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[『借地・借家契約を結ぶ前』] カテゴリの記事

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• 面積の食い違いは地代にどんな影響を及ぼすか？

  表示（契約書）の面積と実際の面積に相違があることはよくあるので、地代をどう決めるかが重要。「１平方ﾒｰﾄﾙ当たりの単価を決めて、それに実際の面積を乗じたものを地代とする」という決め方をした場合（表示の面積とは関係なく）、実際の面積の広さで地代を算出する。「本契約書に表示した土地（面積全体）の地代は月額○○万円とする」という決め方をした場合は、たとえ坪単価が記載されていたとしても、また実際上の面積と差があっても地代の増減をさせないのが通例である。したがって、契約する段階で、地代は表示上の面積によるのか（食い違いがあった場合にはどちらによるのか）を明確にしておくことが重要次回、“賃借人が支払う費用について”～つづく～

  Mar 30, 2005

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• 【借地契約上の面積が実際の面積と違っている場合は】

  「面積が多少違っていっても契約は有効である」実際の土地の面積がどれだけの広さであるかは、起点（現実には、起点となる場所に境界石が埋められている場合が多い）を決めて測量をしなければ確認できません。土地の測量を一般の人が行うことは困難ですから、専門家に「地積測量図」の作成を依頼し面積を測ってもらう必要があります。契約書に表示された土地の面積と、実際の測量した面積が異なるケースはよくある。契約書の表示を登記簿どおりに表示した場合でも、その食い違いが起こる。その場合は、多少の相違であれば、対象土地の特定の問題ですから、「食い違いはあっても特定されている」ということで契約は有効で、つまり、「表示上の面積○○平方ﾒｰﾄﾙ、実際上の面積△△平方ﾒｰﾄﾙである同一の土地」となる。しかし、契約した土地の特定もできないほど相違があるような場合（例えば、表示上の面積が実際の面積の数倍もあるような場合）は、どの土地を賃借したのか明確ではないので、契約の修正をしないかぎり、その契約は無効となる可能性がある。しかし、裁判では、できるかぎり当事者の意思を尊重し、合理的に解釈して契約を有効とする方向で努力するようである。次回、「面積の食い違いは地代にどんな影響を及ぼすか？」について～つづく～

  Mar 29, 2005

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• 『表示に誤りがあると契約はどうなる？』

  （１）誤記であることが明らかな場合賃貸借の対象となる土地の所在地などの表示が誤って記載されている場合は誤記であることが当事者間で明らかであれば、正しい表示の通りの土地について契約がなされたものとする。（２）「正しい表示」が当事者間で食い違う場合この場合は、どの土地について賃貸借契約がなされたのか、について争いがある（意見が対立している）わけで、当事者間で話し合いをして、契約の修正（改訂）をする必要がある。裁判では、提出された資料に基づいて、なるべく当事者の意思を合理的に解釈し推定をして対象土地を確定することにより、契約を生かす（有効な契約とする）ことが原則とされている。しかし、どのように解釈することも不可能である場合や、他の部分と矛盾が出てきてしまう場合などには、契約が無効とされる可能性がある。次回、社旗地契約上の面積が実際の面積と違っている場合は。。。につづく

  Mar 28, 2005

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• “登記簿どおりの表示でなければならないか？”

  契約書は賃貸借契約の対象となる土地を特定するために作成するので特定さえできていれば、必ずしも登記簿どおりに表示する必要ではなりません。しかし、土地を特定する為に通常使われおり、また、官公庁でも氏よしている表示方法が登記簿記載の表示ですから、これにしたがって記載するのが望ましいことは言うまでもない。なお、一筆の土地全体を貸す場合は、登記簿に記載された通りの表示をしておけばまずトラブルは発生しませんが、一筆の土地の一部を賃貸する場合は、測量図かそれに代わる図面を添付すべきで、対象土地を図面以外で（例えば、文章で）特定することは極めて困難ですから、図面を添付して契約書の一部としておくようにすべきです。次回、“表示に誤りがあると契約はどうなるか？”

  Mar 27, 2005

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• “宅地の一部”という表示のしかたでもいいか？

  賃貸借契約の対象となる土地が、一筆の土地の中の一部である場合は、それを特定できる表示をして、地主と“土地の賃借人（借地人）”の認識に食い違いのないことが大切。したがって、その点に問題がなければ「宅地のうちの一部、○○平方ﾒｰﾄﾙ」という表示でもかまいませんが、図面が添付されていないと、「どこから、どのように測って○○平方ﾒｰﾄﾙなのか？」が不明ですから、特定されていないことなる。したがって、そのように表示する場合は「土地の一部（別紙図面部分）、○○平方ﾒｰﾄﾙ」として「一部」がどこに存在するかを図面を添えて明確にしておくべきです。次回「登記簿どおりの表示でなければならないか？」～つづく～

