思いっきり徒然

[不動産投資] カテゴリの記事

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  我が社の看板を掲げました

  と言っても、ごらんのとおり、アルソックのシールの上に、小さく株式会社フェ・・・・と書いた紙をセロテープで貼っただけですけど。それでも、これが我が社にとって世の中への最初の登場になります。ですが、家族はまだ誰もこの看板に気づいていません。そのくらい小さな一歩ですが、必ずや偉大な一歩になることでしょう。ちなみに、現時点で会社に移せる収益は毎月22万円程度ですが、それでは、支払う給与からして大幅な黒字となってしまうので、当面は現物出資した恩田アパートの収益のみでまかなうことにします。【看板探し、大懸賞！】　万一どこかでこの看板を見つけられた方には、賞金として100円差し上げます。

  2013.03.19

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• シャーメゾンフェアへ行ってきました

  10時前に、次男が車で出かけたために、10時半から徒歩で出発しました。予想通り30分で、園生町の会場に到着しました。鉄骨３階建て、２LDK６戸のアパートです。かなり駅から遠いので、近隣に勤めるカップルがターゲットでしょう。50平米以上ある部屋は、ゆったりしています。しかし、建物の大きさで６戸はちょっともったいない。オートロックなので、階段室にかなり面積をとられています。それでも、現在申し込み分も加えて満室だそうです。しかし、建築費は8000万、家賃が月45万で年540万、表面は6.75パー。土地があったからなんとか回せるということですね。プレゼントに長崎皿うどんをもらって返りました。早速夕食に食べましたが、おいしい！とは言えない味でした。法人開業に向けて、明日以降のスケジュールを作成しました。とりあえず、明日はFuk銀に法人関係、24年確定申告及び事業報告を送付しまし。定款の原本のコピーを６通ほどとってきましょう。銀行、税務署、県税事務所、市役所と口座開設や設立の届けなどに必要です。明日以降も忙しい日々を送ることになります。

  2013.03.17

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• 太陽光で売電開始！！

  との連絡が、エネックスのNom氏から電話が入りました。昨日連結が完了して、発電・売電が可能となったのだけど、完了したのが夕方だったため、ピークでの発電が確認できなかったそうです。本日、しっかり発電していることが確認されて、報告となりました。これで、月の平均で1万６千円程度の純収益となります。月に一度くらいは、ちょっと贅沢に食事でもできそうです。今週は、今日土曜日に神明町の清掃をやったので、明日の日曜日はゆっくりです。車はないですが、園生町のシャーメゾン実例見学会にでも行ってみますか。運動がてら行ってみましょう。

  2013.03.16

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• 本社機能のショルダーバッグを注文

  一日中強風で総武線が止まったりしました。ネットで今後のビジネスに使うショルダーバッグを探したら楽天の中にMANHATTAN PASSAGE　というサイトがあり、そこでCity　Trail　というショルダーバッグを見つけました。ちなみに、アドレスは、http://www.rakuten.co.jp/manhattanpassage/A４が縦に入る仕様なので、かさばらない。（電車の中で横長のバッグははた迷惑！）サイドポケットにペットボトルや折りたたみの傘がはいって便利！（これは出先でペットボトルを買った人にはよくわかる。）さらに、背面にマガジンポケットがあって、新聞などをバッグを開かずに入れられる。（バッグを開けずに大きなものが入るのは便利です。）ふた（フラッグ）にはクリアーケースが入るし、（ケースが透明なので、地図などを入れると出さずに見られます。）フロントフラッグには、カードや乗車券を入れられる隠しポケットがあります。（小さなポケットは中をまさぐる必要がないのでかっこいい）と、あれやこれや欲しい機能がたくさんついてて、１２６００円。これは、今後の本社機能バッグになると直感して即購入しました。 定款に押印のために、Tash会計事務所に行ってきました。担当のKan女子が応対してくれました。定款の他にも登記申請のための書類にも押印しました。印影がしっかりしていないと受理されないことあるとかで、彼女が自ら全部の印を押してくれました。その間に会計ソフトの話になって、 私はかつては手書きで仕訳帳や勘定元帳をつけていたこと。現在はソフトで転記が必要なく、仕分けも簡単にできること。１月に入ったらすぐにでも決算書ができ、申告できる体制にあること。などを話しました。なかなかそこまで出来ている人は少ないそうです。１５日には公証人の認証が終わったという連絡がきて、資本金の振り込みとなり、通帳のコピーを添えて、登記の申請となります。最短で１８日（月）の申請となり、設立も同日ということになります。登記事項の証明が発行されるのは、通常二週間かかっているようです。その後に口座の開設や、年金事務所への届け出、ということなります。なんとか今月中に設立できるといいのですが。定款の案が送られるまでに一週間と長くかかったのが、致命的でしたなあ。さて、明日はエコー検査に飯田橋での送別会だ。    

  2013.03.13

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• 敵は引っ越したのか？

  強風の中、中央区のアパートの清掃に行ってきました。例によって、一階の通路にチラシが落ちています。てめえら！いやいや入居者様でした。貴君らは絶対に落ちているゴミは拾わないのね。そうは言っても、１０２号が空室のため、内見のときにゴミが落ちているのは致命的だから、拾って掃いておきました。１０２号室のドアやインターホンなども埃を拭いておきましたです。ところで、先週・今週と、例のKOOLのたばこも落ちていませんし、犬の糞も見当たりません。KOOLおじさんと馬鹿犬はどこかに引っ越したのでしょうか。長生きすると、こんないいこともあるんですよね。 敵と言えば、もう一つやっつける敵が生き残っています。千葉銀行！こいつは、絶対に許せません。完膚なきまでに叩きのめさないと気が済みません。千葉銀を見返すために、残りの人生を賭けようと思っています。取引してくれと、土下座でもすれば考えてやってもよいぞよ。 さて、明日のお昼は愛（チカ）ちゃんとお食事です。あの笑顔も見納めになるかもしれません。またまた大風呂敷を広げてきますね。 

  2013.03.10

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  今年は梅が早い

  昨年は、３月２５日頃だったと思うけど、今年は早い。年末にしっかり庭師に剪定してもらったけど、それでも枝いっぱいに咲いてくれた。陽気もぽかぽかと春本番の暖かさとなり、私と会社の前途を祝福してくれているようです。会社と言えば、やっとTash事務所から電話があり、定款の案とその他の書類についてメール送信がありました。１０日の提出としたいようだけど、確かに１０日は大安ですね。ただ、会社の業務に福祉・介護を入れたのはちょっと飛躍があるかな。今夜考えて返信することにしましょう。 

  2013.03.09

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• それほど単純じゃあないよ

  結構なともなので、水戸大家さんのメルマガを読んでいます。しかし、今日の内容は「本当にそうなの？？」というものでした。彼は言う。「４パーセントで借りたローンを繰上返済しても利回りは４パーセント、　それよりも、繰上返済のための資金で10パーセント以上の物件を現金買いしなさい。」これは、一見もっともだけど、よく見てみると違うんです。１千万円を２０年４パーセントで借り入れた場合、毎月の返済は60,598円。１年にすると727,176円です。５年後の借入残高は8,192,380円となります。この時点で繰上返済資金の利回りは、8.8パーセントです。しかも、空室リスクも家賃下落リスクもない確定した数字です。仮に８百万円で純利益利回りが10パーセントのものがあったとしても、私だったらリスクのない8.8パーセントの選択は大いにあり得ます。繰上返済を馬鹿にして、リスクばかり増やすことには反対です。繰上返済でリスクを減らし、なおかつキャッシュフローも増やす。そして、新規の取得も行ってバランスをとるのが経営というものだと確信しています。ましてや、繰上返済資金の利回りが10パーセントを超える借入があれば、迷うことなく繰上返済を行うべきです。 ハンコヤドットコムで住所印を注文しておきました。6千円。組み替えができるので、契約書などの記名にも使えます。これから、様々な契約書を作成しないといけないから、大いに活躍してくれることでしょう。 

