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サラリーマン兼業アパート経営者

[ノウハウ] カテゴリの記事

全42件 (42件中 1-42件目)

給与から見るマイホーム

あなたの年収はいくらだろうか？たとえば、年収５００万円だとしよう。すると、税金・年金・保険で天引きされる金額は８０万円。差し引き４２０万円が手残りだ。ここから生活費（食費・通信費・水道光熱費）が１２０万円引かれる。残額３００万円。車両費（車のローン・燃料費・修繕費・税金・車検代等）が８０万円。残額２２０万円。さらに、生保・損保や、子供の教育費が６０万円かかるとしよう。残額１６０万円。この１６０万円の中から、貯金や娯楽費などを差し引いたものが住宅費である。住宅費がいくらかかるか、計算してみよう。４５００万円の土地建物をオールローンで購入したとすると、その返済だけで年間１３０万円。固定資産税や火災保険・修繕費を入れると１６０万円であるつまり、年収５００万円の人は、かなり切り詰めた生活をすればマイホームをゲットできる。酒も煙草も一切なしで、旅行も行かず、新しい電化製品も買わず、子供も小中高校ずべて公立で出せば、なんとか可能な数字である。そんな生活がお望みなら、マイホームを買ってみるのも一興かもしれない。こうして逆算してみると、年収１０００万円クラスの人でないかぎり、新築マイホームは不可能である。見栄や夢でマイホームを気軽に買わないでほしい。その先に待っているのは、間違いなく地獄である。少なくとも、年収１０００万円、このクラスになってみて、考えてほしい。

2007.10.09

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ライアーゲーム

どっちが北の国だったか、忘れる。

2007.10.06

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親の援助

自宅を建てる際、親の援助を当てにしている人がいる。しかも、それを当然の行為であると思っている人もいるらしい。その是非については、特に言わないが、自分の借入額を小さくして、将来の返済額負担を減らしたいというアホな発想で、カンタンに親の財布を当てにするのはいかがなものかと思う。要は、自分が分不相応な物件を手に入れようとしていることに気がつかないのだろうか？自分のローンで、新築が手に入らないのなら、中古を買えばいい。オプションが買えないなら、安いので我慢すればいい。中心地が手に入らないなら、郊外を買えばいい。いくらでも方法があるのである。親の財産をすり潰して、自分たちは贅沢な住まいに住むなど、私には考えられない。私は、自分の財産を減らしてでも、親にはいい暮らしをさせてあげたいと思う。それでけの稼ぎがないとできないことだし、経済的に自立をしないとできない。自分の住む家くらい自分の金で買ったらどうだろうか？私の意見は間違っているだろうか？私は、子を持つ親であり、両親健在な子供でもある。子供には楽をさせてやりたいと思うが、贅沢をさせたいとは思わない。自分で家の一軒も建てられない器量なしは、一生賃貸で暮らせばいいのである。

2007.10.04

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新築マイホームは不幸の始まり

マイホームを買う場合、たいていは新築を希望する人が多い。しかし、新築を買うことは不幸への第一歩であり、損をする可能性が高いのである。前にも書いたが、マイホームを買う場合、金のこのとより夢や見栄を優先することが多い。のちのちそれで損をするか、得をするかはあまり考えない。新築のほうが気分がいいかもしれないが、その代償はあまりにも大きい。

2007.09.30

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消費税還付の仕組み

消費税還付の方法だが、マンション建築をする月まで、課税売上を上げ、マンション事業を開始する月と分ければよい。この際、月を分けるのがコツで、できれば年を分けたほうが成功率が高い。12月中にマンション建築をして、翌年1月からマンション事業を開始するのだ。

2007.09.29

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相手に信用してもらえる携帯の使用法

相手の信用を得る画期的な携帯の使用方法を紹介しよう。すごくカンタンである。それは、「必ず携帯し、必ず、とる」である。都合により取れない場合は、可及的速やかに着信履歴に折り返す。社会人としてのマナーであり、信用を得る第一歩である。

2007.09.25

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消費税について

消費税がかかる、かからないについては、4つの種類の考え方がある。1、課税2、非課税3、免税4、課税対象外である。この中で、実際に消費税がかかるのは1の課税だけで、2～4は全部消費税はかからない。なぜ分類しているかというと、消費税をかけるプロセスに関係がある。次回はこのあたりを解説しながら、なぜ、賃貸マンションの消費税が還付されるかを解説していきたい。

2007.09.24

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電話一本で５０万円を稼ぐ方法

では、５０万円を稼ぐ電話のスクリプト（台本）を解説しよう。1、「もしもし、お忙しいところ申し訳ありません。○○様のお宅でしょうか？　　わたくし、財形金融サービスの山下と申します。いつもお世話になっております。　　ご主人はおいでになられますか？」　　いる　　→　3へ　　いない　→　2へ2、「ご主人のお帰りは何時くらいのご予定でしょうか？　　8時くらいですね。　　よろしければ、8時にもう1度お電話差上げてよろしかったでしょうか？」　　もう1度電話をかける日時を約束して、その日時にもう一度電話をする。　　時間は厳守すること！時間厳守が信用を生む。1分たりとも遅れないこと。　　　　約束の時間に電話して、1からやり直し。3、「はじめまして。わたくし、財形金融サービスの山下と申します。　　突然のお電話申し訳ありません。　　お忙しいところ、大変申し訳ありませんが、　　2分ほどお時間いただいてよろしかったでしょうか？」　　はい　　→　5へ　　いいえ　→　4へ4、「そうですか。それでは、○○様のご都合の良い時間に、　　　　もう1度お電話させていただきたいので、ご都合のよい日時をお教えいただけますか？」　　もう1度電話をかける日時を約束して、その日時にもう一度電話をする。　　時間は厳守すること！時間厳守が信用を生む。1分たりとも遅れないこと。　　　　約束の時間に電話して、1からやり直し。5、「ありがとうございます。　　私どもの会社では、消費税の還付事業を行っております。　　たとえば、1億円の賃貸マンションを建築した場合、5％である500万円の消費税を　　加えて、1億500万円を建築会社に支払わなくてはなりませんが、　　この500万円を国から合法的に取り戻す方法があるのです。　　○○様は、そのような方法があることをご存じだったでしょうか？」　　知らなかった。　　　　　　　　　　　　→　7へ　　　　　知っているし、税理士に依頼している。　→　6へ6、「その税理士は、消費税還付に詳しい税理士でしょうか？　　消費税還付の手続きが完璧にできる税理士は、あまりいません。　　数百万円の税金が戻ってくるか、来ないかの大切な仕事です。　　知識も実績も少ない税理士に任せて失敗したら、目も当てられません。　　私どもが提携している税理士は、還付率100％を誇る優秀な税理士です。　　一度ご相談に乗らせていただけませんでしょうか？」　　はい　　→　7へ　　いいえ　→　「残念です。また、ご相談があれば、いつでもお声をおかけください。　　　　　　　　連絡先は○○○です。お待ち申し上げております。　　　　　　　　よろしくお願い申し上げます。失礼いたします。」と言って電話を切る。7、「じつは私、○○さまが賃貸マンション建築予定であることを、建設新聞で読みまして、　　それでご連絡先を調べて、お電話させていただいております。　　○○さまが建築会社に支払う消費税が合法的に戻ってきたら、いいと思いませんか？　　それにはいろいろ手続きがありますが、専門的な税理士でないとできない仕事です。　　そこらの税務署上がりの先生には絶対出来ません。　　御不審でしたら、お知り合いの税理士先生にご確認ください。　　中には『そんな方法は違法だ』とおっしゃる先生もおられますが、違法ではありません。　　　完全に合法です。現に何百人もの方が、我々の手で、消費税還付を受けておられます。　　　　我々には、そのノウハウがあるのです。　　気になる報酬ですが、　　消費税が還付されるまで、費用は一切かかりません。　　その代り、還付されたら、還付金額の30％をフィーとして頂きます。　　完全成功報酬で結構です。　　つまり、500万円が返ってきたら、150万円を払ってくれればいいんです。　　どうですか？やってみますか？」　　やる　　　　　　　　→　9へ　　自分でやるからいい　→　8へ8、「○○さまは、消費税還付に詳しいのでしょうか？　　消費税還付の手続きが完璧にできる税理士さえ、実はあまりいません。　　数百万円の税金が戻ってくるか、来ないかの大切な仕事です。　　知識も実績も少ない素人が、生兵法で失敗したら、目も当てられません。　　私どもが提携している税理士は、還付率100％を誇る優秀な税理士です。　　一度ご相談に乗らせていただけませんでしょうか？」　　はい　　→　9へ　　いいえ　→　「残念です。また、ご相談があれば、いつでもお声をおかけください。　　　　　　　　連絡先は○○○です。お待ち申し上げております。　　　　　　　　よろしくお願い申し上げます。失礼いたします。」と言って電話を切る。9、「それでは、○○様のの消費税を還付する手続きをしてくれる、　　税理士の先生を紹介します。」以上である。このスクリプトはそのまま使えるので、ぜひご利用いただきたい。

