思いっきり徒然

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• 4000万円、御契約！

   新築アパートを見てくると言って出掛ける。作業着のズボンを履いている。どうもそごうのところがわかりにくい。迷ってしまうのは私だけのようだが。何とかピタットを見つけて、入るともう売主さんは来られていた。ちょっとカウンターで待たされたが、やがて中で挨拶。私よりも１０歳くらい上だろうか。人の良さそうな初老の旦那、というろころかな。「法人に金を出しているので引き上げる」のだとか、よくわかりません。「綺麗でしょ。」は納得だが、「青い色で」は疑問です。来年あたり塗り替えようとは思いますが、やはりベージュとブラウンですかね。マンション、アパートをいくつか持たれているそうです。この物件は、以前はアパマンショップに管理させていたそうですが、御不満があって、ピタットハウスに変更されたようです。手付金の３００万円と、仲介手数料の半分の６１万９２５０円を支払い、多くの書類に署名押印して、手続きを終えた。 次に、管理を行うスターツアメニティのHam所長が来て説明。結局ピタットがやるのは、募集と契約のみで、賃料受領・送金、入退去、メンテナンスはアメニティがやるんだ。だから、Miy店長は、「管理」については、詳しくないんだ。明け渡しまで滞納保証をやってくれるのは、ありがたい。３０００戸もあると、毎月１件は、明け渡し訴訟・強制執行があるそうだ。０．４％だから、千人に４人か。ちょっと多いなあ。 明日は、Miy店長に物件の謄本をお願いしなければならない。あとは、ボチボチでいいでしょう。  

  2012.01.28

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• 契約の準備

   １０：３５那覇発。空港からKou銀のKou課長に電話。１４時半頃の訪問を告げる。飛行機は、半分くらいは空席だった。ほぼ時間通りに支店に到着。まず、３６２万円を現金化。これは明日の契約時の手付と仲介料の半額。そして、賃料やローン管理のための新通帳をつくる。ただ、二つ目からは総合口座はできないということで普通口座のみ。ネットバンキングも申し込んでおいた。これは、代表口座は総合口座で、新しい口座は登録口座になるのだと。Yam銀などは、何冊でも総合口座を作れるけどなあ。 さて、明日は契約だ。無事に出掛けることができるかなあ。   

  2012.01.27

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• 新婚さん、いらっしゃい

   新幹線に乗るために、新岩国へ。この駅は、日本で一、二を争う閑散とした新幹線の駅だそうだ。確かに、人影は少ない。田舎にぽつんと出来た駅だ。しかし、開業当初からあるのだから、佐藤栄作先生はすごい。１時間ちょとで博多へ。かつて、JR西日本が誇った「レイルスター」が「こだま」になっていた。時代は流れているなと感じた一瞬です。博田駅でKou銀に電話。融資が正式に決まりました。福岡空港で昼食をとって那覇へ。まず、大本社の那覇支社に顔を出して、支社長に会う。我が社の改革でお世話になったお礼を言おうというわけだ。しかし、妙なところでこだわっていたなあ。あんまりお友達にはなりたくない人でした。で、我が社の那覇支店へ。ここの支店は大きくて、数十人が集まってくれました。昨日と同様のお話をしておきました。一つ発見。余計なことを言うだけの人は、Kur副支店長でした。どうも、一言多い、何でも知っていることを喋りたがる人間のようです。粛清してあげましょう。 懇親会は、宿から歩いて１０分くらい。乾杯があって、しばらくして新婚のAsa君が来てくれました。彼女は、５年前に私が課長だった時に部下でした。 結婚祝を渡すと、たいそう喜んでくれました。ずっと隣に座って、話してくれました。当時よりは年取っているはずですが、綺麗になっていました。得意の絵の写真も見せてくれました。記念に一つ描いてもらうことをお願いしておきました。 もう一つ嬉しかったのは、突然Ika君が来てくれました。彼もかつて一緒に仕事をした仲です。私の言葉をいくつか覚えていてくれました。そんな人が一人でも居てくれるのは本当にありがたいし、先輩冥利につきます。 最後に嬉しい出来事がもう一つ待っていました。Asa君が宿まで、小さな可愛い車で送ってくれました。本当に可愛いヤツです。去って行くときに、車の中で手を激しく振っていました。暗い車の中で振られる手が妙に心に残りました。           

  2012.01.26

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• Kou銀に決まり

   午後、Kou銀のKou課長から電話があり、ほぼ最終段階で、条件は１７年で金利１．４７５％。３年ほど値切られたのはちょっと痛いが、七隈よりも２年ほど古いので仕方ないか。それでも、満室なら１４万程度のキャッシュフローが望める。七隈が満室で１２万だから、まずまずでしょうか。で、食事の後にケータイを見たらピタットのMiya店長から着信。Kei銀の融資もOKで、条件は１３年で１．３％。金利は頑張ってくれましたが、期間が１３年では勝負になりません。Kou銀よりも、４万円も返済額が多くなってしまいます。Kou銀の勝ち！！これでHiroさんの笑顔が見られます。 明日から、出張です。昨夜のMachi君の言葉は本当で、Mashi君も一緒に行きます。以前本部で一緒だった沖縄支店のHig君に電話しておきました。これで、Asa君とHig君と、懐かしい人が二人になりました。知らないオジサンばかりでは気分が乗りませんからね。 Miyu君は、悪いほうにしか行かないようです。やはり思考が良くないのせしょう、だから性格が良くなくなる。マザーテレサの言うように、運命に悪い影響を与えないといいですけど。できれば春に動いて欲しいですなあ。見ているのがちょっと辛いものですから。 

  2012.01.24

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• 重要事項説明書（写し）届く

   朝から冷たい雨。トーストを食べて出たら止んでいたので外掃除。ピタットのＭｉｙａ店長から電話。重要事項説明書は午後に送信だとか。昼食はカップラーメン。餅か何かが良かったなあ。掃除機をかけて、散歩・買い物に。出かけに、花びら・葉っぱが落ちていたので、外清掃。二回の外清掃の時だけ雨が上がっていた、ラッキー。 午後、ピタットのＭｉｙａ店長から電話。契約は、２８日の１０時３０分ということで。土曜日なので、現金をどうするか悩んだ。結局、前日に出張から帰ったら直帰して、Ｋｏｕ銀で下ろして準備しよう。 ２８日は、今回もモノレールで出かけようっと。   