  2013.03.06

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• ９８７６が９８６７に

  昨夜、弥生会計のセッティングに明け方近くまでかかったので、今朝のお目覚めは１０時半となってしまいました。早速、中央区のアパートの清掃に出発。金曜日に管理会社からフェンス扉につけた鍵が開かないと、ガスボンベの交換に行ったガス屋が言っているとのことでした。鍵はダイヤル式で番号は「９８７６」という単純なもの。そこで、私もやってみましたが、どうしてもあきません。先に掃除と草取りをやってから、再度チャレンジしましたが、何故かダメなのです。絶望的な気分になって、さらにやっていると、「９８６７」になって何故か開きました。しかし、外してからやってみると「９８７６」なのです。とりあえず、外して持って帰りました。１０２号室は昨日退去だったはずですが、ポストには既にテープが貼ってありました。換気口、チャイムなどを念入りに拭いておきました。今月から毎週清掃に行くことにしましょう。今月が勝負ですからね。 ところで、弥生会計のほうは、「補助科目残高一覧」ということろで、借入金ごとの残高や、物件ごとの賃料もでてきます。これを決算書に応用すれば、おそらく印刷までできるでしょう。物件の所在地などは、決算時に入力することになるのでしょう。それから、「振替伝票」という機能をつかって、「諸口」と出てくる重複仕分けもできることを発見。これで、一応の入力ができるようになりました。後は慣れていけば、問題ないでしょう。マニュアル本が欲しいなあ。 

  2013.03.03

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  設立予定の会社印が届きました

  午前中に今月中に予定している会社印が届きました。 木曜日に注文して今日ですから、早いですね。写真の右から、代表印、銀行印、角印です。その他、名刺印刷台紙（なっとく名刺）、そして、クリアファイル（株式会社用、西月隈用）、プリンターインクなどを買ってきました。これらは、すべて開業経費ということになるのかな。 法人税申告用のソフトは、「楽々法人税」か「税理士いらず」が良さそうです。楽々のほうは、弥生会計と一緒に使わなければならないけど、税理士いらずは、会計ソフトと申告ソフトが入っているようで、ランニングコストは税理士いらずがほうが当然勝っています。会計ソフトとしては「弥生会計」を使ってみたいのですが・・・・。税理士いらずの会計ソフトとしての実力はどうなのでしょう。双方とも、無料体験版があるようですから、早速試してみましょう。 

  2013.03.02

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• 銀行に資料を送付

  故郷から帰ってきて一週間経って、やっと審査用資料が完成した。審査を受ける際には必ず作っているものだけど、私の立ち位置の確認にもなるので、それなりの効用はある。おなじみの事業シミュレーションはもちろんだけど、このたびは「今後の経営について」という考察が良かった。江戸川区の物件ローンの融資期間のカットへの対応も提示できたし、新規物件の取得と、繰上返済の組合せについても、具体的な基準や次期が確認できた。これで、法人名義で融資が受けられれば、会社のほうも順調な一歩が踏み出せるのだけどなあ。会社設立のための費用をTash会計事務所に振り込んだ。２３万円の経理上の処理はどうなるのだろう。今度会計事務所に行ったときに聞いてみよう。明日は、いよいよ会社印３点セットが届く日だ。イメージがだんだん形になっていくぞ！

  2013.03.01

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• 会計事務所と契約

  Fuk銀に提出する資料を作成中です。今日は頭が普通に冴えていて、概ね出来上がりました。今夜のうちに完成することでしょう。 東本町のTas会計事務所に行ってきました。法人は株式会社として設立し、その費用は２３８，４４０円。そして、水牛印の社印３点セットも申込みました。代表印、銀行印、角印とケースが付いて２１，３００円。相場かなと思います。土曜日には着払いで届くとのこと。あと、住所等のゴム印を作らないといけませんね。これは別途注文しましょう。 そして、問題の顧問契約。法人ということで、月額９．６００円。初めての法人決算ということで、決算料を１２万円。立ち上げ時報酬（財産移転等）として５万円。税別なので、ほぼ３０万円ということで契約しました。来年は、決算だけにするか、顧問報酬だけにするか、改めて打ち合わせをして決めましょう。少なくとも、決算をしないと顧問を引き受けないということはなさそうです。 

  2013.02.28

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• 投資のスタイルが違うね

  税理士の紹介をお願いしていたENの山口さんから電話。決算をやらないと責任が持てないので受けられない、ということで、結局紹介される税理士はありませんでした。税務処理の相談なら、千葉市税理士会などで無料相談をやっているそうで、そちらを利用するようにアドバイスされました。 へえ、そんなものか、と改めて実情がわかった次第です。私としては決算云々よりも、経営コンサル的な顧問という発想なんですけど。明日、約束のあるTash税理士とは、果たしてどんな話になるでしょうか。 長崎支店のTan店長一行がやってきました。店長も不動産をやっていて、なおかつ、宅建も持っています。しかし、色々話を聞くと、彼は株で儲けた資金を投入しているようで、借入無しで運営しているそうです。間違いのない手法だけど、「それでは限界があるなあ。」というのが私の印象ですが、彼自身は、事業の拡大にはそれほど興味がないようで、４８万円程度の月収を得ることを目標にしているようです。ということで、私とは全く異なる投資の考え方・手法でした。おそらく、彼と顔を合わせるのも、これが最期となるでしょう。もっとも、宴席での話にも出ましたが、「大野城市」あたりでバッタリ会うかも知れませんが。  

  2013.02.27

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• Ｔａｓｈ税理士に明日のアポ

  朝駅で回数券をゲット。通常の券売機では買えずに、新幹線の券売機で買う。通勤定期の期限は今日まで。明日から回数券での通勤になります。２セット買う予定で、出勤日を１１日に限定して計画を策定しました。一息ついて、税理士探索を開始。昨日見つけた御近所のＦｕｋ税理士さんに電話すると、留守電になっています。おっと、事務員も居ないのか･････。少し不安になります。そこで、以前からチェックしておいた少し遠めのＴａｓｈ税理士に電話。しばらく待たされて本人が出ました。とりあえず、明日の１６時に事務所を訪ねることにしました。午後にもう一度Ｆｕｋ税理士に電話して、明日都合が会えば行ってみましょう。大本社の裁判室に電話してＳｕｇ係長に電話してお別れパーティの相談。来週を希望しましたが、そこは不都合とかで、とりあえず１４日にセット。お店のほうはあちらでセットしてくれるそうです。本当にいい娘たちです。我が社にはああいうしゃきしゃきした子は居ないんですよね。そうそう、身近でお世話になったＫｕｓ女史にはお礼をしないといけませんね。

