[金儲け]の記事一覧 | サラリーマン兼業アパート経営者

土地の価値5

今回もたくさんのお便りを戴いた。たいへんありがたいことである。最後までお付き合いいただいた皆様には、本当に感謝の言葉もない。当ブログを、「お気に入りブログ」に登録していただいておられる方も多くなったので、この問題に関する関心の高さを改めて痛感した。さて、前回の正解はＡである。これは、路線価や建築基準法の制限といった客観的な物差しはないのだが、とにかくＢの土地は人気がない。多くの方は気がついていたようだが、この問題の考え所は、「車でのアクセス」である。車は左側通行なので、道の左側の土地には行きやすいが、道の右側の土地には対向車線を超えて行かなくてはならないので、行きにくい。中央分離帯がある場合には、道の右側の土地には直接行くこともできない。そんなわけで、沿道サービス業のテナント経営者は、「客は道の左側かにしか行かない」という前提で土地を探し始める。今回の問題は16ｍ道路に接しているので、土地購入者は沿道サービス業経営者（ガソリンスタンド・ファミレス・コンビニなど）がターゲットである。だから、沿道サービス業経営者の気持ちになってこの問題を解答してほしい。車のドライバーの視点で見ると、Ａの土地は、坂の上り口にある。逆にＢの土地は、坂を下りきったところにある。この坂を下りきったところにある沿道サービス業は、あまり業績が良くないのである。もはや、気分の問題としか言いようがないが、ドライバーの感覚からすると、坂を下りきったところはスピードが乗っているので、そのまま通過してしまうのだ。そんなアホな、と思うかもしれないが、これは数多く経験を重ねてきたメジャーなファミレス・コンビニ・携帯ショップ経営者から異口同音に聞いた厳然たる事実である。色々意見もあろうかと思うが、今回はＡを正解とする。ご容赦戴きたい。もちろん、土地の取引はケースバイケースなので、この正解とは異なるケースも充分ありうる。一般的な話として捉えていただければ幸いである。さて、次回は皆様お待ちかね、「タダで土地を手に入れる方法」をご紹介したい。約一日間、この方法について様々なご意見を戴いたが、ご存知の方はひとりしかいなかった。案外知られていないのかと思うと、ちょっと意外である。次回を楽しみにお待ちいただきたい。

2007.08.20

コメント(4)

特別な人間

ここまでの話で、たいへんたくさんの反響を戴いた。ありがたい話である。なかでも多かった意見は、「不動産投資の概要は分かったし、実際やってみたいとも思うが、お金がない」「お金を借りたいと思っても、何億円ものお金を銀行が貸してくれるとは思えない」「きっと、山下さんは、特別な人間（職種）なので、できたのだろう。」「とにかく、私にはできそうにない」というものであった。これは全くの間違いである。まず、不動産投資はお金がなくても出来る。実際、私は自己資金ゼロでやっている。それから、銀行は、借りれ申込みの方法さえ工夫すれば何億でも貸してくれる。銀行だって、融資実績がほしいわけだし、貸さないことには儲けにならないのだ。つづいて、私（山下）は、特別な能力を持っているわけでも、融資のつきやすい特別な職種に就いているわけでもない。私は地方の中小零細企業の一従業員にすぎない。平凡なサラリーマンである。なお、断っておくが、私は銀行員ではない。私が、縁もゆかりもない他県の銀行に融資を受けた経緯は以前書いた。こちら銀行員が他行の融資を受けるなどありえない話である。たしかに、金融会社に勤めてはいるものの、社員１５名の吹けば飛ぶような会社である。最後に、「あなたにも必ずできる」これは、疑いようのない事実である。私に出来たのは、わたしが「ある方法」を知っていたからだ。その方法は、これから順次紹介していくので、私のブログをお見逃しなく、そして、注意深く読んでほしい。

2007.08.16

コメント(6)

土地の買い方

土地の買い方には何種類かがある1、一般土地売買2、国有地（又は自治体所有の土地）の払い下げ3、裁判所などが行う競売4、特殊な民間企業が行う入札どれで買っても土地は土地だが、買い方にもノウハウがある。それぞれの方法による賢い買い方を習得しなくてはならない。

2007.08.14

コメント(1)

プロパーとは

銀行の融資を取り付ける際、保証会社を通すか、通さないか、という選択がある。銀行側としては通してもらった方がいい。債権が不良化したときに、保証会社が責任を取ってくれるからだ。逆に、借り入れる側としては、通さない方（プロパー）の方がいい。保証会社を通すと、保証料を取られるからだ。保証料がいくらか、というと、これは返済年数や保証会社の基準で異なってくるのでなんともいえない。だが、おおまかでいうと、１．５％～４．５％くらいと思っておけばいいだろう。あくまで、おおまかだから、あんまり真面目に当てにしてもらっては困る。ということは、１億円の融資だと、４５０万円くらい別枠で資金がかかる、ということだ。これならプロパーが望ましいのが分かるだろう。

2007.08.12

コメント(1)

支店長の年齢

これまた、よく知られていないが、支店長の年齢も重要なポイントである。３０台終わりから４０台初めにかけての支店長なら、出世頭の辣腕支店長だ。将来は本店に戻って営業部長や融資部長になるであろう幹部候補である。自分の実績を上げたいから、融資実績をあげるため、一所懸命だ。だから、多少無理目の融資でも果敢に取り組む可能性が高い。逆に、４０台半ばから５０台の支店長は、ダメ支店長である。出世競争に負けた奴か、吸収合併された側からの行員出身である場合が多い。５５歳くらいで定年退職になり、銀行の関係会社に出向させられる運命である。だから、本店の顔色を伺いながら融資物件を本店に上げる可能性が高い。銀行によっても違うことがあるが、支店長の年齢や経歴は重要なポイントである。