  2012.01.22

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• 一発勝負を双方に通告

   朝一、ＡｓｉのＴｏｍｉ部長に契約書がまだ来ない旨を連絡。一昨日あたりに発送したそうで、今日にでも届くでしょう。積和からの引継ぎは、まずは順調にいっているようです。引き渡されるはずの敷金は、いつの振込みになるのかなあ。 ピタットのＭｉｙａ店長に電話で、両銀行に条件は一発勝負とすることを通告。条件闘争はしません。店長は「それでいいでしょう。」と言っていた。 Ｋｏｕ銀のＫｏｕｎ課長に電話。一発回答制にする旨通告。ただし、同じ条件なら過去の付き合いからＫｏｕ銀にお願いする旨も伝える。１．４７５という数字を気にしていました。「保険料は、金利に入っているのではないでしょうか。」来週半ば頃に回答の予定。 午後、Ｋｅｉｙ銀行のＦｕｊｉさんから電話。保証会社は立てずに、保証人を取っている。通常は配偶者だが、次男でも可能かもしれない。福銀の借入が同じ日付なのは、新規購入とともに、借り替えたから。１．４７５はやはり気になるようです。通常は耐用年数内での借入となるのが原則とか。 果たして、どちらが良い条件を出してくれるでしょうか。やはり希望としては、Ｋｏｕ銀ですが、商売は商売ですから。 錦織圭君、ガンバリました。０－２から３－２の逆転勝利。シード選手としての貫禄を見せたということでしょうか。でも、格下に０－２はちょっと問題かもよ。        

  2012.01.19

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• 不動産経営のデッドクロス

   つまり、　元金の返済額＞減価償却費　　となること。元金の返済は、現金の支出があるのに、経費にならない。減価償却費は、現金の支出がないのに、経費となる。はじめは、ローン返済額に占める元金の割合はわずか。返済のほとんどが利息です。利息は当然経費になります。しかし、元金返済がだんだん大きくんって、ついに減価償却費を上回る。つまり、経費にならない支出が増えて、計算上の利益が大きくなって、納税額も増える。しかし、手元のお金は全然増えない。そうして、待っているのは怖～い「黒字倒産」。 ９０年代後半から２０００年代はじめにかけて、フルローンなんかで不動産を取得して賃貸している人。ハッピーリタイアなどして、本なんか書いて得意になっている人。カリスマ大家などと称して講演などしている人。みんなデッドクロスには至っていないはずだ。しかし、必ず訪れるこの魔の瞬間。その時に金利なんかが上昇していてごらんなさい。彼らのほとんどが黒字倒産じゃあないの。小さな自己資金で大きな物件を買い、低金利でキャッシュフローが出ているからといって、全く経営のいろはもご存知ないカリスマ大家さん。あなたたちは単に過去の成功者で、未来の成功者ではない。その人たちのマネをしても、未来の成功者になれないかも知れません。「自分で考え、勉強する経営者」にしか未来はないのです。 ちなみに、定率法で償却しているHigaのアパートは既にデッドクロスを通過。定額法のShibaのアパートのデッドクロスはまだ４・５年先。同じく定額法のNanaのアパートは、２・３年後にデッドクロス。やはり、ここで首都圏にアパートを取得したのは大正解かもね。 ピタットのMiyaさんから電話で、Kei銀行の融資審査は大詰めだそうです。あすあたりKei銀行から連絡が入るかも知れません。Kou銀行からは何も言ってきませんが、あすにでも探りを入れてみましょう。今日読んだネットの記事の中に、融資の打診は複数の銀行にすべし、とありました。競わせて少しでも有利にもっていくのが成功の秘訣だそうです。あまりえげつないことはしたくはないのでうが。  

  2012.01.17

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• イルベタン錠を処方

   Suzクリニックで高脂血症の薬を処方してもらう際に、血圧が高めであることを言ったら、早速計測。１５８ー１０２なんて数字が出た。で血圧を下げる薬を処方してもらった。イルベタン錠。これを毎朝飲むことに。唯一数字が良かった血圧がダメになったか。くそーっ、それでも生き抜いて生き抜いて、死ぬまで生きてやるぞ。神も閻魔もほえずらかくなよ。 

  2012.01.16

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• 専業主婦が年収１億円のカリスマ大家さんに変わる方法を読破

   ん～ん、あんまり参考になりませんでした。書いてあることは、ほぼ予想どおり、オバチャン大家さんらしいことばかり。掃除、草取りは自分でする。入居者に声をかける。買うときはそこいらのオバチャンに取材する。でも、本当は御主人のリフォームの腕前がポイントです。無料の工務店を持っているようなものだもの。さらに、月給だけで生活して、ボーナスを貯めて資金にしたってことは、それだけ御主人の月給が良かったということ。今どきそんなことができる家庭はなかなかありません。子供３人を学校に出すまでに、メゾネット２棟を持っていたこと。これらを前提にして、オバチャン大家が成り立っている。これから、不動産を始める人には、無理なことだらけ。主婦感覚を標榜されるけど、その実態がよくわからん。主婦感覚で良ければ、世の主婦はみんなカリスマ大家になれるじゃん。 ま、共感できるところは、不動産の収益を生活にまわさないこと。これは融資を受けるに当たって非常に有利。さらに、自己資金を常に５０パーセントも入れるということ。これなら、どんな銀行でも貸すよ。 この本を読んで大家になれる人は非常に少ないだろうなあ。それにしても、ちょっと成功した大家は、何故、実名でブログを書いたり、それほど中身のない本を書いたり、不動産屋セミナーの講師になったりするのかなあ。そういう人は、どうも二流の成功者にしか思えないのだけど。そもそも、格好悪いし。私はどんなに成功しても本は書かないし、セミナーにも出ないよ。資産も収益も３流だけど、格好良さだけは一流でいたいからね。   　   

  2012.01.14

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  専業主婦が年収１億円のカリスマ大家さんに変わる方法

  本日届きました。中古で５００円。著者は、一度見たら忘れないお姿の鈴木ゆり子さん。２００７年の発行ですから、もう４・５年も昔ですね。読まなくてもだいたい内容は想像できますが、何か参考になることはないかと思い、読んでみます。何しろ５００円ですから。 EstのKouさんから電話。小田急線で物件が出たから買わないかと。１Kで２０００万。家賃７万、自己１００万、２％で３５年。でも、ローンと管理費を払ったら６００円？？？？これじゃあ金利がちょっと上がったら持ち出し。仮に相続対策であったとしても、もうちょっとキャッシュフローを出すよ。誰がなんのためにこんな物件を買うのかねえ。収益性は限りなくゼロに近いねえ。     

  2012.01.13

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  リフォームの大参考になるね

  西村徹著「勝ち組賃貸経営術」要するにマーケッティングとリフォームの話。気づかないことばかり、ということは、まだまだ伸びしろがあります。ワンルームの収納の創設などはすぐに使えます。単純に和室→洋室ではなく、和室を癒しの空間にするという発送がいい。次の空室が出たら早速チャレンジしてみましょう。Sibaの空室も和室の利用を考えようっと。 明日もしっかり読むぞー。 朝、Miy君にアラレをもらった。話かけると「笑顔」になるのがいいね。開いている袋のでいいと言うのに、新しいのを開けてくれた。また一晩あの笑顔を独占したくなったぞ。   