  2013.02.27

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• 税理士探し始める

  会社設立後に経営・税務をアドバイスしてくれる税理士を探している。本日、ホームページから良さそうな紹介会社に電話して依頼しておいた。山口さんという女性の対応だったけど、面白く話しながら必要と思われることは一応全部聞き出していた。きっとマニュアルがあるんでしょうね。「会社の名前は決まっていますか？」と聞かれて、イタリア語ということ、その意味などを教えたら、たいそう気に入ってくれたけど、「そんなところで営業しなくてもよろしい！」二日程度で適当な税理士を紹介してくれるようです。それとは別に、これもネット検索で見つけたわりとご近所の税理士さんも訪ねてみようと思います。支援内容と顧問料とがこちらの希望に合致するなら、ご近所に越したことはないですから。それに、人と人ですから、相性というものがありますからね。ついでに、会社設立の支援もお願いしたいものです。江戸川区のローン期間カットによるキャッシュフローの減少の件です。これの対応がいくつか具体的になってきました。まず一つ目は、東芝中の共有建物の借入金４９０万を繰上げ返済すれば、直ちに４４，２２５円ほど回復します。期間カットによるキャッシュフロー減は月５０，６９３円ですから、その差は（減の残り）は６，４６８円。気にならない程度の額になってきます。さらに、フルローンで設置する太陽光発電のキャッシュフローが２万円加わるわけですから、精神的には、随分と楽になると考えられます。色々やっていると、道は色々開けるものです。「犬も歩けば棒に当たる。」

  2013.02.26

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• お前はメガバンクか！？

  今朝は寒かった。懐に携帯カイロ（カイロは皆携帯か）使い捨てカイロを仕込んでおいてよかった。さて、朝一でＫｏｕ銀へ。融資の申込書や団信の申告書、健康診断書を提出する。団信の申告書は面倒だが、Ｈ．Ａｋｉさんが加筆をアドバイスしてくれて良かった。来月の後半に、さらに提出書類の要求があるそうだ。所得証明や税務署の申告の証明などのことです。前回は、その資料が札幌にあり、速達で送って速達で返信してもらい、やっと当日の決済に間に合った、なんてことがあったなあ。あの時は、札幌南区役所に心から感謝したものです。次に、呼び出された格好のＣｈｉ銀へ。いい話ではないことがわたっていたので行きたくはなかったが、今朝歩いている途中に電話があったくらいだから片付けておこう。要は、物件が県外あちこちにあって管理できないとのこと。馬鹿か、あんたに借り換えを申し入れているわけじゃあないだろうに。一つの物件に対して融資が可能かどうかを聞いているんだ。そこで、いうに事欠いて３０００万なら話が進むとか。アホか！６０００万の融資を打診していて、半分に値切られてどうする！３０００万円あったら１億を越える物件にチャレンジするわい。都銀だってもうちょっとましな対応をするぜ！一昨日来い！というような銀行でした。生涯お付き合いすることは無いでしょう！！！Ｙａｍ銀にしてもこの銀にしても、メインバンクの代替になるかと思ったけど、月とすっぽんでした。ということは、スタート時点から最も頼りになる銀行と付き合っていたという、非常にラッキーな状況だったということですねえ。これからもよろしくね～、Ｋｏｕ銀さん、Ｆｕｋ銀さん。

  2013.02.25

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• やっと営業らしい営業が来る

  これまでアクセスしてきた旭化成といいスターツといい、電話で話して営業しようなんて、一体どんな教育を受けているのか。自宅併用賃貸の件なんですけど。「無理だ」ということだけで、「これならできます」という提案すらない。もっとも、資料要求しても、何の音沙汰もない大成ハウジよりはましだけど。それとも、大成は私に金がないことがわかったのかな。そこへいくと、積水は先日カタログを扉にかけておいて、今日は車で我が家までやってきた。しかも、私が積水で賃貸を建てたということ知っているようで、タオルセットの手土産を持ってきた。やっぱり商売は情報戦ですなあ。これまで二社から「ギブアップ」されている旨を伝えると、「３階建てが無理でも、２階半とかはできるのではないですか。」という反応。それが普通だよね。どこまで出来て、何が出来ないのかを説明して判断させなければ。次にどのようなプランを持ってくるかはわかりませんが、電話してきて、「やっぱり無理でした。」とか言うスターツや旭にはならないでね。もう少し暖かくなったら、住宅展示場にでも行ってみよう。さて、明日はKou銀に行って書類を提出してこなくては。 

  2013.02.24

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  新学期テキスト到着

  双方とも２０１３年開講の講座だと思います。カテゴリーに関係なく、興味を引いたものを選ぶ、というのが私のポリシーです。 アパートの閻魔帳の更新をやっています。４月始まりのダイアリーを使って、物件スペック、返済表、銀行口座などのページがあります。当然ながらダイアリーとしても使うので、メモのページが６０ページ以上ある「能率ダイアリー」のみ可能です。そこで本日の発見１　東芝中は３年後には繰り上げ返済のキャッシュフローへの反映が、　　利回り１０パーセントを超えることになる。２　小岩は５年後に１千万円を繰り上げ返済すれば、　　月の返済が236,050円となり、当初予定の返済額以下となる。３　２について、８年後まで待って返済すれば、利回り１０％の返済となる。ということで、３年後からは繰り上げ返済の季節となります。 

  2013.02.23

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• 融資は問題なさそうです

  まずは、母上の手持ち資金の移動から。妹宅でマニュアル式の軽四を借りた後、母上と二人でSai銀行恩田支店へ。定期の２００万円を解約して、Fuk銀口座に移す。口座を作った支店は既に無くなっており、わざわざ他の支店に口座を開設しての解約となりました。当然ながら新設口座の残高ゼロです。次にJA農協の恩田支店。以前は農機具なども置いていたのですが、今は完全に金融機関となっています。しかし、ATM（Automated　Teller　Machine)が朝9時半からだったり、前日に引き出しの連絡をしないと現金がなかったりと、やはり金融機関としては不便なところがあります。ここでは定期解約分の４５０万円を振込。、両方で１時間もかかってしまいましたが、これで母上のFuk銀口座に自己資金として十分な資金が確保されました。 さて、昨日買付を入れた西月隈を銀行に持ち込みます。１５００万を入れたので、心配されていた評価については大丈夫そうです。そもそもかの銀行は、積算よりも収益還元のほうを重視しているそうです。担当のFut代理は、１５００万も入れてもったいないなという印象でした。むしろ、前回検討していた９０００万の物件を１５００万で、というのが、「頑張ります！」という対応になるそうで、「物足りない」というのが彼の印象だったようです。ま、それだけ硬い買い物ということなんでしょう。もう一つ、商売の方法として、いわゆる「鬼の指値」について彼は言及していました。多くの物件に無理筋の指値をして、通ったものだけ買うという方式です。川上の情報や、裏情報を入手できない我々にとっては、有力な方法の一つでしょう。しかし、その方法もリスクもあります。それは買えないということ。１年くらい買えなくても平気でないと出来ないでしょう。私の思惑としては、今回までが経営の基盤造りで、来年からは、さらに思い切った手法も試してみたいと考えており、当然「鬼の指値」商法も選択肢に入ります。 １３時発のJAL便で帰京、道中ほとんど眠っていました。羽田からのからの適当なバス便がないので、小岩行き千円というバスに乗り、ついでに建築現場も見てきました。今日は水道管を設置していました。足場は梯子まで全て組まれていましたが、建工事はまだ始まっていません。どう見ても３月末の竣工は困難なようです。 帰宅したら、腹具合が最悪で体調も超不良。悪寒も出てきたので、ズボンやセーターを着たまま寝てしまいました。９時頃体温が回復して目を覚まして着替え。しかし、腹下しや嘔吐となり、どうやらノロウィルスに感染したようです。人ごみには出なかったのだけどなあ。 