2007.09.23

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電話一本で５０万円を稼ぐ方法

前回の解説で抜けていた部分があるので、追記しておく。電話をかける際には、当然、自分の素姓を名乗ること。不動産の原則でも述べたが、「誠意」が大切である。相手の信用なくして商売は成り立たない。自分は、どこの何者なのか、なぜ電話をかけたのか、どうやって問題を解決するのか、キチンと述べる必要がある。次回はその辺のスクリプトを書くことにしよう。

2007.09.22

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電話一本で５０万円を稼ぐ方法

建設新聞で「アパート建設を予定している人」を見つけたら、その人に電話して、こう言うのだ。「アパート建設費用のうち、消費税が還付される方法があります。１億円の建設費用なら、５００万円の消費税がかかるわけですが、この５００万円が返ってくるんです。興味ありませんか？」ここで「興味がない」という人はあまりいない。続けて、こう言おう。「消費税が還付されるまで、費用は一切かかりません。その代り、還付されたら、還付金額の３０％をフィーとして頂きます。完全成功報酬で結構です。つまり、５００万円が返ってきたら、１５０万円を払ってくれればいいんです。どうですか？やってみますか？」ここで、「やらない」という人もあまりいない。フィーが高いという人には、「じゃ、ご自分でやってみてください。たぶん失敗しますよ」と脅せばいい。「やってみる」と言った人にはこう言おう。「では、あなたの消費税を還付する手続きをしてくれる、税理士の先生を紹介します。」あとは、税理士に紹介して、仕事は丸投げでいい。全部、税理士がやってくれる。この税理士からは、フィーが３０％もらえる。１５０万円の３０％は４５万円だ。電話一本で、カンタンに５０万円が稼げてしまうのだ。では、どの税理士に紹介すればいいのか？続きは次回。お楽しみに。

2007.09.21

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電話一本で５０万円を稼ぐ方法

建設新聞というのをご存じだろうか？地域の建築情報を網羅した新聞であるが、図書館などで閲覧することができる。これが宝の山に化けるのだから、たまらない。建築確認を申請した建物一覧が掲載されているところを読んでみよう。そこには、今後建築予定の建物が載っている。その「賃貸マンション」または「アパート」の部分に注目。建築場所から、施主の氏名まで載っている。営業相手は彼らである。次回に続く。

2007.09.20

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電話一本で５０万円を稼ぐ方法

二日ほどブログをお休みさせていただいた。土地の取引の件で、福岡に行っていたのである。２２００万円程度の土地を購入することができた。もちろん、転売目的である。この話はおいおいするとして、今回は、皆さんにも簡単にできる、稼ぎ方を紹介しよう。特別な知識も、能力も、資格も要らない。なんと、「電話一本で５０万円を稼ぐ方法」である。不動産の単純な知識さえあれば誰でもできる。不動産屋ですら知らないのである。ただし、この方法は単発である。不動産取得と違って、延々と不労所得が得られるわけではない。次回からは、この驚くべき方法について記していきたい。乞うご期待。

2007.09.18

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タダで土地を手に入れる方法（フォロー編）7

今回は「創意工夫」について解説する。壁にぶつかって、膠着状態に陥ったとき、新しい方法を開発しなくてはならない。その方法は、最低でも三つ考えること。絶対に三つは思いつくはずである。その問題を解決しなくてはならないと、絶対に解決するのだという強い意志があれば、三つくらい考え付かなければウソである。余裕があれば、２０個くらい考えること。「創意工夫」の能力が大きくなれば、２０個くらい考え付くものである。そして、その考え付いた方法を、すべて、同時に試してみること。同時に、である。思いついた順に、順番に試していってはならない。あくまでも同時に、行ってみるのである。そうすれば、必ず問題は解決する。言い切ってもいい。この解決方法が習慣化すれば、すべての問題を解決できるだろう。わたしも、まだ習慣化していない。だから、私の人生もまだ、この程度である。「創意工夫」の能力は、人生必須のアイテムである。

2007.09.13

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不動産投資サイトについて

投資不動産の見つけ方について質問があったので、簡単に解説させていただく。まずは、不動産競売情報だが、「不動産競売物件情報サイト」がいいだろう。つづいて、民営の情報なら、「ＨＯＭＥ’Ｓ不動産投資」「マザーズオークション」「インベンスターズネット」「投資なび」「アパマンショップ」がある。正直、アパマンは情報が少ない。もともと管理が中心なので、あまり主な活動をしてない。