  2012.01.12

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• 札幌から遠来の客

   ９時半頃ＪｐｍｃのＫａｗさんから携帯に電話。１０時過ぎに来訪。まずはひとしきり不動産談義。いろんな大家さんがいるけど、競争相手はそんなに多くないと感じる。何しろ「不労所得」なんて大嘘がまかり通りことが私にとっては好都合。さて、加曾利の物件についてだけど、どうもキャッシュフローは出そうにない。売却が一番いい選択かも知れない。Ｓｈｉ町の物件についても話したら、やはり良いという印象だった。逆に「何故？」という疑問が出るくらいの条件だ。 「新年会やろうぜ」のお誘いに「聞いてない！」との返答。取り付く島もないとはこのことだ。私もようやく吹っ切れました。で、お世話になっている大本社のＯｏｍさんに電話してみました。昨年末の突然のお誘いのお詫びをして、新年会。今週は木・金がダメとかで明日の７時になりました。北のＫａｎさんも誘うそうだけど、突然なのでどうかなあ。何しろ遠いから簡単にはいかないよね。でも、ＯｏｍさんだけはＯＫ。息子の嫁にいいと思うけどなあ。 ピタッとのＭｉｙさんから電話あり。銀行から何も行ってこない、ということは順調でしょうということ。４日に両銀行に追加の資料を届けたことを言っておいた。問い合わせがひっきりなしだけど、お断りしているとのこと。ネットに掲載されたままなので、ちょっと心配していたが、売主との関係で契約までは載っけておくということらしい。これで一先ず安心。問い合わせがあるということも安心材料かな。 

  2012.01.10

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• 平成２４年永久機関構想

   昨夜から退職金の活かし方を考えているけど、「永久機関構想」というのが良さそうだ。退職金の残り２５００万円を使います。このうちから毎年５００万円ずつ使っていきます。この５００万円に不動産収入の６００万円を加えて１１００万円。こいつを頭金にして、年収１００万円程度の物件を買います。５年間これを繰り返すと、年収は１１００万円に。そしてなんと、手元には増えた分の年収が残って１０００万円。で、年収の１１００万円を頭金に同じことを５年繰り返すと、手元には増えた分の年収がまあ１０００万円残る。つまり、１１年後には年収１２００万円と２０００万円の現金が手元に。というのが、わたしの「永久機関説」なのだが、そうです、皮算用！！！ 今日も年賀状が届いたが、整理をした。どうやら来年の年賀状も１０５枚用意すれば良さそうだ。できるだけ縮小傾向にしていこうね。 今年使用する物件ごとのファイルを８冊買ってきた。こちらも引継等の整理を始めることにしよう。    

  2012.01.07

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• 消化試合のような日

   組合の幹部が挨拶に来た以外は何もなし。Fuk銀行から、２戸のワンルームの管理費が落ちていた。 大家専用経理ソフトである「社計簿」。決算書を印刷したら、確定申告とそっくりのものが出てきた。これそのまま使えるのかなあ。貸借対照表も印刷して、いよいよ新期への繰越だが、これがどうもうまくできない。データが繰り越さないのだ。仕方がないので、現金と預金通帳の首期残高を手入力した。一応これで機能はフルに使えるはずだが。融資の決定を聞くまでは、手持ち無沙汰が続くなあ。  

  2012.01.07

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• Ondにごみ捨て問題発生

   大本社に挨拶に。打ち合わせもしたので、遅くなった。 昨夜母から電話があり、留守電が残っていた。町内会長のSimさんから何か言ってきたそうだ。くらーい気持ちになる。今日電話したら、JoyーOndの住人のゴミ出しが無茶苦茶らしい。近所の人の清掃当番にえらい迷惑をかけているようだ。どうやら最近入った若い二人のようだ。AsiのTomさんにメールで対応をお願いしておいた。早速返信があり、彼も２０１号が怪しいと睨んでいるようだ。全戸にチラシを入れると共に、本命さんには連絡するようだ。頼りにしていますよ、Tomさん！ Hig君の様子がおかしいぞ。新聞や回覧などをSak君が入れるようになった。よほど私と顔を合わせたくないらしい。可哀相だから、４月に異動させてあげるかなあ。    

  2012.01.05

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• Kei銀行はなんか暗いぞ

   9時過ぎてから出発。健康のためKou銀行まで歩くことに。支店に着くと、Hirさんから年賀状のお礼を言われた。取引先には出すのが当たり前の商売人ですう。Kei銀行のほうの情報を入れてくれと言われた。Kou課長は、頑張ってくれそうだ。 Kei銀行に電話すると、担当が居ないとかで、資料を渡すだけなのでとりあえず支店に。Miy支店長代理という人が受け取ってくれた。大きなビルごと支店なので期待して行ったが、どうも印象が暗い。カウンターの向こうに担当が座っていて広さを感じない。小なりとは言え、Kou銀行のほうが印象がいいぞ。Hir君の笑顔も見られるしね。支店で記帳した。トヨタファイナンス９３，６０５円という支出があった。なんじゃこりりゃ。ひょっとしてトヨタカードのことかなあ。明細が来たら確認しよう。 賀詞交歓会の後、新年のお祝い。最後まで残っていたのは覚えている。その後、庶務課長、企画課長と飲みに行ったはずだが････。   

  2012.01.04

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• 中山法華経寺

   次男は、朝帰り。２４時間の外出でした。忘年会の日もお泊りだし、どうやら彼女が出来たかな。１１時半頃５人で出発。ホテルOoで昼食。全然お得感のないメニューで、かつウェイターが気が効かない。法華経寺へ向かうが、正月はやはり混む。電車で行くのが一番いいね。私は「身体健全」、次男は「交通安全」、女性二人は「除厄開運」。次男が「商売繁盛」にしろと言っていたが、健康第一ですぞ。 長男の運転がちょっと危うい。少なくとも、同乗者が危険を感ずる運転は良くない。今度冷静なときに、言っておこう。「大人の運転をたのむよ。」 「こいつは春から・・・・・」ホテルOoの勘定から、９千円が抜け落ちていた。あの程度の内容なら、これくらいちょうどいいな。 「不動産投資　これだけはやってはいけない」を読破。借り手市場だ、努力しない者に勝利はない。「大家業はサービス業」でも、この本も「不動産投資」と言っていた。いいぞ、いいぞ。「不労所得」も言ってくれ。ライバルは少ないほうがいいですから。明日は二つの銀行に行ってきます。戦闘開始！！！　

  2012.01.03

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• 固定資産台帳の整理

   箱根駅伝。絶対的なエースがいる最終区間に、トップで入っては面白くもない。Toy大の諸君、空気が読めていないですなあ。 明日はお出かけとかで、掃除してお風呂。それから固定資産台帳の整理を始めました。今年は、物件を７つ取得したので、全部書き換えました。夕食をはさんで、１１の物件を書き終えたのは、１２時を少し回った頃。今どき手書きの固定資産税台帳を書いている人など居ないでしょうね。青色申告のための経理ソフトを皆さんお使いでしょうから。私の社計簿にも、ちゃんと減価償却費を算出するページがあります。しかし、一度自分で計算しておかないと、本当の理解はできませんから。当然ながら、私の計算とソフトの数字は全て同じになりました。 ところで、この「固定資産台帳」は、どこで買ったかなあ。ひょっとしたら近くの商店街の中の文具店だったかも知れません。どの帳面だったか、奥の棚から、ホコリを払いながら出してきたのを思えています。子供の数が少なくなり、とっくに廃業して、今は更地になっています。一番はじめのページは平成３年の記帳がありました。２０年もむかしです。親父の貸事務所を相続したときからです。長いこと私と一緒にいる「固定資産台帳」です。私の不動産事業の初めからを見ている帳簿ですね。で結局、２３年の減価償却費は、７１０万円くらいになりました。     

