思いっきり徒然

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• キャッシュフローは事実である

   これには重要な前段があって、「利益は意見であるが、キャッシュフローは事実である。」となる。要するに、手元にいくら金が残ったか？減価償却などという現金支出のない経費に頼っていると、やがて、借入金の元金返済（これは経費にならない支出）が増え、減価償却費を上回るようになる。（これをデッドクロスという。）そして、迎えるのが「黒字倒産」である。むかしから言う《勘定あって銭足らず》ですなあ。常にキャッシュフローを意識した経営に心がけましょう。ちなみに、１９日にKou銀に提出した報告書には、ちゃんとキャッシュフローについても記述しておきました。Aki子さんが「すごいですね。」と言う訳です。    

  2012.03.22

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• 「経営学入門」と「経営学の構図」

   「経営学入門」は、放送大学の２０１２年のテキスト。「経営学の構図」は、斉藤毅憲著で２００３年発行。前者のいくつかの章も斉藤教授が執筆している。「入門」を読破して参考図書である「構図」を読んでいるところです。以下その現在の感想です。入門の「企業評価」は全くわからなかったが、構図の「価値創造システム」はよくわかる。入門の「企業組織をどうつくるか」はよくわかるが、構図の「経営組織」はよくわからない。構図にある「情報システム」は入門にはほとんど記述がない。ということから、何が言えるか。「本を一冊読んだくらいで、分かったような顔をすることもないし、　分からないとあきらめることもない」ということです。考え方も、説明の仕方も本の数だけ、著者の数だけあるのですから。私も一冊くらい経営学の本を書くな。  

  2012.03.22

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• 心に残ったお言葉

   「自然淘汰とは、それぞれのおかれた環境における資源獲得能力ではなく、個体間の増殖率の差である。」なんか、青龍刀の切れ味を感じるなあ。 

  2012.03.21

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• アパート経営と金融電卓

   結論から申しますと、「カシオのBF４８０－N」で十分だと思います。なお、７５０－Nや８５０－Nにどのような機能が搭載されているか、全く理解していない者の言うことですので、そこは御容赦を。４８０－Nだと、３，９５０円くらいであるようです。７５０－Nで６千円、８５０－Nで８千円くらいでしょうか。さて、一番安４８０－Nですが、当然ながら、１　借入額、金利、返済月数⇒月返済額、返済総額、利息分返済額２　借入額、金利、月返済額⇒返済月数、返済総額、利息分返済額３　金利、返済月数、月返済額⇒借入額、利息分返済額が、「固定金利月々」で算出できます。特に３の機能は、返済能力から借入額を算出する場合に必要ですね。さらに「年賦償還」という機能で、借入残高、金利、返済月数、初回支払年月⇒　算出年月の返済額、利息分返済額、元金分返済額、返済後残高、返済総額、の算出ができます。つまり、一定時点の借入残高が計算できるわけです。これは、事業計画書を作るに当たって、必要となるでしょう。以上のように、私程度の規模と内容においては、BF-４８０で十分というところです。ちなみに、このシリーズはすべて１２桁です。大手企業がお相手のところでは、１４桁が必要かも知れませんね。１２桁だと、千億単位までしか計算できませんから。兆の単位で事業を行っている方は、それなりの電卓？？？？？？をお使いくださいね。    

  2012.03.21

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• ３万円の買い物ゲーム

  恒例の墓参りの帰りに、オープンセールのK's電気に行きました。オーブントースター壊れたので、新しいのを買うためでした。パナソニックに良さそうなのがあったのでカートに乗せ、ウィンナックのCDラジカセをママが選んで、さらに値引き交渉。なんと、二つとも１０％の値引きに成功しました。レジ近くまで行ったら、黄色いジャンバーの元気のいいお兄さんに、突然インターネットについて聞かれました。「フレッツ光」と答えると、「auひかり」のほうが安く、さらに３万円の買い物がただになるそうです。auのブースで変更について違約金についてなど質問し、次男がしっかり納得したので申し込みました。買い物総額３万円にはまだまだ余裕があるので、さらに、タイガーの電気ケトル、岩谷のミルサー、カシオの金融電卓、エプソンのインクカートリッジ、USBケーブルなどを買って全て１０％値引きで勘定してもらったら、３万円を９００円ほどオーバーしていました。かなりお得な気分です。また２年経ったら、NTTに変更しますかなあ。 さらに、イーモバイルのブースがあったので、安くて速い最新のものに変更できないか尋ねてみました。まだPocket WiFiにして８ヶ月なので、違約金が発生して、５千円の持ち出しが生じるそうです。それでも、数箇月で元が取れるので、安くて速いLTEに乗り換えることにしました。今回はチップごと新しくなるので、現在のWiFiはもちろん、かつでの差し込み式のものも使えなくなります。思い出の品というわけです。それにしても、世の中の動きが早すぎて、めまぐるしいです。「いいものを長く」などという思想は、IT関連だけには通用しないようです。    

  2012.03.20

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• 出掛けるときだけ曇り、あとは雨

  という、非常に運に恵まれた一日でした。クリーニングにワイシャツを持っていったら、いつものおばさんが時計を見るので、？？？？「日曜祭日は１０時からです。」ははは、１０分くらい前でした。帰宅して準備を整えて、Shi町のアパートに出発。いつもの駅前のトンネルが既に渋滞気味でした。まず、いつものベランダの床下は、砂利が飛び散っていました。お犬様が今週もご来訪されたようです。そして、例のKOOLというロゴの入った吸殻。あの飼い主様だ。先週、、簀巻きにして浅間神社の池に捨てたのに、なんとか無事に生き延びているようです。来週こそは息の根を止めようね。お犬様には苦しい思いをさせないように、イチコロで天国行きの、殺犬剤を密かにばら撒いておきました。さて、来週はどうなりますか。アパートのほうですが、今度はサイディングの汚れが気になります。少しずつ雑巾で拭いているのですが、８年間の汚れはすごいです。業者さんにやてもらう清掃とは、そんな程度のものなんですよね。あ、そうだ、新品の自転車を共用部分の廊下に置いている奴がいました。おそらくクレームが出るでしょうけど、こっちは管理者にまかせましょうね。 帰宅して、外を見ると傘をさして歩いています。もう少し早くに降ってきたら、濡れるところでした。夕方、買い物ついでのお散歩。このときも、雨は上がって曇りです。そして帰宅するとまた雨になっていました。こういう人生もいいですなあ。 夜になって母から、来月の２１日が田中の法事だそうで、帰ってこないかと。既に３０日から４日にかけて帰省する準備ができていて、飛行機のチケットも手配したところですねん。死んだ人より、生きている人中心でいきましょうね。   

