思いっきり徒然

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  生垣もほったらかしだとこうなる

  剪定後：すぐ外側はJRです　　　　　　　　　　　剪定前：JR側に相当張り出しています３月頃から調整していたのですが、JR側の都合あって、剪定は先月23日になりました。かつて私が元気だった頃に、自分でハシゴを使って３ｍくらいの高さにそろえたのですが、10年も経つと倍以上の高さになってしまいました。もう自分でやる体力はないので、業者に見積もりを依頼しました。とある業者は70万、別の御者は22万。ということで、お安い方にしました。これで数年の間はほったらかしでいいでしょう。ちなみに、アパートは1998年築の古～い積水ハウス。あと４年でローンが終わるのを待っている状況です。

  2022.06.03

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• 管理会社変更へ

  田舎に建てたアパート。３DKが８室のうち４室が空室となった。昨年来ずっと２室空いていたのが、先月でとうとう４室に。現在管理管理をお願いしているA社からは何も言ってこない。募集条件を変更するくらいの提案はあってもいいと思うけどね。元々気の合う営業Tさんがいて、家賃保証から通常の賃貸管理にして任せたんだけど、そのTさんが社内の他の部署に異動してしまい、担当を外れてしまった。その後は誰が担当かわからず、どうやら担当制は取っていないらしい。そんな状況なので、新たな管理会社を探し始めていたら、妹から紹介されたのが、R社のMさん。電話で話しただけだけど、やり手という感じはしないけど、実直そうではあった。とりあえず、調査の上募集条件等を提案してもらうことになった。多分管理会社をA社からR社に変えることになるでしょう。

  2019.07.15

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• スターツアメニティに激怒！

  ​​​昨日は、郷里の「A宅建」から４室中一時３室空いていた物件に申し込みが入り、空室が１室となったと連絡が入りました。Sikanoさん、ぜひともよろしくね。それに対して、今日のスターツアメニティは一体なんだ。排水管の高圧洗浄を、あちらの勧誘に乗ってお願いしておいたら、２月４日に実施したところ、１室しかできずに、４月にもう１回やるけど、何室できようと料金は６室分で、できなかったところは、万一詰まった場合は３年間補償するという。ふざけるな！２月４日と言えば月曜日じゃん。そんな日に行っても不在に決まっているだろう。こちらは「補償」を求めたのではなく、各室の排水管の洗浄をお願いしたはずだ。休日に行って１室だけできなかったので「補償」するなら話は分かる。平日に行って、１室だけ洗浄して、残りは補償と言われても納得できない。そもそも、これじゃあ入居者の満足度はゼロじゃあないか。詰まったら補修するのが当たり前で、詰まらなくするのに意味があるんじゃん。そんな仕事の仕方なら、管理会社を変えなきゃならん。いつからこんなふざけた仕事をするようになったんだ？スターツアメニティ！アパマンショップさん！管理会社替えの韓愈チラシでも入れてみたら？​​​

  2019.02.25

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• 明和不動産、やるぅううう！

  ​​​１月から福岡にあるアパートの管理をお願いしている「明和不動産」、本社は熊本なんだけど、福岡にもいくつか支店がある会社です。当該アパートは８室あるんだけど、そのうち３室が空いている状況でした。昨日担当から電話があって、申し込みベースで満室となったそうです。３室をたった一月半で満室にしてくれました。さすがです。（この年度末に通常退去があるかもしれませんが。）他のサブリース物件の管理実務もをやってくれているのですが、結構いい稼働率で回してくれていつので、そちらは、サブリースを外して、明和不動産にお任せしようかな。それにしても、１２月まで管理を任せていたところはひどかったなあ。もともと当該アパートはその会社の仲介で買ったものです。当初の担当者は、こまめにやってくれたのですが、その後の担当は不熱心で、繁忙期が空室２室のまま過ぎるという状況でした。そもそも賃貸募集を他の不動産屋に委託するという時点で切るべきでした。春にでも帰省して、「明和不動産」にお礼の挨拶をしてこよう。

  2019.02.16

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• 弥生会計と確定申告

  ​やっと弥生会計への入力が終わりました。​ところで、​​簿記のソフトを導入したのはいつだったかなあ。もちろんwindows95以降だけど。最初に買ったPCのOSは、windows98だったなあ。「青色申告」なんとかというソフトだった。随分と楽になったのを覚えている。なにしろ、貸方借方が合わないと記帳できないわけだから。それぞれの勘定元帳も自動で作成されるし。手書きでやっていた頃は大変だったよ。「123,455」を「123,544」なんて間違いはしょっちゅう。記帳したときは気が付けなくて、残試算表を作成して初めて発見。それから時間をかけて間違いの個所を探す･･････。つくづく思うね、弥生会計さんありがとう。

  2018.03.02

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• 戦闘開始です

  と言っても、雑草対策のお話。小岩のアパートの庭（掃き出し窓の前にある２メートルほどの空き地）には、小さなグリ石が敷いてあるのですが、冬の間はおとなしくしていたドクダミの小さな芽がちらほら出ていました。早速「ラウンドアップ」をふりかけておきました。今年も半年ほど壮絶な戦いが続きます。神明町のほうは特に問題なし。玄関側に吸い殻が一本落ちていましたが、不思議なことにいつもの所にはゼロでした。臨時出費。放送大学４万円。慶応大学１２万円。鯉のぼり１１万円。小倉で遊ぶお金が６万円。これじゃあ資金は貯まりませんなあ。