  2012.01.02

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• 出さない人２１人から年賀状

   おっと、起こされたのは８時過ぎ。９時３分のバスに乗るから、危ないところだった。雑煮を食って身支度。空港では時間がある。例によって夏みかんケーキと外郎。かまぼことガトーショコラを買った。登場口カウンターの女性が振袖を着ていた。いいもんですなあ。さすがに元旦は飛行機も空いていた。例によって飛行機はあっという間に羽田へ。リムジンバスもスイスイ。１２時５０分駅着の予定が１２時３５分には着いていた。車庫行きの路線バスにも待ち時間なし。旅行は元旦に限りますなあ。 今年は意図的に年賀状の数を絞って出したが、出さなかった人のうち２１人から年賀状が来てしまった。例年元旦や二日は自宅に居ないので、広めに出していたのが、こんなことになってしまった。明日以降はどうか来ませんように。 それにしても、母の弱体化が目に見えてきた。私が定年になると、ガタっと行ってしまうのではと思う。それまではと気力で生きてきたのがわかるようだ。一昨年、一人で札幌の雪まつりを見に来たが、もう一人での旅行は考えられないそうだ。さあて、母が動けなくなったら、そして居なくなったら、実家の管理をどうするかなあ。真剣に考える時が来たようだぞ。 昨年の家賃収入の集計をやった。通帳には相殺されて記載されている数字があるから、できるだけ元の数字に置き換えて実態が出るようにした。ちょっと社計簿と合わせるのが大変だったけど、バッチリ。明日は、減価償却の計算をしよう。軽量鉄骨は１９年か。木造より短いんだ。でも、１９年で積水ハウスやダイワハウスが建て替える？？もっとも、木造だって２２年で建て替える人は居ないもんね。とりあえず、償却費を大きく出して、今年と来年は赤字にして、給与所得の税金を少しでも多く取り戻すことにしよう。   

  2012.01.01

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• 初めて知った蒸気機関

   耐用年数、減価償却費などの整理をしていた。昼はお蕎麦。食べてから散歩に出発。恩田～岬通り～新天町～銀天街銀天街は惨憺たるものだった。シャッター通りならまだしも、完全にゴーストタウンとなっていた。三菱東京UFJ銀行があった。わが街には都銀はないと思っていたが、勘違いだった。Sai銀のUb支店は、駅前にあったんだ。 山田洋二監督のSLの再生がテーマの「復活」を見た。そこで、生涯初めて知ったのは、蒸気機関の仕組み。蒸気をシリンダーの前からと後ろから入れて、ピストンを前後に動かす。微妙なタイミングがあの力とスピードを生んでいるんだ。それにしても、死ぬ前にわかって本当に良かった。 見ていたら、妹が来る。鯨肉とハマチ、貝柱などを持ってきた。今年は妹一家は旦那だけで、子供たちは帰ってこない。だから、４人だけの大晦日大宴会となった。シーシェパードが来るといけないので、鯨はそっと食べた。Yasさんは、はじめの乾杯だけで、お酒は控えていた。それにしても、脳梗塞で倒れたとは思えないほどの回復ぶりだ。 Saoちゃんは、東京勤務を希望しているそうだ。来年は東京で会えるかもしれないぞ。   

  2011.12.31

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• 一日中経理事務

   まずは、簿記。社計簿に本年の入力を完了しました。一点、１２月分の積和の入金がJoy２とJyo芝に仕分けできませんでした。これは、元旦に自宅に帰った後にやりましょう。決算準備のため、家賃収入の集計をやりました。特に、ローンを差し引かれて入金される、共有物件のKビルは、いつも悩みますが、なんとか１２月分まで終了しました。札幌のカサウィスタリアは、他の物件の管理費を引かれて入金のため、変な金額となってしまいますが、これはどうしたものか。元旦以降に考えます。社計簿による決算が黒字になっていたので、おかしいと思ったら、減価償却が間違っていました。耐用年数を取得時からのものにしていなかったので、低い償却額になっていました。訂正したら予想通り２００万円の赤字。ヤッター。  

  2011.12.30

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• 何！新車購入？？

   まず、Fuk銀U支店へ。店長留守でFut氏が対応。ChiのShi町の物件の資料と事業計画書を渡す。まずまずという感想でした。事業計画書については、「こんなの作ってくるのはKさんだけですよ。」と言っていた。他の人たちはどうやっているのでしょうか。「買うから金貸せ」では出してくれないよね。Nis銀は、今は相当厳しい融資条件になっているようだ。２０年のところを１５年とかになっているそうだ。そもそもNis銀では融資は困難なのは分かってるけどね。カレンダーなどお土産を袋いっぱいいただく。 Oki建設に。社長は居なくて、常務が。実家のリフォーム料１６６万円を支払う。 今後ジョイフルShiのリフォームをお願いすることを伝える。 Asi不動産に。Tom部長はいた。ここでも事業計画書を見せると、感心していた。千葉中央は京成だと知っていた。やけに詳しいなと思ったら、彼は恵比寿の不動産屋にいたそうだ。賃貸業に対する考え方も、私と話が合う。不動さんは「投資」ではなく「事業」であること。「不労所得」ではなく、単に「賃金労働」ではないということ。でも、みなさんには前者に思ってもらわないと、ライバルが多くなって困るもんね。ちゃんとやってくれるでしょう。 Yam銀からKou銀へ資金を移す。さらにわずかですが、Sai銀からも同様に。融資を受ける可能性がない銀行に預金しててもしょうがないです。 妹の家に。旦那は、言葉も動きも以前と変わりません。３箇月前に脳梗塞で倒れたとは思えません。驚異のリハビリといったところです。      

  2011.12.29

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• 

  本二冊買う

   明日の移動の際に読もうと、久しぶりに本を買った。「大家さんのためのアパマン経営の満額融資マニュアル」小川武夫著、１８００円午前中から読み始め、会議を二度挟んで、夕方には終わってしまった。結局これまで私が経験したことが、書いてあった。銀行サイドの顧客管理と物件管理。だから山銀も西銀も難色を示したんだ。それから、借換えられたほうは二度と融資してくれない。ふむふむ、西京が断ってくるはずだ。しかし、金融機関に対する私の考えは、概ね間違っていなかった。それを確認するための、１８００円は高かったかな。しかし、いまどきフルローンなんて稀なことがわかって良かった。数年前の環境が違う時に借りた人がフルローン、フルローンと、本で言い張っているんだと理解できた。私の事業計画の書き方も、自己流だが銀行の理解は得られそうだ。いろんな関係資料をまとめて出したのも、好印象らしい。 現在二つの銀行に融資の打診をしているけど、金利だけではなく、今後のお付き合いの可能性で判断するという基準は有益な情報でした。もう一冊は、「不動産投資これだけはやってはいけない」長谷川　高著　１５００円買ってから気づいたのですが、「愚直でまっとうな不動産投資の本」の著者でした。これは、明日の飛行機の中で読みます。    