  2012.03.18

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• ネットにつながらず、焦る

  朝は、しっかりアゲサゲにもつながったんです。車検に車を取りに来て、代車のファンカーゴを置いていった後、もう一度ネットにつなげようとしたら、「接続に失敗しました」。何故！なぜ？なんで？と何度もやるけど、結果は同じ。ついに、EMのサポートセンターに電話しました。かなり待たされたあと、女性の人が電話に出て。コントロールパネル→ネットワークとインターネット→ネットワークと共有センター→ネットワークに接続まで来て、「接続していません」となる。WiFiを開いてチップを入れ替えて、電源を入れてやっても同じ結果。そこで、言われたのが「ワイアレス機能を確認してください。」で、はたと見つけました。アンテナから左右に電波が出ている絵にランプがついていない！ない！ワイアレス機能がストップしているんです。で、一度パソコンを閉じて再び開くと、今度はランプがつきました。これだ、これだったんだ。今度は、今まで通りバッチリつながりました。オペレーターのお姉さん、どうもいろいろありがとう。でも、最初にワイアレス機能がONになっていますか？と、尋ねてくれれば、一発だったのにねえ。それにしても、何故ワイアレス機能が勝手にダウンするのでしょうか。それ以降は、今までどおりに何のストレスもなくつながっています。スイスイのスイ。 さて、「経営学入門」は、第１２章の「組織のなかで人を動かす」まできました。今夜中にはこの章のノート記入（ワードで作ってます）が完了します。面白かったのは、「第１０章のマーケッティング」の牛丼チェーンの話。リーダーだった「吉野家」を、チャレンジャーの「すき家」が追いかけ、ついに店舗数、売上で逆転して新リーダーになった話。これらに続くのが、フォロワーの「松屋」で、ニッチャーが「神戸らんぷ亭」という、この実態に即した御説明は非常に納得のいくものでした。ちなみに、わたしは牛丼店に行ったのは、学生時代に駿河台下の「吉野家」に行って以来、何十年も行っていませんけどね。 

  2012.03.17

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• 値下げを提案

   七隈のアパートについて、エステートのIsh君に電話して、状況を尋ねるに、どうも芳しくなさそうだ。そこで、家賃の値下げを打診してみた。かの地では、既に競争力がなくなっているようだ。昨年６月から１１月まで半年も空室だったし、この繁忙期に２室空いたまま４月を迎えようとしている。そこで、値下げを打診したら、インパクトのある値付としては、３万９千という数字を言ってきた。３千の値下げであるが、確かに３万台というのは興味を引きそうだ。で、それでOKした。広告料は１ヶ月か２ヶ月か今後の様子を見て決める。これで埋まらなかったたら、JPMCさんに見積を依頼してみましょう。 幹部会の送別会。専務が今月末で退任される。監査のOza君と隣になったが、話の中で、Mae室長のことを聞いてきた。わたしは全幅の信頼を置いている旨話した。彼が何か疑念を抱いているのなら、彼の感性はやはりずれている。もう一人、Kam君のことを聞いてきた。彼については、我々が論評するようなタマではない旨話した。ここでも、彼の眼力は曇っていると言わざるを得ない。社内の噂では、この夏にも部長に昇格するようだけど、やはり半ランク下のレベルだと再認識した。 jpのYAHOOドメインの更新時期が４５日後だそうだ。設立する会社の名前は、多分、今のドメインとは異なるだろうけど、とりあえず、もう１年は今のドメインを使用することにした。  

  2012.03.16

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• 明日のプレゼン準備

   明日のプレゼンの準備がほぼ完了。今試しに通しでやってみたら３５分かかった。予定は３０分だから少し長めになるが、長くなったほうがみんなに喜ばれるからいいでしょう。 札幌の知らない不動産屋から琴似のワンルームを売ってくれといってきた。そのマンションは、この自宅からは遠いし、管理費も高いので、値段次第では売ってもいいのだけど、買主は自ら居住する目的のようだ。オーナーチェンジならいいのだけど、先日４月からの入居が決まったばかりなので、ここは信義の関係からもお売りすることはできません。せっかくひと月未満で入居があったのだから。  

  2012.03.14

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• この教師のために！

   大〇府羽曳〇市立峰塚〇学校の３年生担任の５０代の男先生が、競艇場で、レースを観戦しながら通信簿をつけていたそうです。峰塚〇学校の生徒達には幸いなことでした。高校進学を前に、教師という職業人がいかにいい加減か理解できましたから。大人になる前に、こういう貴重な経験ができたことは、祝福すべきでしね。可哀想なのは、この教師のほうです。今後変な処分などされて、大好きな競艇を楽しめなくなってはいけません。それは人権侵害です。中国でもこんなひどい人権侵害はありません。どうか、学校のことや生徒のことを気にせずに、思いっきり競艇を楽しめる環境をつくってあげてください。競艇で生計を立てていただければ、本人にとっても、学校にとっても、双方ハッピーな決着になるのではないでしょうか。教育委員会さん、よろしくお願いします。 

  2012.03.14

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• 融資関連の資料整理

   現在融資を受けているＦｕｋ銀行とＫｏｕ銀行に対して、確定申告の分析と今年の事業計画を提出しておこうと思います。確定申告は、決算が赤字になった理由と、通常年のキャッシュフロー予測について報告を作成しました。これに今月取得したＳｈｉ町アパートの登記、家賃、返済表などを添付すれば、一応先方の満足できる資料となるでしょう。今後のお付き合いを考えると、是非とも必要なことです。Ｋｏｕ銀には、来月早々にも、Ｋｕｋ銀には連休頃に提出の予定です。その他、今回の融資申し込みで使用した参考資料をまとめて、一つのバインダーに綴じておきました。今後他行からの融資受けに当たっても、一級品の資料となるでしょう。 それに関して、３０穴用のパンチが大活躍しました。ただ、一度に４枚（取説では６枚）くらいが限度で、しかも、５回ほどパンチしないと３０穴開きません。一回のパンチで３０穴開くツールがあってもいいと思うのですが。そそう、このパンチ職場近くの文房具やで２９００円だったのですが、家の近くのホームセンターでは１８００円でした。やはり文具はホームセンターがよろしいようで。 

  2012.03.13

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• 森ビル会長逝去

   森稔、７７歳というから平均寿命の手前だ。森ビルの二代目で、社長、会長を歴任している。去年会長になったばかりだ。初代の森泰吉郎は、米屋の息子で、家業として貸家業もやっていた。泰吉郎は、横浜市大の商学部長という特異な経歴だが、港区を中心に土地を買い進め、森ビルを起こした。９３年に８８歳で亡くなっている。私も、都心に小さなビルくらいは所有したいが、そこまで時間が残されているかどうか。森ビルの横にでも、ＴＫビルを建てたいものだと願う。 父の８８歳と比べると、７７歳とは若い。寿命というものは、お金じゃあどうしようもないらしい。これで私の寿命トピックは４つになったなあ。６９歳：父の没年７７歳：森ビル会長の没年８０歳：平均寿命８３歳以上：母の年齢一つ一つが高い壁のようだが、「活生」しながら乗り越えたいものだ。    

  2012.03.13

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• 東税務署さん、確認しました

  本日、国税還付の入金を確認しました。適正な事務処理をしていただき、ありがとうございました。これは、早速芝中の屋根・外壁の塗装改修に使わせていただきます。よ～し、満室が維持できるように頑張るぞ。満室と言えば、七隈のほうがこの三月で３室も退居です。おいおい、空室率５０パーセント。完全に赤字だー。デフォルトだー。Ish君、頑張ってくれているんでしょうね。１室は許すから、何とか２室埋めてくれ～。さもないと、JPMCとサブリース契約しちゃうよ。もう、サブリースの基準家賃の自分なりの積算できているもんね。  