  2014.03.21

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• ついに退居が

  出てしまいました。この年度末は、退居がゼロかと思っていたら、神明町のアパートに退居が出ました。それも４月７日。おいおい、賃貸が動く時期が終わっているじゃあないか。一応これから募集をかけてくれるようだけど、タイミング的にはぎりぎりだなあ。Akibさん、是非ともよろしくお願いします。札幌駅のワンルームは現在募集中でした。一度申し込みがあったものの成約しなかったそうです。北大の二次発表がきょうあったようで、今月中にはなんとか入れたいと言っていました。プリンターの調子がおかしいです。操作しても、作動しなくなりました。電源を切ったら動いて印刷するなど挙動不審です。そこで、エプソンのカスタマーセンターに電話。いろいろ、本当にいろいろ試して、結局プリンターのドライバーを一度アンインストールして、ネットからダウンロードすると、正常に戻りました。すぐに買い換えを推奨したりせずに、親身になっていろいろやってくれてありがとう。次にプリンターを買うときにも必ずエプソンにします。慶応大学から合格通知書が届きました。といっても、通信教育学部ですけど。それでも720字の小論文を出したんですよ。学費の振り込みは４月15日が期限。放送大学は、３月31日が期限でした。いろいろお金がかかりますです。

  2014.03.20

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• 琴似のワンルームに長期契約

  久しぶりに良い知らせが入りました。これまで短期契約ばかりで、昨年などは入居率50パーセントで、ほとんど所有しているメリットのない琴似のワンルームに２年契約が入りました。単身赴任の公務員さんで、部屋の広さが27平米と広かったのが幸いしたのでしょう。もちろん、JRや地下鉄から徒歩５分以内で交通至便です。２年きっちり入居していただくと、かなり経営が楽になります。そうすると、札幌駅のワンルームも、今回ユニットバスを交換するのを機に、長期契約オンリーの募集にしてみましょうか。月曜日にでも工期を確認して担当と相談してみましょう。ま、あそこは人気の立地なので、短期をつないでもそこそこの収益は出るのですが。さあて、月曜日にいろいろ画策してみましょう。テニスのレッスンを二コマ連続して取りましたが、膝の方は何ともないのに反して、腰に痛みがきました。今も鈍痛があります。ぼちぼちカイロプラクティスに行くべきでしょうか。可愛いアシスタントにモミモミしてもらうのもいいかも。

  2014.03.15

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• 潮目が変わった？

  銀行へ納税に行ってきた。今回の確定申告は修繕費用が少なかったことが影響して、黒字決算となってしまった。今年は、経営者共済に加入するなどして、しっかり戦略的に節税しようっと。ところで、そこの融資担当と話したんだけど、どうやら融資環境は今後厳しくなるようだ。消費税増税後の景気を見ないとわからないがとは言っていたが、これまで融資の付いていた事案でも難しくなっているそうだ。これまでは、物件の収益性に着目してOKとなっていたような事案も、顧客の属性がより重視されるのだとか。一言で言うと「物件から属性へ」といったところか。だとすると、サラリーマン大家さんには良くない情報かも。この傾向が短期的なものなのかどうか、また、当該銀行だけの話か全国的なものなのかどうか。このあたりは、今月の帰省時に郷里の銀行でも探りを入れてみよう。サティで綿パンとシャツを買ってきた。春を見据えての買い物だけど、ズボンを買ったのは２年ぶりかな。早速今月の送別会で着用いたしますです。

  2014.03.10

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• 非常にまともなセミナーでした

  寺尾恵介氏の講演を聴いてきました。前半の投資手法の話はそれほど目新しいものはありませんでした。しかし後半の「コミュニケーション術」は気づきの多い内容でした。できるだけ満室を維持する極意は「コミュニケーション」という視点。これは軽視されがちな部分だと思います。要は人間力が大家業にも問われるということです。一言で言えば、業者さんに好かれる大家になること。そのためには、「利益」「尊敬」「好感」がキーワードです。「利益」とは、Win Win の関係を築くこと。「尊敬」とは、大家自身の勉強が大事ということ。「好感」とは、お互いが楽しいということです。今後は意識してこれらに気をつけていこうと思いました。それにしても、早く自己資金を貯めたいものです。

  2014.03.08

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• 悪魔の紋章の効果

  アパートの道路に面した敷地に捨てられる吸い殻に長年悩まされてきた。これも仕事と、毎回綺麗に掃除していた。しかし、先週虫の居所が悪く、その吸い殻で「悪魔の紋章」を書いておいた。今日行ってみると、悪魔の紋章の半分が無くなっていた。しかし、驚くのは、新たに捨てられた吸い殻が一本も無かったことだ。どうやら、犯人はキリストか天使の関係者かも知れない。少なくとも、中国人や韓国人ではなさそうだ。そこで、今日は吸い殻を接着剤でくっつけて悪魔の紋章を作っておいた。果たして、来週はどんな状況になっていることやら。小岩の方は、さすがに雪が完全に溶けて、草や葉っぱにまみれた泥が塊になって散らばっていた。毎回の掃き掃除と、雨によって少しずつ綺麗になっていくでしょう。それにしても、庭の門扉の前に落ちているビニールは何だろう。拾ってきたのは二回目だけど、管理しているのなら、そうとわかるようにしてもらわないとね。