  2011.12.27

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• 二つの銀行に融資打診

   駅前のみずほ銀行で下ろして、歩道橋下の郵便局で固都税。おっ！預金が３００万を超えている。いつもは２７日の積和から今日入ったようだ。 購入価格を３７００万で事業計画書を修正。借入と自己負担を５０万ずつ増やして計算。金利を３パーセント、入居率８５パーセント。それでも、１５年目には累積利益と借入残金が同額となり、繰上返済すれば、無借金の物件となる。駅近の物件で、満室が期待でき、金利ももっと低くしていただければ、さらに効率が良くなる。 購入申込書と事業計画書をピタットハウスの店長に送信。その後、Kou銀の課長さんに、修正事業計画書と物件関係書類を送信。ピタットハウスの店長からは、Kei銀の支店長に直接渡したと電話あり。審査結果は来月中旬頃になるようだ。契約はその頃かな。果たしてどちらの銀行が低い金利を出してくれるでしょうか。手付の３００万は何とかなるとして、残りのかき集めが大変だ。「おふくろ銀行」に融資してもらうかな。 Miyちゃんは、明日帰省するそうだ。今夜か明日の昼かと誘ったが、今夜は帰省の準備、明日は約束があるとか。合わない人とはどこまでも合わないものだなあ。これ以上の追求はしないことにしよう。迷惑そうだし。    

  2011.12.26

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• 次男は今日がアパート元年の元旦となる

   ２８日、２９日の計画づくり。奥さんを駅に送って、次男をアパートを見に行こうと誘う。面倒くさそうにしていたが、Sin町まで行くと、「可愛いじゃん」と興味を示した。色々と説明したが、値段の方は検討がつかないようだった。「華屋与兵衛」で昼食。「事業計画書」を見せて説明。かなり分かったようだ。彼が事業を拡大、発展させてくれるかは、これからの勉強次第だなあ。実地に教えられるだけのことは、教えておこう。 「合同会社道半」というのはどうだろう。それとも、「合同会社クリーンエステート天台」とでもするか。いやいや、「合同会社CET」というのもあるかな。     

  2011.12.25

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• 誕生祝の昼食会

   墓参り。１１時１５分の時間通りに長男がやってきた。Junが昨日電話して予約していたのは、長男の誕生祝いだとやっと気づいた。で、本人のご要望通り「焼肉」とあいなったわけだ。Junと次男が居なくなった時にボーナスを聞いたら、「８０万くらい。」とおっしゃった。税引き前だそうだが、それにしても、結構もらっていらっしゃる。今からコツコツと不動産投資をすれば、将来は開けるだろうに。 墓のお寺の奥さんが亡くなったそうだ。奥さんと言っても、先代の奥さんで、以前はお彼岸などに行くと、寿司やおはぎをよばれたが、最近はお茶も出ないこともあった。今代は、教員との掛け持ちで、奥さんも教員なのだとか。今は寺とは違うところに住んでいるから、寺は無人となった。いつもの犬が寂しそうな顔をしていた。寺はますます寂れるだろうなあ。 通り道にシノケンのアパート現場を見た。横に二つならんだアパートだ。駅もショッピングモールも近く、有望そうに見えた。しかし、事業費が７千万では、ちょっと無理かな。 明日の内見の質問や確認事項をまとめておいた。果たしてどんな状況だろうか。   　

  2011.12.23

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• 一応一番手になる

   中央区のSin町の物件の仲介業者から連絡がない。昨日、メールで銀行の対応が非常に前向きだったと伝えたのだが。ひょっとして現金購入の人でも現れたかと思っていた。そこで、その業者に電話してみると、営業は１０時からだって。１０時４分にその業者から電話がきた。かなり問い合わせがあるそうだ。話を聞くと、一応私が一番手のようだ。しかし、値引きの交渉は難しいようだ。グーグルでそれらしい建物を見ると、色が良くない。青だ。せめて、ベージュとか明るいグレーあたりにして欲しいよ。そこを捉えて、塗り替え費用として１５０万円を要求するかなあ。 札幌の行啓は、今回も３箇月契約を更新してくれた。割高の短期契約を続けるよりも、長期の契約にしたほうがよさそうなものだが。保証人を付けることを敬遠しているそうだ。私が保証料を出して、保証会社を付けてあげたいな。２年契約でもしてくれれば、お互いハッピーだと思うけど。   

  2011.12.22

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• 銀行は前向きな対応

   Ｊｕｎちゃんを送り出して、二度寝。次に起きたときは、９時を回っていた。シャワーを浴びて、出発したら１１時だ。Ｉｎａ支店の融資担当に行くと、女性が対応。名刺を渡して、「事業用資金の融資の話」だというと、課長さんが出てきた。若い課長だ。資産状況の資料と、事業計画書を説明する。「ちなみに、退職金はいかほど。」という質問を、随分と早い段階で受けた。答えると、「いいですねえ。」という反応。「おたくだってもっともらえるでしょう。」と返すと、「うちはメガバンクではありませんから。」事業計画書を見て、「これは一人で作ったのですか？」 とのお言葉もあった。事業継承者まで説明してあったのには向こうも納得。「前向きに対応させていただきます。」という締めで終わった。 心配なのは、販売担当のＳｔａ店のＭｉｙ店長から連絡がないこと。ひょっとして、現金買いの客でも現れたかな。   

  2011.12.21

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• 物件資料届く

   中央区のＳｉｎ町のワンルーム６室の物件資料が届いた。うん、うん、いい物件だ。ここのところこの町で物件を探しているが、なかなか利回り１０％を超えるものはない。超えているのは、いずれも償却が終わった物件ばかり。償却費が計上できなくなって、売りに出されているのかも。だが、このＳｉｎ町の物件は、償却残が１４年もある。１４８平米で６室だから、２４平米とかなり広めだ。で、事業計画書を一所懸命作った。総括すると、１５年目で累積利益で借金を完済でき、無借金で１２０平米の土地を所有することになる。その後、リフォームなり、新築なり、継続なり・・・・われながらいい事業計画書ができた。  

  2011.12.20

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• 死は誰にも平等であった

   たとえ、不気味な独裁者であっても、ちゃんと死はやってくる。それも、視察の移動途中という意外な形で。NKはどうなるか？そりゃあ変わるでしょう。必ず悪い方へ。 Miyちゃんの態度が変だ。Machちゃんと食事に行ったことが気に入らないのかな。一応２６日にお誘いはしてみますが、息子の嫁にはどうかなあ。 山銀から、物件の管理ができないので、融資に応じない旨の電話がありました。福岡での投資は、福銀しか頼りにならないようです。もう少し千葉での投資に本気を出しますか。あさってにでも、興銀へ顔をだしてみましょう。八方ふさがりが打開できるかも知れません。   