  2012.03.12

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• 買主が怒鳴り込む

  計略が図に当たって、顔が血だらけのワンちゃんを抱えて、外国製の煙草をくわえた買主が、怒鳴り込んできた。なんとか黙らせようと、猫いらずとウィスキーを無理やり口に流し込んだら、しばらく苦しがったものの、すぐに息をしなくなった。動物愛護家の私としては、丁寧に犬の傷の手当てをして、鎖を解いて自由の身にしてやった。問題は、飼い主のほうだ。その死体をどうやって片付けるかなあ。   

  2012.03.12

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• ネズミ取りに引っかかれ！犬め！

  あの時、大通のオフィスで契約中だったなあ。テレビで家や田んぼを水がどんどん覆い尽くしていくのが見えてた。大変なことになっているとのは画面からもわかった。なすすべもなく帰宅してテレビを見ていたなあ。あれから１年。七隈と神明町にアパートを取得した。一年の間に２棟も買うとは、当時は思いもよらなかった。中古のワンルームでも買い足して行こうなんて、考えていたのに、人生一寸先は闇ですなあ。 Shiのアパートに清掃に行きました。一階のベランダの下に、やはり先週と同じ吸殻が落ちていました。そして、地面をほじくった跡が。想像では、犬があそこで立ち止まって潜り込んで悪さをするんでしょう。で、飼い主は、道路でタバコを吸いながら、馬鹿犬をあそばしている。ということなので、今日はついてにネズミ取りをいくつも仕掛けておきました。馬鹿犬が近寄ってきて、鼻か足を出したとたん、バチン！！気持ちいいなあ。前の駐車場に車を止めてて見てみたいものです。もちろん、わたしは動物愛護の精神に溢れているので、殺したりはしません。ちょっと御仕置きよん。  

  2012.03.11

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• 国税還付金の仕分け

   今回の国税換金の支払い金額は、１，１５３，９００円ですが、これには、還付加算金の５，６００円が含まれています。還付加算金とは、とりすぎた税金の利子のようなものです。したがって、本来の還付金は、１，１４８，３００円です。ちなみに、その仕分けは、還付金が「事業主借」、還付加算金は、「雑所得」となるそうです。ちゃんとやりましょうね。 

  2012.03.10

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• アパート投資戦術というセミナーに

  C社のセミナーに行ってきました。ものすごく目新しいものはありませんでしたが、知らなかった情報は、C銀行が借り換えに積極的だそうです。へえ、では、新規借入についてお願いしてみましょうか。次は、Kou銀とC銀とで競争してもらえればと思います。もう一つは、「他人の成功体験が自分には当てはまらない」ということ。これは、氾濫しているカリスマ大家のハウツー本の否定になりますが、このことはかねがね私も思っていたことです。私の信条は、「コツコッツが勝つコツ」。日本財託の重吉社長の言葉でした。セミナーで出てきたいろんな指標は以前勉強したことですが、もういちど現在の物件について、試算してみましょうかね。 東税務署から、所得税還付の通知がきました。はからずも、１，１５３，９００円が返ってきます。かなり助かります。貴重な自己資金とさせていただきます。   

  2012.03.10

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• 競争戦略の三類型

   昨日の書き込みは私の不勉強でした。きょうは、ほぼ５時間かけて、「第８章　経営戦略とは何か」のレジュメをワードパッドで作りました。教科書の２３ページが５ページのレジュメになりました。昨日よりも格段に理解が進みました。特に得心したのが、ポーターの「競争戦略の三類型」１　コストリーダーシップ（圧倒的なコスト力で優位性を築く）２　差別化戦略（競合者との何らかの違いにより優位性を狙う）３　集中戦略（ターゲットの顧客を絞り込む）では、これを賃貸事業に当てはめますと、「コストリーダーシップ」は、借入の無い又は終わった物件です。仮に家賃が半分になってもその物件の経営はびくともしません。「差別化戦略」は、今後のリフォームにおいて、違いを際立たせることです。特徴のない外装、白を基調にした内装、どこにでもある間取り、これらを打破していくものです。「集中戦略」は、たとえば「高齢者の独身女性」とか、「若年単身女性」又は「自転車愛好者」など特定の顧客にターゲットを絞って、リフォームやリノベーションを行うことです。なんとなく、経営学を学ぶ意味が分かってきましたぞ。明日は、第９章　「事業システムの理解」を読んでマーカーです。   

  2012.03.09

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• 札幌から申し込みの連絡

   11時に札幌のアパマンFurさんから連絡。西区のワンルームに申し込みがあったそうです。前回５ヶ月も空室となった物件なので大いにうれしいです。近くの病院からの申し込みで、６ヶ月の契約になるようです。研修生が入ることになります。２月下旬の退去でしたがら、一月未満での契約です。ちなみに、期間は４月１日からになります。募集頁を見たら、同じマンションでは４室の募集がありましたが、マンスリー可は私の部屋のみでした。これが決定的だったのでしょう。それに、同じ値段で一番広い部屋でしたらか、１年以上の契約でも優位性はあるように思います。これで月末に中央区の３ヶ月毎更新の部屋、北区の４月５日に切れる６ヶ月契約の部屋、この二つが決まれば、一安心です。すべてうまくいったら、満室御礼のお菓子でも贈りましょう。  

  2012.03.09

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• 商売根性見え見えじゃあね

   私の一番古いアパートを昨年外装塗装しました。屋根と外壁。ところが、年末に帰って見たら階段の下に錆の色水が流れた跡が。塗装前の養生が良くなかったようだ。で、担当を呼びつけて補修を要求したら、暖かくなったらやるとのこと。で、一昨日メールでどうなっているか尋ねたら、４月下旬にやるとのこと。ずいぶんと都合のいいことをおっしゃる。５月には三番目のアパートの外装改修をやるけど、今度はオタクの優位性はないからね。ガチンコで見積もり合せをさせてもらいますよ。 「経営学入門」は、第８章の「経営戦略とは何か」まできた。一番面白そうなのに、さっぱりわからん。なんだか空理空論のようで、イメージがわかない。どうもこの章の著者である小倉行雄さんと私とは相性が良くないようだ。齋藤毅憲さんのほうが話がわかる。ところで、放送は小倉さんかなあ。困ったぞ。  

  2012.03.08

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• ジェットストリーム三色ペン

   わたしは、仕事もプライベートも「三色ペン」は欠かせない。でも、なかなか書き味のいいペンがないが、今日買った三菱のジェットストリームはなかなかいい。インクの出もスムーズだし、色もくっきり。値段も、他の三色ペンよりもほんの少し高いだけ。これからは、三菱のジェットストリームにするぞ。ちなみに、三菱鉛筆は、日本にはびこる三菱グループとは、何の関係もございません。古くからこの名前とロゴを使っていたので、三菱系列とは資本も人の無関係ですが、三菱の名前とロゴの使用を許されているのです。ジェットストリームか、城達也だたかなあ。 

  2012.03.04

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• アパートのお掃除

   いつもカーポートや家の前を掃除している箒とチリトリ、そしてお湯を半分入れたバケツを車に積んで出発。例の駅近くのトンネルもスムーズに過ぎて、１日に私の所有となったばかりのSin町のアパートに到着。二階の廊下から始めるけど、思った以上に綺麗だ。前の清掃会社がきちんと仕事をしていたということでしょう。靴に着いてきた砂などを綺麗にとった。階段と廊下の窓の手すりなどを雑巾で拭く。さすがにこれはやっていなかったようで、かなりホコリがついていました。一家の窓の下に、犬の糞とタバコの吸殻落ちていました。犬対策は、来週行ったときに「犬よけ」を置いてきましょう。タバコの吸殻は何だったんでしょうか。１０個くらい同じ種類に吸殻が落ちていました。踏み消さずにポイ捨てしたようです。防火上も非常に危ないですねえ。だいたい、タバコを吸う奴にろくな奴が居ないのは確かです。保健所は何をしているのでしょうか。帰りにホームセンターで蓋付のバケツと軍手、そして例の犬よけを買ってきました。６０日ほど効果があるようです。二つ買ったので、とりあえず我が家の門に置いてみました。食べたら犬が死ぬ、「犬コロリ」などはないのでしょうか。それを持ち帰った家の犬も、皆死んでしまうなんて、とても愉快ですね。  