2007.09.12

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タダで土地を手に入れる方法（フォロー編）6

つづいて、「誠意」について解説する。「社会性」のところでも書いたが、自分の我欲だけでは事業は成功しない。そこで、事業の社会性を主張して相手を説得するわけだが、この説得に「誠意」がなければ、相手は得心しない。ここで多くの人が、よく勘違いしているのは、「誠意」というのは自分の心の中だけで誠実を主張したり、口先だけで誠意を主張することではない。誠意を表わすには、相手の目に見えて、分りやすいものを示すことが必要だ。たとえば、実践編のＡ氏の行動でみると、最後にコンビニ経営者に対し、わざわざ他県のコンビニ経営者を呼ぶ事が「誠意」の表れである。「そこまでやるか」と思わせるほどの行動をとらないと、「誠意」は表れない。むろん、説得論理に矛盾があったり、嘘があったりしては駄目である。時間を守らなかったり、些細な約束事を守らないのもだめだ。そんなのは論外であって、本当に人を感動させるくらいの行動を起こせば、そこに「誠意」を感じるのである。

2007.09.10

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タダで土地を手に入れる方法（フォロー編）5

つづいて、「知識」について解説する。多くの人は知識が重要だと考えているようだ。たしかに、不動産知識は重要である。しかし、基本的な不動産知識は３か月もあれば誰でも身に付く。誰でも、である。逆にいえば、宅建資格を持っている人間や、不動産業を長く経験している人間のほうが知識の面では怪しい。「宅建持っています。だから詳しいんです」という人間が、不動産有効活用のイロハすら分かっていないという例を幾多見てきた。まして、銀行借入の場面になってくると、「自分は経済的なことはわからないので」と言って逃げる始末である。銀行借入の知識すら分からずに、不動産の知識が活かせるはずがない。こういう手合いは、知識ゼロと同等である。とにかく、不動産有効活用の知識は誰でも簡単に身につけることができる。図書館に行けば専門書が山ほど置いてあるし、インターネットを開けば、誰でも知識を身につけることができる。だから、不動産投資を不用意に怖がる必要はない。このブログを読めば、誰でも不動産投資の達人になれるだろう。これは確実に請け合えるので、ぜひとも今後も読み続けてもらいたい。

2007.09.08

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タダで土地を手に入れる方法（フォロー編）4

つづいて、「社会性」について解説したい。いくら、投資可能性が良かろうが、実現可能性が高かろうが、反社会的な不動産投資の仕方であってはならない。とはいえ、まさか、犯罪組織に進んでテナントを貸す人はいないだろうが、自分は不動産投資を通じて社会貢献をしているのだという志を忘れてはならない。それほど、崇高な志はいらないが、これがあると、大義名分が立つのである。実践編でも見たと思うが、一つの不動産投資を実現化するには、大変な苦労がある。自分の努力だけではどうにもならない部分というのも出てくる。そのとき、「これは自分が儲けるためだけではない。社会貢献なのだ。」という思想のバックグランドが必要だ。最後の最後、ギリギリの攻防になったとき、これが最強の武器になる。Ａ氏は、「ここまでやるか」と思わせるほどの凄まじい努力をする。その努力の原動力となるのが「社会貢献」という崇高な目的なのだ。「自分だけが儲かればいい」という我欲だけでは（もちろんそれも必要だが）、人を説得できない。これは自分の欲得だけではない、社会性を考えてのことなんだ、と、実際に相手に言えば、向こうも反論しにくいのである。なかなか理解しにくいテーマだったと思うし、自分でもうまく説明できたとは思えないが、この「社会性」という部分は大変重要なテーマである。次回は「知識」について解説する。

2007.09.05

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タダで土地を手に入れる方法（フォロー編）3

つづいて、実現可能性について解説していく。いくら投資効率がよかろうと、実現可能性の低い物件を追っていたのでは、時間がいくらあっても足りない。たとえば、まったく売る気のない地主に対して「売ってください」を連呼したところで、売る可能性はほぼゼロである。また、テナントが見込めない土地にいくらテナントを募集したところで、無駄である。接道の悪い土地や、交通量の悪い道路に面している土地など、テナントはまず来ない。地主がテナントの入りそうな土地を売る理由はただ一つ、緊急のお金が必要になった時だ。だから、相続税の支払いや、保証人かぶれによる借金返済、不良債権を抱えた銀行の緊急処分、破産処分による競売などが、緊急に売る理由である。実現可能性の高い物権とは、これらの「売る理由」がある物件を狙っていく。なんだか、人の不幸を商売にしているようだが、そうではない。緊急にお金が入用な人たちを救済しているのである。投資効率が良くて、実現可能性が高い物権は、そう簡単にみつからない。だが、毎日目を皿のようにして物件を見ていれば、一年に一回ぐらいはあるものである。それを、ひとに取られないように素早く囲い込み、自分のものにしなくてはならない。Ａ氏を見習って、これからは、新聞の訃報欄を見てみよう。チャンスが落ちているのは、今日かもしれないのである。

2007.09.04

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タダで土地を手に入れる方法（フォロー編）2

まずは、投資効率から説明しよう。この事項は最も重要な項目である。不動産投資には様々な苦労があることは説明したが、どれだけ苦労しようとも、投資効率の悪い物件に手を出したのでは意味がない。下手すると、赤字になることさえある。「タダで土地を手に入れる方法」は、１５年で返済する場合、テナント料金が０．８％以上であることを条件としている。実際問題、土地の固定資産税額さえ上回っていれば、必ずプラスになるのだが、投下資金の回収に１００年かかっていたのでは話にならない。我々は永遠に生きるわけではないので、１５年くらいのスパンで回収しないと面白くない。そんなわけで、土地を手に入れようとしたなら、その資金回収が可能かどうか、キャッシュフローでマイナスに転じないかどうか詳しく検討する必要がある。何も難しい計算は必要ない。毎月のテナント料　＞　毎月の返済金額　＋　固定資産税の月割分　＋　その他経費であれば、ＯＫである。たったこれだけのことであるが、案外こんな計算すらしないまま不動産投資に手を出す素人が多い。「うまい話にだまされた」というが、ちょっと注意すれば誰でも失敗を避けることは可能である。不動産投資をする際は、投資効率を考えること。これさえ守れば、大きな失敗はないと考えてよいだろう。次回は「実現可能性」について解説する。

2007.09.03

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タダで土地を手に入れる方法（フォロー編）1

本日からフォロー編に入る。土地をタダで手に入れるには、とても多くの時間と手間がかかることは実践編でわかっていただけたことと思う。ここで重要なのは、不動産投資をするにおいて、以下の点に気をつけていただきたい。1、投資効率2、実現可能性3、社会性4、知識5、誠意6、創意工夫7、熱意次回から、この７点について詳しく解説していこう。