  2011.12.19

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• 

  壊すところまでが物づくり

   いつもどおり６時１５分のアラームで起きる。外の落ち葉を掃きとるのだが、今日は非常に少ない。どうやら大量に落ちる時は去ったようだ。そう思って上を見ると、木に付いた枯葉が数えるほどしかない。さて、これは箱の残骸。まだ作草部の県営住宅に住んでいたときに、二階のベランダで作った。ホームセンターで木を買ってきて、白いペンキも塗った。３０年近くになるかなあ。こっちに引っ越して来て、軒下に置いておいたら、雨で腐ってしまって、形が崩れてしまった。で、釘を抜いてバラバラにしたのがこの写真だ。自分で作って、最後に自ら落とし前をつけた。モノづくりの基本は、最後に壊すことろまで責任を持つことだ。原爆や原発のように、そしてダムのように、作りっぱなしで逃げてはいけない。人間の作るものは所詮、地球にとっては迷惑なのだから、作ったものは壊す。これが現代文明の課題のはずだ。 福岡一棟RCマンション二つ。千葉木造アパート二つの提案を受けている。福岡については、一つは眉唾ものだな。２３年10月の入居者が１８戸中６人も居る。売却のために、家賃を下げて急遽入れたのがわかる。買ったらどんどん退去していくだろう。もう一つの方はまともだけど二番手のようで、もう一人は来月中旬に融資の確認が取れるそうだ。千葉の木造は、二つとも耐用年数がすぎている。４or５百万程度の値引きで指値して、通れば考えるというところかな。    

  2011.12.18

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• 船橋と福岡に問い合わせ

   昼間からネットで千葉の物件を探していました。船橋の習志野台に３３６０万でロフト付きの６戸が出ていました。１１％を回るし、現在満室。問い合わせをしたのですが、音沙汰なし。そこで、9月に登録した業者のほうへも問い合わせをしてみました。ただ、９月２５日現在１室募集中となっていましたから、あまり熱心に情報を更新していないようです。そんなことをしていると、楽待から提案がありました。福岡の大橋で５５００万RC１８戸、築２３年。積算は十分に出ます。理由はわかりませんが、手数料不要とか。収益では、５１００万くらい。手数料分を引いて、５３００万として、２００万円ほど足りません。しかし、手頃なので、足が早いかも知れません。まだ、非公開ですが、公開になると確かに問い合わせがどっとくるでしょう。資料をいただきましたが、肝心のレントロールをもらっていません。レントロールに問題がなければ、年末に現地に行ってみます。  

  2011.12.17

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• 事業計画書をつくりました

  　西京銀行と西日本シティ銀行に断られ、山口銀行はくるはずの電話が来ないので、居住地にある都銀のみずほ銀行に、「ダメもと」で行ってみることにしました。駅前にある都銀は「みずほ」だけですから。かつては、埼玉銀行や住友銀行があったんですけどね。さて、そこで、事業計画書をつくりました。木造のアパート１棟と、RCのマンション１棟の二つ。月曜日の出勤途中にでも、行ってみましょう。  

  2011.12.16

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• 意外とガードが固い

  　地元の銀行に電話してみた。西日本は、管内に居住していないとダメと簡単に断られた。西京は、福岡だと物件の管理ができないと、ちょっと疑問符の回答。福岡で活発に融資をやっているんじゃあなかったの？山銀は、担当が居ないので明日電話すると。資料を送れというところはないようだ。しかし、これで引き下がっていてはしょうがない。年末に帰ったときに、山銀と西京には出向いてみようと思う。もちろん、福銀にはちゃんと挨拶しておかないとね。 Ｍｉｙちゃんが午後から休暇だ。体調不良だとか。風邪とかだと明日もダメの可能性があるなあ。さて、その場合はどうする？いずれにしても、今日は厄日だったなあ。  

  2011.12.14

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• 丁寧な返信のリ業マン

   今FIという池袋の会社のYosという営業と香椎の物件でメールしている。会社のHPを見ると彼はまだ若手のようだが、私のメールに対して非常に丁寧（言葉ではなく、内容）に対応してくれる。そうなると、こちらもいろいろ話したくなって、私の考えや物件について話している。そもそも、この客に売りたいと思われなければ、優良な物件なんで紹介されるわけがない。「いい物件があったら紹介してください。」でこと済めば誰も苦労はしない。今後どういう付き合いになるか、ならないかわからないが、相性のいい相手しか、いい取引はできないと確信している。商売だって、所詮は人間関係なのだ。皆さん、お世話になります。 実家の台所のリフォームが終わったと母から電話。昨日メールで写真を送られていたので、知っていたが、母も明るくなったと喜んでいた。Oki建設には、今後のアパートのリフォームについても、お任せしようと思っている。     

  2011.12.13

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• 年賀状の印刷了

   今年の年賀状、大幅に送り先を絞り込んだので、３０枚以上余っています。 元旦に来た分だけは、年賀状を出しますが、それ以降の分は、これまた厳選させていただきます。今年も、干支の龍（辰）は敬遠しました。だって、多くの人が龍の絵でしょうから。貰った年賀状が龍だらけでもつまりませんよね。ということで、独楽と羽根突きの羽。うんうん、来年も使えます。前年の年賀状と見比べる人も居ないでしょうから。 今年初めて、三種類ほどつくりました。といっても、間違い探し程度の変化ですが。まず、１：普通のもの　　　　２：私の事業名であるREJを入れたもの　　　　　　銀行屋さん、不動産屋さん、工務店さん。　　　　３：特に客付をお願いしている不動産屋さんには、　　　　　　「今年も満室よろしくおねがいします」 さあて、一棟マンションを探していますが、８千万あたりが狙い目かな。現在、積算価値も収益価値もよさそうな物件を三つ見つけました。でも、融資の打診をしてからでないと、指値しても迫力がないですからね。さてと、果たして銀行屋さんはどう見るんでしょうね。融資事前資料は来週中に仕上げて、再来週に投函。最終週に御説明に参上する計画です。  

  2011.12.10

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• ２つの物件を検討するも

  　銀行提出用の融資事前資料については、ほぼ完成した。あとは、住民票、預金通帳の写などを用意すればいい。来週中には、西日本シティ、山銀、西京の三行に提出したい。 一昨日からネットで物件を物色している。二つほど問い合わせたが、吉塚の物件はバランスがいい。プロが値付けをしたようだ。（と、私が言うのも変だが。）例の「プラチナ指値術」が役に立っている。既に、話が進んでいる人がいるようで、さもありなん。香椎の物件は、レントロールを取り寄せたら、あきまへん。改修やリフォームを全くせずに、家賃を下げて対応してきたようだ。これじゃあ、計算上の価値はでないよね。４千万の売値となっているが、２千５百万というのが、私の指値。これより高いと商売になりません。 Sek不動産からサブリース解除の手順についてメール。こうなることはうすうす感じていたようで、あっさりしていた。早々に、Asi宅建のTomさんに管理をお願いする旨連絡しておいた。それにしても、寒い。パソコンが自熱で温まるはずが、一向に暖まらない。こうまで冷え込んだのは今シーズン初めてた。  さて、 

  2011.12.09

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• 融資審査の事前資料まとまる

   今月初めから作っている融資審査の事前資料がまとまりました。所有資産状況と事業報告をまとめたものです。１０ページくらいになりました。何といっても、三十数点の資料が圧巻です。過去三年の確定申告から管理会社の家賃精算書まで。明日から、文面と資料の仕上げに入ります。福岡シティくらいは興味を示してくれないと困るなあ。そうそう、物件の探索も始めないと。先日の６千万円くらいの物件がないですかねえ。 Miyちゃんは、ミニのワンピースでした。初めてみる服なので、「スタイルがいいから見合うね。」というと、こちらを振り返って、ガッツポーズをしていました。性格も可愛いところがあるんです。  