  2012.03.04

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• 閻魔帳、ほぼ完成！

   閻魔帳とは、私の不動産事業の詳細を記入したダイアリー。前半のスケジュールダイアリーは、普通の使い方をしています。週間見開き形式で、左ページをさらに左右に分けて、左を計画、右を日記として使用します。右ページは、学んだこと、思いついたこと、決定したこと、などを書くようにしています。そして、後半のメモ用のページ。ここをカスタマイズして、１２の物件ごとの諸元と、収支を記載します。見開き２ページで一物件です。さらに、現金、普通預金の収支表、借入金の返済表、などを作りこんで完成。あと５つくらい物件を増やしてこのダイアリーで大丈夫です。年末にさらに一つ買いたしてもOKなように、物件の部、普通預金の部、返済表の部については、最後尾に予備のページを置いておきました。昨夜から初めて、今夜完成。まる二日あれば今のことろ大丈夫です。会計ソフトも使っていますが、これはこれの良さがあって、どこに行くにも持ち歩いています。事業の話になったときには、大活躍。私の経営の友でして、人呼んで「閻魔帳」！以後よろしくお見知りおきください。   

  2012.03.03

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• JPMCのサブリースにするか

   確認したら、この繁忙期に広告料２ヶ月を取られていた。ということは、通常の時期なら３ヶ月の広告料。ということは、３５００円から４０００円家賃を下げられる。その分、オーナーが不動産屋に貢いでいるということだ。なんだか見せかけの利回りに騙されているぞ。広告料をやめて、家賃を下げれば入居者もメリットが大きい。福岡で誰か革命児が出てこないものかなあ。このまま４月まで埋まらなければ、JPMCにサブリースの査定を頼んで見よう。最低保証が返済額を少しでも上回り、満室で３８５００円の家賃と同等なら乗り換える手があるなあ。 帰途に秋葉原で管理法人設立のセミナーに。今のところ節税の面ではメリットはないが、力を結集するという意味での法人化なら大いに意味があるなあ。一年後までにキャッシュフローを８００万くらいにしておこう。それにしても、多くの若い奴らが法人化を考えているのにはビックリ。   

  2012.03.01

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• 融資の決済がおわりました

   昨夜、札幌市南部市税事務所（何度も実名報道！）から、誠実な職務の実施の結果、納税証明が郵送されたことを、朝一番でＫｏｕ銀のＫｏｕ課長に電話。さすがに喜んでいました。「一時はひやひやしました。」って。あなた様がもうちょっと先を見た仕事の仕方をしていればねえ。保険屋さんが１０時半に来るそうなので、１０時に徒歩で出発。ほぼ同時くらいにＳｏｄ興業のＯｇｕさんがやってきました。保険について契約申し込みと振込み手続きの完成。その間に、司法書士のＯｏｉさんがやってきました。小仲台なのですぐ近くですね。３０歳くらいでしょうか、若い。そうそう、Ｋｏｕ銀のＴａｙ支店長も挨拶にみえました。 売主のＹａｍさんとピタットのＭｉｙさんもやってきて揃いました。１１時前から打ち合わせルームのようなところで手続き開始。まず、登記関係の委任状等に署名捺印。残代金、固都税の清算、残りの手数料半額分、登記費用を、支払うよう払い戻し請求書や振込み依頼書を記入押印。で、銀行から現金支払いと振込みのの確認がとれて終了。ピタットと司法書士の人が言っていましたが、こんなに早く振込みがなされるのは珍しいとか。１１時４０分にはすべて終えて支店を出ることが出来ました。駅への途中、Ｃｈｉ銀へ寄ってみました。駅の両側に支店があるんですね。私に便利なのは東口支店なので、中を初めて拝見。次の融資の際には、こちらにも声をかけてみましょう。今日から私が所有者、オーナーです。まずは、「おめでとうございます。」

  2012.03.01

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• 次男に就職への考え方を説く

   夕食は自なんと二人になりました。不動産賃貸について、いろいろ話ました。今回の融資は団信の保険付きなので、私が死ねば、ローンなしのアパートを相続することになること。不動産収入で生活するような人間に銀行は融資をしないこと。経営というものは、不動産、法律、会計などの知識が総合的に必要なこと。中でも一番話して良かったと思うことは、どうせ就職するなら、不動産業とか内装業などの家業（？）にプラスとなる業界にしろと。以前切り抜いておいた内装業の募集案内を見せて話しました。一番無理のない、自然な選択だと。本人は結構真面目な顔をして聞いていました。彼女もできたのなら、考えてみなさいね。 

  2012.02.29

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• 関係者のみなさんにお礼を

   届きました「市・道民税納税証明書」札幌市南部市税事務所納税課の担当者の方。即日返送していただき、真にありがとうございました。誠実に対応していただき感謝します。美浜郵便局の集配課の方。夜にもかかわらず郵便を配達していただきありがとうございます。これで今夜はぐっすり眠ることが出来ます。昨夜から始まった腰痛も収まることでしょう。 顛末はこうです。月曜日にKou銀で昨年の１月１日の住所が札幌のため、当地では納税証明が取得できない旨伝えると、是非とも必要とのこと。早速職場で申請書を記入して、返信封筒（速達）を同封して、郵便局から速達で発送。火曜日に南部市税事務所に着いて、当日に納税証明書を作成して、返送してくれれば、本日（水曜日）には到着するかもという目論見。電車から次男にメールして届いてないことが判明。明日１１時までに配達されることを願うしかない状況となった。風呂に入って整髪していると、次男が入ってきて「届いた」という。午後８時頃だ。宅急便が届いたので、ポストを見てみると投函されていたそうだ。関係者の皆さん、本当にありがとうございました。いよいよ明日、融資の実行です。  

  2012.02.29

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• ４０代からの堅実不動産投資

  土曜日に三和エステートのセミナー（３０００円）で頂いたもの。私にとっては、お金を出して買うまでの本ではありませんが、これからはじめる人にとっては、一つの考え方が学べるでしょう。（なんて、非常に偉そうなことを言っています。）著者は沢孝史さん。「お宝不動産」でおなじみです。利回りを追求しない態度は共感できます。新築８％でもＯｋ，中古１０％というのは一つの指標でしょうか。いろんな人がいろいろ考えてあれこれやっているものです。不労所得という意味は、賃金労働をしないという意味で、働かなくていいわけでは絶対にないのです。でも、「不労所得」という言葉は大好きです。たくさんの人が誤解してくれて、ライバルが減ることを願っています。 ところでどうでしょう、工務店さん。４０万円でお風呂のサイズを大きくすることは無理なのでしょうか?????  