  2013.02.22

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  買付を入れてきました

  １０時にAsi社のTom氏と実家の土地利用について意見聴取。結論としては、２LDK４戸、１LDK２戸で３４万円くらい。５千万円を借入れて２５年１．４７５パーで返済するとしたら、返済は月１９９千円なのでちと苦しい。自己資金を１千万入れて１５，９５０５円なら回りそうです。鉄骨系で３０年なら５千万でも１７，１９６０円。これに自己資金１千万なら１３７，５６８円で、問題なし！このあたりがターゲットでしょう。小一時間ほど話して一路福岡へ。 ナビの表示は目的地まで２時間です。空港の南の方の西月隈で一見それとわかる建物がありました。一見４階建てのようにも見えますが、実は３階建て。ロフト付きの１ルームが８戸も入っています。反対側に入口が４つあります。５４０００万の表示ですが、少し値引きがきくようです。コンセプトは「全戸バイクガレージ付き」要するに玄関が広～くとってあるわけです。表示の金額で利回り８パーで築１年。担当のAri氏によれば、問題は土地が狭いために積算評価が出ないということ。これまでも買付を入れた人があったようですが、自己資金が５００万しかなく、結局融資が付かなかったそうです。Fuk銀の対応がどうなるかはわかりませんが、 銀行が２５年ベースで見て融資期間が２４年か２３年なら買うとの条件で、買付を入れてきました。早速明日銀行へ資料を持って打診してきます。２４年でみてくれれば、万歳なんですけど、２３年でも買うつもりですが、そこを何とか！支店長！ちなみに、画像に写っている車は実家地区の空港日産レンタカーで借りた「モコ」です。どうやらパワーはダイハツムーヴのほうがあるようで、今日の帰りに余裕で追い越されました。それも運転者は女性です。（結局は私が追い越したんですけど。）   

  2013.02.21

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• 初めてのLED

  今頃なによ！と言われるかもしれませんが、世の中にはゆっくりペースで歩く人もいるのです。私のデスク（と言うより簡易テーブル）のスタンドの電球が切れたので、OKストアでLEDの電球を買ってきました。４００００時間もつのだそうです。ということは、つけっぱなしで４年間以上！点けたり消したりのので、私の残りの人生を照らし続けてくれるかも。熱をほとんど出さないので、夏は涼しいことでしょう。 駅プラザに行って、乗車券を買ってきました。１１万の予定が往復割引もあって１０万円ですみました。母上もボチボチ動けなくなりそうですから。今のうちにしっかり連れ出しておきましょう。 冷たい強風の吹き荒れた日でしたが、神明町の清掃に行ってきました。今日も一階の一番奥にチラシが３枚ほど落ちていました。入居者様は絶対に拾おうとしない人種ですね。来月４日から空室が出るので、これからは毎週清掃に切り替えます。３月中には決まって欲しいものです。 奥さんの確定申告書を「作成コーナー」で作ってやりました。数字の入力だけで計算しなくていいのでラクラクできます。間違えてもやり直せるので、使ったほうがいいですね。 

  2013.02.16

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• 確定申告書作成コーナー

  ふと思いついて開いた２４年の確定申告のバインダーファイル。ちゃんの生命保険料控除証明書が入っていました。考えられるもっとも当然の場所に入れておいたのです。ちゃんとしまっているのに、どこにしまったか思い出せない。脳の機能が相当衰えているようです。そこで、申告書を書き換えようとしたのですが、修正の上に修正するようなことになり、諦めました。またまたここで思いついたのが、国税庁の作成コーナー。計算を自動でやってくれるので楽ですし、控えも綺麗に印刷されますから将来の利用にも適しています。しかしながら、このコーナーを利用すると、翌年からは税務署は申告書を送付してくれなくなるようです。 最後に、受領印を押した控えを返送してもらうための、返信用封筒を同封するのを思い出しました。良かった、良かった。やはり、早めに準備しておくといろいろ救われることがあるようです。  

  2013.02.15

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• 鉄骨の２件に対して資料請求

  来週帰省しますので、ついでに見るべき物件があればと思って各サイトを見たのですが、「不動産連合隊」に面白そうなのが２件ありましたので、早速資料請求しました。最近は不動産連合隊をあまりチェックしていなかったのですが、福岡については、やはりこのサイトがなかなかよろしいようですね。万一物件を見に行くようなことになれば、その他の業者にも提案を要求してみましょう。なお、20日の日程を地元の銀行２行と不動産屋に連絡しておきました。さて、もう少しダイアリーの作成を進めることにしましょう。

  2013.02.15

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• 旭化成は殿様商法？？

  ベンベルグのほうではなく、ヘ－ベルハウスのほう。今日、資料が届いたがと電話がありました。超立派なカタログが随分前に届いていますけど、それが何か？という感じです。賃貸３戸を希望しているけど、２戸しか建たないとか。そもそも、言うにことかいて、北側は３メートル空けろとおっしゃる。確かに、四角の建物ならそういうことになるでしょう。売りは、３０年一括借り上げらしいけど、こっちは、物件第一主義でサブリースに興味はないんだよ。そちらは企画ものだけで、提案ができないということなら、そもそも電話してくるなよ。「一週間くらいまってくれ、提案させてくれ」と言っていたけど、勝手にどうぞと言っておいた。「F１レースと同じで、一定の制約の下、最高の機能を追求すると、　どのチームも同じようなマシンになるでしょ！？」基本的には、私の描いた原案に限りなく近くなるはずなんだ。そこまでたどり着かずに、言を左右するような業者に、用はありませんから、はい。 ところで、旭化成は資料を送って、電話してくるだけましだ。大成ハウジングは自動返信メールが来ただけで、そのあと、まったく音沙汰がありません。こういう会社もあるんですね。本社機能ダイアリーは（4月始まり）は、備忘録が終わって、フォーマットを作っています。ルーベデンスのところまできました。今夜もこれから、鋭意作成に励みます。  

  2013.02.14

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  銀行交渉、半分の成果でした

  Chi銀に行ってきました。Kou銀の団信付き１９年、１．４７５の提示に対して、団信なしの２２年、１．４７５でした。これで、Kou銀よりも３６，８２５円ほど月のキャッシュフローが増えます。当初の予定の２５年、１．４７５に対しては、２７，９２０円のマイナスですが。まあ、失地を半分以上回復したということになります。当然、決定ではなく、とりあえず前向きというところです。来週月曜日に今後のスケジュール等について連絡が入ります。帰りに駅下の書店でダイアリーと習字の本を買ってきました。やっと能率協会の４月始まりのダイアリーが書店に並びました。これは「リフレ３」で商品番号は９６２８（１４２８円）。現在使用中のダイアリーが９６２７番、黒なので今回は色違いで青です。一番のポイントは、巻末のメモページが６０ページ以上あること。ここに所有物件の諸元、借入返済額などの情報を記載します。要するに、不動産関係の業務は、とりあえずこれ一冊でOKというわけ。あとの２冊は、ダイアリー購入に３０００円の図書券を使用したので、残額を出さないためという意味もあって購入しました。「小筆・筆ペン」が８１８円、「４週間」が７８８円、しめて３，０３４円の買い物ゲームでした。ちなみに、筆ペンは一昨日スーパーで買ったものです。２００円台だったかな。柔らかいけど腰があって、気に入っています。奈良の「あかしや」さんの製造です。   