  2014.03.06

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• 健康保険料取り過ぎていました

  毎月11円ずつ多く徴収していました。９月からですから66円。来月の給与で相殺して返還します。さて、８日(土)のセミナーですが、抽選で当選したとの連絡(メール)がありました。３千円の有料セミナーなので、果たして抽選というのがどれほどの信憑性があるかは不明ですが、講師が寺尾恵介氏なので、ちょっとは得るものもあるでしょう。心配していた奥様の了解もとれました。久しぶりの東京ですなあ。

  2014.03.05

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• 年間の資金増加額は？

  アバウトで年間１千万ほど手持ちが増えるかと思ったけど、この２月度を基準に給料や固定資産税などを考慮すると、年間の資金増加は504万円という資産が出た。あと２年ほどおとなしくしていれば、アパート一棟くらい買えるなあ。理想は、毎年１棟ずつ、福岡と首都圏で交互に増やしていくことだけど、ま、２年に１棟ずつでも、悪くはないか。１棟で15万の手取りを想定すると、100万円には７棟。14年もかかってしまうぞ。ぼちぼちいきましょう、ぼちぼち。

  2014.03.04

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• デッドクロス到来

  奥さんの確定申告書に再提出に行ってきた。別途支払った健康保険料を算入すると、２万円の納税が逆に２万円の還付となった。手数料をちょうだい。25年の事業報告を作成した。毎年作成して関係金融機関（二つしかないが）に提出している。今回は減価償却費と借入金返済との差が80万円しかなくなった。今年はどうやら逆転してデッドクロスとなりそうだ。その対策を探してみたが、どうやら三つくらいしかなさそうだ。一　繰り上げ返済をする。二　新規の物件を取得する。三　物件を売却する。しかしながら、相続対策で母が購入した物件を考慮に入れると、まだまだデッドクロスには余裕がありそうだ。ここ二三年はその手で逃げておこう。

  2014.03.03

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• ワンルームユニットバス壊れる

  札幌駅のワンルームのユニットバスが壊れた。本日入居だったはずだが、本人への対応はどうなったのだろう。管理組合から連絡があったのみで、賃貸管理会社からは音沙汰無し。本日の宿泊費くらいは面倒見ないといけないだろうに。ユニットバスの交換は、30万円～40万円。非常に痛い出費だが、新しくなれば入居率は良くなるだろう。ピタットのKaw女史からお礼の電話があった。彼女に前物件の管理を任せたいくらいだよ。収納棚のほうは、部材の加工が半分ほど進んだ。鋸での加工は早いけど、鑿(のみ)を使うと時間がかかる。しかし、部材を組むとなると、どうしても鑿の出番だもんね。さて、明日の大雪はどうなるかな。

  2014.02.07

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• 就活学生さん入居！

  11月から空いていた札幌駅近くのワンルームですが、７日から入居が決まったとの連絡をいただきました。釧路の学生さんで、就活のために４ヶ月ほどの契約です。延びる可能性もあるとかですが、せっかく私の部屋に入居してくれたのですから、なるべく早く就職を決めてほしいものです。４ヶ月というと６月までです。頑張ってください。担当のFurさん、ありがとうございました。さて、壁面収納棚の骨組み部材を買ってきました。明日から墨付け開始です。

  2014.02.04

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• 銀行へ御挨拶に

  昨夜は風呂へ入り損ねたので出発前にまずシャワー。家の作りが古いので、風呂場はシャワー仕様にはなっていなくて、窓枠などは木製である。シャワーを頻繁に使えばすぐに腐ることだろう。銀行へ行くと、Hamo君が出てきて応接スペースに通された。すぐに支店長が出てきて、特製のカレンダーを戴いた。大口顧客にのみ配るカレンダーだそうだ。ちゃんと支店長に報告して準備しているあたりは流石にHamo君。前の担当のNog君とちょっと違うところだ。確定申告書及び事業報告書を提出。しばらく不動産談義をしておいとましました。そうそう、お茶は名前の、いや名前も可愛いYukaちゃんが入れてくれました。船頭町はちょっとはずれだったかな。ただ気立てがいいし、「思い出したらまた来てね」と言われると、ついつい情が移ってしまう。来年になるけど、またおじゃまするかもね。さて、もう一回行こうかどうしようかなあ。

  2013.12.06

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• 法務局から登記の確認通知が届く

  前回帰省した際に司法書士にお願いしていた恩田アパートの名義変更。本日「本人限定」の特例郵便で送達されました。署名・押印して「特定記録」郵便にして返送しました。午後になったので、Yukaちゃんには会えず。それにしても、税金や手数料で14万は痛いなあ。取得税が44万、修繕費が20万。会社の資金繰りが急に苦しくなってきたぞ。短期貸し付けしないといけないかな。

  2013.11.22

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• 事業報告書を作成

  「なんちゃって株式会社」の決算も終わり、確定申告書が返送されたので、第一期の事業報告書を作りました。会社の設立状況から、バランスシート分析、損益分析も書いておきました。念のために、会計事務所にも送信しておきました。今後の経営方針も書いておりますので、先方も参考になることでしょう。来週には銀行に持ち込もうと思っています。