  2012.02.28

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• 新たに青色申告のソフトを買うか？？

   昨夜、らくらく社計簿が期間の繰越が間違っていることを発見。そうだった、このソフトの期間更新は引き継がないでコピーするんだった。それで、建物の残高が合わないんだ。もう一つ、期間の中で減価償却の残高と貸借対照表の残高が合わない。これはバグなのかどうか。一応今夜新たな使用者として一からセットしてみよう。個人と法人とが使えるので、利用価値は大いにある。先日メンテナンス契約の申し込みが来ていた。年間１万円は高い。４年経ったら新しいソフトが買えるではないか。とにかく今年はこのソフトを使ってみよう。 物件別情報と、銀行口座、返済表などをまとめた閻魔帳。Ｄｉａｒｙのノート頁を使っているが、加除式のバインダーノートに変えたくなった。日記の欄に関連する記事も書いているが、やはりスペースが足らない。ここ数日で決断しよう。   

  2012.02.28

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• 札幌南部市税事務所様、よろしくお願いします

   区役所で印鑑証明を２通で６００円。２階へ行って、昨年の市税納税証明は、札幌でないと出せない旨確認。ということで、本日の提出は不可能となりました。風が強く寒かったのでタクシーで東税務署へ。「申告ですか」と訊かれたので、「証明書です」。１階奥の窓口まで案内してくれました。２３年の証明は申告書の控えがないと出せないとか。で、まだ申告期間中なので、２２年の納税証明をいただくことに。前回４０分くらいかかったので今回も覚悟して本など読んでいると、５分経過したかしないうちに「３番の方」と呼ばれた。ここでアクシデント。申請提出時にもらった３番の番号札がないのだ。ポケット、鞄の中を探してもない。交付を受けてもう一度探していたら、鞄の外ポケットの中にあった。「何故直前のことを覚えていないのか？？？？」ここで悩んだり、反省などしてはいけない。この年になればこれが普通なのだ。用を成さなくなるまで、生き抜くのだ！！！歩いて駅まで。高いマンションが目印になった。 Ｋｏｕ銀行で、市納税証明が取れなかった旨告げる。実行日（１日までの日付の証明がどうしても必要なのだと。）だったら、前回納税通知を提出したときに言っといてよ。こんなに不合理な書類の提出の仕方をさせるのなら、次回からは、貴行に融資を持ち込まないよ。金銭貸借契約書と、抵当権設定契約書に証明捺印。その支店の記入ボックスから札幌南区役所に電話。納税証明は、南部市税事務所だって。電話すると、申請書をダウンロードして、返信用封筒（切手貼付）、免許証のコピーと手数料４００円を郵便小為替で同封すれば返送してくれる。そこで、職場に付いて必要な書類を作成して郵便局へ。往復とも速達にして３５０円の切手を貼る。ちょうどお昼頃に窓口に出したから、明日には先方へ着くでしょう。速達であることを考慮してくれて、当日返送してくれれば、なんとか明後日、水曜日には我が家に到着するのだけど。そうだと間に合うのだけどなあ。札幌市南部市税事務所の担当者様、どうか迅速な手続きをよろしくお願いします。神様、仏様、市税事務所様。     

  2012.02.27

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• 管理契約を締結

   正式に所有者となるのは、１日木曜日ですが、本日、美浜区のスターツ幕張ビルでアパートの「管理委託契約」を締結してきました。大きなビルでスターツのグループ会社（複数）が、入っているようで、１５階くらいの６割を使用し、残りは賃貸し。営業所は１０階でした。 営業所自体はお休みだったようで、かなり閑散としていましたが、営業所長と担当と、女子職員が来てくれました。契約は、そのほかに「業務委託契約」（CATV、消防用設備法定点検、排水管高圧洗浄）「賃貸保証契約承諾書」、「滞納賃料即時立替制度申込書」そして、「個人情報取扱方針承諾書」などに署名捺印してきました。さあて、明日はまた区役所と税務署に行かなければなりません。次の融資でもめたら、Chi銀貨Kei銀に変更しましょうか。 私も自分のオフィスが欲しくなりました。自宅のカーポートの上に、物干し台を兼ねた事務所を作ろうかなあ。１００万円くらいで出来ないものでしょうか。   

  2012.02.26

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• 講師はお宝不動産の沢隆史さん

   自社のPRが主眼のセミナーですけど、講師がお宝不動産で有名な沢隆史さん。で、著書の「４０代からの堅実不動産投資」がもらえて会費３０００円。実質の会費が１５００円で、話が聞けて情報も入手できるからと参加。まず、去年お世話になったGot君が居ました。３月で二室空くのでIsh君に頑張るように言っといてくれと。Ish君の同僚のGun君も来ていました。ざっと見た印象は、若い人が多いという感じです。大きな収穫は一つで、利回り８パーセントの新築なら利回り１０パーセントの中古よりも、価値ありということろ。７パーセントでも悪くないとか。ちょっと根拠のところは理解できなかったが、著書を読んで勉強することにしよう。それにしても、固定階段の広めの１Kや１LDKが人気のようだ。去年買ったただの1Kロフト付きでは、ちょっと太刀打ちできそうにない。家賃の値下げも考えなければいけないかなあ。まずは、来月の二部屋を入れてもらうのが先決ですぞ。今頃は、Chi内で一棟買ったことが話題になっているだろうな。     

  2012.02.25

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• また同じ書類を、税務署と区役所にとりに

   昨夜内ポケットに三色ボールペンがないことに気づき、サンクスに寄って買いました。退社を急いでいたので机の上に置いたままなのだろう。あれがないと、作業も思考も停止する私です。 出勤途中にＫｏｕ銀に寄りました。融資実行に必要な書類の確認と、手数料等の確認です。Ｋｏｕ課長は不在なので、Ｈｉｒ嬢が対応してくれました。驚いたのは、また同じ書類（印鑑証明、納税照明）が必要なこと。今月２日に区役所や税務署で発行してもらって提出したじゃん。日付の違うものが必要なんだと。こんなの初めてよ。すくなくともＦｕｋ銀ではなかったぞ。ということで、来週は月曜日（２７日）と木曜日（１日）に前休を取った。実行の前に署名等が必要なのは理解できるが、同じ書類を同じ月のうちにとる必要があるのかよ。 一応、Ｈｒｏ嬢に県外の物件でも融資が可能か尋ねました。都内は支店が一応あるので可能だとか。しかし、埼玉は理由を聞かれるそうですが、ＮＧではなさそうです。神奈川となると無理なんでしょうね。 出勤して三色ボールペンを探しましたが、ありません。机の引き出し、ソファーの下まで見ましたがありません。疲れてあきらめて、ベストのポケットを探ったとたんに手に当たりました。いや、そもそもポケットのふちに刺してあったので、見れば分かったはずです。おれだけ大騒ぎをしている間に一度も触らなかったんですねえ。またまた脳細胞の死滅が進んだようです。 「大往生したけりゃ医療にかかわるな」中村仁一著読破しました。なんだか医療保険がもったいないと思えるようになりました。死ぬときが来たら、積極的に死にましょう、ってなところだ。【立って一畳寝て半畳、天下とっても二合半】  