  2013.02.13

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• 信金はダメでしたが・・・・

  まず、Chi銀に電話。Kanさんという男性の行員でした。対応としては、良くもなく悪くもなく、です。「金曜日にでも」というので、「明日が休みなので明日に」とお願いすると、１４時ということで仮置きしてくれました。とにかく、一度話してみないことには始まりません。 次に信金に電話。Yoshという男性でした。残念ながら物件が域外に所在するということで、可能性としては限りなくゼロに近いということでした。これまでに取引があればまだしも、ということでしが。 ということで、ターゲットは１行に絞られました。資料のほうは、属性関係、物件関係ともにほぼ完璧に揃えました。あとは、年齢がどういうふうに判断されるかということでしょう。他の物件と事業継承者の存在をどう見てくれるか。 Time'sから送られた新築ビルの資料を改めて印刷しました。ちょっと電卓をたたくと表面が８％ではないですか。 億を超過するので、身の丈にピッタリというわけではないけど、これからちょっとシミュレーションをやってみます。資金は１５００から２０００しかないですけど。    

  2013.02.12

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• らくらく社計簿の怪？

  「らくらく社計簿」というのは、大家業に特化した会計ソフトです。修繕履歴や入居者管理まで可能なので便利です。取引を入力しておけば、決算書までは自動的に作成してくれます。今回は二期目の決算になっていて、会計期間は三期目に入っています。確か購入時には３万円程度だったと思います。一年ほど前に、メンテナンスの案内があり、それがななんと２万円。２年に一度新しくソフトを買い換えればいいじゃん、と無視していました。ところが、昨日販売価格を見たら、むむんと１２万円。これは、今まで販売した人に、無理やりメンテナンスソフトを買わせようという戦略なのでしょうか。青色申告のためのソフトなら「やよい」や「ツカエル」があって、どちらも１万円前後。１２万円はいくらなんでもとは思います。「社計簿」のほうは、法人対応にもなっているので、法人成りする人には、別に法人用のソフトを用意する必要がありません。そこを考慮しても、１２万円というのはねえ。法人用については、今後リサーチしていきましょう。 確定申告書のほうは、一応下書きが終わりました。決算が出来ていれば、申告書自体は簡単なものです。今年は不動産所得のマイナスが減ったために、還付される税金は２４万円となりました。去年は８０万円もあったのに、ちょっとがっかり。それはそうと、生命保険控除のはがきが見つからないなあ。これは１２日に職場でしっかり探すことにしましょう。２月というのは、それなりに忙しいものですなあ。 

  2013.02.10

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• 融資打診のための資料できる

  昨夜から作り始めたChi銀と信金に融資を打診するための資料。昨夜のうちに、と言うより、明け方の４時までかかって、属性に関する資料ができました。自己紹介と所有物件の賃料と借入に関する資料です。去年山銀と今年スルガに提出したものから、管理会社からの送金案内を１月分のものに更新して、数字を若干修正すればOKです。で、これらをまとめた「物件総括表」を追加しました。属性については、これで十分であとは、そのエビデンスです。本日午後からは、江戸川区の物件に関する資料です。これも、去年Kou銀に提出した資料を修正してできました。収支のシミュレーションはそのまま使いたいので、自己資金の額が若干増えましたが、２５年で融資してくれれば、全く問題ありません。Chi銀と信金のうち、どちらかくらいは取り組んでくれるといいのですが。 さて、今夜からは「確定申告」のための作業です。明日いっぱいで終わらせたいものです。   

  2013.02.09

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• 

  やっと足場ができました

  排水管の敷設工事が終わって、やっと足場が建てられました。次は土台でしょうか。これから柱、梁、屋根と徐々に立ち上がっていくことでしょう。 昨夜思い到ったのですが、Kou銀が19年ということなら、25年を求めて、Chi銀と信金に行ってみましょう。こうなれば、ダメで元々なんですから。万一取り組んでくれれば、ラッキー。何しろ６万円近く違います。はじめから１室が空きのようなものですからね。というわけで、職場に置いていた「自己紹介」資料と、「江戸川物件紹介」資料を持って帰りました。早速にも今夜から整理をはじめることにしましょう。実は、「物件総括表」を昨夜から作り始めています。１３日（水）に有給をとって、上の双方を訪問することにしましょう。  

  2013.02.08

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• 旭化成のヘーベル

  資料が届きました。昨日の駅前ハウジングとは比べ物にならないくらい豪華です。しかし、いかにもお金持ちを相手にしています、という感じで、私のように狭い敷地に対しては融通が利かないようですね。ルーフバルコニーも売りにはなっていないですし。今のことろ、レスコハウスか駅前ハウジングでしょうか。 ４時過ぎに、Fuk銀のNog君から電話で、母からの相続対策のために購入する竹下アパートの融資が決まったとの連絡がありました。ほぼ間違いないと言われていたのですが、一安心です。１０月末の契約でしたから、３ヶ月以上もかかりました。あそこは、正式決定までに時間がかかるのが難点ですね。さらに、もう一点、法人に現物出資する場合には、建物だけを出資するのが普通だが、土地も現物出資するのと、メリット・デメリットを調べてくれと言っておいた。先輩や本部とやり取りして、ちゃんと説明してくれるかな。ついでに、江戸川の新築物件のアパートについても、Fuk銀、Yam銀両行にお願いしてみましょう。一応支店があるのだから、取り組んでくれてもいいでしょ！  TimのAriさんから、駅南の物件は一番手の人への融資が決まったそうです。これで、私のとろろにくる可能性は無くなりました。しばらく資金は手元に置いて、状況を見定めてから再出動しましょう。しかし、敵もさるもので、結果報告のメールで、次の１３０００万円を紹介してきました。まだ地図だけで、詳細は未定の事案なので、なんとも言えません。ただ、予算オーバーなのは確かです。自宅併用のプランもあるし、考えることが多くて・・・・楽し～い！ 

  2013.02.05

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• 駅ビルハウジングセンター

  という、ユニークな名前の会社から資料が届きました。元々駅ビルに入居の予定でこの名で登記したのですが、結局駅ビルには入らずに、名前はそのまま使っているそうです。従業員１０人という小さな会社ですが、鉄骨ALCの住宅を格安の費用で建てられるようです。それに営業マンが居ないというのもビックリ。モデルルームもありません。つまり、下請けが下請けの値段でユーザーと契約している感じでしょうか。どっさりと建築現場の地図を添付していましたので、便利なところを選んで、この週末にでも行ってみましょう。この会社を知っていたら、江戸川区のアパートもここで建てたのになあ。とりあえずは、資料送付のお礼を送信しておきました。どこからか見積もりなどが出てきたら相談してみましょう。 

  2013.02.04

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• 時給９００円が相場のようじゃな

  マンションの管理人ですよ。どこも愛想のよい人は稀で、訪問すると胡散臭そうな顔をしますよね。もっとも、住人に対してはニコニコ動画なのかも知れませんが。理想的には、７時間で週３日というのがいいかな。これだと４週で７５６００円。江戸川アパートの借入期間カットの影響を十分埋められますね。そして、１年後か２年後にChi銀で借換の交渉をやってみましょう。会社のほうも実績が上がって、実態のあるものになるでしょうから。Yam銀もFuk銀も、東京に支店があるのだから、うまくいけば、借り換えに乗ってくれるかも知れませんね。どにかく、買ってしまえばなんとかやりようはあるものです。 