  2013.11.21

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• どうやら満室へ

  ３DK×８戸のうち205号室が今月始めに空いたのですが、前の入居者が１年半という短期間での退居でしたので、ほとんど改修費用なしで募集できるようです。いやそれ以上に朗報だったのは、なんと、来月１日からの入居の申込があったそうです。27日の契約だとか。５日の退居でしたから、一ヶ月弱での申込というわけです。さすがですね、A宅建のTom部長！こんなにやっていただくと、来年の９月でサブリースが切れる２DK×８戸のほうも、A宅建に管理をお任せせざるを得ませんね。そうそう、さらてに、先月30日に退居となった２DK×４戸の101号室のほうも、申込の予定が入っているそうです。こちらは、改修を最低限度にして、賃料を抑える方針です。いずれにしても、これで60室すべて入居で満室予定となりました。この状態は２年ぶりかなあ。よっしゃ、よっしゃ。朝はバンテリンが効いて、左膝の痛みはなかったのですが、やはり歩いて足を使うと痛みが出てきます。しっかり伸ばすことはまだまだ無理のようです。ほんの少しだけ、気持ち改善といったところです。ただ、バンテリンは効果はそれなりにありますね。

  2013.10.21

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• 賃貸管理の引継が出来ていない！

  帰省中にピタットのKaw女史から、玄関キーの番号の一覧がないかとの問い合わせがあった。おいおい、Hug社からスターツへは、一体どんな引継をやっているんだい。チェックリストなどを作ってガッチリやっているものだと思ったら、各部屋の鍵も、キーナンバーも引き継いでいないようだ。どっちかにまともな担当が居たら、こんなことにはならんよねえ。スターツの店長は、新築なのに1.5ヶ月以上の期間をおかないと管理を受けられないなどと、マニュアル主義の馬鹿な責任者だと思って心配していたけど、やっぱりプロとしての仕事が出来ていなかったなあ。企業の人事担当よ！男のくだらない社印を雇うんじゃないよ！で、元の管理社であるHugに電話で依頼したら、やっと玄関キーを送ってきた。何の権限も無く他人様の玄関キーを保持してるんじゃあないよ！それから、集合ポストのダイヤル番号は控えがないそうな。怖～い怖～い、管理社と言えないくらいの管理社でした。ピタットのKaw女史さん！あんたが頼みだよ。今度退居・入居があったら、お菓子持って行くからね。

  2013.10.04

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• アパート清掃

  先週お休みしていたので、２週間ぶりの清掃です。千葉西警察の前で信号を３回も待たされました。前途多難かと思いましたが、14号に入ってからはスムーズでした。アパートの前で、自転車に乗ろうとする女性を発見。顔を見て写真が思い浮かびました。一番最初に入居を決めてくれた女性でした。写真の印象では大柄な人かと思っていましたが、思いの外小柄でした。普段着のような格好でしたので、今日はお休みでしょうか。清掃の途中で、隣家の駐車場に車を入れようとする女性から声。全面の道路は、いわゆる「二項道路」で車は一台がやっと通れる広さです。一度広い道に出て路地を一周する間に車を入れてもらいました。帰り際に、自転車に二つのチャイルドシートを付けた女性が来ました。二人連れの女性で、一階の部屋に入っていきました。ひょっとしたら姉妹かな。あの１Kに子連れは無理だと思いますので、訪問者の自転車でしょう。一階の通路のモルタルとブロック塀の隙間からドクダミが２カ所も発芽。この場所はしばらく生えなかったところなのですが、ドクダミさんの生命力には驚嘆します。もちろん、ランドアップ散布！京葉を幕張で下りて、14号を走って神明町に。ちょっと道を間違えてウロウロしているうちに、地名の由来である神明神社を発見しました。地元の鎮守様という感じの小さなお宮です。今度清掃に行ったときにお参りしておきましょう。ご挨拶が大事なのは、芸能界だけではありません。

  2013.10.03

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• アパート改修の打ち合わせ

  恩田アパート101号室が本日退居。横浜に居る息子さんのところで同居するそうです。４年以上住んでもらいました。たばこは吸われなかったようで、壁・天上は非常にきれいでした。改修のほうは、和室→洋室で10万、エアコン交換で８万、その他５万で、しめて23万程度でしょうか。立ち会った不動産屋の部長から売りアパートの提案を受けました。福岡の賀茂に買ったばかりなので、今は手出しができません。それでも、資料だけはもらってきました。一つ目：新築12戸　8100万円　利回り8.2パー山大の学生がターゲットです。日本ハウスのRC。こんなところなので、利回りがもうちょっとほしいね。二つ目：築21年　RC２棟21戸　7500万円　利回り11.8パー21年だと、ローンが14年くらいでしょうか。とてもキャッシュフローが出ないでしょう。あらためて購入を検討するのは２年後以降になるでしょう。選択肢としては、実家の敷地にアパートを新築するか、他の地に購入するかになるでしょう。その時にあらためてしっかり検討します。総務省統計局から、25年度事業所・企業照会票がきました。従業員数や事業規模を調べるアンケートのようです。ネットで回答できるので、そちらから回答しておきました。何に使われるのでしょうか。さて、明日帰葉します。冷房も暖房も要らない時期です。短いですが、しっかり満喫しましょう。