  2012.02.24

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• 融資の本部決裁がおりました！

  １５時２０分にKou銀のKou課長から電話で、融資について本部の決裁がおりたそうです。これで、本決まりです。用意する書類があるとかで、明日朝支店に寄ります。課長はいませんが、Hirさんが対応してくれます。いやあ、At　Home　でこの物件を見つけたのが１２月１９日でした。２１日にKou銀へ駆け込んで二箇月。いろいろありましたが、ようやくここまでたどり着きました。早速、仲介のピタットハウスに連絡を入れておきました。 １７時に約束どおりRon社のOoh部長がみえました。もう一人連れていると思ったら、取締役専務のSuzさん。十名ちょっとの小さな会社ですが、もともと内装屋さんで、リノベーションに特化して営業しているようです。ボロ物件を買って、リノベーションして賃貸にかけてみたいものです。 リヴァックス社から「入居者２０人待ちのワンルーム経営」が届きまいした。一度書店で手にしたことのある本でした。さあ、読んでみましょう。     

  2012.02.23

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• フルローンやめた！

   土曜日に現地見をお願いしたら、３人の担当が皆あいてないと。日曜か、来週ならあけるそうだ。急に気が進まなくなったが、金森実業の通販大家を読んで、あらためて区分は良くないと思った。空室になった途端に、管理費・積立金に加えて、ローンの返済が９万円。そもそも、２４００万円も借りて、キャッシュフローが３万円じゃあね。節税でマンションを買う戦略は、私にはないし。これまでのスタイルを貫くか、ＲＣを狙ってみますかねえ。  

  2012.02.23

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• フルローン、やってみる？？？？

   Ｆａｎ社からフルローン付の物件がある旨メールが来た。昨夜のＤａｉ社よりも利回りは良く、フルローンの可能性があるなら、取り組んでみようかと思う。さすがに築浅で都区内ということで、利回りは６％台。空きになると、アパート一棟の利益が持っていかれることになる。それでも、物件を見てから決断してもいいかな。幸い土曜日は元々午後に都内に出てくる予定がある。ちょっと早く出て都内の築浅の物件を見るだけでも、十分に意味があると思うのだけど。とりあえずは、Ｆａｎ社の反応を見ることにしよう。さて、これからお互いメリットも何もない懇親会。うまい酒が飲めそうだ。  

  2012.02.22

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• 政党政治の終焉！

   二大政党制を目指して小選挙区制をとったわけだ。その目論見は功を奏して自民と民主という二大政党が生まれ、「政権交代」という何十年も出来なかったことが実現した。しかし、ここに来て政党政治が行き詰っている。それぞれの党が何を目指して、どう進もうとしているのか、政党自身も、有権者もわからなくなってきている。原発反対と言っても、次のエネルギー政策を示しているわけではない。ＴＰＯ参加だって、与党の中も野党の中も割れている。イデオロギーも冷戦もなくなった今は、個々の政策判断を理論で帰結できなくなっている。政権奪取の金字塔だった「マニフェスト」でさえ、絵に描いた餅、いや「絵に描いた泥団子」になっている。もはや、政党で投票という行動はあり得なくなった。新しいカラクリを作り出せないのなら、民主主義の存立自体に疑問が生じてもおかしくはい。何か総崩れの予感がしてならない。  

  2012.02.22

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• ワンルームマンションは８年で売りなさい

   これは、きらめき不動産の後藤聡志さんの著書。土曜日の不動産フェアで頂きました。要するに、首都圏のワンルームを買って、賃貸利益を得て売却する。という手法です。ここで特長的なのは、ここは仲介のみであること。自ら取得して、売却益を乗せて売るということはしない。そのぶん彼らとしては、高く買えるし、安く売れるというわけだ。つまり、売主・買主双方の利益となる。まあものによってはあり得る方法だと思う。バストイレ別で１０％くらいのものがあったら考えよう。もう数年は「見てるだけー」かな。 積和のホームページにＯｎｄのアパートが募集していないので、担当のＨａｒ君に電話したら今日は休業で出てくるのは２３日だとか。そこで、電話口の女子にＯｎｄの状況を尋ねると調べてくれた。やはり、１月３０日に女性が入居したそうだ。そうか、これでリフォームやリノベーションは遠のいた。そこで、水曜日に会うことになっているＲｏｎのＯｏｈ部長、にメールで直ちの営業には応えられない旨、しかし、安い物件を購入してリフォームして賃貸するという手法には、興味がある旨を連絡すると、水曜日の５時に資料を持ってきてくれるそうだ。選択肢は多いほうがいい。お話を聞いて勉強させていただきます。 ＤａｉのＹｏｋさんから電話。杉並のワンルームを紹介されました。資料を送っていただきましたが、利回りについては不満ですねえ。後でしっかりシュミレーションしてみますが、自社で一棟買いされているから、売却益が乗っているでしょう。私の感覚では、さらに５００万は下がらないと買えません。ぱっと見では、「きらめき」のほうが良さそうです。 確定申告の控えが受領印を得て返ってきました。投函して１０日も経っていないのに。でも、還付があるのは４月なんだよねえ。    

  2012.02.21

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• ハイブリッド投資法

   昨日のHome'sフェアで貰った著書。著者は大林弘道。たぶん、ファンインベストメントの社長だと思う。ようするに、中古のファミリーマンションを買って賃貸、がコンセプト。空室になったら売却という選択肢を重視する。当然ワンルームに比べて利回りは低い。しかし、売却値は購入値よりそんなに下がらない。賃貸中を買うから、相場よりも安く買え、住みたい人に売れば、当然相場で売れる。投資目的でしか買う人の居ないワンルームとそこが違うところだ。あとでちょっとシュミレーションをやってみよう。確実に資産を増やす手法としては、悪くないかもしれない。会社は赤坂ツインタワーなので、見物がてら行ってみるか。 午前中に散歩を兼ねてサティへ。ボクサーパンツを３枚ほど買ってきた。どうも、椅子に座ってお尻が寒いものだから。明日から、通勤でもお尻はポカポカかな。 

  2012.02.19

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• Home's　不動産投資フェア

   １０時～１７時の開催ですが、１１時～１６時まで居ました。収穫は、次の三つ。第一の収穫は「法人化」について。やはりこれには三つの業態しかないことがわかりました。１賃貸管理会社　２サブリース会社　３所有会社（Nih社のコンサルティングリーダーと名刺を交換してきました。）合同会社のデメリットも言っていたけど、本当かなあ。 第二の収穫は「リノベーション」について。５００万もかければ、そりゃあいいものができるでしょう。しかし、経営的に見た場合はどうかなあ。でも、１浴室　２キッチン　３収納　この三つのうちのどれかを重点改善してその部屋に主張させる。という方法はあるかなあと思いました。早速、ジョイフルShibでやってみようぞ。（Ron社のOoh部長に、本物件の所在地を教えておきました。　はたして対応があるでしょうか。） 第三の収穫は「ファミリータイプの中古マンション」これは、今夜メールがきてその会社のホームページを見て。ちなみに、対応は御社が一番早かったです。築浅で８％や９％がとれるのなら、十分事業として成り立つ気がしました。著書をいただきましたので、勉強してみましょう。 Kir社のDさんは同郷でした。お互い遠い地で頑張っていますね。名前は聞いたことがあします。社長の著書もいただきました。しっかり読ませていただきます。 PAM社は何だったのでしょう。「一度会社に来い」では、なんのために今日ブースを置いたのか？？そもそも、チラシもパンフも無し。アンケートに記入する机も無いではないか。きっと反応はないでしょうね。しかも、帰って名刺を見てびっくり。その彼は代表取締役でした。 G社のYさん。タイプの顧客でないと思われたのでしょう、早々に打ち切り、追い出しにかかられました。「会社の宣伝しないの？」と聞いたら、面倒そうにパンフをくれました。 L社のSさん。５００円のQUOカードをくれたので、会社の名前は覚えました。 D社のお姉さん。いろいろお話ありがとう。ここもQUOカードくれたので、名前は覚えました。そもそも宅建ナンバー３ですもんね。 最後になりましたが、B社のFさん、きっと偏差値の高いお嬢さんでしょう。うちの会社でも欲しいです。秘書、兼運転手、兼営業、兼経理として。 結局顔を出せなかったのはI社さんだけ。呼び込みのお嬢さんたちに圧倒されたんだ。う～ん、宣伝にお金かけすぎかもよ。        

