、しっかり境界線立会済みの文言がはいっているじゃないか！それを立会いしたのもお宅じゃないの？今回建築してある建物の着工前に、しっかり写真をとって隣地所有者に確認をとっているらしいので、建築会社に確認してもらうことになった。まあ、そもそも、建築前にこういう境界線は確定しておくべきだ。所在地が中心部ということもあって、境界線からそんなに引いてないので奥の方は入っていくことができない。今日、別の建設会社の方とお話していたら、街中ではわずか５ミリで裁判に発展することもあるそうだ。やはり街中であればそれもうなずけることだろうけど。うちはそこまでもめたくはないね。でも、調査士の先生が打った点をこちらとしては主張していくつもりだ。それでも折り合いがつかないのなら、今回は印鑑はつけないということになりそうだ・・・。境界線の問題は難しいね・・・。

  September 28, 2005

• 不動産屋の計算ミス

  今月振込分の家賃。今日管理をしている不動産屋の担当者が家賃振込明細をもってこられた。明細をみてみると、どうも計算が合わない・・・。ちょろっと電卓をたたいてみるとやっぱり間違ってる！管理料の計算を税込み家賃をもとにはじきだしているのだ。管理費は、通常「家賃×○％」で計算する。ここでいう、「家賃」には当然ながら消費税は含めない。消費税を含めてしまうと、消費税に対しても不動産屋が報酬を取ることになるわけだ。今日の明細は、消費税を含めて報酬を計算している・・・。こんな単純ミスを・・・。しっかりしてくれよ。確認したら入力ミスだったそうな。本当かうそかはわからんが、とにかく間違いは間違い。多数の不動産管理をしている会社がしていいミスじゃない。以前、別の不動産屋は、仲介手数料を計算するときに同じように消費税込みの金額をもとに計算していたことがあった。適当な業者が結構多いんだね。気をつけないと。不動産屋のいうことは信じるな、ってことだな。今まで不動産屋のいうことで嘘があったことが何回あることか。不動産屋との取引をするときには、信頼できるアドバイザーをつけるべきだろう。

  September 15, 2005

• 住基カードの電子証明書を確認

  先日取得した電子証明書つきの住基カード。昨日、注文していたICカードリーダライタが届いたので、早速インストールし中身を確認してみた。説明書のとおりやって、無事確認することができた。これから電子申請が本格稼動していくのは間違い事実だ。仕事柄、これから逃げるわけにはいかない。行政側のシステム構築もこれからだから、ここにしっかり代理申請システムを導入してもらわなければいけない。この代理システムがなければ我々の将来は・・・。

  September 10, 2005

• 今後のブログ・・・

  今日は毎月恒例の玉名出張。約１０件の顧問先を周ってくる。腰の痛みが結構つらかった・・・。腰の痛みが慢性化しつつあるようだ。困ったもんだな・・・。明日も玉名・菊水に出張。この前、折角ETCもつけたし高速でいこうかな。運転時間をできるだけ短くするためにも。今日は事務所に帰ってから、７月決算法人の打ち合わせ。元帳等の内容をすべて確認したけど、ひっかかるところが何箇所かある。会計上の経費と税務上の損金は違うからね。そこらへんをはっきりさせておかなければならない。そういえば、この前注文したカードリーダーの確認のメールが届いていた。この前取得した住基カードに内臓された電子証明書を読み込むために必要になるものだ。これで、行政書士電子証明書と合わせて３つ目の電子証明書。これから電子申請がもっともっと本格的になれば電子証明書がないと仕事にならない。早いうちから、しっかり対応していかなければ。今のところ、いち早く電子公証に対応しているので遅れは取っていないと考えているんだけど。ところで、このブログ、ちょっと方向性というか内容を変えていきたいと思ってる。ちょっとマンネリ化してきているような気もするので・・・なかなか変更も難しいんだけど・・・。どうしようか・・・。

  September 8, 2005

• 警備システム導入！

  今日、これまた遅ればせながら警備システムを導入した。前々から考えてはいたんだけど、今まで伸び伸びになっていた。金目のものなんてあるわけじゃないけど、重要な書類がたくさんあることを考えると入れておくべきだろう。鍵も２重鍵だし、セキュリティも万全か。午前中、不動産屋が来社。先日お願いしていた投資物件企画の案件。顧問先の案件だけど、ほぼ丸投げ状態でこっちに依頼されているから、色々とアドバイスをしなければならない。自分が建てるつもりで企画を拝見している。今日もってきてもらった企画はどうだろう。個人的には、ちょっとイマイチかな。収支が安定しないというのと、何より建物自体に魅力がもてない。そこらへんにあるようなアパートマンションと同じような感じ。将来的に、資産価値を維持できるようなものを作り上げていきたい。しかし、納得できなかったのは、不動産屋がもってきた見積もりの中の「企画料」という項目。なんで不動産屋に企画料を請求されなければならないの？？おおよその企画は設計士がするはずじゃないのか？？おまけに、この企画料、額が高すぎる・・・。不動産屋がすることは企画をすることじゃなくて、設計士に橋渡しをすることじゃないのかい？？不動産屋としては、竣工後に管理をして管理料で利益を得ればいいはず。それに加えて企画料というのは、あまりにも施主に酷だろう。搾取しすぎ！さて、この案件どうなることやら・・・。現在、一件建設会社に企画をお願いしているから、そことの比較ということになるんだろう。

  September 7, 2005

• 通常営業

  今日は台風が最も接近する日だ。今日の朝、休業にするかどうか判断することにしていたんだけど、ニュースをみて営業することに決めた。大型だ、大型だ、というわりにはあまり実感がない。ニュースではいろんな映像が流れたけど、熊本ではそこまでない。ということで通常通りの営業を開始。しかし、こういう状況だから電話の数もいつもに比べるとかなり少ない。夕方近くになって、吹き返しがくるというニュースが流れたので、いつもより1時間ぐらい早く終わることに。今現在、午後11時過ぎ、まだ外では結構風が吹いている。しかし、思ったほどの被害はなかった。というより停電もなく仕事が中断することもなかった。パソコンも常時使えたので、電子申請についてのＨＰとかをみていた。電子申請、しっかりついていかなければ・・・。

  September 6, 2005

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