2007.09.02

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タダで土地を手に入れる方法（実践編）6

数日後、Ａ氏の連絡を受けてコンビニ経営者はＡ氏宅を訪ねた。そこでコンビニ経営者を待っていたのは、Ａ氏と、もう一人５０半ばの男性だった。Ａ氏は言った。「この方は、Ｓ県でコンビニ経営をされている、Ｋさんです。今日はお忙しい所を、わざわざ、お越しいただきました。」コンビニ経営者は驚いた。Ｓ県は二つとなりの県である。「Ｋさんのコンビニも、葬祭場の隣にあるんですよ。」「え？」とコンビニ経営者。Ｋさんはぺこりと頭を下げるとこう言った。「お隣に葬祭場ができると聞いた時には、私もびっくりして、そりゃ、もう、夜も眠れんくらい心配しました。家内は、毎日仏壇に『建設が中止になりますように』とお祈りしとったしね。まあ、大変でしたわ」それから、Ｋさんは、葬祭場ができたあとの話をし始めた。1、葬儀参列者は、県外から親戚が子供連れで来るので、コンビニを利用すること。2、通夜は、夜通し泊まりなので、夜中の買い物はコンビニを利用すること。3、雨が降ったら、傘が飛ぶように売れること。一日平均３０本。多い日は１００本売れる。4、タバコ・酒・コーヒーなどの嗜好品がよく売れること。「葬祭場のおかげで、売上が４０％上がりましたわ。あんたも、コンビニやっとるんなら、分るやろうけど、４０％アップっちゅうことは、儲けは倍ですわ。ほら、これが、年次の売上表です。」Ｋさんは、売上表をコンビニ経営者に見せた。食い入るようにその表を見る。「私は、次、コンビニやるなら、絶対葬祭場の隣やな、と思ってます。Ａさんに聞いたんやけど、あんた、葬祭場の隣がイヤやて言ってるらしいが、よろしかったら、そのコンビニ、私に売りませんか？」コンビニ経営者は首をぶんぶん振って断った。Ａ氏は少し笑うと、リストを出した。「これは葬祭場の隣でコンビニ経営をやっている人のリストです。全国で１８人見つけました。きっと、もっといるでしょう。電話番号も書いてありますので、確認してみてください。みんな、Ｋさんと同じことを言いますよ。それから、これは、ちょっと関係ないかもしれませんが、お墓の隣でコンビニ経営をやっている人、火葬場の正面でやっている人、米軍基地の近くでやっている人、原子力発電所の前でやっている人、他にも、刑務所や、ガスコンビナートや、拘留所など、いろいろリスト化してあります。結構数が多くて、２００件以上ありますよ。こちらもお持ちください。」コンビニ経営者は言葉を失っていた。「どうでしょう？まだ、葬祭場建設は認めていただくわけにはいかないでしょうか？」コンビニ経営者が認めたのは言うまでもない。続きは次回。

2007.08.29

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タダで土地を手に入れる方法（実践編）5

コンビニ経営者の反対理由は以下の通りである。1、年中喪服の人が周囲をうろつく環境は、雰囲気が悪くなる。2、第一、必ず死体があると言うのは、なんだか気分が悪い。3、コンビニ経営はうちの死活問題なので、なんとか思いとどまってくれないか。コンビニ経営者はかなり必死だった。最初は建設会社に猛抗議したが、「ウチは建設を注文されただけなので、建設を中止する権限がない」と言われ、建設は始まってしまった。続いて、コンビニ経営者は、葬儀会社に猛抗議をした。しかし、「ウチも、借地契約を結んでしまったので、今中止すると、地主（Ａ氏）に支払う損害賠償金だけで大変なことになる。いまさら中止するわけにはいかない」と断った。そこで、コンビニ経営者はＡ氏を訪ねてきた。通常の人間ならば、建設会社に抗議して、終わりそうなものである。地主のところまでやってくるのだから、その執念たるや凄まじい。必死の形相だったそうだ。「あんたが、土地を葬儀会社に貸さなければ、全部丸く収まるんだ。葬儀会社以外にも、テナントはいくらでもあるだろう。葬儀会社に貸すのはやめてほしい。損害賠償も全部なしにして、話を白紙にしてくれ。そうしないと、裁判に訴える。ウチのコンビニの売り上げ減少を損害賠償請求してやる。」言っていることも無茶苦茶だが、その剣幕もすごかったそうだ。もちろん、そんな裁判、やったところでＡ氏の勝ちはやる前から分かっている。しかし、葬儀会社が訴えられたとなれば、勝とうが負けようが、新聞ネタとしては格好の餌食である。Ａ氏は、コンビニ経営者の話を最後まで聞くと、こう訊いた。「つまり、隣に葬儀場ができると、コンビニの売り上げが下がるのが、問題なんですね？」「そうだよ。こっちはまだ借金が残ってるんだ。売り上げが下がったら首をくくるしかない。それともあんた、売り上げ減少の保証でもしてくれるのか？」「わかりました。私も経営者です。あなたのお気持ちはよく分かります。しかし、今日の今日、ご返事はできません。このお話を進めるに当たって、たくさんの方々に協力いただいております。その方ともお話をして、必ずあなたの納得のいくご返事をいたしましょう。一週間だけお待ち下さい。ご用意が出来ましたら、ご連絡します。今日のところはお帰り願えますか？」コンビニ経営者は「いい加減な返事持ってきたら承知しねぇからな！」と捨て台詞を残して、帰っていった。次回に続く。

2007.08.27

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タダで土地を手に入れる方法（実践編）4

Ａ氏が融資条件付で土地売買契約をまとめると、さっそくテナントの誘致に取りかかった。とはいえ、土地は接道１６ｍの「ウナギの寝床」。となりにコンビニがあるので、なかなか難しいかと思われた。ところが、彼は常識の逆をついてテナント誘致する。彼が誘致したのは、なんと、葬祭場。葬祭場は表にカンタンな看板さえあれば、建物は奥まっていてもいいので、地形に左右されないのだ。テナント料は土地代の１％に相当する月１２０万円。３０年の定期借地契約である。これなら借入金返済や税金を払いながら、月に２０万円程度の手残りもある。銀行の融資もあっさりつけてしまうと、翌月には建築看板を上げてしまった。ここまでは、Ａ氏の思惑通りにいったが、思わぬ障害があった。となりのコンビニ経営者が、葬祭場の建設反対運動を起こし始めたのである。続きは次回。

2007.08.26

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タダで土地を手に入れる方法（実践編）3

Ａ氏は、遺族を訪問すると次のことを述べた。1、相続税が約８０００万円かかるということ2、相続税は、Ｂ氏死亡の日から１０ヶ月以内に、現金で用意しなくてはならないこと。3、相続税を支払うためには、土地を売却し、その代金で賄うのが現実的な方法であること。4、土地を売却すると、「譲渡所得税」という別の税金がかかること。5、相続税は譲渡所得税控除後の金額で８０００万円必要であること。6、そのためには、実際の売買代金は１億２０００万円でなくてはならないこと。7、１億２０００万円の売買代金を取得するには、Ａ氏が狙うあの土地が最善であること。8、あの土地は、農地であり、ウナギの寝床であるから、売りにくいこと。9、だから近隣相場より４割減の１億２０００万円でしか売れないこと。遺族は、高額な相続税に仰天していたが、税理士や弁護士に相談して、Ａ氏の言うことが真実であることを知った。まして、税理士はどの土地を売るべきかという具体的な判断はしなかったのに、的確で分かりやすいＡ氏の説明は、遺族の気持ちを一気に掴んだ。以下、わずらわしい親戚の茶々や、値段を釣上げるための稚拙な工作など、８ヶ月に亘ってドタバタが行われたが、申告期限２ヶ月前に、Ａ氏はこの土地を手に入れることに成功したのだ。あとは、ここに入るテナントと、銀行の借入だけである。次回に続く