  2012.02.18

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• 保険会社の承認おりる

   朝からプロジェクトチームの件で動く。まず、人事のＳａｋ課長。ほぼ了解。ついて、出勤が遅れていたＭｉｔ部長に。これで足固めは終わった。月曜日に出張から出てくるＮｏｇ部長の了解を取れば、一気に常務、社長だ。 Ｋｏｕ銀のＫｏｕ課長から電話。やっと保険会社で団信の承認が下りたようだ。良かった！良かった！これで融資について、銀行の最終審査が通って（予備審査と全く同じ条件なので）、来週中には融資の契約、月までに融資の実行となるでしょう。その後、ピタットのＭｉｙ店長に電話。融資の実行日は３月１日ということにして、お互いが準備することになりました。すると、３月からは、お家賃が入ることになりますう。これで、また次の物件の捜索に力が入ります。Ｃｈｉ銀用に準備した融資関係の資料は、使わずに済みます。でも、ちょっともったいないなあ。質・量ともにバッチリで、融資引きは間違いないところだったが。Ｆｕｋ銀への報告書の準備でもしましょう。      

  2012.02.16

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• 本社の支社が希望か

   ピタットの書類入れをバッグに入れたので、相当思い。Ｋｏｕ銀では、ミーティングの真っ最中。数分待って、Ｋｏｕ課長が出てきた。一箇所追加して、訂正印を押して終了。世帯全員の住民票と次男の印鑑証明を提出。 運よく快速に座ったのはいいが、またまた人身事故。金曜日のように運転再開まで１時間もかかっては大変なので、途中で各駅停車に乗り換えた。そしたら、なんと快速に追い越された。同じ人身事故でも大した事ない事故のようだ。読みが外れた。再度快速に乗り換えて・・・・・・。ホームで二回も待つのは寒かったなあ。 ピタットのＭｉｙ店長に電話する。融資の状況を聞かれた。進捗があったら知らせてくれとのこと。 Ｃｈｉ銀用の、物件及び事業計画説明資料と、私の資産、収入の詳細がわかる資料を作成。昨年末に３部ほど作成し、２部はＫｏｕ銀とＫｅｉ銀に使ったが、残りの１部の大部分が使えそうだ。もっとも、明日保険会社の本部に持ち込まれるので、その結果ではまた不要となるかもしれないが。Ｋｏｕ課長の話では、診断書を求められるかも知れないということだった。そうなるとまた伸びるなあ。 課長に異動は数ヶ月先になることを伝えた。課長が居れば、全とっかえでもいいので、Ｍｉｙｕ君の処遇については一任した。本社の支店も意中にあるそうだ。ヨロピコ。 明日は開所一周年とかで、ささやかなお祝いがあるそうだ。私は、１年前には居なかったので、興味はないが、お歴々が出席されるそうなので、仕方なく・・・・・・・・。  

  2012.02.13

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• Chi銀への説明資料、一稿できる

   珍しく午前中に買い物。奥様が午後に美容院に出掛けるためにこうなった。しかし、11半を過ぎると、俄然混んできた。10時台に出かけるのがいいようだ。 Chi銀に出す審査参考資料の第一稿ができた。早速、自分あてのメールに送信しておこう。果たして、これを使うことになるのかどうか。案外ひょうたんから駒になるかもね。 奥様を駅に送る。これが意外と大きな負担なんだよね。いい加減にしてよ！アグネス！って、誰かが行っていたけど、Enough is enouguh! アイツよりも長く生きないと、割が合わねえなあ。   

  2012.02.12

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• 二年ぶりのガールフレンドだから、許すか

   【出来ちゃった婚でもいいぞよ】次男は、今朝も朝帰り。今夜もお出かけで、帰りは明日になるようだ。昨年の忘年会頃から、外泊が多いとは思っていたが、間違いなく彼女がいるようだ。しかし、まだ紹介はされていない。近くに住んでいる子だとは思うが、いったいどんな娘と知り合ったのやら。いっそのこと、出来ちゃった婚でも構わないぞ。いい子だといいのだけど。 【賃貸経営初めての大ピンチ】肉まん、あんまんを食べて、七隈の募集条件を返信。繁忙期にもかかわらず、広告料二ヶ月分は辛いぞ。しかし、３月中に１室だけでも決まらないと、経営の危機だ。 【大往生したけりゃ医療とかかわるな（五七五だぞ】 という本が新聞に載っていたので、早速注文。医者や病院にかかるから苦しんで死ぬのだ！ということらしい。オンライン書店bk１。送料無料というのがいい。本当にちゃんと届いたら、これからはアマゾンよりこっちだな。 【新刊書ほしさにセミナー応募】三和エステートのセミナーに問い合わせた。２５日（土）、沢隆史さんの著書がいただけるようだ。１５００円くらいはするはずだから会費は１５００円となる。どうせ物件のコマーシャルだとは思うが、上記のようなわけだから問い合わせをしてみた。返答は何もない。どうなっているのかな。「問い合わせ」だけで「申し込み」がないのは？？？ 【もう一つの地銀に持ち込もう】２月１０日の入金を確認。福岡の二つのワンルームは、いずれも好調です。しかし、月曜日に提出資料が全て整うKou銀で、団信の審査がダメだったら、Kei銀で１３年で申し込むことになるのかなあ。いや、もう一つ候補があるではないですか。そうChi銀です。ダメとなったら即時に飛び込んでみましょう。そうそう、提出資料を用意しなくては。月曜日に準備しよう。これまた忙しい一週間になりますね。人生、策が見つかると楽しいものです。よ～し、めげないぞ！！というわけで、Chi銀に持っていく資料を作成中。Shin町のこれまでの経緯を作成した。今は、審査の参考資料を修正しています。 【ネット碁で昇級、３☆級さんに勝つ】パンダネット。本日、非常に久しぶりに４級に昇級。５★級には負けたけど、３☆級さん二人に勝ちましたぞ。へっへっへ。３級に勝ったのは初めてのことです。やはり、資料作成で頭脳が冴えているのでしょうか。    

  2012.02.11

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• また退去通告、経営上の危機

  職場近くのクリニックに。女性の先生はお休みのようで、院長のみ。そのせいか、面談前に処置室で血圧測定。北原ミレイに似た看護師さん。１３２ー９２　と下がやや高い。しかし、院長先生は意に介さず、問題なし。例によって、高脂血症、尿酸、そして血圧の薬をもらう。 Kou銀から、生保の申し込み書の訂正について依頼を受ける。また、月曜日に印鑑を持って支店に寄ることになった。火曜日に本部の審査ということなので、果たして、通るかどうか。これにパスしないと、融資があやうくなる。また、京葉銀行に持ち込むことになるのかなあ。 七隈の２０３号室が３月９日に退去となった。１１月に入居したばかりじゃん。なんでも転勤ということらしい。２０２号室が３月２１日だから、それまでに一室だけでも埋まらないと、経営上の一大危機！ということになる。３月が勝負だなあ。石井君！頼むよ～。 課長とMiyu君は九州に出張。Miyu君は、顔を見ないほうが気分がいい。行きたいところがあれば、移ってもらおう。居残っても、３箇月後には私が移るようだから。 

  2012.02.10

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• 意外と少ないキャッシュフロー!!!