  2013.09.30

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• 琴似のワンルームに申込

  ６月から空室だった琴似のワンルームに、３ヶ月の短期ながら申込が入りました。先々月くらいに別の話がありましたが、初めから賃料の値下げを求められ、常識的な範囲で応じたが、結局逃げられました。短期で値下げを求めてくる輩は、無視したほうがいいかな。４ヶ月の空室は痛かったのですが、雪の季節を前に入居者が見つかったのはよかったです。しかし、次は年末に空室となります。４月の新年度までは、きっと空室のままでしょう。とりあえず、これで札幌は満室となりました。「ボチボチでんなあ」スーパーに買い物に行ったついでに、ホームセンターに寄って作業ズボンを買って帰りました。先々月に作業服の上下を買ったのですが、両方Mサイズを買ったら、ズボンが72～80でちょっときつい。そこで、ちょっと色が違うもののLサイズ（76～88）をゲット。来月の帰省時には、もう半ズボンでは寒いでしょうから、この作業ズボンのお世話になることになるでしょう。午後おそくから雨になって、ますます気温が下がってきました。

  2013.09.28

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• 賀茂アパートの決済・引渡

  11時からFuk銀でありました。担当のFut氏は不在で立ち会えないと今朝電話がありました。課長と新担当のHam氏が来てくれました。すっかりお膳立てはできているので、スイスイでした。今月５日から入居が始まっているので、今月分の賃料が生じていますが、それは、10月25日に当月分と一緒に振り込まれるそうです。そこのところは、ちょっと当てがはずれました。１日に利息分の支払があるので、残高不足になるのではと心配しましたが、本日の融資実行のぶんから、既融資分の利息が差し引いてありましたので、どうやら残高不足はないようです。フォトフレームをプレゼントされました。工事前後の建物の写真がカードに入っていて、スライド式に見ることができました。なかなかしゃれていますね。ベネッセ全訳「コンパクト古語辞典」が送達されました。「非常に良い」のコメントのとおり、ほぼ新品でした。450円はラッキー！高校生用ですが、竹取の翁へのインタビューなどがあって、なかなか面白い内容です。重要語835語の解説がページの下三分の二ほどあててあり、読む辞典というような新機軸の辞典であるようです。今夜から楽しんで読みたいと思います。

  2013.09.27

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• 取得税は41万円

  小岩のアパートの取得税のお知らせがきました。41万円です。50万円くらいになるかと思っていましたが、少なくて良かった。来月中に納税しなくてはなりません。またまた保有資金が減ってしまいます。その小岩に清掃に行ってきました。もう４ヶ月も続けているドクダミの除草ですが、また小さな芽が出てきています。根比べですね。神明町のほうは、先週行けなかったので、やはり土埃が通路に溜まっていました。通路の手すり部分は、柵状にするのが良く、塀状に囲わないほうがいいですね。小岩の２階の通路は、柵状の手すりで大正解でした。土埃はまったく溜まりませんから。さて、来週は帰省しますので、いずれも清掃はお休みです。中秋の名月(旧暦の8月15日の月）を見てきました。旧暦の８月15日が満月になるのは、７年後までないそうです。15日と満月がずれるのは、満月から満月までが29.6日であることが原因だとか。

  2013.09.19

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• 来週が決済引渡

  4月18日に現地を確認した賀茂のアパートが来週引渡になります。５月20日の契約からでも、４ヶ月になります。９月５日から入居が始まったようで、現在１室が空室ですが、他の７室はおかげさまで入居済みです。空室分も一度申込があって、保証会社の審査が通らなかったようです。幸い引渡時の満室保証がついていますので、安心はしています。今日最終決済の資金準備の見積もりが来ましたが、追加工事の分が算入されていないようです。おそらく、９月分の日割り家賃との相殺になるでしょう。長男家の第一子は、どうやら男子のようです。女子が男子に変わることがあっても、男子が女子になるケースは少ないと思います。いずれにしても、元気な子であって欲しいものです。今夜、長男が使ったベビー服などを渡してきました。よくまあとってあったものだと感心、感心。

  2013.09.17

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• 「楽々法人税」申告関係の帳票は３１枚？

  昨夜から「楽々法人税」のインストールにチャレンジ。まず躓(つまづ)いたのが、IDやライセンスキーの取得請求に使うOutlook。わがパソコンのOutlookは賞味期限が切れているようで送信不能。そこで、60日のお試し版をインストール。アカウントを設定したりして、夜中までかかってやっと送信できました。しかし、待てど暮らせどIDとライセンスキーが送信されません。どうやら自動ではなく、人力でやっているようです。午前11時前にやっとIDとライセンスキーが送信されました。IDは、郵便番号を使うんですが、見た瞬間笑っちゃいました。次に、弥生会計との連接が必要です。ヘルプを見ながらなんとか連接を完了。印刷を開始すると、続くわ続くわ、出るわ出るわ。31枚もの帳票がプリントされました。これだけの帳票を作るんだから、税理士が決算で大金を取るのは分かる気もします。そこで、この打ち出した結果と税理士が作成する決算関係の書類を見て、自力での作成が可能と判断したら、顧問契約を解除する予定です。（毎月の顧問料はほぼ無駄だし、申告も自力可能なら、不要だもん）本日のテニススクールは２コマ。フォアハンドは、ほぼ完璧に感覚を取り戻しました。迷うこと無くコースが狙えます。しかし、バックハンドは、大事なところで面がかぶってネット。しばらく右手のグリップを少し厚めにすることにしました。ということで、来週のレッスンも楽しみです。