2007.08.24

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タダで土地を手に入れる方法（実践編）2

Ａ氏が選んだ土地は、次のような土地であった。1、市街化区域内の農地2、幹線道路（24ｍ）に面しており、隣にコンビニがある。3、「ウナギの寝床」と言う悪形の地型。接道はわずか１６メートル。なぜ、このような土地を選んだのか、1、市街化でないと、建設に著しい制限が加わるので、利用しにくい。2、この悪形の地型なら、そうカンタンには売れない。3、ということは、安くで買い叩ける。なぜ、そうカンタンには売れないのかというと、1、「ウナギの寝床」なので、この土地を宅地分譲しようとした場合、道路が必要。2、位置指定道路は幅４ｍ、隅切りが２ｍ必要。3、接道が１６ｍなので、差引き前面接道は１０ｍしかない。4、土地面積の約３分の１を位置指定道路に取られる土地は、そうカンタンに売れない。さらに、彼は、Ｂ氏の遺族に農業継承者がいないことを確認し、農地の売却に遺族の抵抗がないことを確信した。この土地の相場はだいたい２億円程度。しかし、Ａ氏はこの土地を１億２０００万円で買えると計算した。それなら土地の譲渡所得税を支払った残金が８０００万円であり、相続税に充当することができる。全ては綿密な前準備と計算によって、決定していたのだ。続きは次回

2007.08.23

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タダで土地を手に入れる方法（実践編）1

これは実際にあった話である。私の師匠的存在であるＡ氏が、実際に土地をタダで手に入れた実例をご覧戴く。不動産の売買はタイミングや、運など、諸条件が合致しないと成り立たないため、再現性が難しい。こういった実例をご覧戴くことで、理論だけではなく、生の手法を学んでいただくしかない。Ａ氏がその土地に出会ったのは、新聞の訃報欄であった。大地主のＢ氏が亡くなったのだ。新聞には通夜と葬儀の日時と場所が書いてある。早速、Ａ氏はＢ氏の通夜に出かけた。目的は、Ｂ氏の遺産である土地を手に入れることである。彼が同業者から「死神」と渾名される由縁だ。Ａ氏に言わせれば、通夜に参列することほど、豊富な情報源はないという。1、わずか３０００円の香典で、2、自分の名刺と、肩書きを書いた香典袋を、遺族にアピールし、3、遺族全員のフルネームが書いてある返礼品が貰え、4、献花を見ることで、故人の人物関係が明らかになるからだ。通夜がすんで、お開きの座になると、Ａ氏は喪主のところに行って、「Ｂさんには生前たいへんお世話になりました」などど言いながら近づいていく。もちろん、Ａ氏はＢ氏とは生前面識がない。ここは遺族に自分をアピールするのが目的だ。通夜から帰ると、Ａ氏はさっそくＢ氏の資産背景を調査する。地主の資産はたいてい土地である。金融資産はあってもたかが知れている。Ｂ氏の所有不動産を全てチェックすると、Ａ氏はその不動産の評価額を算出し始めた。相続税額をはじき出すのだ。故人の家族構成は返礼品の手紙の中に書いてあるので、ほぼ正確な相続税額が算出できる。結果、遺族の支払うべき相続税額は８０００万円であった。この額をみて、Ａ氏はターゲットとなる土地を定めた。続きは次回。お楽しみに。

2007.08.22

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土地をタダで手に入れる方法（理論編）2

前回紹介した「土地をタダで手に入れる方法」について、たいへん興味深い質問が来たので、お答えしておきたいと思う。「テナントの退去に対するリスクヘッジ」という内容の質問であった。要は、返済途中の１５年間に、テナントが退去して、収入が途絶えたら、どうやって返済をしていくのか、という意味だろう。これはカンタンで、そのテナントが退去する可能性はかなり薄い。なぜかというと、1、地貸し2、原状回復3、１５年以上の定期借地権という三つの壁があって、テナントが期間内に退去する可能性を消しているからだ。テナントには、底地だけを貸す「地貸し」というスタイルで契約をする。つまり、そのテナントは、自費で建物を建築して、商売をするわけである。また、退去時にはその建物を解体して「原状回復」しなくてはならない契約もしている。また、「１５年以上の定期借地権契約」を締結し、期間内の退去には敷金没収というキツイ罰則が科せられる。敷金は１０ヶ月が相場だ。これらの規定はテナントとの借地契約において一般的な契約内容であり、ほとんどのテナントはこの内容に承諾するはずである。しなければ、そんなヤツとは契約しなければ良い。こうなると、テナントにしてみれば、期間内に退去すると、1、せっかく自費で作った建物が無駄になる。2、しかも、解体費はテナント負担である。3、挙句の果てに、敷金を没収されてしまう。と、デメリットだらけなので、まずよっぽどのことがない限り退去しない。退去したところで、１０ヶ月の敷金が没収なのだから、次のテナントを募集する期間が１０ヶ月　＋　退去までの期間　＋　解体期間　　あり、おおまか１年くらいの余裕がある。だから、テナント退去に対するリスクは安心してもらっていい。また、ここまでのリスクヘッジがないと、銀行は金を貸してくれない。回収できなくて困るのは銀行なのだから、銀行が金を貸すのならほとんど安心である。たいへん貴重な質問をいただき、まことにおそれいる。これからも、どしどしご質問・ご意見をいただきたい。

2007.08.21

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土地をタダで手に入れる方法（理論編）

それでは、さっそく土地をタダで手に入れる方法を解説していく。今回は理論編である。次回は実践編であり、最後にフォロー編を書くことにする。理論はカンタンだ。まず、土地を借金で買う。続いて、その土地をテナントに貸す。テナント料を借入の返済に充てる。こうすれば、借金を払い終えた時には、その土地は完全に自分のモノとなる、というわけだ。買う土地であるが、当然、事業用の土地がターゲットとなる。幹線道路沿いの３００坪～２０００坪程度の土地を探すと良いだろう。このとき、いままで勉強してきた土地の評価をフル活用して、自分の勝負できる土地を探し当てるのだ。返済期間は１５年程度でよいと思う。長く借りることができれば、それに越したことはない。テナント料は、土地購入代価の０．８％を目標にするべし。一億円の土地なら、テナント料は月８０万円である。この金額ならば、返済金額に当てながら、毎年の固定資産税の納付もできる。借金や税金はテナントが払ってくれるのだ。融資を懸念されている方もおられるだろう。しかし、銀行は返済財源さえしっかりしていれば、担保価値相当分まで貸すのだ。こうやって、あとはほったらかしにしておくだけで、１５年後にはこの土地は晴れて自分のものになるのである。自分は一銭も出していない。まさにタダで土地を手に入れる方法である。