  2011.12.07

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• 15日に第一回の懇親会

   今朝最初にMiyちゃんが部屋に入ってきたときに訊いた。「和食がいい？中華がいい？洋食がいい？」「和食がいい」と即答。「フレンチがいいと言ったらフレンチポテトの予定だったよ。」御前会議が終わった後にぐるなびで調べ電話したが、さすがに忘年会のシーズンで個室はなかなかないようだ。はじめの２軒はカウンターならということだったがやめて、３軒目にこたつ方式の半個室が見つかった。コースのみの選択で５千円のコースにしておいた。「Miyさんと一緒で」とか言うかと思ったら、何も。酔わせて暴行などは金メダリストにお任せするとして、「娘にならないか」と誘ってみよう。どんな顔をするかな。 Sek不動産にサブリース契約は更新しない旨メールしておいた。これまでのいきさつもあるから、留意などはしてこないだろう。「残念ですが仕方ないです。次の業者が決まったら知らせてください。」くらいを言ってくるかな。AibのOgaさんは、もう少しサブリースを続けるほうを支持していたけど、やはり、連中と付き合うストレスはもう嫌だもの。  

  2011.12.06

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• サブリース契約よさようなら

   Sek不動産から、サブリース契約の更新を迫られています。それも、現在満室にもかかわらず21,600円の値下げを条件に。そのへんは、想像がついていました。屋根・外壁の塗装改修を直接契約させてもらった件で50万円。リフォームを他の業者にやらせてほしいとお願いして、結局実施しなかった件で６万円。しめて５６万円のマージンを取り損ねておられます。これを２年間で回収しようとすれば、毎月２万３千円となります。ほぼ符合する数字ではありませんか。お昼に、Asi宅建のTomさんにメールして意見を聞いてみましたが、一般管理にすべきとのメールが帰ってきました。もちろん、Asiで管理することを狙っているのは百も承知しています。 そこで検討してみましょう。サブリースをやめて一般管理に移行すると、満室の場合５％管理料を控除して、457,900円。更新後のサブリース家賃は、406,800円。差額が、51,100円となります。これを留保すれば、年間で61万円の資金が生じます。（満室が条件なので、計算通りにはいきませんが。）60万円あれば、２部屋のリフォームが十分に可能となります。そうして物件の魅力化を図り、現在の家賃と入居率を維持していくことを今後の戦略にします。 ということで、今回サブリース契約を更新せずに終了させます。そもそも、一般管理でダメな物件は、サブリースでもダメですよね。 Sek不動産様、16年の長きにわたり、当該物件をサブリースしていただき、安定経営に寄与していただいたことを感謝申し上げます。刑具いやいや敬具        

  2011.12.05

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• やはり売却が基本路線かな

   加曾利の土地利用について、CFのYamさんから電話。投資の面からだけ考えたら、売却が一番効率がよさそうだ。う～ん、叔母さん、もうちょっと立地のいいところで買って欲しかったなあ。PVBのTosさんからもいくつか有益な情報があった。その中で、「ガレージハウス」というのが目を引いた。これから電気自動車が普及していくようなら、有力なプランだと思う。恩田の建替えのときには、考慮してみよう。駐車スペースがないことを逆手にとったこのプラン。あそこで、３室なら可能かな。頭に入れておこう。 それにしても、調子の出ない一日だった。奥さんは、来年のTDLの予約でパソコンを占領するし。体に休養が必要なことはわかっているが、クリーニング、草取り、清掃とこなした。それでも、「融資審査事前資料」は、現在のところは完成。帰省までに３行に送りつけて、融資を打診してみよう。俄然、年末が忙しくなりそうです。というわけで、疲れ果ててしまい、夕食はカレー。ご要望により、いつもの半分の量にしておきました。 

  2011.12.04

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• 指値できる物件を発見

   　おととい買ったプラチナ指値術。　自分が買った物件で試してみました。　なんと、本来２１００万円で指値すべき物件を、　２９００万円で買っていました。　そうか、高値掴みだったか。　収益価値も２５００万しかありませんでした。　しかし、では本当に指値できるような物件があるのかと、　サイトで探してみました。　ありました、ありました。　福岡の築２０年の一棟マンションで６５００万。　積算価値は６８３７万。　収益価値は６４１０万。　非常に妥当な値で出ていました。　そこで、そのPVBという会社の会員に登録することにしました。　ためしに、札幌の一棟マンションで積算価値1億３千万とあったので、　自分で計算してみましたら、ちゃんと１億３千万になりました。　こういうちゃんとした商売をやっているところもあるんだと納得。　それにしても、あの福岡のマンション、欲しいな。　　そしたら、早速PVBからメールがきました。　今度は三重の新着物件を紹介されました。　１億５千３百万。収益価値がすばらしく１億９千万くらいあります。　しかし、積算価値は１億４千１万円くらい。　積算価値での指値が通れば、買いでしょう。　私としては、ちょっと身の丈に合わない買い物になります。　８０００万円程度が限度かなと思っています。　　

  2011.12.01

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• 不動産投資プラチナ指値術

    ネットで買って、ダウンロードした。　「不動産投資プラチナ指値術」　指値の算定と買付証明の出し方のセミナー。　指値の仕方を解説した本はないので、　１万９千円と高額だったが買いました。　ちょっと内容を垣間見たのですが、使えそうです。　融資審査の事前資料を、福岡シティの他に、　ちば興銀と千葉銀にも出しておきますか。　そうそう、西京銀行にも一応持っていっておきましょう。　うまく融資が引けるかな。 　そうそう、加曽利の土地利用について、　管理センターのYahさんから電話があった。　集合住宅は難しいようで、戸建賃貸ということになりそうだ。　それでは、キャッシュフローが出せるかなあ。　とりあえずは、図面をひいてもらって、数字を出してもらおうか。 　

  2011.11.29

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• サブリース料、値下げ？？？？

   　Sibanaka１０３号の鍵をオプナスに交換したいそうだ。　１５０００円ならいいかとOKの返事をしておいた。　その返事に対するメールで、　Twoについては来期の契約で借上げ料を更新したいそうだ。　値上げということはあり得ないから値下げでしょう。　　でも待てよ、Towは現在満室じゃあないか。　去年の住居率も９３％だった。　しかも、屋根と外壁を塗装してきれいにしたばかりだ。　これって変じゃありません積和さん。　変といえば、こういうことがありました。　屋根外壁の塗装改修につて、積和の見積もりが高かったでの、　見積もり会社と直接交渉・契約したら驚くほど値段が下がった。　ということは、積和が高いマージンを取っていたいたということだ。　そもそも、業者さんの見積書ではなく、　積和自身の見積書に書き直して提示すること自体が怪しいのだ。　さらに、空き部屋のリフォームの提案に対しても、　同じ内容のリフォームをこちらの選定した業者でやりたいと、　逆に提案したら完全に無視された。　そういうことがあって、全く積和にマージンが入らなかったから、　借上げ料を値下げしようということになったのだろう。　私の試算では、上記２件の工事で６０万円はマージンを失っている。　これを来期２年で取り戻そうとすれば、　月２万５千円ほど値下げすれば計算が合う。　果たして、いくらの値下げを言ってくるか。　「顧客無視主義」「自社第一主義」の会社だとつくづく思う。　値下げの幅にもよるが、大幅な値下げならリース契約を更新せずに、　システムが気に入っている「日本管理センター」に鞍替えしよう。　積和のやり方 ： 自らは全く集客の努力もせずに、　　　　　　　　　　   顧客に金を出させてそいつをくすねる、　これでこっちのストレスは溜まる一方だ。　　あのHaraという担当者の性根が曲がっているだけではなく、　会社としてその方針で走っているのだろう。　悪徳商法かつ偽善商法だ。　 