  2013.09.14

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• 洗面台のシンクから水漏れ？？？

  携帯の着メロで起こされました。神明町の201号室で洗面台のシンクから水漏れだそうです。修理業者の話では、固い物を落としたのが原因ということですが、本人に身に覚えがないそうです。経年劣化で洗面台のシンクから水漏れするなんてあり得ないもんね。水漏れを放っておくわけにもいかないので、仕方がなく、こちらで修理代３万円を負担することにしました。清掃に行くと、修理の業者さんが来ていました。コンプレッサーを使って、キッチン部をしっかり養生して、かなり大がかりにやっていました。シンクを見ましたが、もうすっかり新品になっていました。写真を撮っていたので見ましたが、ずいぶんと大きな亀裂です。彼の話では、「化粧水の瓶を落としたのでしょう。そのときには、亀裂はほとんど目立たなかったのだが、使っていくうちに亀裂が目立つようになったのでしょう。」今月は、更新料もいただく月だし、サービスすることにしました。

  2013.09.07

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• 延滞税納入

  東税務署から延滞税の通知が来ていたので、本日納入してきました。3200円。それほど痛い額ではありません。もっとも、7月に修正申告でバッチリとられましたからね。ところで、延滞税を延納すると、延滞税の延滞税がかかるのだろうか。今度は率ではなく、一定期間で２倍、３倍と増やしていけば、国はすぐにでも赤字解消が出来るのではないだろうか。そうすると、誰しも先を争って納税するから、ダメか。日本を救うアイデアはないものだろうか。ところで、中国では道路が渋滞すると、反対車線を逆走するって本当？

  2013.09.04

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• アパートは通路の構造を考えよう

  神明町に清掃に行ってきました。こちらは１７日ぶり。２階の通路はきれいですが、１階はかなりゴミがたまっていました。紙切れなどの大きなゴミは仕方ないですが、砂ぼこり的な小さなゴミについては、通路の奥が吹きだまりになるという構造のために、どうしても一番奥の部屋の前にたまってしまいます。小岩は通路がオープンなので、溜まる砂ぼこりが格段に少ないです。次にアパートを建築するときは、このあたりも考えないといけませんね。   

  2013.08.29

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• 仮に決算を試算してみると

  我が社の第一期の決算を試算してみました。損益計算だけで20万円の赤字です。これに減価償却費が上積みされますから、100万円程度の赤字のようです。来期については、キャッシュフローがかなり出るので、役員給与を少しアップしようかと考えています。来月になったら、税理事務所に行って相談してみるか。これで適切なアドバイスがない場合は、即契約解除ですなあ。賀茂アパートについて、A社のO女子から電話がありました。アパート名の「銘板」の書き方です。予定どおり、カタカナ＋漢字(地名)でお願いしておきました。

  2013.08.27

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  母のアパート

  相続対策で母名義の田隈のアパートです。ほぼ完成して、残りは洗面化粧台が明日入るそうです。それにしても、福岡の賃貸人は恵まれていますね。30平米の１LDK＋ロフトで賃料が５万以下ですからね。日本中の若者よ！福岡に行け！普通の給料でどんと安い家賃で暮らせるぞ！５万なら東京なら狭いワンルームしかないぞ。ちなみに、入居は９月からで、９月25日決済予定ですが、日割りの賃料は入金してくれるそうです。もっとも、セット価格の85％は支払済みですからね。さて、次の不動産戦略をどうするかにゃん？

  2013.08.20

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• ついに滞納者発生

  今回加入したスターツの精算書閲覧システム。入金額が少ないなと思っていたら、203号室の家賃が入金されていません。早速江戸川第2のTan氏に電話するとご存じない。前の管理者に入金されたかもということで調べてもらう。すぐに折り返しの電話があって、手続きの遅れで16日に入金されたとか。来月にプラスして送金されることになりました。属性の良くない入居者は居ないと思っていたのですが、ちょっと心配しました。それにしても、滞納が発生したらすぐに対応して、その状況を知らせてほしいよね。

  2013.08.17

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• 札幌のワンルーム契約延長

  ３ヶ月の短期で賃貸中の札幌駅前のワンルーム。今月24日で期限切れでしたが、さらに３ヶ月の延長となりました。息子さんが北大に入学された方で、夏の北海道を楽しまれたことと思いますが、内地は猛暑・酷暑のために延長されたのかも知れません。今内地に帰ってくる気がしないのはよくわかります。しかし、さらに３ヶ月となると契約終了は11月24日です。その頃札幌はもうとっくに雪景色です。他人ごとながらいいのでしょうか。もっとも、６ヶ月の契約で夏と冬が楽しめるのは北海道くらいでしょうが。