2007.08.20

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土地の価値3

今回もたくさんのご返答を戴いた。まことにありがたいことである。この場を借りて感謝申し上げたい。前回と違い、自信を持って正解された方が多かったようだ。正解はもちろん、Ａである。Ｂのように間口がせまく、奥行きが長い土地のことを、不動産業者は、通称「ウナギの寝床」と呼んでおり、価値が低い土地の代表である。国税庁は、土地の路線価を定める際、奥行き補正というものを決めている。この価格は、「奥行価格補正率表」で正確に定められている。たとえば、普通住宅地区だと、奥行３０ｍの補正は０．９８であるが、６０ｍだと０．８６になる。つまり、このケースの場合、１２％以上の価格差が路線価で現れているわけだ。今回も間違われた方が、少数ながらおられたようである。私の問題図作成に惑わされた方がほとんどだったが、唯一気になった意見があったので挙げさせていただく。名前は挙げないので、ご容赦いただきたい。Ｂの土地が日影制限が緩くなるので、建築上有利だから、Ｂの方が高いという意見であった。確かに、問題図の上部が北であれば、日影制限も北側斜線制限も緩くなる。しかし、この問題では上部を北であるとは限定していない。たとえ上部が北であったとしても、６０ｍの奥行きはさすがに不利である。それに、日影制限や北側斜線制限は、用途地域に左右されるが、この問題では用途地域の設定もしていない。なかなか専門的な意見で、逆にこちらが恐縮してしまったが、今回のケースは一般的な話なので、Ａを正解とさせていただく。なにとぞご了承いただきたい。さて、続いての問題。できれば、簡単に考えてほしい。正解は次回。

2007.08.19

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土地の価値2

たいへんたくさんのご回答を戴き、たいへんありがたいと思う。この問題に対する皆さんの関心の深さが窺える。では前回の正解から。正解はＡである。一般的に角地の方が利用度が高いので評価が高い。問題の意味が分からなかったのか、ひねりすぎたのか、間違えた方もいたようだ。図がまずかったと思うのだが、真ん中の十字の形をしたものが道路を表す。赤とか緑とかに惑わされた方もいらっしゃったようだが、緑だからといって農地ではない。色は便宜上つけたもので、本問題の意図とはまるで関係ない。そんなわけで、図に惑わされたと言う方は気になさらないでほしい。しかし、マジでＢの方が価値が高いと思った方は要注意である。土地の価値は色々な条件によって異なってくる。用途地域であるとか、急傾斜地域であるとか、暴力団が隣に住んでいるとか、様々な条件によって土地の価値は上下する。だから、場合によってはＢの土地の方が、Ａの土地より価値があることもある。しかし、何の条件もないのであれば、文句なしに角地の方が高い。これは路線価評価にしても、固定資産税評価にしても、角地の方が評価が高い。実勢売買価格もだいたいこれに比例する。ま、実際の土地売買は取引している本人同士の話し合いなので、そうとは限らないが、だいたいそうである。つづいて、次の問題。何のひねりもない。素直に答えてほしい。Ａの土地と、Ｂの土地、価値が高いのはどちらだろうか。正解は次回。Ａは30ｍ×60ｍの５４４．５坪、Ｂは60ｍ×30ｍの５４４．５坪、とする。

2007.08.19

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マーケティングのちから

世の中、捨てる神あれば、拾う神あり、である。朝早く、山のようにスチール缶を積んだ自転車で道を走るお年寄りを見たことがあるだろう。あれは、ゴミの中からスチール缶だけを集めてスクラップ屋に売るのだ。ゴミの収集車が来る前にやらなくてはならないので、朝は忙しいらしい。毎日頑張ってやれば、月に５万円程度になるそうだ。心細い年金だけで生活をしているお年よりには、貴重な収入源である。これは「ゴミのスチール缶がお金になる」という情報を持ってないとできない仕事である。スチール缶の仕入先（ゴミ箱）、お得意先（スクラップ屋）、を把握して、初めて商売として成り立つ。このお年よりは、スチール缶のマーケティング能力が高いからこそ月５万円の収入を確保できるのだ。また、使い古したタイヤを売る人もいるらしい。こちらは結構儲かるらしく、月１００万円の収入があるそうだ。どこでタイヤを仕入れて、どこに売るのか、企業秘密なので教えてくれなかったが、タダ同然で仕入れられるので、丸儲けだそうだ。これも、マーケティング能力の高さが収入に結びついている証左である。さて、ここまでタダ同然で仕入れて丸儲けする話をしてきたが、「タダで土地を手に入れる方法」があると言うことをご存知だろうか？これは企業秘密でもなければ、業者だけのノウハウでもない。結構一般的に行われている、この世界では常識の方法である。そして、これまた、誰でも出来る方法である。この方法で土地を手に入れた人を私はたくさん知っている。私自身はまだやったことはないが、チャンスさえあればやりたいと考えている。実は私にも二度ほどチャンスが巡ってきたのだが、逃してしまった。しかし、懲りずに何度かチャレンジすれば、できるはずである。こんな常識的な方法も、マーケティング能力と言えよう。知らない人は知らないわけだし、チャンスが目の前を通り過ぎているのを気付かないまま逃してしまっているのである。次回はこの「タダで土地を手に入れる方法」について解説したいと思う。

2007.08.19

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二ヶ月で１７キロ

マンション経営とは直接関係ないが、今回は人間の行動力の源について話そう。当たり前の話だが、人間の行動は、「脳」の指令によって動く。脳の指令は「ああしろ」という顕在的な思考により発生するが、その顕在的な思考は、「ああしたい」という潜在的な思考から発生しているのだ。これを「潜在思考の原則」という。この潜在思考の原則を手に入れれば、どんな目標に向かっても、その達成を劇的に加速できるスーパーチャージャーを手に入れたことになる。なぜなら、潜在思考から行動、そして達成に至るまでにかかる時間はごくわずかだからだ。時間がかかるのはほぼすべて、潜在思考に至るまでであって、潜在思考が現実化するまでの時間はほとんどかからないのである。わたしは学生のころ、９１キロあった体重を半年で６１キロに落としたことがある。もちろん病気をしたわけでも偶然痩せたのでもない。目標をもって健康的に痩せたのだ。それから１０年後、つまり昨年、私は７５キロあった体重を２ヶ月で５７キロに落とした。ダイエット前、及びダイエット中には周りの反対もあったが、厳しい食事制限と、激しい運動によってこの目標を達成した。「どうやって痩せたんですか？」とよく訊かれる。とくに太目の女性からが多い。方法を教えて差し上げると、判で押したように「そんなマネはできません」と言う。できはないはずがない。同じ人間なのだ。私に出来たのだからあなたにも出来る、と言うと「そんな努力を継続して行う忍耐力が私にはありません」、である。私は、ダイエット期間中、潜在意識のなかに「痩せること」を徹底的に刷り込んだ。頭の中はダイエットでいっぱいだった。ＴＶを観ている中でも、会話中でも、痩せる話題には敏感に反応した。ダイエット関連の蔵書を山のように買い漁り、ネットでは毎日ダイエットを検索した。様々な方法を試し、ちょっとでも成果のあったものは鬼のように繰り返した。私に言わせればダイエットはカンタンである。自分の体重をコントロールするだけなので、誰の助けも要らない。自分ひとりで出来る。マンション経営はダイエットより数段難しい。たくさんの方の協力なくしては出来ないし、自分ひとりでは成り立たないからだ。このブログではマンション経営について画期的な「ある方法」を詳細に解説する。しかし、その解説も、聞き手であるあなたが潜在意識を改造しない限り、まったくの机上の空論になってしまう。ぜひとも、いまいちど、潜在意識に「マンションオーナーになりたい」と、つよく刷り込んでいただきたい。