  2013.02.03

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• レスコハウスと新昭和

  朝はひどい雨でした。その中、宅急便でレスコハウスからカタログが届きました。新日鉄の孫会社でコンクリートパネルの構造です。ちなみに、レスコハウスとは、Resposible　Economical　Substaintial　Concrete　Houseの頭文字だそうで、Wall Precast Concrete工法です。住宅でPC工法は、ここと大成ハウジングくらいしかないでしょう。一言で言って「丈夫！」ということを最大にアピールしています。耐震性、耐火性、耐久性、耐風性、防水性、断熱性、遮音性、に優れていると謳っています。しかし、パネルとパネルはボルトでつなぐために、締め付けでパネルが傷むことがあるようです。屋根も一体ではないので、防水には難ありでしょう。やはり現場でコンクリートを流して成型するのに比べれば、構造の一体化という面では劣るのは想像できます。さらにこれは、どのメーカーにも言えますが、運搬中に部材が傷むことも当然あります。しかしながら、傷んだ部材を現場で取り替えるのは見たことないです。建てて中に隠れるものは、知らんぷりが普通でしょう。 そうであれ、一応コンクリートですから、在来や軽量鉄骨に比べれば、文句無しに頑丈なのは間違いなさそうです。プランが出揃って費用等を検討しないとなんとも言えませんが、心証的には今のことろ一番手でしょう。 次に、新昭和のカタログも届きました。こちらは、２×４、鉄骨、コンクリートをやっているので、これもできます、あれもできますというスタンスなので、「我社はこれだ！」という強烈なものを感じません。従って、イメージを語っただけでは、提案は出てこないのではないでしょうか。最終段階での見積もり合わせに出番があるかも知れません。 夕方になって、昨日から何度か電話がかかっていたスターツのShii氏から。ここはハウスメーカーではないので、提案主体の対応になるのではと期待しています。賃貸部門のピタットハウスも抱えているため、「事業性」が前面に出てくるのではないでしょうか。依頼があったので、夜に敷地の図面をスキャナーして、送信しておきました。私のイメージにピタット重なったら、御社に決めますよ～。 それにしても、ネットでハウスメーカーの評判を見てみると、とても家を建てようなどという気にならないものばかり。契約後いつまで経っても工事が始まらないので調べたら、まだ建築確認もとっていなかった、とか。完成検査には第三者を立ち会わせない、とか。決済が終わるまでは引渡しを拒むとか。結構多いのが、雨漏りしてきたという、有り得ない状況。これが全部、名の通った大手のハウスメーカーですからね。だったら、地場の工務店のほうがいいかも知れません。やはり、完成前に社長が検査に来るような業者がいいかも。今住んでいるこの家を建てた、「清水ホーム」という会社は、まだあるかなあ。結構腕のいい大工でしたよ。大和ハウスの現場監督は馬鹿でしたけどね。 

  2013.02.02

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• 精力的に動くも、ピンチ到来の日

  午後に訪問することに決まって、さらに洗濯物・資料などの片付け。１時過ぎに出発、運動を兼ねて徒歩で駅前に。腕時計の電池が切れたので、交換しようとショッピングモールに行くも、時計屋というものがない。対面が必要なメガネ屋は生き残っているけど、時計屋というものをほとんど見なくなった。時計はネットで買えるからかなあ。写真やに「時計電池交換します。」とあったので、入って見せると、「これは専門の時計屋でないとできません。」近くに時計屋があるかと聞くと、駅の反対側に腕のいい時計屋がいるという。あったのは、小さな小さな、一坪くらいの店。時計に水が入っていて、分解掃除したほうがいいという。蓋のパッキンも相当劣化しているそうだ。しかし、費用は四・五万円かかるという。とりあえず、電池交換だけして、オーバーホールはお金が貯まってからにしよう。 緑の窓口で、１９日に広島からの帰りの特急券を３枚買う。さて、問題の銀行だ。担当課長が言うには、団信が１９年しかつかないので、毎月の返済が５万ほど多くなってしまう。全体でも５万は大したことはないが、一個の事業として見た場合は、１室が常に空室ということ同じになる。（実際は、借入金を返しているわけだから中身は全然違うけど。）これは大問題だが、今更キャンセルというわけにもいかないだろう。とりあえずは、これで実行しておいて、対策を考えるしかないなあ。１千万ほど繰上げ返済すれば、キャッシュフローは同じになるのだけど。次の計画に支障を来すしなあ。 スターツから留守電が入っていた。資料請求した反応だと思うけど、最初のタイミングが悪い奴はいつまでも相性が悪いものだ。そういえば、あのHig女史もそうだったなあ。  週休３日はいいものだなあ。

  2013.02.01

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• ７社に資料請求

  自宅併用賃貸住宅の勉強のため、７社に史料請求しました。旭化成、スターツ、新昭和、大成建設、レスコハウス、駅ビルハウジング。基本的にＲＣ構造で建てる業者を選択しましたが、旭化成と駅ビルハウジングは鉄骨ＡＬＣです。ＡＬＣは遮音に少し不安がありますが、一応請求しました。どこからどんな話が出てくるか、楽しみです。旭化成と大成建設ハウジングは自動でしょうが、請求を受け付けた旨の返信が既にありました。さすがに大手さんですね。プランや価格でフィットするものがなければ、企画会社のほうにお願いすることになるでしょう。夕方になって、駅ビルハウジングから社長名でメールがきました。小さな会社なので社長名なんでしょうが、営業職の居ない会社というユニークさを買って、資料請求してみました。さっそく建築現場を教えてくれるそうです。このあたりもユニークですね。現場を見れば、力のほどは少しはわかるでしょう。

  2013.01.31

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• 博多駅南をシミュレーション

  結論から言うと、利益繰上げ返済方式でいくと、２０年目には、ローン残高が２４０万円になります。３０年ローンを組んでこの結果なら、まずはいい物件と言えるでしょう。毎年２００万のキャッシュフローが出ることになります。現実的には、このキャッシュフローで、先に返済の終わる借入に対して繰上げ返済をすることになりますが。来月の第一週には一番手さんの融資審査の結果が出ます。果たしてどうなりますか。仮に一番手さんが融資OKということになれば、自宅の建替えのほうにシフトしますかねえ。残りの人生を快適に過ごしたいですからね。 

  2013.01.30

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• 

  配管工事中

  放送大学からの帰りにちょっと寄ってきました。排水管の工事をしていました。そうですね、いきなり建物を立てるわけにはいきませんから。 飲み物を渡して挨拶して、写真を撮ってきました。基礎に囲まれた中にも入ってきたのですが、やはり、居室が狭い狭い。独立洗面台を入れたのが良かったどうか。半分の４戸ほどは、浴室に洗面をつけたものにして、入居者に選ばせたほうが良かったかも知れませんね。果たして募集の結果はどうなるでしょうか。反応を見て、賃料値下げも大いにありますね。 さて、「日本古代史中世史」の認定試験のほうは、おそらく８０点くらいだと思います。運が良ければ９０点でしょうか。これで受験勉強から解放されて、諸事に勢力を傾注できます。  