  2013.08.12

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• 猛暑だー

  その中小岩に行ってきました。先週開発した京葉道路(幕張－篠崎)200円使用でストレスなしです。さて、先週しっかり止めたはずの縦樋のズレですが、今回またまたはずれていました。樋用のテープも一部剥がしていました。そこで今回は、縦に20センチくらい貼って、その上から４回ほど横にぐるりと貼りました。これで大丈夫と思いますけどねえ。髪の毛が結構落ちています。神明町でも同じなんですよね。皆さん朝シャンしないのかな。

  2013.08.08

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• 税務署で新設法人説明会

  二度目の案内なので東税務署に行ってきました。まず法人税。経理をしっかりやることが会社存続の秘訣だそうです。結構美人の税理士先生が言っていました。次に、源泉徴収税。預かり金なので納付期限には厳しいですぞ。消費税。私は免税事業者なので、聞き流しておきました。印紙税。へへへ、貼り忘れている契約書があったかな。たくさんのパンフレットをもらってきました。ざっと目を通しておきましょう。帰りに中央病院へ寄って、大腸がん検診の結果をもらいました。とりあえず陰性なので一安心。協会けんぽの健康診断もうけましょうね。

  2013.08.07

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  「満室力」　小場三代

  先日の賃貸住宅フェアで講演を聞いてちょっと？？？だったので、あまり期待はしていなかったのですが、やはり講演と著書では違います。とくに、第６章「今すぐ満室にするために、何から始めるか？」が、内容が具体的で、本の代金以上の価値があると思います。特に現役プレーヤーは参考になることでしょう。ちなみに、私はアマゾンで1,294円(送料無料）で購入。時間が経てばもっと下がるでしょうが、そのあたりはご随意に。

  2013.08.06

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• 今月は収支がマイナス

  固定資産税22万円。修正申告22万円。家計21万円。などが大きかったなあ。来月は東芝中リフォーム64万円。エアコン10万円。またまた収支がマイナスになりそうだ。悠々自適はどうなったの？

  2013.08.02

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• 賃貸住宅フェア

  東京ビッグサイトに行ってきました。いくつか収穫がありました。まず、インベスターズという会社を知ったこと。次回の物件購入時には一声かけてみようと思います。首都圏でも福岡でもやっているそうです。セミナーのほうですが、夏水組みの坂田夏水社長。背が高くて、キュートな社長さんでした。30歳代でしょうか。女性目線のリノベーションはかなり面白かったです。「ファッションには多くの選択肢があるが、賃貸にはほとんどない。」というお言葉は示唆に富んでいます。首都圏でリノベーションする際に相談してみましょう。コンサルタントの長島修氏。「今後は、修理・メンテナンスで物件の価値が変わってくる。」という話は、現在の私の戦略と合致して我が意を得たりの気分です。福岡の小場三代さん。150室のオーナーですが、「福岡」という市場の現状がよくわかりました。七隈の賃料が信じられないくらい下がったのも頷けます。今後福岡では５年以上の中古は気をつけないといけません。首都圏でも物件を持つことの重要性を再認識しました。もうちょっとノウハウを知りたかったですが、そこは本を読めというところでしょうか。

  2013.07.31

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• 最善ルートを発見

  まず、京葉道路の利用は200円で抑えるのが条件。幕張からのって篠崎で下ります。前回は市川で下りてすぐの渋滞に巻き込まれました。篠崎は、下りて京葉道路の下を走るので、スイスイです。右折して鹿骨を通って南小岩。フラワーロード入り口に出る道をナビが知っていました。今日は45分でした。さて、まだドクダミの小さな葉っぱが出ていました。時間差で出てくるようです。もうしばらく、絶滅作戦を遂行しないといけません。雨樋のズレは、防水、耐暑のテープ（５ｍ580円）で固定してきました。やはり、30円のビニールテープでは駄目ですね。さて、明日はビッグサイトでの賃貸住宅フェアに行ってきます。お目当ては福岡の小場三代さんの「失敗しない管理会社選び」。あと、間に合えば夏水組の坂田夏水社長の「女性目線のリノベーション術」初めての方ですが、写真だと美人なので。

  2013.07.30

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• 雨が降ったり、降ったり

  午前中から大雨。これでも水不足は解消しないのであろうか。今年は６月が猛暑だったけど、７月は戻り梅雨で比較的涼しい。しかし、８月はしっかり暑いようですぞ。さて、琴似のワンルームですが、賃料の交渉があって、ちょっと値引きしたのですが、結局キャンセルになりました。９月まで空室を覚悟しないといけないかな。明日は小岩で雨樋の補修です。市川インターが混んでないことを祈りましょう。

  2013.07.29

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• セミナーに行きました

  CFネッツの無料セミナー。丸の内の東京商工会議所の会議室。この会場で「無料」で開催できるとは、十分に儲かっている会社のようです。さて、成果ですが、やはり今後は三大都市圏、なかでも首都圏が可能性としては残っていきそうです。首都圏の中でも当然東京が一番有望な市場ということです。結果的には、無理して小岩に物件を買ったのは、大正解だったということでしょう。そこで、問題は山口に所有する物件です。早めの処分も視野に入れたほうがいいようです。福岡の物件は私の代は、保有を続けてあとは状況を見てということかな。先祖代々の土地を手放すのは申し訳ないけれども、子孫が優良な資産と共に繁栄することのほうが大事だからねえ。母が居ればこその実家ということで割り切りましょう。