2007.08.18

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連帯債務者とは

まずは、「1、連帯債務者をつける」から、解説しよう。方法としては自分の子供などの後継者を、「連帯債務者」として立てて、親子リレー返済をするから、長期間のローンを組んで下さい、と申し込む方法である。子供の年齢が２０歳以上５０歳以下なら立派に３０年返済のローンが組める。この方法の一番の難点は、子供の了承を得られないと、話が前に進まないことだろう。しかし、子供は案外カンタンに了承してくれるものである。ためしにやってみるといい。ほぼ９０％以上了承すると私は思う。どちらかと言うと、この方法の難点は親であるあなた自身のつまらない躊躇にある方が多い。「自分の子供に何億円もの借金を背負わせたまま、あの世に逝きたくない」と考える親も少なくない。また、やはり自分の子供に借金の連帯債務を頼むという行為に引けを感じる親も多い。つまらない杞憂であり、つまらない意地である。考えても見てほしい。この借金は、単なる住宅ローンとは違い、毎月収益を生んでくれる借金なのである。もし、あなたが、あなたの父から、こう言われたら、あなたはどう答えるだろうか。「毎月３０万円の不労所得が生まれる借金があるんだが、連帯債務者になってくれないか？もしなってくれたら、お父さんが死んだ後、この不労所得はおまえのものだ。この土地も、建物も、当然、おまえのものだ。今、おまえは３０歳で、お父さんは６０歳だから、借金を払い終わる３０年後には、お父さんは死んでいて、おまえは定年退職後の第二の人生を歩んでいるだろう。そうなれば、借金は払い終わっているので、収入は７０万円を超えるはずだ。年金なんか当てにしなくても、十分豊かな余生を送ることが出来る。もう一度お願いしたいのだが、お父さんの連帯債務者になってくれないか？いやなら、この話は、おまえのお姉さんか、弟にするつもりだ。」この提案を断るのは、よっぽどの変人である。１００人いたら、９９人は「ＹＥＳ」と答えるだろう。だから、子供が了承しない、ということはあまり考えなくて良い。どちらかと言うと、最大の難点は、あなたのくだらない杞憂と意地の方なのだ。つづいて、「2、年齢制限のない銀行を探す」を解説しよう。前回も書いたが、年齢制限はその銀行内の融資規定であって、法律でも財務省の指導でも何でもないから、年齢制限のない銀行は確かに存在するのである。このやり方は、非常にシンプルで、片っ端から銀行に電話して、規定を聞くだけだ。このとき注意してほしいのは、1、電話口で即答を求めないこと。2、銀行の各方面にききまくること。の二点である。なぜ、電話口で即答を求めてはならないのか。それは、ほとんどの銀行マンが、アパートローンの融資規定なんか詳しく把握していないからである。とうぜん、年齢制限を即答できる融資担当は、ごくまれだ。自分の会社の規定も知らないのか、と呆れるなかれ、これは仕方がない。銀行のローンといっても、消費者ローン、教育ローン、マイカーローン、マイホームローン、法人の投資資金融資、つなぎ資金融資、新規開業資金融資、災害資金融資、などなど、複雑多岐に渡っており、そのそれぞれに融資規定があるのだ。アパートローンはどちらかと言えばマイナーな融資であり、経験の浅い銀行マンが知らないのは無理がない話である。だから、電話口で即答を求めるのは難しい。それから、銀行の各方面に聞く、という方法だが、これは大事な話だ。銀行には、支店の融資担当の他に、本店事業部、本店営業部、本店融資部、融資窓口、などがあり、それぞれが融資を取り扱っている。不思議なことに、この部署は独自に動いており、基本的に銀行の融資規定に従っているものの、そうではない場合もある。たとえば、北日本銀行では、支店融資担当に聞くと「完済時８１歳未満」の規定を遵守しているが、本店営業部はこの年齢制限にこだわらず、積極的に融資に取り組んでいる。貸出残高が１兆円にかなり足りない貧弱銀行なので、冒険も辞さないのかもしれない。とにかく、このように、年齢制限を問わない銀行は確かに存在する。次回は、「公社融資事業を利用する」を解説しよう。

2007.08.17

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融資と年齢

融資と年齢には密接な関係がある。融資を受けるにも、年齢制限があるのだ。今回から連続して３回、この件について話したいと思うほとんどの銀行では「完済時８１歳未満」という規定を採用している。どういう規定かというと、たとえば５５歳の人が３０年ローンを組もうとした場合、ローンを払い終えるとき（完済時）、その人は８５歳になっているので、この規定外になってしまう。すなわち、５５歳の人は２５年ローンしか組めない、というわけだ。さて、私は前回「あなたにも必ずできる」と書いた。では、５１歳以上の人は、返済年数を繰り上げてローンを組まなくてはならないのか？そうではない。５１歳以上の方でもバッチリ３０年ローンが組めてしまう方法があるのだ。それは、次の３つである。1、連帯債務者をつける。2、年齢制限のない銀行を探す。3、公社融資事業を利用する。2の方法は、銀行の規定から外れると思われる方もいるだろう。実は、この「完済時８１歳未満」の規定の根拠は、団体信用生命保険の年齢制限規定に準拠している。四年前まで７６歳未満であったが、年齢が引き上げられた。つまり、財務省からの通達や銀行法で制限されているわけではないので、この制限がない銀行も存在するのだ。次回はこの三つの方法を解説していきたいと思う。

2007.08.17

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収益物件に対する融資

マイホームローンとアパートローンとでは銀行の見方がまるで違う。マイホームローンは、その人の就労所得から賄うので、年収１０００万円の人でも、４０００万円くらいしか貸してくれない。しかし、アパートローンなら、そのアパート収入から不労所得が発生し、そこを返済財源とするので、年収５００万円前後の私でも、２億３０００万円も貸してくれるのである。