  2013.01.29

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• 重鉄だと３０年か

  朝一でＹａｍ銀のＫｏｎさんに電話しました。そもそも福岡には支店はないそうです。「ええっ、そうなの？」てっきり駅前のどこかにあるとばかり。広島にはちゃんとあるんですよね。不思議。福岡での取組みについては、「不可能ではない」とのことでした。期間については、重量鉄骨だと３０年見てくれるそうです。可能性に不安が残ったので、Ｆｕｋ銀のＦｕｔさんにも電話。こちらも３０年ということだそうです。するとあとは金利ですが、多少の差で乗り換える必要もなさそうです。これまでの、借り換え、相続対策の支援について、裏切るわけにはいきませんから。 さて、明日はいよいよ「日本古代史中世史」の認定試験です。昨年やった「添削指導問題」と「自習問題」をやりないしましたが、復讐のおかげで、ぐんと練度が上がりました。今晩もう一度ざっと流せば、合格は間違いないでしょう。 

  2013.01.28

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• 新築戸建てを内見

  すぐうちの近く（徒歩１分）で販売している戸建てを見てきました。今日は奥さんと行ったのですが、私は昨年中に買い物の途中で見ていました。そのときは、大手の販売会社だったのですが、今日は売主の建築屋さん自体が来ていました。ベテランの女性販売員で、このあたりには詳しくて、すぐ近くの元自治会長さんのことも知っていました。１００平米で在来工法４LDK。３３８０万円。建物は１６００万円くらい。この大きさで４LDKだとそれぞれの部屋が小さくなり、、家具を置くとかなり狭くなりそうです。しかし収納は各部屋に一つ以上あり、床下にも２箇所、小屋裏収納までついていて充実しています。敷地も南西の角地で日あたりは最高です。外構については不満で、車２台のカーポートがあるのですが、全くフェンスなどがありません。いきなり玄関ドアまで入ってこられるのは、ちょっと物騒ですね。我が家の外構（私がデザインしました！）などは、カーポートから家に入るにはフェンスドアを開けないと入れません。ですから、そのフェンスドアのところで、インターフォンを押すことになります。 奥さんもそれを気にしていました。それに、家の真ん前に電柱があり、犬がオシッコをするのにストレスが溜まりそうだ、と言っていました。一人申し込みが入っており、来週中に決定か否かの連絡があるそうです。ま、この件は進展することはないでしょう。なにしろ、数年後にこの我が家を自宅兼アパートで建て替えるのですから。  

  2013.01.27

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• 

  やっと基礎が完成

  やっと基礎だけ綺麗にできました。既に柱の一本でも立っているかと思いましたが、まだまだです。来週中には立ち上がって欲しいものです。 港区白金台の新築竣工物件を見てきました。上の写真の場所とは違って、立地が抜群なため、６８平米のテラスハウスで２８万もとれるそうです。何を建てても事業が成り立ちそうですが、一番効率の良いものが３階建てのテラスハウス３戸ということです。ちなみに、工法は在来の軸組です。  ところで、我が家を立て替えて、自宅兼アパートとして、賃料でローンを賄えないものかなあ。例えば、３階建てとして、１階と２階で４室ほど作って賃貸。３階を自宅とすれば十分にいけそうです。例えば、３０平米程度の１LDKで家賃７万円として７×４＝２８万円５千万の事業としても、２５年返済で月２０万円、十分に事業として成立つと思いますけど。一度プランナーに立案してもらいましょう。奥様から我が家の建て替えの要望が出たら、この案を逆提案して頑張ることにしようっと。   

  2013.01.26

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• 用事のない有給休暇

  はははっは、取りましたよ有給休暇。目が覚めたら１０時です。就寝したのが４時ですから仕方ないです。さっそく、古代・中世史をお勉強。すると不動産屋さんから、駅南２丁目の鉄骨についてメール。一番手の申込者は資金に問題ないものの、海外在住者だそうです。そこで、銀行の審査予想は五分五分というところだとか。で、審査がダメだった場合に備えて検討することにして、データを送ってもらうように依頼したところ、事業計画書が送られてきました。２８年で計算していますが、重鉄なので３０年以上は欲しいですよね。あわよくば耐用年数一杯の３４年で・・・・。 月曜日でも銀行の担当者に聞いてみましょう。ついでにもう一つの１．２７５と口走ったほうの銀行にも。事業計画の収支のほうですが、さすがに、１LDKだと利回りが悪くて、NOIは２００万です。１５００万出して２００万か、７年もかかってしまう。しかし、駅徒歩１１分なら希少価値があると思いますが。水戸大家さんにでも、個別相談してみますかねえ。 健美家のコラムで、税務調査の入ったことが書かれていて、一番問題とされたのは、土地建物比率だそうです。ちょっと私の計算を確認したところ、土地の１１パーセント。どうも根拠が薄弱なので、さすがにこれはまずいと思い、１７．８パーセントに修正しておきました。固定資産税の路線価で計算したものです。これで一応の説明はできますから。どうも、急に資産が増えると、税務調査が入るようです。来年度あたりに来るかも知れませんね。くわばら、くわばら。  

  2013.01.25

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• やっぱり買付け入っていました

  昨夜見つけたのは、駅南２丁目重鉄で３月竣工９１３０万円、７．８パー。もし３４年を出してくれるなら、毎月返済２８万４千円。毎月５５万入ればなんとか回るよねえ、という物件。午前中に電話してみると、既に買い付けが入っており、銀行の審査待という状況だとか。２行に打診しているとかで、まずこっちに回ってくることはないでしょう。２月に帰省したときに、Yam銀が取り組み可であれば、そっちの方向に進みたいと思います。 社長に挨拶して、明日は有給休暇。しっかりゼロにして退職しましょうね。   

  2013.01.24

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• 税務署から確定申告書が送付される

  やってきました確定申告。数年前までは、年内に決算書が送付されて、その後に確定申告書が送付されていたのですが、現在は二つが同封されて送付されるようになっていますね。確かに次期をわけで発送されていた当時でも、決算書と申告書は同時に作成していましたから、これでいいのかも。しかし、事前に準備を促という効果はあったと思いますが。私の場合は既に決算書はできていますから、１日あれば申告書も出来上がります。 「サ高住」の提携業者がどうやら見つからないようです。深追いしても仕方ないので、従来の路線に帰ることにしましょうか。というわけで、ブラブラとポータルサイトを見ていたら、博多駅徒歩１１分、鉄骨新築、９１３０万円、７．８パーセントという物件が目に付きました。ちょっと資料を照会してみようと思います。このくらいの路線でいいのでは思いますが。  

  2013.01.23

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• 基礎が打たれました

  昨夜購入後の管理をお願いする不動産屋から電話があるも、夕食中のため出られなかった。今朝電話してみると、売主から販売図が回ってきたが、１階と２階の家賃が逆になっているそうだ。さらには、家賃も高く設定してあるとか。早速HyugのShin部長にメールしておいたけど、今現在返信はない。そこで、今月はじめから募集ページが搭載されているHome'sで確認すると、まず、写真が更新されていた。どうやら基礎を打ち終わったようだ。今月中から建ち上げればなんとか３月末に間に合うかな。ちなみに、募集ページには４月上旬引渡し、となっているけど。今週末にはセミナーに出かけるので、途中下車して、現地を確認してみよう。柱の一本でも立っていればうれしい限りです。 