  2011.11.27

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• 久しぶりのアパート新築か

   　千葉市のはずれに妻が叔母から相続した土地があります。　叔母が住んでいた家屋も残っていて空家になっています。　隣地は叔父の家ですが、叔父は老人ホームに入所していて、　こちらも空家になっています。　先週現地に行ってみたら、両家とも傷みが相当ひどく、　草も生い茂っており、近所から苦情がでそうな状況です。　そこで、双方の土地を合わせて利用して、　収益に結びつかないものか検討することになりました。　三年前に積水ハウスで検討をお願いしたのですが、　１LDK４戸で4千万ちょっと。　これでサブリースをお願いしてやってもらってもいいけど、　木造でもうすこし建築コストを抑えられないか、　日本管理センターにも検討をお願いすることにしました。　本日、「対応可能である。」との返事をもらい、　千葉の担当者から連絡がくることになりました。　実現すれば、半年から一年かけての事業になります。　しばらく「不動産」はこの話が中心になることでしょう。 　【放送大学に出願申請】　早速にネットで放送大学に出願を申請。　とりあえず「経営学入門」を選択しました。　１年コースで、入学金８千円、授業料１万１千円。　（来年も続ける場合は、また入学金を払うのかなあ。）　後期は、２科目を履修しようと思っています。　いよいよ４月からは大学生か。　でも青春は帰って来ないだろうが。　　うちのHig君は、青学の法学部の出身だった。　そうか、東京生活は長いんだ。　次男の嫁の第一候補というところか。　北海道のNaoちゃんも捨てがたいけどなあ。　（私の好みで選んでもしゃあない、本人次第だけどなあ。） 　　　

  2011.11.25

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• 千葉国際駅伝

   　ケニアの男と日本の女子が強かったです。　サッカーといいバレーといい、日本の女子は強いですねえ。　ところで、このレース、実は、　我が家から歩いて４分くらいのところの国道を走るんです。　瀬古選手がアンカーで走るのを見た記憶があります。　今は男女混合でチームを組んでいるけど、　６年前までは、男女別にレースをやっていました。　男子がスタートして、何分か後に女子がスタートするんです。　ところが、テレビでは男子のレースを最後まで中継した後、　女子のレースを最初から放映するものだから、　男子のレースを見た後、女子のレースを見に出たら、　選手がやって来るはずの時間になっても来ない。　来るわけないですね、もう終わっているのだから。　でも、同じように勘違いした人が沢山いたようで、　私以外にも沿道に並んでいましたからね。　テレビも不親切なものですが、　「これは録画です、応援に出ないでください。」　と絶叫するわけにもいかないですからね。 　【キーホルダーの皮部分がとれる】　車で１５分のショッピングモールへ、冬の衣料を買出しに。　そこで、ホンダのキーホルダーに付いた皮の装飾がとれました。　「CLIO」のロゴが入っている。　ストリームを買って、もう１１年になる。　最近は、この初代のモデルはあまり見かけなくなった。　キーホルダーのロゴもとれたことだし、　そろそろ買い替えということの示唆でしょうか。　アクアの発売は来月のようだし。　ただ、賀曽利の土地に新築するとなれば、　しばらくは資金を貯めないといけませんからねえ。　　　

  2011.11.23

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• 富士山とスカイツリー

   　今朝、富士山とスカイツリーが両方一度に見えました。　場所は、総武横須賀線快速電車の中。　これじゃあ場所にならない？市川駅を過ぎたあたりです。　はじめは、富士山だけが見え、やがてスカイツリーが視野に入り、　ほぼ並んで見えるようになりました。　なかなか富士山は見えないのですが、　昨日の強風でチリなどが吹き飛ばされ、　今朝は空気が澄んでいたので見えたのでしょう。　思えば東京の空気もきれいになったものです。　それだけ生産活動が振るわないということでしょうか。　いえいえ、各企業の大気汚染対策が功を奏したのでしょう。　いずれにしても、「国民総幸福」という意味ではいいことです。　

  2011.11.21

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• おっと、満室と思ったジョイフルが

   　今朝、サブリースをお願いしている会社のネットを見たら、　なんと私のジョイフルSibの入居者を募集しているではないか。　明細書に、１１月４日の契約とあったので安心していたが、  どうやら契約は取れなかったようだ。　サブリースなので、どうということはないが、将来的には不安だ。　１年も空き室になると、リース料の値下げを言ってくるからねえ。　　一応、住所録は完成した。　あすあたり文面のほうを検討してみるか。　当然、取引関係のほうから考えましょう。　私の幸福の源泉ですからねえ。　たったの１４枚だから、一枚ずつ文面も考えますか。　まずは、今年大活躍だったアパマンのOmoさんですなあ。　

  2011.11.19

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• おかげ様で満室に

   　札幌の西区のワンルームに入居が決まりました。　３箇月の短期ですが、延長も有りうるとのことです。　契約者は西区の男性で入居者はその奥さん。　冷却期間を置くというような事情だそうです。　そうう場合は、普通は男性が出ていくものだと思うけど。　三箇月だと期限は２月ということになる。　願わくば、退去していただいて、人の移動が多いとき（２月～３月に）　長期の契約で入って欲しいものです。　ま、三箇月でも持ち出しがなくなる上に、家賃が入ってくるから、　よしとしましょう。　これで、手持ちの物件すべてが満室となりました。　３月にジョイフルSibが空いて以来かなあ。　これでいい年が迎えられそうです。  

  2011.11.18

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• 通勤電車内で新聞読む馬鹿

   　相変わらずこういう馬鹿が居る。　何故か、通勤電車内で新聞読む馬鹿は、隅から隅まで読むようだ。　ということは、何を読んだら良いか分かっていないということだ。　馬鹿の馬鹿たる所以だろう。　そもそも社内で大切なスペースを取るし、安い紙なので音がうるさい。　新聞なんて毎日誰でも読んでいる、排便のようなものだ。　それをわざわざ人前でするのを恥ずかしいとは思わないのだろうか。　「新聞を配って偉くなった人は多いが、　 新聞を読んで偉くなった人は一人も居ない。」　そろそろ、保健所あたりにそんな馬鹿は駆除して欲しいものだ。　　

  2011.11.17

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