  Mar 26, 2005

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• “団地サイズの畳”でも契約違反にはならない

  賃貸物件の間取りは、通常「洋室８畳、和室６畳、台所５畳」などと表示されるのが一般的。ところが、畳の広さはどの物件も同一であるとは限りません。“京間”は１畳が６．３尺×３尺×３．１尺（約０．５坪）、“江戸間”は１畳が５．８尺×２．９尺（約０．４７坪）で“団地サイズの畳”はさらに一回り狭くなる。＊１尺や約３０センチ＊したがって、建物を賃借するときは、１畳の広さがどれだけであるのか？を確かめておいた方がいい。ただし、最近では、“団地サイズ”も一般化していますので、多少狭い程度では家主を契約違反として追求することは困難でしょう。しかし、賃借人が契約前に建物の内部を見ることができず、しかも通常の予想をはるかに超えるような狭いサイズの畳であった場合には、家主に対して、家賃等の減額請求をしたり、契約を解除することも可能でしょう。次回は『地主は賃貸する土地をどのように表示すべきなのか？』を書きます。参考にして、万一契約後に地主とケンカしなければならない様になった時は痛いところをつける箇所があるかどうか参考にしてもらえたらと思います。

  Mar 25, 2005

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• 【借家契約上の面積と実際の面積が違っている時は、】

  『廊下などの共用部分が面積に含まれていることがある』事務所ビルやﾏﾝｼｮﾝの賃貸借契約では、共用部分（廊下など居住者が共同で使用する部分）の面積の一部を賃貸借物件の面積に含めているケースがある。家賃や保証金を他と比較する場合は、１平方ﾒｰﾄﾙまたは１坪あたりの単価で比較することが多いが、家主にとっては、賃貸物件の面積に共用部分の一部を含めると、単価を上げずに家賃や補償金の総額が増えることになる。確かに、共用部分についても建築費用や維持費がかかりますが、家主がこのような面積の表示のしかたをしてもただちに不合理であるとは言えない。しかしながら、賃借人にとっては重大な問題である。賃貸借契約を結ぶ前にに、賃貸物件の面積に共用部分が含まれているかどうか含まれているときはその部分の面積はどのくらいなのかを確かめて、その家賃や保証金が高いか、安いかを判断する必要がある。“建物の賃借人（借家人）”が賃貸物件の面積は専用部分だけの面積であると思って契約してあとになって共用部分の面積が相当含まれていることを知った場合は、賃借人に過失がなければ家賃や保証金の減額を求めることも可能ではあるが家主が容易に減額に応じるとは考えにくいので、やはり事前の確認が大切である。次回、間取りにおける畳のサイズに思い違いがあった時、契約違反になるか？を書きます。

  Mar 24, 2005

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• 『建物を実地検分するときに注意すること』

  最寄りの駅からその建物まで徒歩で何分かかるかは、必ず実際に歩いて確かめるべき。賃貸建物の広告や仲介業者の物件表示では、実際とは違った時間を記していることもあるので仲介業者の車に同乗して行っただけでは危険です。自分の足で実際に歩いてみることによって、駅までの所要時間だけでなく、周辺の環境なども把握することができます。居住用の場合は、陽当たりの良し悪し、車や工場などの騒音の有無と程度、周辺の環境の良否などが重要で、店舗用の場合は、周辺の店舗等の活況度、営業上の支障の有無などを十分確かめておくべきですね。また、建物の面積、間取りなどが物件の表示通りであるか、建物の外装と内装あるいは、各種設備の具合はどうか、ﾏﾝｼｮﾝや貸しビルの場合は建物全体の管理が適切に行われているか、なども確かめておきましょう。次回～『借家契約上の面積は実際の面積と違っている場合は』について

  Mar 23, 2005

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• 家と土地の物件表示で注意すべき点は何？

  【賃借建物の物件表示を見るときに注意すべき点】建物の賃貸借は、通常不動産業者の仲介によって行われるケースがほとんど。そこでまず、賃借希望者が仲介業者の店頭に表示された物件をみて、実地検分するときに注意すべき点を述べましょう。建物を賃借してしまってから、いろいろな不都合や支障があることに気づいても手遅れになるから、契約をする前に十分にチェックしておく必要がある。まず、建物の所在地、交通の便、面積、間取り、家賃、共益費などを確かめる。また、礼金（権利金）と敷金や保証金などが多額である場合もあるので、必ず金額を確かめておく必要がある。敷金や保証金は明け渡しの時に返還されるものであるが、全額が返金されない契約も多く見られる。したがって、どれだけ返還されるのかを確かめておくべき。建物に使用上の制限があるかどうかも、必ず確かめる必要があります。店舗として使用する場合は、予定している用途に使用できるか、営業できる時間に制限はないか音楽を流したりすることが許されるか、防音設備などを施す必要があるか、などが重要なポイントになる。店舗の内側にいろいろな設備を施したり、改装したりする必要がある場合はそれが許されるか否かも確かめておかなければなりません。居住用として使用する場合にも、居住人数に制限があったり、子供が産まれたら退去するなどという条件（これは賃借人に著しく不利な特約＝特別な約束の為無効となる）がついていることもあるので注意が必要です。次回は【建物を実地検分する時に注意すべき点】について

  Mar 22, 2005

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