  2013.01.21

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• 

  出てってクレヨン

  ははは、これは猫の忌避剤。ネーミングが面白いので買ってみました。ちなみに、中央区のアパートの周りに四つよど刺しておきました。本当にクレヨンの形をしていて、土に刺すんです。コンクリートやタイルには、クレヨンみたいに描くのだそうです。今日も古い糞がありましたが、以前と違って腹も立ちません。吸殻が無かったからでしょうか。それとも、今年中にはモルタルを貼ることにしたからでしょうか。いずれにしても、こだわるほどのことではないでしょう。 奥さんがすぐ近所の新築を買う気になっています。現在の家をリフォームして賃貸に出し、その賃料で新築のローンを払う。このスキームなら、考えてもいいですよ。単にローンを背負うことは不可能ですし、私の属性を大いに傷つけることになります。ま、しばらく様子を見ましょう。  

  2013.01.20

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• 借り上げてでも、という業者はなかなか

  実家の敷地を使った「サ高住」の件ですが、 JPMCのDai氏から電話がありました。当該地においては、手を上げる業者が居ないようです。ということは、万一見つかった場合でも、その後手を引かれると次の業者はまず見つからなということです。踏み出すにはリスクが大きいようです。２月に帰省した際に、諸氏の話を聞いて判断しますが、どうやら別の手段を考えるか、福岡において物色することになるかもです。その場合は、当然Yam銀にも声をかけてみましょう。 江戸川区の新築中の物件ですが、金曜日から閲覧できなかったのが、今日から再度閲覧できるようになっていました。写真も更地状態から、このブログの１２日に掲載した状況に変わっていました。HyugのShin部長さんも頑張っているようです。もう少し建物がイメージできるようになったら、ひょっとしたら申し込みが入るかも知れませんね。 来週の土曜日に、CFの新築物件を見学に行ってきます。ひょっとしたら、この自宅の建て替えにコンセプトが使えるかも知れません。自宅兼用のテラスハウスだそうです。事業家ですから、日々勉強は当たり前です。沢山勉強して、いっぱい考え、きちっと実効、これが極意でしょうか。  

  2013.01.19

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• 当面打てる手は打った

  昨日取り上げた鳩発言に対し、防衛大臣は「国賊」と言い放ったそうですが、同感、同感。普通の国であれば、利敵行為は「死刑」のはずだ。法治国のわが国としてはそんなことはできないが、問題の鳩は北朝鮮かシリアに強制送還するのがいいと思う。「お好きにどうぞ。返品不可！」との添え状をつけて。 Ｆｕｋ銀とＹａｍ銀の担当に実家関係の史料を郵送しました。２月の帰省までには、何らかの案を導き出してくれるでしょう。「熱意」と「力量」がわかるというものです。これまでお願いしていたＪＰＭＣへの催促と、Ａｓｉ宅建へ住宅建設のプラン提案をお願いしておきました。とりあえず、打てる手は打ったというところです。どこがどんな案を出してくるか。このあたりが仕掛人としての楽しみなところです。皆さん、あと一ヶ月の勝負です。  

  2013.01.18

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• 行ってきましたスルガさん

  この世界では４．５の銀行として有名なスルガさん。日本橋のお店に行ってきました。軽鉄４０年は言明されませんでしたが、否定もされませんでした。全国対応可能で、原則団信付け。５年以内の繰上はペナルティあり。一番の魅力は、今回資料を出しましたので、申込から融資決定まで短ければ一週間ということでした。とりあえず買っておこうというような場合には使えそうですね。ただ、個人重視のポリシーから法人名義は不可。もちろん優遇金利はあり得ない、ということでした。 それにしても、随分いいところにビルをお持ち（関連会社名義）ですね。元々駿河町という地名だったので、狙って取得したそうです。私も同様の理由で、千葉県K市に物件を取得しますかねえ。 

  2013.01.16

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• ドメインを取得しよう

  4月の会社設立に向けて、ぼちぼち準備しているところです。とりあえず、定款の素案は完成しましたので、２４万円以下で請け負ってくれる行政書士なり司法書士を見付けましょう。土曜日にViscという業者に電話して、本日メールがくる予定だったのですが、未だに音沙汰ありません。御縁が無かったのでしょう。一昨日買った名刺スタジオで名刺を試作しています。まあまあのものができたと思いますが、メールアドレスが古い屋号のままなので、変更します。ところが、Yahooメールのどこを見ても＠以下の変更は外部メールのみ。古い屋号のドメインをどうやって取得したか忘れていましたが、Yahooドメインというサイトで取得できることを再発見。ところが、ｆ・・・・・という予定している会社名は既に使用されていました。仕方がないので、ｆ・・・・・－iｎｃというドメインにしようと思っています。今夜帰宅してまた試作品を作りましょう。 Siskという介護コンサルから電話がありました。実家敷地を利用した「サ高住」についてですが、広島の業者に確認したところ、やはりわが地元は遠いということで、取組めないということになりました。残る可能性は４つ。一つ　現在依頼して２ヶ月以上経つJPMC二つ　Yam銀の支援を受けられるか三つ　Fuk銀の支援を受けられるか四つ　Oki社にコンサルを紹介してもらい取組めるか今週中には第二の可能性にチャレンジしてみましょう。 

  2013.01.15

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• 名刺作成ソフトを買いました

  「プライベートカンパニーを活用して、不動産投資をしよう！」２０１１年9月発行の中古本が届きました。ページ数も２００ページないし、活字もつまってないのですらすら。内容は、法人設立で節税しようという趣旨です。それにはプロの力が欠かせない、そのプロとは著者の会社のことです。これまで知っている以上の内容はありませんし、自社のコマーシャルが底流にあるのでつまりません。いろいろな方法がちょこっとずつ書いてありますので、項目を整理するには使えるかも知れません。 とりあえず、著者の会社のホームページでも見てみましょう。 会社を設立するので、名刺を作ろうと算段しました。まず「筆まめ」ですが、年賀専用を買ったので、名刺ソフトが動きません。もし動いたら、今後我社の名刺は「筆まめ」で作成されることになったでしょう。「ラベル屋さん」をダウンロードしていたので、作成にチャレンジしてみましたが、要領を得ません。習熟するのに時間がかかりそうです。そこで、筆まめと同じクレオの「名刺デザインスタジオ」を買いました。早速ダウンロードしようとしたら、常にエラー。PCのセキュリティのレベルを下げてみましたが、それでもエラー。夕方買って、結局ダウンロードできずに、食事タイムに。就寝前に念のためもう一度ダウンロードしたら、何の問題もなくPCがダウンロードを始めました。夜中の３時までかかって一枚目の名刺を作りましたが、イマイチよくありません。４月までには、時間がありますから、いい名刺をつくるためにチャレンジしましょう。それにしても、「代表取締役」というのはいいですなあ。  

  2013.01.13

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• 

  現場に行ってきました

  現在基礎のための鉄筋の施工中です。来週にはコンクリートを流すと言っていました。今月中には建物の工事が始まることでしょう。　　　　　　　　一応、こんな看板を立てていました。　　　　これも、各担当に年賀状を送った効果でしょうか。　　　　こう宣言して、３月中に完成しないことはないとは思いますが。　　　　ちなみに、Home's　でも募集していました。　　　　そちらの記事では、「４月上旬入居」になっていました。　　　　　　　　会社設立の件です。　　　　ネットで見つけた業者に打診してみました。　　　　折り返し担当から電話が返ってきて、　　　　来週早々にチェックリストをメールで送ってくれるそうです。　　　　税理士のことも聞いてきました。　　　　この規模なら決算・申告込で月１５万円程度だそうです。　　　　決算、申告を自前でやって、相談のみを請け負ってくれて、　　　　月に１万円以下でOKの税理士がいたら、お願いしましょう。  

  2013.01.12

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