   確定申告の用意が出来たので、銀行への報告書を作成している。決算が△４，２５２，３５２円と、大幅な赤字である。これは、新規賃貸物件の取得に係る経費が、２，９４９，５７５円。さらに、ＯｎｄａとＨｉｇａｓｉの屋根・外壁塗装費の３，１５０，５７５円という、特殊な事情によるもである。これらの特殊事情がない通常の年の決算であったなら、所得額は、１，８３８，２２３円の黒字となる。 さらに、借入金の元金返済額が５，６７６，６４６円、減価償却費が７，６１０，６９５円であり、かろうじてまだデッドクロスには至っていない。元金返済額は経費とならない支出なので通所年所得額から減じ、減価償却費は支出のない経費なので通常年所得額に加えると、３，７７２，２７２円となり、これが潜在的なキャッシュフローということになる。５００万円くらいはあるかと思ったが、かなり厳しい結果になった。七隈の稼動が半年なので、４００万円は超えることになり、さらに、今年の神明町を加えると、どうにか５００万円を突破する。皮算用からは２００万円下ほど回っている。さらにガンバリが必要だ。 Ｎｏｎ課長は夏の異動になるそうだ。だったら、Ｍｉｙｕ君はこの4月に好きな場所に移ってもらっていいか。これから３・４ヶ月顔を合わせても辛いだけだろうから。 

  2012.02.09

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• 法人に利益を移す

  　その方法はだいたい三つある。１　管理会社として管理費を入れる。２　サブリース会社としてサブリース料を入れる。３　物件を法人に売却し、法人の収入とする。３が理屈の上では簡単だが、個人に売却利益が出てしまう。その場になったら、税理士さんに相談するのがよさそうだ。やっぱり、顧問税理士は必要かなあ。 Ｎｏｎ課長の後は、Ｓａｔさんだそうだ。とうとう先輩が部下になってしまうか。人のいい方だから、問題はないでしょうが。Ｍａｅ室長の後は、ＳａｋさんかＫｕｒさん。Ｗａｔ課長の後任との兼ね合いになっているそうです。私としては、どちらでもいいと言っておいた。Ｋさんは、あれだけ大口をたたいたのだから、十分にやっていただけることと思います。Ｓさんは、どんな風に成長したのかな。いずれにしても、北のほうからＫａｔ課長が来なくて何より。 ９時ジャストにＫｏｕ銀へ行ってきた。生保の申し込みの記述を追加した。診断書をとってくれと言われるかも知れないと言っていた。果たしてどうなりますやら。 

  2012.02.08

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• 愛子ちゃんにふられた

   ドアの向こうに何人かの女性が布団に寝ている。真ん中あたりに愛子ちゃんがいる。愛子ちゃんは、私より三つくらい年上の幼馴染に近い近所のお姉さん。嫁入りの時に、角隠しをしてタクシーに乗った姿を覚えている。ようし、ここは私が彼女と同じ布団に入るしかないと向かうと、入り口で係りの人に止められた。「もう決まっています。」と。近くにいた同級生の徹ちゃんにその役を奪われた。二人は関係なんかないでしょう！ショック！てな夢を見た。金曜日の、Ｍｉｃｈ君に振られたのが響いているのだろう。そうそう、昨夜の「清盛」の壇れいさんの影響もあるかも。それにしても、寝覚めの悪い夢でした。 田中防衛相が秘書官を更迭するそうだ。沖縄局長を更迭できないからと、八つ当たり的な秘書官更迭。奥さんの真紀子さんとそっくりな仕事の流儀だ。野田さんは、言っていることは立派だけど、人を見る目が無さ過ぎる。一人（一川）失敗したら、次はまともな人を据えるものでしょう。前任に輪をかけて無能な人を、重責の防衛大臣にするとはねえ。更迭すべきは秘書官ではなく、あんた！大臣でしょう。 それにしても、ナオミちゃんの笑顔が懐かしいなあ。彼女こそ、大和なでしこであったなあ。あの口角の上がった笑顔をもう一度みたいよ。春に上京するだろうから、なんとか会えるようにするぞ。  

  2012.02.06

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• 性格はさっぱりがいいね

  今年の年賀はがきの当選は切手シートが一枚。郵便局で未使用の年賀はがきとともに交換。Miyuちゃんの勉強のための資料作成について、課長と相談し、本人に伝える。結構目が輝いていたと思ったんだけどなあ。後で「牡蠣は食べられるか」と聞いたら、「あんまり」とつれない。その後、ちょっと不在中に書類が入っていたので、ピ～ん。そういうことろが、ちょっと女々しいな。 所得証明書と納税証明書の委任状を作成する。これで明日、区役所と税務署に行ってみよう。これがうまくいけば、残りは印鑑証明のみになるけどなあ。  

  2012.02.01

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• 友は友、ありがとう

   東京駅１０：５６分なので、いつもよりゆっくり。Ｋｏｕ銀行のＫｏｕ課長に電話して、謄本の発行期限を訊いてみた。３ヶ月までだそうだ。 今日の新幹線は、４列シートで広い。前後もゆったり。仙台を過ぎるあたりから、積雪が目に付くようになった。青い森鉄道で目的地へ。新幹線が通ったので、在来線は第三セクターに移行したそうだ。以前は、この路線も特急が通っていたけどなあ。 支店のＯｏ支店長は、元気だった。ミーティングルームで説明。それぞれ、組織の未来が見えてきて、安堵の色が窺えた。隣の関連会社の営業所を尋ねる。所長のＳａｔ君はかつて部下だったこともあり、話がはずむ。 宿で一休みしているときに富国生命の担当に電話。わかったことは、現在の医療特約は非常に手厚いこと。もうそれで十分なのだが、残りの保険をどうするかなあ。これまで以上に保険料を上げるつもりはないし、どちらかというと、下げたいくらいだ。 懇親会は、宿の近くのすし屋。さすがに、内容は良かった。お酒も、有名な地酒が飲み放題だった。隣に座った男が気の利かないヤツだったのは残念。そもそも、真っ先に煙草をふかすとは、死刑！ 二次会は、帰りに地で路地にＳａｔ所長と。Ｏｏ支店長は、懇親会の最中から、「明日は仕事、明日は仕事」と呪文を唱えていた。あまりお友達にはなりたくないらしい。兼業の許可を取ったと言っていた。収益不動産を相続したらしい。 「Ａｐｐ」という飲み屋で二人で歌いまくった。時計を見たら１２時をまわっていた。割り勘にしようと差し出したら、固辞された。彼が札幌に来たときに御馳走したような気はするが。いい友のところには、これで行ききった。あとはおとなしく、退職を待つとしようぜ。  

  2012.01.30

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