2007.08.16

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勝ち組のマイホーム新築法

ローンを支払わずに、マイホームを新築する方法は、大きく分けて５つある。その中で、最もポピュラーで、私自身がやっている方法を紹介しよう。それは、オーナールームつきのマンションを新築することである。私は土地を５０００万円、建築費１億７０００万円、諸経費１０００万円で合計２億３０００万円のアパートローンを組んでマンションを新築した。月々の返済額は８５万円。管理費その他が月４万円、税金が月６万円かかるので、毎月の支払いが９５万円かかるが、毎月の家賃収入が１２０万円あるので、差引き２５万円の収入がある。もちろん、この２５万円は、私の給与収入とは別に入ってくる。私は、３０坪の家を新築で建てながら、一銭もローンを支払っていないのである。普通にマイホームを建てれば、毎月１４万円が給与所得から出て行くが、この方法で建てれば、給与所得から一銭も出て行かない。私の家は、鉄筋コンクリートの五階にあり、見晴らしも良い。オートロックなのでセキュリティも高く、エレベーターもついている。こんな素晴しい住環境を、一銭も支払わずに、手に入れられるのだ。

2007.08.15

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勝ち組のマイホーム新築法

じつは、マイホーム新築にも、画期的な方法がある。なんと、ローンを払わずにマイホームを手にいれる方法である。そんな方法があるものか、というなかれ。実際、私はその方法で、夢のマイホームを新築で手に入れた。もちろん、今までも、現在も、そしてこれからも、借金は払わない。この方法でマイホームを手に入れた人を、私は他に８人知っている。なにも特別な才能があるわけでも、能力があるわけでもない。だれにでも出来る、ある特別な方法を使って、マイホームを手に入れたのである。こんな方法、使わないほうが損だとは思わないだろうか？

2007.08.15

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不動産投資の失敗

■■■すでに、マイホームを買ってしまった人に注意！！■■■これから書くことは、あまりにも衝撃的なので、注意して読んでほしい。あまりにもひどい内容に傷つく方もいるかと思うが、真実の話なので、こころしてその事実を受け止めてほしい。なお、今回の日記に対して、様々な反応が予測されるが、それに関しては一切お答えしないことにする。気の弱い方は、読むのを控えていただきたい。■■■すでに、マイホームを買ってしまった人に注意！！■■■↓　↓　↓　↓これより本文ですじつは、新築でのマイホーム購入は、多くの場合、投資としては失敗である。「いや、私は投資として家を買ったのではない。あくまで住処として、マイホームを買ったのである」と言う人もいるだろう。というより、そんな人だからこそ、騙されてマイホームなんか買ってしまったのである。自分が騙されていることすら気づいていないのだ。お気の毒と言うか、ある意味幸せな方たちである。自分の生涯収入をご存知だろうか？平均年収５００万円として、４０年間働くと、生涯で２億円の収入である。税金・年金・保険等を差し引くと、手取りは１億５０００万円程度だろう。これは、あなたが一生働き尽くめで得た対価としての収入である。マイホームを買うと、毎月１４万円の住宅費用と書いた。１４万円×１２ヶ月×３０年で、約５０００万円かかる。生涯収入の三分の一も注ぎ込んでおいて、「これは投資ではない」とはおかしい。そろそろ目を覚ましてほしい。マイホームを新築で建てた方、あなた方は、人生の大半を賭けた大きな投資に、負けてしまったのである。株や競馬やＦＸで失った１００万円など、これに比べれば微々たるモノだ。あなた方は、不動産屋に騙され、建築屋に騙され、銀行に騙され、そして国に騙され、世の中の常識や、家族からも騙され、自分自身が騙されているとは露ほども気付かず、今の今まで損をし続けているのだ。「そんなことはない」と言うのは容易い。私の日記に「そんなことはない。私は平凡ながら結構幸せだ。だから、余計なお世話だ」と書き込んで、二度とアクセスしなければいい。しかし、そんなことをしても問題は解決しない。真実を知ってしまった以上、自分自身を騙すのだけはやめてほしい。これからは、自分の失敗を素直に認め、失敗を取り返して成功する方法を模索してほしい。私のブログには、これから、不動産投資で失敗しない方法、そして、失敗を取り返す方法、さらに、不動産投資で成功する方法をじゃんじゃん書いていく。これからも注意して読み続けてほしい。私があなたを騙そうとしているのではないか？どうしてそんな発想になるのか、理解できないが、私があなたを騙すメリットはない。私の日記を読めば分かるが、どこにもアフィリエイトリンクは貼っていない。どこのＡＳＰにもつながっていないし、どこにも何の売り文句もない。私は１００％善意で書いているつもりである。信じてほしい。これからも、私のブログ更新を楽しみにしてほしい。

2007.08.15

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新築マイホームの恐怖

日本人の夢、憧れの新築マイホームだが、絶対買ってはならない。あなたの年収が３０００万円くらいで、金融資産が３億円以上あって、「金が余りすぎて仕方ないから、マイホームでも新築するかぁ」とでもいうなら話は別だが、我々のような年収１５００万円未満の平凡サラリーマンがマイホームを新築しようなどとは言語道断である。まして、年収８００万円程度の４０台初めの中間管理職が、住宅メーカーの口車に乗せられて、５００万円程度の頭金であとは全額借りれで建てるのを何度か見てきたが、ほとんど無謀としか言いようがない。悪ければ、破産して、家を処分して、一家離散。どんなに良くても、月２万円程度の小遣いで、タバコと昼食をとったらもうおしまい、という人生である。年収８００万円のいい年したオッサンが、フリーターより質素な暮らしをしているのである。なぜ？家を新築する前に、よく考えなかったからだ。もう一度言う。マイホームは新築してはならない。新築したら、それは不幸の始まりである。

2007.08.15

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国有地を手に入れるには？

国有地払い下げなら、財務省のホームページを見るのが早いだろう。たまに、ごくたまに、掘り出し物があるので、週に一度はチェックが必要だただ、掘り出し物は当然人気も高いしかし、抽選なので当たれば儲け物。安くで良い土地を手に入れようと思ったら、このくらいの努力は必要である。

2007.08.14

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国有地の払い下げ

前回書いた土地の購入方法のうち、国有地の払い下げだけがかなり特殊である。国有地（または自治体所有地）の払い下げは、多くの場合、値段の交渉ができない。国や自治体が売却価格を勝手に決めてしまうのである。それで売れないときは入札になることもあるが、基本的に入札はしない。普通財産売払申請書という書類を提出したら、それで終わりである。正直、あまり安くもないので、あまりオススメはできない。

2007.08.14

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マンション経営について

マンション経営は、最もローリスクでハイリターンが見込める起業である。このブログを見て、興味をもたれた方は、ぜひ、今後をご期待いただきたい。

2007.08.04

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