2007.08.12

コメント(1)

銀行の支店長

よく、「俺はあそこの銀行の支店長と知り合いなので、俺が融資の世話してやろうか？」ともちかけて来る輩がいる。その輩が、単なるお節介で言っているのか、それとも他の思惑で言っているのかは分からないが、たいていの場合、あまり効果はないと思っておいて良い。営業マンに融資決定権がないのと同様、支店長にも決定権がないのである。ただ、支店が、本店融資部に融資資料を上げない以上、融資が決定することはないので、支店長のＧＯサインが出ないと融資がＯＫになることはない。だから、支店長の判断は小さくはないのである。

2007.08.12

コメント(0)

銀行の営業マン

最初に融資の申し込みをする際、折衝するのは融資担当の営業マンである。支店長代理だか、主任だかの肩書きを持っているが、要は３０台初めくらいの支店内で中堅クラスの男である。彼らの口ぶりはこうである。「この融資でしたら、十分大丈夫だと思いますよ。」「これだけ収益のある物件でしたら、どこに持っていっても通りますよ」「ぜひ、当行で取り組ませてください」素人が聞いたら、まるでもう通ったかのような錯覚に陥ると思う。だが、貸すか貸さないかを決定するのはこの営業マンではない。あとで詳しく書こうと思うが、融資の決定をするのは、銀行の、本店の、役員なのである。だから、いくら営業マンに上手をしても全くの無駄。決定権者に響くような融資申込みをしなくては、効果は薄い。特に、他県の銀行や、都銀などに至っては、本店が遠方にあるため、融資決定権者に直接会うことは難しい。銀行の営業マンの言うことを鵜呑みにしてはいけない。彼らは、融資実績がそのまま勤務成績につながるので、可能性の薄い融資でも、とにかく本店に上げたいのである。

2007.08.12

コメント(0)

銀行の狙い

「なぜ、銀行に情報を漏らしてはならないのか？」という質問がきたので、一応答えておこう。まず、銀行の狙い。第一に、債権が不良化しないように監視するためである。第二に、債権が不良化したら、貸し剥がしに回るのだが、その際、回収資金がどこにどのくらいあるのかを明確に把握するためである。だから、定期なんか作ったら、一発でアウトである。債権が不良化する前兆が現れたと判断されるや否や、いっぺんに差し押さえられて、「担保資金」という名目で人質に取られてしまう。再度言っておくが、銀行は借りたら敵なのである。定期預金は、敵に金をみすみす渡すようなものである。

2007.08.11

コメント(1)

取引実績について

よく、「銀行は取引実績を評価する」という迷信をきくが、全く根も葉もない世迷言である。事実、わたしが初めて融資を取りつけたところも、全然取引のない銀行であった。ちなみに、融資額は２億３千万円である。しかも、他県の銀行であった。担当者も初めて会った奴だった。支店長に至っては、地鎮祭のとき初めて会って、以来一度も会ったことがない。銀行は取引実績なんか評価の対象に入れない。だから、定期を作ろうが、積立を作ろうが、ＶＩＳＡを作ろうが、全く関係ないのである。

2007.08.11

コメント(0)

担保力について

商法は、債権者有利に作られている。つまり、資産評価を「財産目録」によって作成しているため、そもそも減価償却すら認めていなかった。（今度の商法改正で変わったが）資産評価を収益還元で行うのは欧米式の投資家有利な会計方法である日本では企業会計原則がそれに当たるが、法的な拘束力はまるでない税務署に提出する財務諸表ですら、商法計算書類規則に準じたものである。

2007.08.11

コメント(0)

路線価について

路線価の別名は「相続税評価額」。土地には４つの値段があり、1　公示価額2　路線価（相続税評価額）3　固定資産税評価額4　実勢価格がある。銀行の担保評価は路線価が中心だが、たまに固定資産税評価額をつかうところもある。

2007.08.11

コメント(0)

路線価について

路線価図をみると、道路に数字が書いてあるが、数字の意味は「この路線に接している土地は、１平米あたり○○千円の評価です。」という意味である。たとえば、路線に「５９」と書いてあって、その土地の面積が１０００平米だったら、５９千円×１０００平米＝５９，０００千円、つまり５９００万円の評価額である、と言う意味。銀行はこの金額を基にして担保評価をするので、ここは外してはならないポイントだ

2007.08.11

コメント(0)

銀行の担保評価

銀行の担保評価だが、主に路線価というものを使用している。http://www.rosenka.nta.go.jp/

2007.08.11

コメント(0)

銀行について

不動産投資の場合、銀行の評価基準は次の三つ1　当該不動産の担保力2　当該不動産の収益力3　借入申込人等の信用これに気をつけて銀行に申し込めば、百戦危うからずである。

2007.08.11

コメント(0)

入居者の躾・その２

たとえば、ゴミ箱の清掃。ゴミの分別をしないと回収業者は持っていってくれないこれも躾け次第でいくらでもよくなる。ブロークウィンドゥー効果というらしいが、汚れた場所では、人は綺麗に掃除しようという気持ちになれない。常に綺麗にし、分別していないゴミは写真にとって、掲示板に貼り付ける。それでもよくならない場合は、戸別に電話する。地味な努力だが、こんなもんで管理手数料は格段に減るのである。

2007.08.10

コメント(0)