  2013.07.28

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• 小岩へ一部高速を利用

  357号の日の出付近、及び14号の中山～市川あたりがどうしても混むので、今回は幕張～市川間は高速を使いました。片道200円ならまあ許せるか、ということで。市川インターを下りたところで渋滞しましたが、１時間以内で行くことができました。次回からはこのルートを使うことにしましょう。さて、ドクダミ戦争ですが、前回散布した個体については片付いたようです。しかし、新たな葉が数カ所見つかりました。遅くに発芽した根があったようです。モルタルと板の間から出てくる根性には敬服します。が、しっかりランドアップを散布しておきました。

  2013.07.22

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• 東京国税局に確認しました

  収益不動産購入時の費用の仕分けです。１　不動産屋への仲介手数料は建物価格に加えて減価償却。２　司法書士への手数料は経費。３　固都税の日割り負担分も経費。だそうです。これらの経費の内訳は決算書には載ってこないからなあ。申告は適切にしましょうね。

  2013.07.18

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• 今月は最低の発電量

  中電から８日検針の発電量が送られてきました。1,202Kwh。これまでで最低の発電量です。中国地方は検針日の８日が梅雨明けでしたから仕方ないでしょう。それでも、売電額は50,484円。500万借り入れたローンの返済が33,931円ですから、ちょっとしたお小遣いにはなります。検針日以降は夏の太陽ギラギラですので、次回の検針までに1800Kwhくらいは発電してくれるでしょう。ちなみに、これまでの最高は４月８日から５月９日までの2,069Kwh。冬場はこれまた発電料が落ち込むでしょうから、太陽君！よろしくね。

  2013.07.10

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• アパート名気に入っていただきました

  早良区の田隈に建築中のアパートの名称を変えるなら早めにとメールが来ました。９月竣工の予定ですが、既に申込が入ったそうなのです。これは幸先のいいことだと竣工後の運用に期待が持てます。そのAi社はプラン名＋地名＋壱番館という名称が仮称で付いています。そのまま使用するオーナーもおられるようですが、私は小岩と同様に社名＋地名を名称とすることにしていますのでその旨メールしました。すると、名称の語源や意味を聞いてきました。聞かれるお客さんもいらっしゃるとかで。イタリア語で「実り豊か」という意味だと伝えると、担当のO女史から「意味も響きもすてきですね」とメールが返ってきました。はい、私自慢の名称でございます。なお、小岩の業者は、引渡時まで自社名のついた名称を使っていました。普通はそんなことしないよね。あきれた業者でした。その後の対応もよくないので、当然管理会社は変更しましたけど。

  2013.07.06

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• やっとアパートの銘板が付きました

  小岩アパートの清掃に行きました。今日は14号がやたらに込んでて往生しました。まず掃き出し窓の外側のドクダミですが、先週散布したランドアップの効果がでていて、かなり枯れていました。しかし、まだ青い葉のものが残っていますので、だめ押しにかけておきました。モルタルの間から新たに芽を出したものもあります。来週にはほとんどやっつけることが出来るでしょう。集合ポストの上に15×50センチくらいでアパート名が入った銘板が付きました。サービスで付けてくれるようにお願いしていたのですが、思った以上に立派な銘板でした。Hyugさんは、やることはやってくれるけど、遅いのが玉に瑕ですなあ。これで、男性で言えば、ネクタイが締まったような感じです。せいぜい綺麗にしますので、長期の入居をよろしくお願いします。

  2013.07.04

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• とうとう税務調査が来たか

  はい、東税務署からお手紙が来ました。ついに税務調査が入ったかと覚悟しました。封書の中は、調査ではなく、行政指導に係る問い合わせでした。ちなにみに、末尾には修正申告をすれば加算税はかけないとさらっと書いてあります。問い合わせの内容は「その他経費」の内訳を書けというもの。確かに昨年は217万円と私の事業規模からは大きなものでした。税務署としては、旅費交通費や交際費について疑問を抱いているようです。しかし私の場合は、旅費交通費は13万円、交際費は１万円で、問題になるような額ではありません。その他経費の内訳で大きな比重を占めたのは、支払手数料。昨年アパートを買ったので、仲介手数料が123万円、司法書士の登記手数料が53万円。合わせて176万円になります。仕分けが間違っているかも知れません。例えば業務委託料にすべきとか。しかし手数料は手数料でしょう。しっかり内訳を作成して送付しておきました。もし次に連絡があったら、完全にあの怖い「税務調査」でしょうけど。

  2013.07.03

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• 操作ミスで三ヶ月分が入金

  我が事業の毎月の決済日は１日です。各銀行口座の残高を調べていると、一つの口座だけ予想より多いのです。それも３ヶ月分も。母から入金される口座です。さっそく電話で確認しました。案の定、ATMの操作を間違えたそうです。私の口座番号を入力していないのに、私の名前が出るので間違いと思ってもう一度。また同じ事なので、結局窓口で入金して気づいたそうです。「今までとやり方が違ったのかな」と疑問を口にしていました。ま、多く入金されたのはうれしいですが、今後数ヶ月は相殺のみだそうです。今しばらくはお金の管理もしっかりやっていただきましょう。

  2013.07.01

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